【正文】 英語(yǔ)啟蒙教育，對(duì)重視孩子教育的家長(zhǎng)具有吸引力。小區(qū)底層采用架空設(shè)計(jì)，不但可以作為自行車(chē)停放處，還可增加休閑活動(dòng)區(qū)域，在規(guī)劃布局上，嚴(yán)格按照“公共空間（中心綠地）— 半公共空間（組團(tuán)綠地） 私有空間（住宅）”的體系設(shè)計(jì)，形成良好的居住生活空間層次，使區(qū)域性休憩活動(dòng)與近域休憩活動(dòng)有明顯的界限，有利于社區(qū)的安全防衛(wèi)功能，又不失社區(qū)的整體性，將商業(yè)設(shè)施和服務(wù)性設(shè)施沿街布置，對(duì)內(nèi)對(duì)外，可避免了對(duì)居住寧?kù)o生活的干擾。局部可拓寬為居民停留、回旋的空間，以滿足居民散步時(shí)走走停停的需求；在適當(dāng)位置設(shè)置休閑 坐椅、遮雨廊、標(biāo)志和公共設(shè)施等；植兩排以上行道樹(shù)，以形成林蔭覆蓋的步行道。 、日常生活配套于裙樓內(nèi)集中布置 本小區(qū)內(nèi)各種日常生活配套如小型醫(yī)院、小型菜市場(chǎng)、儲(chǔ)蓄所等集沿街布置，既極大地方便小區(qū)住戶，又不影響小區(qū)幽靜清雅的生活環(huán)境。 企業(yè)理念：創(chuàng)造建筑與藝術(shù)的和諧統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)理想與現(xiàn) 實(shí)的完美結(jié)合 第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 營(yíng)銷(xiāo)概念構(gòu)想 思考方向： 以企業(yè)理念為基本出發(fā)點(diǎn)，在建筑藝術(shù)、人文景觀、自然景觀上探求產(chǎn)品的支撐點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際情況，抓住重點(diǎn)，尋求突破與創(chuàng)新。它向全社會(huì)傳達(dá)出該物業(yè)的第一直觀印象。因此必須要用電腦噴繪等手段來(lái)精工制作。一般建在地盤(pán)的前部。 ? 設(shè)立熱線電話。 （具體實(shí)施方案另作，費(fèi)用單列） ? 找信息臺(tái)，在同一時(shí)間向本地每一手機(jī)用戶傳達(dá)一個(gè)信息：“玉帶花 都恭祝您生意興隆，家庭幸?！?。 ? 一年之內(nèi)銷(xiāo)售量達(dá)到 80%以上。 ? 結(jié)合中華民族傳統(tǒng)文化塑造企業(yè)創(chuàng)造建筑新文化的新形象。 ? 在首期宣傳中，讓 4０％的目標(biāo)客戶知道玉帶花都的基本情況，并在心目中留下深刻印象。 ? 繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾，使注目率已達(dá) 6０％左右，并形成一定之口碑。 ? 調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳。 媒 體 策 略 １、報(bào)紙 ? 策略： 根據(jù)整體推廣計(jì)劃，前三期擬采用報(bào)紙為主要信息載體之一。 ? 電 視 形象廣告片： ，自‘玉帶花都’公開(kāi)發(fā)售期前一周開(kāi)始連續(xù)推出。 ⑶設(shè)置精美的示范單位和樣板房 通過(guò)對(duì)示范單位和樣板房的包裝設(shè)計(jì)，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn)，引起客戶購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，促進(jìn)成交。 發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對(duì)舊業(yè)主成功介紹買(mǎi)家（以簽契約為準(zhǔn)）給予獎(jiǎng)勵(lì)，從而開(kāi)發(fā)舊客資源。同時(shí)，根據(jù)最新的《江西省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》建議項(xiàng)目的付款方式建議如下： ▓付款方式 ? 手續(xù) 一次付款 特惠按揭 優(yōu)惠按揭付款 超輕松按揭付款 ? 折扣 88 折 9 折 91 折 93 折 ? 住宅： 簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，付定金 5000 元，簽認(rèn)購(gòu)書(shū)七天內(nèi)（扣除定金） 30%、 10% 即辦理最高七成三十年銀行按揭 10% 即辦理最高七成三十年銀行按揭 30% (扣除定金 ) ? 商鋪： 簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)付，定金 10000 元，簽認(rèn)購(gòu)書(shū)七天內(nèi)（扣除定金） 50% 即辦理最高五成三十年銀行按揭 50% (扣除定金 ) ? 住宅： 發(fā)展商提供 24 個(gè)月免息分期 即辦理最高七成三十年銀行按揭 一個(gè)月 35% 20% 10% 二個(gè)月 30% 三個(gè)月 10% 辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi) 5% ．宣傳策略 建議在本項(xiàng)目推出前投放一定量的軟性廣告及路面攔截廣告，向市場(chǎng)營(yíng)造一種“我們推出的不僅是一片高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征”的概念， 待項(xiàng)目推出市場(chǎng)后更以這一概念，通過(guò)強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，以達(dá)到理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)內(nèi)容如下，以供參考： 住宅質(zhì)量保證書(shū) ☆ 保修內(nèi)容 ☆ 保修年限 ☆ 保修責(zé)任 ? 地基和主體結(jié)構(gòu) 50 年 1. 地基沉降或不均衡沉降導(dǎo)致樓宇偏斜或裂縫 2. 砼框剪結(jié)構(gòu)柱、梁、剪力墻出現(xiàn)偏移、彎曲斷裂、裂縫 3. 樓板出現(xiàn)彎曲、斷裂 4. 砼因標(biāo)號(hào)不夠出現(xiàn)風(fēng)化脫落 ? 屋面防水 3 年 1. 屋面開(kāi)裂、起鼓 2. 屋面滲漏 3. 女兒墻、天溝、檐口、變裂縫滲漏 ? 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1 年 1. 墻面滲漏 2. 廚房、衛(wèi)生間地面滲漏 3. 地下室墻面、地面滲漏 4. 管道及管道穿墻（地）部位滲漏 ? 墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年 1. 墻面批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開(kāi)裂、脫落 2. 頂棚批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開(kāi)裂、脫落 ? 地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂 1 年 1. 地面空鼓、開(kāi)裂、面層裂縫 2. 地面大面積起砂 ? 門(mén)窗翹裂、五金件損壞 1 年 （門(mén)窗翹裂、五金件彎曲、松動(dòng)、損壞） ? 管道堵塞 1 年 1. 排水管堵塞 2. 給水管堵塞 3. 地下泛水 保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非發(fā)展商原因造成的損壞，發(fā)展商無(wú)須承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。 8． 2．促銷(xiāo)手段建議 敝司建議本項(xiàng)目銷(xiāo)售點(diǎn)除現(xiàn)場(chǎng)售樓部外，可考慮節(jié)假日在老城中心地帶設(shè)促銷(xiāo)點(diǎn)，并設(shè)專(zhuān)車(chē)接送看樓，以加強(qiáng)樓盤(pán)銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷(xiāo)力。 ⑵戶外廣告設(shè)置 戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力，可以有效提升項(xiàng)目的知名度。 ? 報(bào) 紙 1） 時(shí)間： 。 ? 注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性。 ? 宣傳方面加大投入量，在廣度和深度上做足文章。 ? 此時(shí)前來(lái)看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時(shí)廣告投其所好，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率。 ? 大造聲勢(shì)。 戶型、低檔、中檔、高檔、面積、布局 。 ? 擴(kuò)大‘玉帶花都’的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度。 5． 人員推廣 ? 利用親朋好友幫助宣傳和促銷(xiāo)（有償服務(wù)） ? 各種直銷(xiāo)方式的活用。 ? 要有銷(xiāo)售專(zhuān)車(chē)，方便客戶參觀樣板房。 （縣城其他地方也需要采用，形成網(wǎng)絡(luò)。精明的發(fā)展商懂得，只有好的樣板房才能推動(dòng)和刺激人們最終下決心購(gòu)買(mǎi)。 設(shè)計(jì)要點(diǎn)：個(gè)性鮮明，特點(diǎn)突出，清晰易記， 端莊大氣。 沿江防洪大堤景觀設(shè)計(jì)建議 沿江防洪大堤景觀的建設(shè)，是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的重要部分，由于本項(xiàng)目的性質(zhì)屬于防洪工程開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，所以防洪 大堤及其周邊的景觀的建設(shè)，直接關(guān)系到小區(qū)的整體形象，因?yàn)楸卷?xiàng)目沿盱江西岸縱深 50 米的地帶，主要用于建防洪墻、河堤、綠化帶及道路，為了提升整個(gè)小區(qū)的人氣，使其成為南豐縣城的另一繁華地帶，我們認(rèn)為道路應(yīng)按干道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，路寬 25 米，設(shè)計(jì)為 4 車(chē)道，車(chē)道兩側(cè)為各 3米寬的非機(jī)動(dòng)車(chē)道。 、中型商業(yè)購(gòu)物中心集中設(shè)置 為了提升本小區(qū)的品牌形象，在本小區(qū)內(nèi)規(guī)劃一到兩個(gè)中型的超市是有必要的，考慮到本項(xiàng)目地域跨度較大，可將商業(yè)服務(wù)設(shè)施平均設(shè)置于地塊沿街，因?yàn)樵摰囟卧黾颖匾纳虡I(yè)服務(wù)設(shè)施，不僅極大的方便了這里的居民，而且將會(huì)有效地促成該區(qū)域成為 南豐縣城又一繁華地帶。 本小區(qū)道路系統(tǒng)分為三級(jí)路網(wǎng)：第一級(jí)為小區(qū)級(jí)道路，路面寬為7 米，雙軌道，第二級(jí)為小區(qū)次干道，路面寬為 4 米，第三級(jí)為宅間小路，分別進(jìn)入各住宅，路面寬為 2 米。 、環(huán)境結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個(gè)有機(jī)的整體，特點(diǎn)是以綠地系統(tǒng)為骨架，以小區(qū)中心公建群為整體環(huán)境中心，配以其他住宅組團(tuán)綠地，形成層次分明的綠化系統(tǒng)，另外小品與節(jié)點(diǎn)處布景是讓行人駐步，拉近人與綠地距離的最合適方式，小品設(shè)計(jì)應(yīng)動(dòng)靜結(jié)合，帶狀水面與小型噴泉完美地結(jié)合成一體，色彩配置中強(qiáng)調(diào)大片草坪，創(chuàng)造以綠色為主色調(diào)的同時(shí)，利用多種花草樹(shù)木點(diǎn)綴以不同鮮亮色彩的夜間燈光。 、建筑環(huán)保化 現(xiàn)在社會(huì)上到處都在講環(huán)保，城市也在創(chuàng)建環(huán)保模范城，本小區(qū)要迎合消費(fèi)者和政府的要求，所用建材應(yīng)環(huán)保經(jīng)濟(jì)。 在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時(shí)，我們不但從消費(fèi)者的角度出發(fā)了解市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，摸清市場(chǎng)上哪類(lèi)型的住宅需求量最大，人們普遍喜歡哪類(lèi)型的住宅小區(qū)等問(wèn)題，同時(shí)也從發(fā)展商的角度出發(fā)，總結(jié)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸收其他樓盤(pán)的成熟經(jīng)驗(yàn)，力 求把小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)做得更好。 針對(duì)南豐縣城目前的消費(fèi)水平結(jié)構(gòu)，可以把目標(biāo)消費(fèi)群體鎖定為：農(nóng)村 進(jìn)入城市人員、外出務(wù)工人員、出外做生意人員、個(gè)體城鄉(xiāng)私營(yíng)業(yè)主、各城鄉(xiāng)種植及養(yǎng)殖業(yè)主、事業(yè)單位公務(wù)員、城鎮(zhèn)拆遷及二次置業(yè)業(yè)主。 威脅分析： (Threat) 2001 年的大水淹沒(méi)了縣城很多建筑，而項(xiàng)目本身就處在河堤旁 ，和老城區(qū)一樣地處低洼地帶，很多潛在客戶在心理上存在一定的顧慮。 當(dāng)?shù)氐恼w房?jī)r(jià)水平偏低，居民在購(gòu)房時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)又比較敏感，這對(duì)本案的價(jià)格定位將是一個(gè)考驗(yàn) 當(dāng)?shù)乜h政府對(duì)土地管理不很?chē)?yán)格，允許私人批地建房，這在一定程度上可能分化掉部分潛在客戶。該地塊離老城區(qū)較近，土地平整，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，是政府重點(diǎn)扶持的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。而當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)指數(shù)相對(duì)較高，特別是把住房的消費(fèi)列在首位。 結(jié)轉(zhuǎn)下年建筑面積 :172296平方米 2020年 430000 63項(xiàng) 其中： 20%為商鋪 +行政住房； 80%為商?。? 注： 2002 年總建筑面積： 273250 平方米（為規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)）； 2002 年總建筑面積： 219018 平方米（為實(shí)際完成數(shù)據(jù)）； 2002 年完成建筑住宅面積： 78188 平方米（為規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)） ； 2002 年完成建筑住宅面積： 59494 平方米 （為實(shí)際完成數(shù)據(jù)）； 2020 年的開(kāi)發(fā)總量達(dá)到前四年的總和 . 2002 年相比 2001 年開(kāi)發(fā)產(chǎn)值走勢(shì)：（表 3） 時(shí) 間 指標(biāo)項(xiàng)目類(lèi)別 與 2001年對(duì)比 增長(zhǎng)幅度 2002年 施工總產(chǎn)值 % 新開(kāi)工施工產(chǎn)值 % 實(shí)際完成建筑產(chǎn)值 % 2001 年 —— 2020 年南豐縣城 GDP 及樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)：（表 4） 時(shí)間 GDP數(shù)值 (元 ) 房產(chǎn)價(jià)格 居民存款 (元 ) 2001年 400元 /平方米 2002年 13億 50