【正文】 時 間 總建筑 面積 (平方米 ) 住宅竣工 面積 (平方米 ) 在建 項目數(shù)量 全面竣工 備 注 2002年 219018 59494平方米 53項 23項 30個項目結(jié)轉(zhuǎn)下年 。南豐繼續(xù)以招商引資作為全縣的重點工作，吸引更多的海內(nèi)外客商來投資興業(yè)，著力抓好六大類產(chǎn)業(yè)的擴規(guī)模和上水平，做大做強富溪工業(yè)園區(qū)，推進以民營為主的工業(yè)化；著力做好占地 15 平方公里、城市人口 12 萬以上的縣城建設(shè)，大力發(fā)展輕紡城等六大類專業(yè)批發(fā)市場；著力抓好面積達 30 萬畝以上、年總產(chǎn) 3 億公斤左右的綠色無公害蜜桔生產(chǎn)，進一步優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進以蜜桔為主的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程。個體私營經(jīng)濟發(fā)展迅速，群眾消費水平不 斷提高。南豐蜜桔不但進入了全國市場，更已進入國外市場。 南豐發(fā)展迅速，縣域經(jīng)濟生機勃發(fā)。位于贛閩兩省八縣要沖，通閩入粵十分便利。 第一部分：總體市場調(diào)研分析 1． 1 南豐縣發(fā)展概況 南豐地處贛東，總面積 1909 平方公里，轄五鄉(xiāng)七鎮(zhèn)一場，總?cè)丝?28 萬， 其中縣城人口近 8 萬。南豐歷史悠久，人杰地靈。昌廈一級公路穿境而過，在建京福高速公路、衡福高等級公路建成后將進一步改善全縣的交通狀況。 2002 年全縣國民生產(chǎn)總值達 ，實現(xiàn)財政收入 8060萬元，農(nóng)民人均收入純收入達 2739萬元。同時，南豐的養(yǎng)殖業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展壯大。尤其近幾年來，南豐城市面貌日新月異。 2020 年的“一江兩岸工程”也勢必成為南豐今后城市發(fā)展的重中之重。 結(jié)轉(zhuǎn)下年建筑面積 :172296平方米 2020年 430000 63項 其中： 20%為商鋪 +行政住房； 80%為商??； 注： 2002 年總建筑面積： 273250 平方米（為規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)）； 2002 年總建筑面積： 219018 平方米（為實際完成數(shù)據(jù)）； 2002 年完成建筑住宅面積： 78188 平方米（為規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)） ； 2002 年完成建筑住宅面積： 59494 平方米 （為實際完成數(shù)據(jù)）； 2020 年的開發(fā)總量達到前四年的總和 . 2002 年相比 2001 年開發(fā)產(chǎn)值走勢：（表 3） 時 間 指標(biāo)項目類別 與 2001年對比 增長幅度 2002年 施工總產(chǎn)值 % 新開工施工產(chǎn)值 % 實際完成建筑產(chǎn)值 % 2001 年 —— 2020 年南豐縣城 GDP 及樓盤價格走勢：（表 4） 時間 GDP數(shù)值 (元 ) 房產(chǎn)價格 居民存款 (元 ) 2001年 400元 /平方米 2002年 13億 500元 /平方米 2020年 600元 /平方米 1． 3 南豐現(xiàn)有樓盤概況 南豐琴城鎮(zhèn)以北是南豐縣政府所在地，是屬于新開發(fā)區(qū)，桔都大道貫穿南北，政府大部分職能部門分布在該大道兩側(cè)，還有醫(yī)院和部分較現(xiàn)代的娛樂場所，該大道約 1000 多米，有幾處新樓盤在開發(fā)當(dāng)中或已建成，我公司對這塊區(qū)域的樓盤作了一次深入細致的調(diào)查摸底，在該大道與交通路交匯處東北方向，距交通路約一兩百米處有一片較大的區(qū)域內(nèi)，約有三到四個項目正在開發(fā)當(dāng)中，開發(fā)商以本地的居多。 1． 4 南豐縣市場需求分析 目前南豐縣住房情況比較寬裕，甲魚養(yǎng)殖、蜜橘種植，外出打工、摩托車經(jīng)銷等經(jīng)商者高收入階層住房多在 150 平方米以上，因為縣政府還允許部分土地私建住房，他們中的一部分已經(jīng)建有別墅。而當(dāng)?shù)鼐用裣M指數(shù)相對較高，特別是把住房的消費列在首位。 第二部分：項目市場分析 2． 1 南豐縣現(xiàn)有樓盤分析 ? 規(guī)模：南豐縣城目前在建及在售樓盤主要集中在縣城北部桔都大道兩側(cè)，規(guī)模相對較小 ? 地段：這些樓盤所處地段屬于新開發(fā)區(qū)，附近為政府所在地，基本配套設(shè)施齊全，交通比較便利 ? 建筑規(guī)劃設(shè)計：該區(qū)域樓盤多為本地開發(fā)商開發(fā)，總體的規(guī)劃設(shè)計比較落后，物業(yè)的布局不合理，社區(qū)配套較少，外立面及戶型設(shè)計比較單一 ? 景觀設(shè)計：沒有突出的景觀設(shè)計，人性化的部分考慮不多，難以體現(xiàn)出一個高檔次居住的環(huán)境 ? 形象包裝及推廣：沒有系統(tǒng)的形象包裝，包裝及推廣手法陳舊，難以樹立起品牌形象 ? 物業(yè)管理：沒有規(guī)范的物業(yè)管理 公司管理 ? 價格：一般在 550 元到 750 元之間 ? 房型：以多層為主，私人建有少量別墅 ? 銷售狀況：樓盤銷售狀況基本良好，達到 60%—— 80% 從我們對樓盤的實地考察和當(dāng)?shù)鼐用穹从车那闆r來看，南豐縣的房地產(chǎn)開發(fā)和運作還處于發(fā)展初級階段，其現(xiàn)有小區(qū)的配套、園林、戶型、外立面乃至質(zhì)量確實存在較多問題。該地塊離老城區(qū)較近，土地平整，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，是政府重點扶持的開發(fā)項目。 土地價格優(yōu)勢：由于本地塊土地成本較低，開發(fā)的利潤空間相對較大 規(guī)模及成本優(yōu)勢：本項目是南豐縣目前最大規(guī)模的開發(fā)項目，大規(guī)模的開發(fā)必將降低開發(fā)成本，并為項目的整體規(guī)劃，合理布局提供了先決條件。 當(dāng)?shù)氐恼w房價水平偏低，居民在購房時對房價又比較敏感，這對本案的價格定位將是一個考驗 當(dāng)?shù)乜h政府對土地管理不很嚴(yán)格，允許私人批地建房，這在一定程度上可能分化掉部分潛在客戶。 機會分析： (Opportunity) 當(dāng)?shù)卮嬖诤芏噢r(nóng)村進城置業(yè)者，縣城現(xiàn)在正在大面積搞拆遷，政府以貨幣進行補償，這一切都預(yù)示了買方市場將不斷地擴大。 威脅分析： (Threat) 2001 年的大水淹沒了縣城很多建筑，而項目本身就處在河堤旁 ，和老城區(qū)一樣地處低洼地帶，很多潛在客戶在心理上存在一定的顧慮。 2． 3 項目目標(biāo)市場分析 2． 3． 1 目標(biāo) 消費群體細分 南豐縣以甲魚和蜜橘聞名，特別是蜜橘已經(jīng)形成一個成熟的市場，整個行業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢，隨之帶動了一系列經(jīng)濟的良好發(fā)展勢頭。 針對南豐縣城目前的消費水平結(jié)構(gòu)，可以把目標(biāo)消費群體鎖定為：農(nóng)村 進入城市人員、外出務(wù)工人員、出外做生意人員、個體城鄉(xiāng)私營業(yè)主、各城鄉(xiāng)種植及養(yǎng)殖業(yè)主、事業(yè)單位公務(wù)員、城鎮(zhèn)拆遷及二次置業(yè)業(yè)主。我司認(rèn)為前期的產(chǎn)品包裝及廣告宣傳攻勢，可以大大提升項目的形象，以此方式探求市場心理價格承受的底線，選準(zhǔn)入市時機，以低于消費心理底線的價格搶占市場，達到物業(yè)迅速去化的目的。 在進行小區(qū)規(guī)劃時，我們不但從消費者的角度出發(fā)了解市場的發(fā)展動態(tài)，摸清市場上哪類型的住宅需求量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等問題，同時也從發(fā)展商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗，吸收其他樓盤的成熟經(jīng)驗，力 求把小區(qū)規(guī)劃設(shè)計做得更好。 為了增強消費者的信心，樹立項目的品牌，為后續(xù)開發(fā)打下堅實的基礎(chǔ)，小區(qū)整體以優(yōu)良水平向購房者提出“三項承諾”： A、 房屋滲漏，雙倍賠 償； B、 面積短缺，缺一賠二 。 、建筑環(huán)保化 現(xiàn)在社會上到處都在講環(huán)保，城市也在創(chuàng)建環(huán)保模范城，本小區(qū)要迎合消費者和政府的要求，所用建材應(yīng)環(huán)保經(jīng)濟。這需要物業(yè)公司后期的大力引導(dǎo)。 、環(huán)境結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機的整體，特點是以綠地系統(tǒng)為骨架，以小區(qū)中心公建群為整體環(huán)境中心，配以其他住宅組團綠地，形成層次分明的綠化系統(tǒng)，另外小品與節(jié)點處布景是讓行人駐步，拉近人與綠地距離的最合適方式，小品設(shè)計應(yīng)動靜結(jié)合，帶狀水面與小型噴泉完美地結(jié)合成一體，色彩配置中強調(diào)大片草坪，創(chuàng)造以綠色為主色調(diào)的同時，利用多種花草樹木點綴以不同鮮亮色彩的夜間燈光。 、體現(xiàn)與眾不同的居住氛圍，創(chuàng)造既有歐式氛圍又有現(xiàn)代氣息的居住文化。 本小區(qū)道路系統(tǒng)分為三級路網(wǎng)：第一級為小區(qū)級道路，路面寬為7 米，雙軌道，第二級為小區(qū)次干道，路面寬為 4 米，第三級為宅間小路，分別進入各住宅，路面寬為 2 米。 、綠化系統(tǒng)規(guī)劃 本小區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃緊密結(jié)合建筑布局和場地內(nèi)部、外部的自然環(huán)境，充分考慮南豐縣的氣候、人文特點，切合地塊的自身條件和規(guī)劃設(shè)計要求，又要考 慮東邊盱江的特點，分析現(xiàn)代人居住特點和對環(huán)境重視，引入當(dāng)今園林設(shè)計潮流，采用多景點布局而又重點突出，既有寬闊的小區(qū)級綠地，又有精細組團綠地和住宅庭院綠化，空中花園和平臺花園，從而形成了一個點、線、面相結(jié)合的層次分明的、全方位的整體綠化系統(tǒng)，其具體層次劃分為：小區(qū)級綠化地 組團綠地住宅庭院綠化 道路綠化。 、中型商業(yè)購物中心集中設(shè)置 為了提升本小區(qū)的品牌形象，在本小區(qū)內(nèi)規(guī)劃一到兩個中型的超市是有必要的，考慮到本項目地域跨度較大，可將商業(yè)服務(wù)設(shè)施平均設(shè)置于地塊沿街，因為該地段增加必要的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，不僅極大的方便了這里的居民，而且將會有效地促成該區(qū)域成為 南豐縣城又一繁華地帶。外墻采用藝術(shù)石貼與柔性涂料結(jié)合，使建筑的整體形象更趨和諧。 沿江防洪大堤景觀設(shè)計建議 沿江防洪大堤景觀的建設(shè)，是整個項目開發(fā)中的重要部分，由于本項目的性質(zhì)屬于防洪工程開發(fā)建設(shè)項目，所以防洪 大堤及其周邊的景觀的建設(shè)，直接關(guān)系到小區(qū)的整體形象，因為本項目沿盱江西岸縱深 50 米的地帶，主要用于建防洪墻、河堤、綠化帶及道路，為了提升整個小區(qū)的人氣，使其成為南豐縣城的另一繁華地帶，我們認(rèn)為道路應(yīng)按干道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，路寬 25 米，設(shè)計為 4 車道，車道兩側(cè)為各 3米寬的非機動車道。 二、只做物業(yè)形象，用物業(yè)形象的確立帶動企業(yè)形象的提升； 三、塑造嶄新的社區(qū)形象以帶動銷售； 四、品牌先導(dǎo)，銷售跟進； 五、物業(yè)標(biāo)志是該物業(yè)的眼目與靈魂，是一切訴求和延展的原點，全部推廣活動的支 點和所有賣點的邏輯起點，因此務(wù)求更新和重新確立。 設(shè)計要點：個性鮮明，特點突出，清晰易記， 端莊大氣。 而且必須先做，不能后做。精明的發(fā)展商懂得，只有好的樣板房才能推動和刺激人們最終下決心購買。模型是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的樣板，是最直觀立體的范形，它可以給客戶第一次強烈的視覺刺激，讓客戶對小區(qū)的整體規(guī)劃有詳 盡全面的了解和認(rèn)識，從而激發(fā)客戶的購買欲。 （縣城其他地方也需要采用，形成網(wǎng)絡(luò)。 ? 室內(nèi)布置高雅、清新