【正文】 附：房地產(chǎn)開發(fā)公司住宅使用說明書 開發(fā)單位 名稱 地址 電話 郵編 設(shè)計單位 名稱 地址 電話 郵編 施工單位 名稱 地址 電話 郵編 監(jiān)理單位 名稱 地址 電話 郵編 附：住宅部位 使用說明和注意事項 結(jié)構(gòu)和裝修裝飾 上水、下水 供電設(shè)施、 配電負(fù)荷 通訊 煤氣 燃?xì)? 消防 門、門窗 承重墻 防水層 陽臺 其他 8． 3．付款方式建議 針對當(dāng)?shù)貥潜P的付款方式過于單一，應(yīng)向買家提供較輕松的付款方式以擴(kuò)展買家層面，增加其超前入市的可能性。 選擇適當(dāng)?shù)臅r間和地點(diǎn)，聯(lián)合當(dāng)?shù)馗鞔髽潜P舉辦南豐首屆房展會，營造銷售高潮。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。周期： 從‘玉帶花都’在項目開工前一周開始連續(xù)推出一個月，形成第一個高潮； 2） 配合新聞運(yùn)作，以新聞運(yùn)作為主； 3）項目預(yù)售期開始強(qiáng)勢推出，形成玉帶花都廣告發(fā)布的第二個高潮。 ? 完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項權(quán)益。 ? 加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。銷售服務(wù)一定要跟上去。利用江堤建設(shè)開工的大好時機(jī)，利用新聞媒體報道“為民造福工程”擴(kuò)大項目的知名度，配合媒體宣傳，再推出“玉帶花都” —— 捐助“希望工程”，一波未平，一波又起的造勢手法，讓物業(yè)在群眾中迅速提升形象，同時塑造發(fā) 展商的良好公眾形象。 6． 創(chuàng)意策略 ? 通過建筑物表現(xiàn)企業(yè)理念，形成關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，虛實結(jié)合的創(chuàng)意效果。 ? 提升 企業(yè)形象。 5． 事件推廣 ? 請省內(nèi)著名人士來玉帶花都參觀題詞并贈一套住房，然后讓他（她）把此套住房拍賣，拍賣的錢捐給‘希望工程’，此一連環(huán)作法，已越出廣告宣 傳的界線，成為社會新聞，可謂一箭三雕之善舉。 ? 銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方式靈活多變，服務(wù)態(tài)度要好，服務(wù)質(zhì)量到位。見后面媒體策略） 營 銷 策 略 及 組 合 5． 1 售樓處 ? 設(shè)計布置要點(diǎn) ? 交通方便，建筑式樣典雅、美觀，外觀醒目。 [4]室內(nèi)展板 制作精良的室內(nèi)展板，可以予人賞心悅目的愉快感受，同時暗示出發(fā)展商一絲不茍的敬業(yè)精神，親切有禮的服務(wù)態(tài)度和上乘的水準(zhǔn)。 4．２、物業(yè)內(nèi)外包裝 實施 : [1]大門口 一個物業(yè)的大門口，猶如人之臉面，內(nèi)涵、氣質(zhì)、神韻、建筑品格，都首先通過它 表現(xiàn)出來?？紤]沿街未來的商業(yè)氛圍及人流量，我們建議靠小區(qū)沿街的人行道可適當(dāng)拓寬為 3 米，車道與沿江河堤間的區(qū)域劃分應(yīng)該是沿江河堤及江邊游步道、綠化帶、人行道；規(guī)劃建議寬各為 3米、 10 米和 3 米，考慮到防洪要求，沿江綠化不能種植深根性植物，應(yīng)以灌木草坪為主 ，穿插花壇、小品于其中，原地塊上的部分桔樹，可移栽到此，即保護(hù)了原有的資源，又體現(xiàn)了南豐“桔都”的特色，在多個景觀節(jié)點(diǎn)處，可建簡易花架，種植紫薇或凌霄等爬藤植物，內(nèi)設(shè)坐凳，為游人提供一個休憩和觀景的區(qū)域；正對小區(qū)主人行出入口開放型半圓廣場的對面以同心圓，遙相呼應(yīng)建一個半圓型休閑廣場，可適當(dāng)設(shè)幾根文化柱 ，使其成為整體規(guī)劃中的一個靚點(diǎn)，綠化帶間隔安置景觀燈、草坪燈，以不同的組景構(gòu)成沿江的一道風(fēng)景線，人性化的設(shè)計、合理的布局必將使本區(qū)域成為南豐新興的商住中心。 、各種文化教育公建集中于小區(qū) 本小區(qū)規(guī)劃將社區(qū)文化中心（會所）設(shè)在小區(qū)內(nèi)，其它的公建也設(shè)在小區(qū)的公建地帶，不僅方便了居民使用，同時又和中心綠地連成一片，使小的中心綠地變得更加廣闊，內(nèi)容變得更加豐富，提升了空間素質(zhì)，令整個小區(qū)的住宅建筑緊緊圍繞著這個中心，集中的體現(xiàn)了小區(qū)濃厚的文化氛圍及團(tuán)結(jié)友愛的精神。 、步行系統(tǒng) 居住區(qū)步行系統(tǒng)的大部分與綠化園林系統(tǒng)疊合，平均寬度為 2米，分專用步行道和機(jī)動車道的人行道共同構(gòu)成。井然有序地結(jié)合水體、植被、色彩、燈光小品多種設(shè)計元素，體現(xiàn)居住區(qū)對生態(tài)環(huán)境為主導(dǎo)的規(guī)劃構(gòu)想，保證“自然生態(tài)”這 一設(shè)計意念的實現(xiàn)。 、文化型社區(qū) 由于縣城居民非?？粗刈优奈幕逃?，本小區(qū)應(yīng)加大文化設(shè)施的建設(shè)，提高整個小區(qū)的品位， “提供與國際接軌的教育系統(tǒng) ，培養(yǎng)參于國際性競爭的人才”。所以，該小區(qū)的規(guī)劃要達(dá)到什么樣的目標(biāo)，必須要做好市場定位。 2． 3． 2 消費(fèi)群體心理分析 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些潛在購房群體對當(dāng)前房市的看法及其消費(fèi)取向主要集中在以下幾方面： ? 面積 —— 喜歡大戶型，面積 120 ㎡以上的戶型受歡迎 ? 區(qū)域 —— 喜歡住在人口較集中的地帶 ? 價格 —— 總房價能接受的范圍 7—— 10 萬元 ? 公共設(shè)施 —— 比較注重居住地附近的公共設(shè)施配備，希望越近越好，越齊全越好 ? 環(huán)境、質(zhì)量 —— 對社區(qū)的環(huán)境和樓盤質(zhì)量較重視 ? 樓層 —— 5 層的房子比較好賣，房價 也最高，這和當(dāng)?shù)鼐用裨?jīng)被水淹而產(chǎn)生的想住在稍微高的地方的心理有關(guān) ? 動機(jī) —— 自住為主 第三部分：項目定位 本案東臨南豐境內(nèi)的盱江 ,是不可多得的天然資源 ,從經(jīng)驗看 ,水岸樓盤比一般樓盤的價格高出 5%—— 10%，所以如何做好水文章，將是本案成敗的關(guān)鍵，我司經(jīng)過嚴(yán)密的市場調(diào)研分析，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，一致認(rèn)為本案的主題定位應(yīng)是： 純現(xiàn)代自然生態(tài)水景花園住宅小區(qū)。 目前南豐縣的房地產(chǎn)開發(fā)量增幅相對較大，在一定程度上充實了市場供給，同時由于他們的樓盤素質(zhì)不佳，開發(fā)成本相對較低，因此在銷售價格上有較大的調(diào)整空間，這在一定程度上對本項目的銷售產(chǎn)生了一定的價格威脅。 開發(fā)商剛進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?，對?dāng)?shù)氐氖袌霏h(huán)境不太了解，并且尚未被當(dāng)?shù)鼐用裾J(rèn)知、認(rèn)同，這就要求我們?nèi)谌氘?dāng)?shù)厥袌觯鸩浇⑵鹦蜗?，在?dāng)?shù)鼐用裰行纬梢欢ǖ目诒瑸轫椖康拈_發(fā)成功聚集人氣。 2． 2． 2 項目 SWOT分析 優(yōu)勢分析：（ Strongpoint） 地段優(yōu)勢：該項目地處縣城老城區(qū)旁，是政府重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，未來將成為縣城的副中心地帶。并且有能力的居民都想換房，子女大都希望有自己獨(dú)立的住房，同時農(nóng)村經(jīng)濟(jì)很好的居民都想進(jìn)城居住，外出務(wù)工人員及出外做生意的群體的二次置業(yè)都給需求市場帶來了無限生機(jī)。 樓盤有千僖花園、美食街住宅 區(qū)、中山公寓、嶼祺公寓等，較大的為千僖花園，約 7 萬㎡的建筑面積，都是多層建筑（ 67 層），戶型以三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積為 130 ㎡ 160 ㎡左右，頂樓為復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積大約為 200 ㎡ /套，物業(yè)管理費(fèi)用 26 元 /戶 /月，房價最低為 550 元左右，沿中心廣場的物業(yè)價格約為 700 元左右，明年 12 月底交房，從整個小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計來看，屬于南豐較高檔的物業(yè)，但房型的設(shè)計不甚理想，小區(qū)配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏，據(jù)我們了解該樓盤的銷售情況良好，銷售率已達(dá) 80%；另一較大的樓盤為美食街住宅區(qū)，建筑面積也達(dá)到了 60000 平方米， 此樓盤在當(dāng)?shù)氐闹冗€是比較好的；周邊的兩三個樓盤規(guī)模比較小，大多數(shù)是幾棟高層建筑，銷售率也已達(dá) 80%左右，離交通路較遠(yuǎn)處（約 700 米），有一個樓盤— 桔秀花園，基本接近封頂，銷售率近 60%，該樓盤與千僖花園同屬于一個開發(fā)商，橘都大道中段以西一個桔子市場正在建設(shè)當(dāng)中，市場的西側(cè)有一小片已建成別墅，無整體規(guī)劃，多為私人建筑。新建的環(huán)境優(yōu)美的街心花園商城、倉山路精品街和橘都大道、橘都大市場、美食街、千喜小區(qū)、輕紡城、汽車城、木材農(nóng)資市場、財富廣場、中心廣場等城建重點(diǎn)項目的緊鑼密鼓的進(jìn)行，東三路開發(fā)、一河兩岸等重點(diǎn)工程也在著手進(jìn)行興建，必將帶動南豐整個縣城的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。農(nóng)業(yè)特色明顯。建縣已有 1700 多年，是著名的“蜜桔之鄉(xiāng)”，也是唐宋八大家之一曾鞏的故里。 南豐區(qū)位優(yōu)越，交通通訊發(fā)達(dá)。南豐蜜桔有 1300 多年的栽培歷史，現(xiàn)如今已發(fā)展到 26 萬畝， 2002 年的年產(chǎn)量超過 億公斤， 2020 年更是超過了 億公斤。 為全面建設(shè)小康社會，實現(xiàn)南豐發(fā)展新的騰飛，南豐將乘省委第十一屆四次全會的東風(fēng)，緊緊圍繞“建區(qū)域強(qiáng)縣，創(chuàng)橘都輝煌”目標(biāo)，落實“四大一優(yōu)”發(fā)展思路，確保今后五年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 12%以上，財政收入年均增長 16%以上， 努力建成昌廈公路沿線能夠輻射周邊、帶動一方的明星縣。交通路以南為老城區(qū)，現(xiàn)在政府正在進(jìn)行拆遷，城區(qū)中心地帶有一處樓盤正在建設(shè)當(dāng)中，項目名稱為街心花園，已建至 35 層，該項目面積不大，整個項目由 5 棟樓組成，樓間距狹窄，規(guī)劃設(shè)計不合理。 市場需求調(diào)研結(jié)論 ： 市場需求量還是很大的。而且地塊地處江邊，擁有很好的水景優(yōu)勢，如充分利用這點(diǎn)做文章，將會提升整個項目的檔次，使其成為南豐第一座大規(guī)模現(xiàn) 代化的水景星城。 當(dāng)?shù)鼐用裾J(rèn)為此地塊地勢較低，存在隱患，信心指數(shù)偏低，需要一個誘導(dǎo)及說服的周期。 項目周邊配套設(shè)施十分缺乏，現(xiàn)階段在當(dāng)?shù)鼐用裥闹袑儆谳^偏的區(qū)域，如何蓄積人氣將對該項目后期的推廣工作提出了很高的要求。 1．純現(xiàn)代：建筑風(fēng)格倡導(dǎo)現(xiàn)代美學(xué)，體現(xiàn)現(xiàn)代建筑文化的精髓，把建筑與藝術(shù)有機(jī)地融合，以達(dá)到完美的統(tǒng)一 2．自然 生態(tài)：小區(qū)內(nèi)保留原地塊上的部分桔林，不但是小區(qū)內(nèi)一道靚麗的風(fēng)景 3．水景：小區(qū)邊上的盱江以及引入社區(qū)曲折環(huán)繞穿透的水流，使整個小區(qū)住戶都有靠水而居的感覺 4．花園住宅：合理的景觀園林設(shè)計，讓每一個業(yè)主推窗而望，滿目翠綠花色生香 根據(jù)整個市場及消費(fèi)群體的分析，我司認(rèn)為該項目的形象定位是： 建筑藝術(shù)、人文景觀、自然景觀的完美結(jié)合 —— 南豐首座純現(xiàn)代自然生態(tài)水景花園住宅小區(qū) 通過上述的形象定位，給本案賦予了高素質(zhì)生活的豐富內(nèi)涵，體現(xiàn)了該項目的特點(diǎn)。具體目標(biāo)如下： 、戶型的合理化、多樣化 戶型應(yīng)合理、實用，人性、還要適當(dāng)超前。幼兒園內(nèi)實施雙語教學(xué)，聘請外籍者教師或國內(nèi)教師為入園的孩子提供