【正文】 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。政府為了推動當?shù)氐慕?jīng)濟快速發(fā)展，充分地出臺一系列的優(yōu)惠政策進行招商引資，吸引更多的外資。 威脅 1）汽車城本身的居住配套 隨著汽車城的啟動與投入使用，企業(yè)及政府將會加大力度跟進汽車城本身的居住配套，將會為汽車城的外來人口提供居住的條件。 因此，本項目發(fā)展的目標客戶不能只是著眼于廣州市區(qū)及花都當?shù)氐目蛻?，不能忽視的還有一大部分客戶群體就是廣州北部的進城人士和工業(yè)園區(qū)的技術(shù)人員等。 因此，在配套設(shè)施不完善，離城市中心較遠，交通不方便的情況下的郊區(qū)樓盤，別墅對于當?shù)厥袌龅奈⒉皇呛艽?，也難以吸引外地客戶的進住。 首期建筑面積 10 萬平方米 綠化率 % 總戶數(shù) 800 戶 價格 毛坯房總體均價達到 2600 元 /平方 銷售情況 從 2021 年 4月開盤至今已銷售了約 85%的單位 客源 有 30%是南航集團的職工 優(yōu) 點 1）黃金地段，但開發(fā)成本較低。也只不過是聯(lián)體別墅的一種變種，其規(guī)劃 規(guī)格要比一般聯(lián)體別墅要低，其目的不過在于提高容積而已，不足以成為賣點。 2）主要的目標客戶群是以廣州市區(qū)的有車一族為主，整體銷售情況良好。頂層全部復(fù)式，面積 200平方左右。 銷售情況 開盤 45 天， 銷售并不理想，只售出 8套。 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 56 西雅苑 樓層 27 810 1113 1415 復(fù)式 北向售價 （元 /平方米） 1700 1780 1870 1870 南向單位 （元 /平方米） 1900 1980 2070 2070 北 向 4 樓單位 （元 /平方米） 特價銷售 1550 元 /平方米 銷售情況 多層住宅已經(jīng)基本售罄，現(xiàn)在銷售的是 2 棟 15 層的高層住宅。 住宅價格 最低價： 1650 元 /平方米，最高價 2450 元 /平方米。 2）由于前期的銷售問題，為項目的后期銷售造成了一定的壓力，不利于項目的銷售。 90多平方的三房二廳都沒有套房，其中一個間只 米開間的 5平方小房間，功能為書房。近馬路定價 1980 元， GK 座 22802380 元。 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 54 美力花園 陽光倚翠閣 項目名稱 陽光倚翠閣 占地面積 平方米 總建筑面積 15130 平方米 總體規(guī)劃 由 4 棟一梯兩戶的多層住宅組成。 2）將是本項目最大的競爭者，而其進度及政府資源利用已先行一步。全部規(guī)劃為 層的聯(lián)體別墅，冠名為“花樣巴黎”。第三塊地緊鄰花都廣場東面，占地 100畝。 3）主要的目標客戶群已轉(zhuǎn)為廣州市區(qū)的當?shù)厝恕? 2. 隨著花僑鎮(zhèn)的招商引資，越來越多的大型企業(yè)進駐花僑鎮(zhèn)，逐漸增強花僑鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)競爭力，進一步提升本地塊的區(qū)域 地位。 隨著新機場的搬遷與投入使用，將會為花都帶來數(shù)以萬計的從業(yè)人口，也進一步奠定花都在廣東省以及在國際上的交通樞紐地位，花都的城市地位將會得到迅速的提升，增強花都城市的核心競爭力。 3) 花都區(qū)新城市規(guī)劃發(fā)展方向 因為本項目處于花都新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展之中，周邊的工業(yè)園區(qū)將會帶來更多的人氣，同時，隨著 工業(yè) 園區(qū)的建設(shè)，周邊的配套設(shè)施將會逐步完善，有利推動本區(qū)的發(fā)展，本項目將會充分地分享到這份現(xiàn)成的資源。因為要充分地引起市場的注意，首先必須注重項目的整體形象，那勢必在項目的前期啟動就需要較多的資金。郊區(qū)的房地產(chǎn)在未來幾年內(nèi)還將面臨嚴峻的考驗。同時，規(guī)模開發(fā)也將大大節(jié)省開發(fā)成本，提高資源的利用率。如廣州的母親河珠江、上海的黃浦江等等。另外，輕軌二號線及其支線也在規(guī)劃中。 此外，花都區(qū)正與有關(guān)方面密切籌建華南汽車大學（學院）（暫定名）。 由于受到舊城區(qū)建設(shè)用地緊張、人口擁擠、規(guī)劃滯后等影響，一個城市要發(fā)展，就必須向外郊擴張。這也是本項目開發(fā)的一個重點，因為它關(guān)系到項目業(yè)主日后的生活便利與本項目的整體營銷推廣。 4) 通過花都汽車城的發(fā)展，花都各產(chǎn)業(yè)將得良好的帶動，特別是房地產(chǎn)業(yè)，在花都經(jīng)濟大環(huán)境向好下，將會成為廣州房地產(chǎn)新的熱點區(qū)域。投資者在汽車城投資申辦汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)的土地征用費，除按國家及省的有關(guān)政策上繳國家、省和補償農(nóng)民的費用外，區(qū)級土地收益一律免收。 目前已經(jīng)吸引了 45 家汽車配套大中型企業(yè)落戶園區(qū)，總投資近 30 億元人民幣。 風神汽車有限公司 2021 年 12月 4日在花都登 記注冊，位于新華鎮(zhèn)與獅嶺鎮(zhèn)之間，總占地面積： 774 畝，同時在周邊規(guī)劃控制 萬畝土地為風神汽車公司及其配套企業(yè)提供足夠數(shù)量的用地。 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 31 H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競爭 撤市改區(qū)后，既為花都房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，但也引來更多更大的競爭對手。 目前，花都房地產(chǎn)市場以本地消費為主，廣州人購買的市場份額約廣州“泰湖山莊”項目策劃案 30 占２０％左右。 B、政策促進商品房的需求量的上升 由于取消的福利分房，原來機關(guān)國企職工的住房問題必須通過購買商品房解決，這一群體人數(shù)眾多、收入穩(wěn)定，是消費市場的一大主力。 2） 以上情況表明花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)正朝著穩(wěn)步發(fā)展的目標前進，市場的趨勢呈上升態(tài)勢。 花都汽車城的建成還將為花都乃至廣州帶來 50000 個就業(yè)機會，據(jù)調(diào)查一個汽車行業(yè)的就業(yè)崗位將帶來 8 個其他行業(yè)的就業(yè)機會，花都市的社會人員的層次結(jié)構(gòu)也會因此而得到改善。研發(fā)中心的落戶，更使得花都汽車城的主管官員和開發(fā)商按捺不住笑容，一批招商經(jīng)理近期穿梭日韓港臺，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，花都汽車城的投資熱將直線上升。而廣州龐大的客戶群體也將為他們的建設(shè)和銷售帶來長期穩(wěn)定的客源。此外，還有很多買家在詢問二期工程別墅的類型、價格、位置、進展等等情況。 而最近，雅居樂雍華廷推出的都市水岸別墅組團 “ 花樣巴黎 ” ，這批別墅憑借著發(fā)展商的品牌、成熟的配套、優(yōu)美的居住環(huán)境，價格一路走高，從 6000— 10000 元 /M2不等，足足比周邊同類型產(chǎn)品價格高出 35倍。 對居住環(huán)境有較高要求的買家都不愿意在舊城區(qū)置業(yè)，而趨向選擇環(huán)境優(yōu)越、空氣優(yōu)良的城市新區(qū)。按照以上的增長速 度計算，到 2021 年、 2021 年??完成的投資和銷售額將會是2021 年的幾倍或幾十倍。 一直以來，花都區(qū)的住宅市場都是由本地客源消化。 2)二次置業(yè)成為廣州人購房的主要想法 國際經(jīng)驗表明，當一個城市的人均 GDP 超過 3000美元時，市中心區(qū)人口會出現(xiàn)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。 其中，預(yù)售商品房成交登記面積突破了 1000 萬平方米大關(guān)，達 萬平方米，同比增長 %（ 2021 年為 %）。 同時，被人們稱為 “ 風水寶地 ” 的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、樂于一廣州“泰湖山莊”項目策劃案 14 體，成為遠近聞名的旅游圣地。來源于香港的合同外資占 ％，比上年略有增加，但仍處于歷史較低水平。招商引資給農(nóng)民帶來了實惠，增加了農(nóng)民收入，逐步緩解了農(nóng)村勞力過剩問題，并提高了農(nóng)民的生產(chǎn)技術(shù)水平。 2021 年花都區(qū)各項經(jīng)濟的發(fā)展狀況 1） 工業(yè) 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 12 2021 年，花都區(qū)繼續(xù)大力實施 “ 工業(yè)興區(qū) ” 發(fā)展戰(zhàn)略，強化了工業(yè)經(jīng)濟對財政增長的龍頭作用，推動了經(jīng)濟發(fā)展和社會進步。根據(jù)花僑鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府的統(tǒng)計預(yù)測，未來幾年，花僑鎮(zhèn)的人口將呈幾何增長，平均每年將達到 %。 3)花都區(qū)的經(jīng)濟在廣州市占有很重要的地位 ,發(fā)展速度排在廣州市其他區(qū)的前茅。尤其是 2021 年，花都區(qū)有三項重要的指標在廣州地區(qū)名列前茅 。 從某種程度上，由于地鐵、輕軌及機場的建成，花都將建成陸、空快速交通網(wǎng)絡(luò)。 行政管轄區(qū)： 花都區(qū)下轄新華、花僑、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面、雅瑤十一個鎮(zhèn)。 交通系統(tǒng)： 花都區(qū)既是珠江三角洲交通交匯之地，也是溝通珠三角與內(nèi)地的橋梁和樞紐，擁有發(fā)達的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是 10 10 107 三條國道和機場高速、廣清高速、京珠高速、廣州北二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處。 隨著交通系統(tǒng)的不斷完善，花都區(qū)將逐漸成為廣州以交通為核心的新中心，很大程度上將會帶動花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。地區(qū)的綜合實力明顯增強。 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 10 花都區(qū)人口發(fā)展狀況 人口增長速度得到有效控制。這群龐大的人口將是本項目的主流目標客戶群，同時，也將為花都房地產(chǎn)業(yè)及其他經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生較大的作用。 2） 農(nóng)業(yè) 目前，全區(qū)稻田面積已由 1998年的 28萬畝調(diào)整為 12萬畝，把騰出的土地用于發(fā)展花卉、蔬菜、水果等經(jīng)濟作物。其中，世界 500 強中已有 7 家企業(yè)落戶花都。機械設(shè)備制造 (含汽車及零部件 )、金銀珠寶、皮革皮具、水泥、紡織、電子等產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)吸收外資的主要行業(yè)。花都成為廣州交通樞紐，也是廣東北部連接廣州的重要出入口，地理位置在大廣州環(huán)境下逐漸凸顯。 據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局數(shù)據(jù)，詳見下表： 類 別 2021 年 2021 年 增長 ％ 市區(qū)批準預(yù)售商品房面積（萬㎡） 939 898 其中：八區(qū) （不含番禺、花都區(qū)，下同） 627 562 市區(qū)預(yù)售商品房成交登記面積（萬㎡） 1047 929 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 16 其中：八區(qū) 633 578 市區(qū)預(yù)售商品房成交登記金額（億元） 444 432 其中：八區(qū) 334 321 市區(qū)二手房屋成交登記面積（萬㎡） 592 486 其中：八區(qū) 417 305 市區(qū)二手房屋成交登記金額（億元） 160 126 其中：八區(qū) 132 102 小結(jié) : 1) 商品房總體上供求平衡，成交量略超供應(yīng)量。這是廣州人二次置業(yè)的主要想法。 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 18 同時，在廣州 “ 南拓、東進、西聯(lián)、北優(yōu) ” 的政策指引下，花都作為廣州的后花園，其工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增長迅速，各種市政配套進一步完善，并在新機場即將遷入的利好條件下，物流業(yè)、汽車業(yè)、皮具業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)得到進一步發(fā)展，為花都樓市注入了巨大的市場購買力。 這部分 的零星樓盤 由于規(guī)劃設(shè)計落后、缺乏居住環(huán)境營造， 銷售一般，部分樓盤空置嚴重，雖經(jīng) 2 年多時間的消化，估計現(xiàn)在還有 6000 套左右。由于與老城一橋相隔，該項目的入市將打破舊城區(qū)沒有大盤好盤的格局。同時由于看好新機場和風神汽車城帶給花都的發(fā)展機遇，也有部分本地的炒家紛紛入市，致使該盤的銷售獲得了滿堂紅。占地面積 160 萬平方米，建筑規(guī)模 30 多萬平方米，建筑物共 781 棟。 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 23 目前，汽車城零配件工業(yè)園一區(qū)８６．７萬平方米已完成了七通一平，土地已全部轉(zhuǎn)讓完畢。 汽車界的馬太效應(yīng)在這兒應(yīng)驗得十分靈驗，產(chǎn)業(yè)的群聚效應(yīng)將使得花都汽車城進入一個良性循環(huán)：產(chǎn)業(yè)群聚將使得投資企業(yè) “ 綜合成本低、市場機會多 ” ，投資風險的降低將使得產(chǎn)業(yè)群聚的速度加快。 小結(jié)： 伴隨明年國際機場的開場的開通，風神汽車的大規(guī)模投產(chǎn)， 大大小小的配套企業(yè)隨之而來，每年產(chǎn)值將高達數(shù)十上百億元； 同時 外資企業(yè)的涌入，將會拉動花都區(qū)經(jīng)濟超常規(guī)的發(fā)展。 5） 通過上表可知，花都區(qū)房地產(chǎn)市場價格正程良好的態(tài)勢發(fā)展，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，汽車城 產(chǎn)業(yè)的帶動，及廣州大環(huán)境下的經(jīng)濟拉動?；ǘ紖^(qū)區(qū)的綠化面積６．９平方公里，綠化覆蓋率高達４３．５％，人均占有綠地面積８．５平方米，一 直有 “ 廣州后花園 ” 的美譽。 F、廣州市民組成的購買團體將會成為花都區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持 花都區(qū)作為廣州市政府發(fā)展規(guī)劃的 “ 北優(yōu) ” 區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)將會獲得很多利好政策支持。 三、花都區(qū)在廣州市城市總體規(guī)劃中的地位 根據(jù) 2021 年 9 月廣州市政府頒布的《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》指出： 1）花都區(qū)用地主要是以依托新機場發(fā)展成為廣州地區(qū)的物流中心和與航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。 汽車城的影響 1）汽車產(chǎn)業(yè)作為廣州三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府積極扶持，從而帶動區(qū)域的經(jīng)濟的發(fā)展。首期 15 平方公里的用地不到半年時間已經(jīng)基本用完，為此，汽車城在下月將推出二期 23平方公里的產(chǎn)業(yè)用地。 5）在廣州花都汽車城產(chǎn)業(yè)園利用轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地、廠房和閑置土地興辦與汽車相關(guān)的企業(yè)，免收當次轉(zhuǎn)讓屬地方財政收入的稅費，所征契稅由區(qū)財政以支持企業(yè)發(fā)展的形式資勵給企業(yè)。 小結(jié)： 1） 2021 年，將是花都區(qū)加快發(fā)展的機遇之年，廣州新國際機場即將啟用，將對花都經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生廣泛而深遠的影響； 2）東風乘用車公司等一批龍頭企業(yè)正成為帶動地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展的火車頭； 3）園區(qū)經(jīng)濟與城市建設(shè)相結(jié)合將成為今后花都區(qū)加快發(fā)展的新途徑； 4）今年以至今后幾年花都區(qū)政府將把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點放在汽 車城，爭取用幾年的時間把汽車城建設(shè)成為具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色的新興城區(qū)，同時啟動廣州新國際機場產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)；地方財政收入和人民群眾生活水平將有較大幅度的提高。 2) 位處花都橋頭堡位置 花都區(qū)位于廣東省中南部，珠江三