【正文】 大型房地產(chǎn)發(fā)展商，并在 2021 年 “ 五一 ” 期間推出了雍華廷一期洋房組團(tuán)，該期產(chǎn)品以高出周邊產(chǎn)品 50％的價(jià)格入市，在 8個(gè)月時(shí)間內(nèi)全部售罄， 總銷售面積約 10 萬(wàn)平方米，總體均價(jià)達(dá)到 3000 元 /M2以上， 凸現(xiàn)花都區(qū)中高端市場(chǎng)的巨大購(gòu)買力。由于與老城一橋相隔，該項(xiàng)目的入市將打破舊城區(qū)沒(méi)有大盤(pán)好盤(pán)的格局。 從近幾年房?jī)r(jià)看，新區(qū)和舊區(qū)相比是交換式變化，新區(qū)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，舊區(qū)越來(lái)越低。 這部分 的零星樓盤(pán) 由于規(guī)劃設(shè)計(jì)落后、缺乏居住環(huán)境營(yíng)造， 銷售一般，部分樓盤(pán)空置嚴(yán)重，雖經(jīng) 2 年多時(shí)間的消化，估計(jì)現(xiàn)在還有 6000 套左右。 ?? 由以上數(shù)據(jù)反映，花都區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在最近一兩年的時(shí)間里，其增長(zhǎng)速度不但沒(méi)有放緩，而且一直保持著突飛猛進(jìn)的上升勢(shì)頭，上升還越來(lái)越快。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 18 同時(shí)，在廣州 “ 南拓、東進(jìn)、西聯(lián)、北優(yōu) ” 的政策指引下，花都作為廣州的后花園，其工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)迅速，各種市政配套進(jìn)一步完善，并在新機(jī)場(chǎng)即將遷入的利好條件下，物流業(yè)、汽車業(yè)、皮具業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，為花都樓市注入了巨大的市場(chǎng)購(gòu)買力?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)投資商以本地民間投資者為主，香港投資者也占有一定的比例。這是廣州人二次置業(yè)的主要想法。其中，二次置業(yè)悄然興起。 據(jù)廣州市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)，詳見(jiàn)下表： 類 別 2021 年 2021 年 增長(zhǎng) ％ 市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積（萬(wàn)㎡） 939 898 其中：八區(qū) （不含番禺、花都區(qū)，下同） 627 562 市區(qū)預(yù)售商品房成交登記面積（萬(wàn)㎡） 1047 929 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 16 其中：八區(qū) 633 578 市區(qū)預(yù)售商品房成交登記金額（億元） 444 432 其中：八區(qū) 334 321 市區(qū)二手房屋成交登記面積（萬(wàn)㎡） 592 486 其中：八區(qū) 417 305 市區(qū)二手房屋成交登記金額（億元） 160 126 其中：八區(qū) 132 102 小結(jié) : 1) 商品房總體上供求平衡，成交量略超供應(yīng)量。另外， 2021 年廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額增幅收窄為%，呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展?；ǘ汲蔀閺V州交通樞紐，也是廣東北部連接廣州的重要出入口，地理位置在大廣州環(huán)境下逐漸凸顯。 5） 旅游 花都區(qū)是太平天國(guó)農(nóng)民領(lǐng)袖洪秀全的故鄉(xiāng)，旅游資源豐富，自然景觀和人文景觀融為一體，洪秀全故居，是全國(guó)重點(diǎn)保護(hù)單位。機(jī)械設(shè)備制造 (含汽車及零部件 )、金銀珠寶、皮革皮具、水泥、紡織、電子等產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)吸收外資的主要行業(yè)。 歐美發(fā)達(dá)國(guó)家和日本在花都區(qū)的直接投資有比較明顯的增加，新批合同外資中的比重達(dá)到了 42％左右。其中，世界 500 強(qiáng)中已有 7 家企業(yè)落戶花都。一年來(lái)，全區(qū)達(dá)成較大的農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 20多項(xiàng)，投資總額5000 多萬(wàn)元。 2） 農(nóng)業(yè) 目前，全區(qū)稻田面積已由 1998年的 28萬(wàn)畝調(diào)整為 12萬(wàn)畝，把騰出的土地用于發(fā)展花卉、蔬菜、水果等經(jīng)濟(jì)作物。 3）第三產(chǎn)業(yè)不升反降，說(shuō)明政府有意識(shí)地規(guī)范第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有效地把控市場(chǎng)朝良性發(fā)展，但是第三產(chǎn)業(yè)仍然占有很大的市場(chǎng)分額，也還是花都區(qū)的一個(gè)主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。這群龐大的人口將是本項(xiàng)目的主流目標(biāo)客戶群，同時(shí)，也將為花都房地產(chǎn)業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生較大的作用。 花僑鎮(zhèn)人口發(fā)展?fàn)顩r 目前，花僑鎮(zhèn)總的人口總量約為 18萬(wàn)人口，其中，常住人口約 13 萬(wàn)人，流動(dòng)人口約 5 萬(wàn)人。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 10 花都區(qū)人口發(fā)展?fàn)顩r 人口增長(zhǎng)速度得到有效控制。 2）各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位的快速增長(zhǎng)，說(shuō)明花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，具有較強(qiáng)的發(fā)展前景。地區(qū)的綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。 二、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛 近幾年，花都的社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。 隨著交通系統(tǒng)的不斷完善，花都區(qū)將逐漸成為廣州以交通為核心的新中心，很大程度上將會(huì)帶動(dòng)花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展?；ǘ几劭芍焙綇V州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 7 澳港，年吞吐量 150 萬(wàn)噸。 交通系統(tǒng)： 花都區(qū)既是珠江三角洲交通交匯之地，也是溝通珠三角與內(nèi)地的橋梁和樞紐，擁有發(fā)達(dá)的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是 10 10 107 三條國(guó)道和機(jī)場(chǎng)高速、廣清高速、京珠高速、廣州北二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 6 第一部分：花都宏觀經(jīng)濟(jì)分析 一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 花都區(qū)基本概況 地理位置： 花都區(qū)位于廣東省中南部 ,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳，是廣州的北大門(mén)，南北交通要道 ,素稱 “ 省城之屏障，南北粵之咽喉 ” 。 行政管轄區(qū)： 花都區(qū)下轄新華、花僑、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面、雅瑤十一個(gè)鎮(zhèn)。京廣鐵路線穿境而過(guò)，廣州火車北站就位于花都。 從某種程度上，由于地鐵、輕軌及機(jī)場(chǎng)的建成，花都將建成陸、空快速交通網(wǎng)絡(luò)。 城市的未來(lái)功能規(guī)劃與分區(qū)： 花都區(qū)是廣州市的工業(yè)發(fā)展區(qū)和重要交通樞紐。尤其是 2021 年，花都區(qū)有三項(xiàng)重要的指標(biāo)在廣州地區(qū)名列前茅 。 2021 年－－ 2021 年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析 2021― 2021 年經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2021 年 增長(zhǎng) 幅度（％） 2021 年 增長(zhǎng)幅度（ %） 2021 年 預(yù)測(cè)增長(zhǎng) 幅度（％） 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 億元 13 人均國(guó)內(nèi) 生產(chǎn)總值 32268 元 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 億元 財(cái)政收入 億元 億元 1— 3 月份實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，增幅達(dá)% 城市居民人均可支配收入 9567 元 農(nóng)村居民 人均純收入 6365 元 6560 元 3 職工年 人均工資 15089 元 17836 元 12 社會(huì)消費(fèi) 品零售總額 億元 億元 城鄉(xiāng)居民 儲(chǔ)蓄存款 億元 億元 恩格爾系數(shù) % 固定資產(chǎn)投資 億元 10 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 9 全年旅 游總收入 億元 —— 外貿(mào)出口 31478 萬(wàn)美元 38738 萬(wàn)美元 （注 :以上數(shù)據(jù)根據(jù)花都區(qū)年鑒與政府工作報(bào)告所得。 3)花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)在廣州市占有很重要的地位 ,發(fā)展速度排在廣州市其他區(qū)的前茅。 2021 年底，全區(qū)總?cè)丝? 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) %，戶均人數(shù) 人。根據(jù)花僑鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府的統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年，花僑鎮(zhèn)的人口將呈幾何增長(zhǎng)，平均每年將達(dá)到 %。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展與趨勢(shì) 1） 2021 年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 產(chǎn)業(yè) 增加值 （億元） 增長(zhǎng)率 （ %） 與 2021 年 相比（ %） 所占比例（ %） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) + 第三產(chǎn) 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 11 業(yè) 2） 2021 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 小結(jié)： 與 2021 年相比，第一產(chǎn)業(yè)的比重下降了 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)的比重仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，上升了 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重下降 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年花都區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r 1） 工業(yè) 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 12 2021 年，花都區(qū)繼續(xù)大力實(shí)施 “ 工業(yè)興區(qū) ” 發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化了工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)財(cái)政增長(zhǎng)的龍頭作用，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。 2021 年全區(qū)新上馬的高新農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 19項(xiàng)，總投資額 4692 萬(wàn)元。招商引資給農(nóng)民帶來(lái)了實(shí)惠，增加了農(nóng)民收入，逐步緩解了農(nóng)村勞力過(guò)剩問(wèn)題，并提高了農(nóng)民的生產(chǎn)技術(shù)水平。 2021 年花都區(qū)合同利用外資完成 27763 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) %，實(shí)際利廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 13 用外資完成 20241 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) %。來(lái)源于香港的合同外資占 ％，比上年略有增加，但仍處于歷史較低水平。 服務(wù)業(yè)新批外商投資吸引外資占新批合同外資金額 ％；實(shí)際使用外資占 %。 同時(shí)，被人們稱為 “ 風(fēng)水寶地 ” 的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、樂(lè)于一廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 14 體，成為遠(yuǎn)近聞名的旅游圣地。 經(jīng)濟(jì)也因?yàn)樵趶V州大經(jīng)濟(jì)環(huán)境及花都本身的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)下得到空前的釋放，年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)到%，居廣州各區(qū)之首。 其中，預(yù)售商品房成交登記面積突破了 1000 萬(wàn)平方米大關(guān)，達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %（ 2021 年為 %）。 2) 二手房交易大幅度攀升。 2)二次置業(yè)成為廣州人購(gòu)房的主要想法 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)城市的人均 GDP 超過(guò) 3000美元時(shí)，市中心區(qū)人口會(huì)出現(xiàn)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。 3）尋找投資保值增值的出路 由于銀行利率不斷調(diào)低，證券股市又兇多吉少，許多廣州市民手中有積蓄，就把二次置業(yè)當(dāng)成保值增值的出路。 一直以來(lái)，花都區(qū)的住宅市場(chǎng)都是由本地客源消化。據(jù)了解，從 2021 年開(kāi)始，大量機(jī)場(chǎng)、汽車、物流業(yè)的專業(yè)技術(shù)人士及其家屬都紛紛來(lái)到花都定居，進(jìn)入 2021年，這種趨勢(shì)更為明顯，很多廣州白云 區(qū)的市民也開(kāi)始選擇到花都置業(yè)。按照以上的增長(zhǎng)速 度計(jì)算，到 2021 年、 2021 年??完成的投資和銷售額將會(huì)是2021 年的幾倍或幾十倍。 經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，目前老城區(qū)中也涌現(xiàn)了如 駿威廣場(chǎng)、金菊花小區(qū)、銀菊花小區(qū)、僑苑小區(qū)、華僑新城、鉆石花園為有一定規(guī)模、配套相對(duì)完善的開(kāi)發(fā)小區(qū)，銷售情況都較為理想 。 對(duì)居住環(huán)境有較高要求的買家都不愿意在舊城區(qū)置業(yè)，而趨向選擇環(huán)境優(yōu)越、空氣優(yōu)良的城市新區(qū)。 ? 政府廣場(chǎng)新區(qū)： 群雄逐鹿，成置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域 目前花都 政府廣場(chǎng)片區(qū)是發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。 而最近，雅居樂(lè)雍華廷推出的都市水岸別墅組團(tuán) “ 花樣巴黎 ” ，這批別墅憑借著發(fā)展商的品牌、成熟的配套、優(yōu)美的居住環(huán)境，價(jià)格一路走高，從 6000— 10000 元 /M2不等，足足比周邊同類型產(chǎn)品價(jià)格高出 35倍。 小結(jié)：目前，政府廣場(chǎng)一帶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是最受市民關(guān)注的一個(gè)版塊，也是銷售最火爆的區(qū)域。此外，還有很多買家在詢問(wèn)二期工程別墅的類型、價(jià)格、位置、進(jìn)展等等情況。有商務(wù)別墅、獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅 和公寓等。而廣州龐大的客戶群體也將為他們的建設(shè)和銷售帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的客源。二區(qū)２００多萬(wàn)平方米正填土施工，６０米寬的車城大道、３０米寬的東風(fēng)大道月底招標(biāo)施工，年底即可實(shí)現(xiàn)通車。研發(fā)中心的落戶，更使得花都汽車城的主管官員和開(kāi)發(fā)商按捺不住笑容，一批招商經(jīng)理近期穿梭日韓港臺(tái)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，花都汽車城的投資熱將直線上升。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 24 汽車城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展演變： 2021 年，重組云豹汽車廣州風(fēng)神橫空出世，逆風(fēng)飛揚(yáng)，以當(dāng)年重組，當(dāng)年出車 ， 當(dāng)年盈利的奇跡震驚業(yè)界 2021 年 10 月，第 5 萬(wàn)輛藍(lán)鳥(niǎo)下線 2021 年 10 月， 15 萬(wàn)輛新工廠奠基 (花都 ) 2021 年 8 月 22 日，第 10 萬(wàn)輛藍(lán)鳥(niǎo)下線 2021 年 6 月 16 日，東風(fēng)乘用車公司在花都設(shè)立，同日日產(chǎn)陽(yáng) 光下線 2021 年 Unipres、 Hitachi Unisia、 YOROZU三大日本汽車零配件商落戶汽車城 2021 年 10 月，省政府批準(zhǔn)花都汽車城為汽車產(chǎn)業(yè)基地 2021 年 3 月，東風(fēng)日產(chǎn)研發(fā)中心落戶花都 2021 年 5 月， 15 萬(wàn)輛新工廠將建成投產(chǎn) ?? 三年不到，花都汽車城產(chǎn)值直逼 500 億元的奇跡。 花都汽車城的建成還將為花都乃至廣州帶來(lái) 50000 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，據(jù)調(diào)查一個(gè)汽車行業(yè)的就業(yè)崗位將帶來(lái) 8 個(gè)其他行業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)，花都市的社會(huì)人員的層次結(jié)構(gòu)也會(huì)因此而得到改善。這些巨額資金的注入將會(huì)給花都地 區(qū)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)量的訊猛積累，乃至引起質(zhì)的飛躍。 2） 以上情況表明花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)正朝著穩(wěn)步發(fā)展的目標(biāo)前進(jìn)，市場(chǎng)的趨勢(shì)呈上升態(tài)勢(shì)。根據(jù)花都區(qū)近幾年的樓價(jià)變動(dòng)參數(shù)，按照目前花都區(qū)樓價(jià)的發(fā)展趨向，可預(yù)測(cè)在未來(lái) 2 年，花都區(qū)樓盤(pán)價(jià)格將突破 3500 元大關(guān)，逐漸上升。 B、政策促進(jìn)商品房的需求量的上升 由于取消的福利分房，原來(lái)機(jī)關(guān)國(guó)企職工的住房問(wèn)題必須通過(guò)購(gòu)買商品房解決，這一群體人數(shù)眾多、收入穩(wěn)定，是消費(fèi)市場(chǎng)的一大主力。在這個(gè)有山有水的地方，十分適合興建大型的生態(tài)小區(qū)。 目前，花都房地產(chǎn)市場(chǎng)以本地消費(fèi)為主，廣州人購(gòu)買的市場(chǎng)份額約廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 30 占２０％左右。隨著花都區(qū)知名度的提高，和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購(gòu)買團(tuán)體將會(huì)成為本區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支持。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 31 H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競(jìng)爭(zhēng) 撤市改區(qū)后，既為花都房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，但也引來(lái)更多更大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。