【正文】 工制作的彩旗。 “短” 市場情況瞬息萬變，應(yīng)抓住時機(jī)及時出擊； “平” 即價格要平，搶占先機(jī)，快速套現(xiàn)，以利滾動發(fā)展； “快” 即建設(shè)進(jìn)度，銷售進(jìn)度都要快，盡量避開競爭對手的鋒芒，打一個時間差。平面設(shè)計中，采用玄關(guān)和儲藏室相結(jié)合的方式；錯層的處理可使房間干濕動靜分隔明了，復(fù)式結(jié)構(gòu)讓空間更加開闊。本小區(qū)規(guī)劃應(yīng)在沿街一層內(nèi)布置商業(yè)購物設(shè)施，結(jié)合環(huán)境設(shè)計將文娛、體育設(shè)施與園林綠化地復(fù)合設(shè)置 。 、道路系統(tǒng)規(guī)劃 、小區(qū)入口 本項目地塊為長條型，三條公路環(huán)繞，考慮到小區(qū)的人車分流，且方便居民的出入，可在小區(qū)設(shè)置多個人行出入口，每隔 800 米設(shè)置一個車行出入口與外圍路網(wǎng)連 通。 2． 6 小區(qū)交通出入口方向：北、東 、南 2． 7 停車場配置及停車要求：每 4 戶住宅配一個機(jī)動車位。 、配套完善化 由于當(dāng)?shù)貥I(yè)主比較注重小區(qū)內(nèi)或周邊的公共設(shè)施配套，因此配套完善將會成為本小區(qū)一大賣點(diǎn)。商鋪前期價格 2500 元起，均價達(dá)到 3500 元。 e) 縣城的公務(wù)員是另一不可忽視的群體，他們工資雖然不高，一般在 600— 800 左右，但基本都從事第二產(chǎn)業(yè)，此項副業(yè)給他們帶來的經(jīng)濟(jì)收入是不可估計的。 不斷增長的住房需求，（每年一千套的住宅需求量）居民生活質(zhì)量的不斷提高和對新鮮事物的追求，都為該項目樓盤的去化提供了有力的保障。 劣勢分析： (Weakness) 目前南豐當(dāng)?shù)貨]有住房的居民經(jīng)濟(jì)收入普遍較低，并且不具備當(dāng)?shù)刈》抠J款所需的經(jīng)濟(jì)擔(dān)保能力。 2． 2 項目可行性分析 2． 2． 1 項目概況 該項目位于盱江西岸，即南豐 大橋至南建公路橋以西，長約 2300米，寬由河西岸至 206 國道、總面積近 44 萬平方米。 目前縣城住房質(zhì)量不高，老城區(qū)住房很多已經(jīng)經(jīng)歷了相當(dāng)?shù)哪隁q，早已經(jīng)破舊，還處于建筑的原始階段；新建樓盤房 型都集中在 2房和 3 房，面積比較大，但是住宅外觀設(shè)計很差，外立面沒有特色，戶型設(shè)計落后，配套設(shè)施缺乏，小區(qū)的綠化更是稀缺。 據(jù)調(diào)查，今年南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)量急劇增加，市場開發(fā)總量達(dá)到前四年的總和（見下表），而且還有很多的開發(fā)商都有啟動的意向，但是由于自身實力的約束，及在市場需求的挖掘方面不盡人意，至今為止，房地產(chǎn)業(yè)在這個縣級市場表現(xiàn)得并不完善，這為本 案提供了一定的市場空白點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)日益興旺，已建成 10個城鎮(zhèn)集貿(mào)市場和 5 個專業(yè)市場。南豐更為國家電氣化縣，擁有技術(shù)先進(jìn)的電信和郵政網(wǎng)絡(luò)。 目 錄 前 言 總體市場調(diào)研分析 項目市場分析 項目市場定位 項目規(guī)劃設(shè)計建議 項目營銷推廣策略 總結(jié) 前 言 敝司在接到此案時 ,立即成立了專項小組 ,以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ) ,根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性 ,以專業(yè)的眼光發(fā)掘本項目的優(yōu)點(diǎn)并加以最大限度的發(fā)揮 ,以配合貴公司盡快完成項目的開發(fā)并達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。南豐山清水秀，風(fēng)光旎麗，境內(nèi)風(fēng)景名勝遍布，旅游開發(fā)前景廣闊。南豐工業(yè)已形成了食品加工、紡織器材、塑料包裝、輕型化工、五金機(jī)械、建筑建材等產(chǎn)業(yè)群，先后引進(jìn)市外企業(yè)近百家，興辦了規(guī)劃面積 3 平方公里、現(xiàn)已平整 1000 多畝的富溪工業(yè)園區(qū)。 1． 2 南豐縣房地產(chǎn)市場概況 南豐的房地產(chǎn)業(yè)從 2001 年起，一直處于一個緩慢上升的勢態(tài)，項目開發(fā)商一般以本地開發(fā)商為主，開發(fā)的項目規(guī)模不大，而且由于市場低迷，供需皆不旺，但是隨著南豐縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人均收入的提高，市民對居住條件的改善提出了強(qiáng)烈的要求，致使南豐房價持續(xù)攀高，南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象。老城區(qū)部分居民收入相對較低，沒有寬裕的經(jīng)濟(jì)能力，目前住房面積在70— 100 平方米左右，短時間沒有能力改變住房條件，住房情況相對緊張。一部分居民對住房的要求已經(jīng)上升到了追求居住的舒適性，但南豐縣現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場相對滯后，所以存在著 “市民想買好房，市場沒有好房”的現(xiàn)狀。 實力優(yōu)勢：較本地開發(fā)商而言，該項目開發(fā)商實力雄厚，為項目的運(yùn)作提供了強(qiáng)大的資 金后盾；同時，開發(fā)商來自房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較成熟的浙江，先進(jìn)的開發(fā)理念必將在本地市場 起新的一輪住宅革命，而且將推動整個南豐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 南豐縣城目前沒有成熟的 小區(qū)，如果我們在前期規(guī)劃設(shè)計及在后期宣傳包裝、銷售上下足工夫，該項目成功的周期將會大大縮短。我們對當(dāng)?shù)厥袌鲎魅缦录?xì)分： a) 運(yùn)輸業(yè) —— 很多居民早期從事貨運(yùn)賺了很多錢； b) 養(yǎng)殖業(yè)方面 —— 以養(yǎng)魚為主，特別是以甲魚聞名，有“甲魚之鄉(xiāng)”之稱，從事此行業(yè)的群體收入都很不錯； c) 種植業(yè)方面 —— 有全國文明的南豐蜜橘，溫家寶總理贊譽(yù)“南豐蜜橘是金牌”，產(chǎn)生了很大的社會效應(yīng)，果農(nóng)收入大幅度提高，當(dāng)?shù)鼐用褚步?jīng)營一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)，很多當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T也參與經(jīng)商并因此受益； d) 同時，當(dāng)?shù)氐膭趧?wù)輸出也 很多，外出打工者收入也頗豐；加上南豐居民都很靈活，經(jīng)商者很多，以摩托車經(jīng)銷商為例，在縣城交通路形成了一條專業(yè)街，附近很多縣城的居民都來此購買。以現(xiàn)在的市場總體價格水平分析，建議本案的前期價格應(yīng)在 600 元起，通過市場的引導(dǎo)和宣傳，逐步提高物業(yè)的銷售價格，以期實現(xiàn)整個 住宅均價達(dá)到 800 元以上。 C、質(zhì)量不好，可退可換。 規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn) 2． 1 建筑密度： 2． 2 容積率： 2． 3 綠化率： 2． 4 建筑間距： 2． 5 規(guī)劃道路： 小區(qū)內(nèi)主要道路應(yīng)不少于 6 米， 15 米以上道路建筑物退縮后應(yīng)不少于 3 米。 、強(qiáng)調(diào)人車分流，確保車行與步行系統(tǒng)的利用率，避免交叉干擾。 、公建設(shè)施規(guī)劃 為了形成令人有歸屬感而且適合消費(fèi)者居住的康居小區(qū)，公建配套設(shè)施的規(guī)劃至關(guān)重要。 戶型設(shè)計建議 小區(qū)戶型結(jié)構(gòu)宜多樣化且合理，面積適中，功 能齊全，主要房間全部朝南，并采用了低凸窗臺和陽光八角窗，提高了居室的通風(fēng)透光能力和居住的舒適性。 六、‘短平快’之推廣戰(zhàn)略。 [2]工地圍板 工地圍板顯示發(fā)展商實力，態(tài)度和責(zé)任心，同時表現(xiàn)建筑規(guī)模、檔次和水平。 [6]大門外路牌 路牌是一種版面最大的媒體，按傳播原理來說，面積是和效果成正比的，面積越大，效果越好。動用一切手段渲染出旺氣、人氣、平和之氣（燈光、色彩、音樂、擺設(shè)、植物、展板等） 要有精美建筑模型，通過立體效果，制造銷售氣氛。 5． 營業(yè)推廣（ＳＰ） ? 建立導(dǎo)購組織，導(dǎo)購小姐要上街，披綬帶，散發(fā)傳單，制造氣氛。 （以上費(fèi)用單列） 廣 告 宣 傳 策 略 6． 廣告目標(biāo) ? 造市：制造銷售熱點(diǎn)。 6． 廣告主題 ? 讓您住上真正的好房。玉帶花都一期精致商鋪， 限量超值發(fā)售！ （投資商鋪） ? 今天我們在這里放飛希望，明天我們從這里收獲夢想！玉帶花都一期精致商鋪，黃金商機(jī)限量搶購（投資商鋪） ? 都市里的明珠 “玉帶花都”（交通環(huán)境、地理位置） ? 其實建筑也能收藏（親情、回憶、憂思、快樂、成功喜悅） ? 成功人士的理想歸宿（同類物業(yè)之比較和選擇） ? ‘根’的思念，‘土’的眷戀（傳統(tǒng)觀念） ? 仁者樂山，智者樂水（傳統(tǒng)觀念） ? 追求生活品質(zhì)，締造完美人生（建筑質(zhì)量） ? 一個全家幸福的快樂天堂（家庭置業(yè)） ? 釋放尊貴性靈，兌現(xiàn)終極夢想（安居樂業(yè)） ? 與大都市接軌，入住玉帶 花都，演繹生活新觀念（生活質(zhì)量） ? 有風(fēng)景的人生，才美滿幸福（景觀訴求） ? 如果理想與現(xiàn)實注定今生只相逢一次（買家心理） ? 高質(zhì)低價奇跡相逢（質(zhì)量與價格） ? 實現(xiàn)夢想的黃金機(jī)會（目標(biāo)對象） ? 超大規(guī)模景觀花園讓你癡情擁抱（自然環(huán)境） ? 家，園，水，一旦擁有，夫復(fù)何求？（景觀，環(huán)境） ? 三成款買一輩子幸福人生（價格訴求） ? 在風(fēng)景最多的地方安個家（風(fēng)光環(huán)境） ? 綠與靜，心動，就去擁有?。ōh(huán)境） ? 生命與自然真誠對話（目標(biāo)對象） 6． 廣告分期策略 根據(jù)市場行情和物業(yè)特點(diǎn)，擬將廣告分為四期進(jìn)行推廣； 第一 期：試銷階段（三個月） 行為方式 新聞運(yùn)作、廣告、營銷 時 間 年 月 —— 月 ? 新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。 ? 及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，對第二期銷售計劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善。 ? 部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法，談玉帶花都的好處，增加可信性。 ? 對前三期廣告運(yùn)動進(jìn)行檢驗，對不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。 播出媒體： 路牌 位置： 售樓書 內(nèi)容： ? 前言 ? 小區(qū)效果圖 ? 園林規(guī)劃 ? 地理環(huán)境、交通狀況 ? 周邊配套設(shè)施 ? 會所 ? 自然景觀 ? 沿江美景 ? 中央花園 ? 雕塑小品 ? 綠地道路 ? 戶型介紹 ? 車輛管理 ? 保安 ? 裝飾材料 ? 物業(yè)管理及社區(qū)服務(wù) ? 遠(yuǎn)景展望。 售樓相關(guān)資料 公開發(fā)售日前到位。 （ 3）為本案的商鋪造勢 目的：通過宣傳，為商鋪蓄積人氣，營造一個良好的商業(yè)氛圍， （ 4）為樓盤造勢 形式一：軟性廣告宣傳；把‘一江兩岸工程’，城市新布局、沿江大堤及其景觀帶的建設(shè)等所帶來的利好因素向市場傳達(dá)。根據(jù)項目的實際情況，建議如下： ⑴贈送一年管理費(fèi) 針對中等收入階層的置業(yè)心態(tài)，既加強(qiáng)他們對物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實惠的感覺，有效促進(jìn)成交 ⑵贈送玉帶花都裝修套餐的折扣卡 ? 針對較高收入階層的置業(yè)心態(tài)，免費(fèi)的時尚設(shè)計方案，優(yōu)惠的裝修價格，為他們實現(xiàn)高素質(zhì)的生活提供了條件，增強(qiáng)了他們的歸屬感，從而達(dá)到銷售目的 和住宅使用說明書 ☆ 在客戶購買前提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書