【正文】 環(huán)境、質(zhì)量 —— 對(duì)社區(qū)的環(huán)境和樓盤質(zhì)量較重視 ? 樓層 —— 5 層的房子比較好賣，房價(jià) 也最高，這和當(dāng)?shù)鼐用裨?jīng)被水淹而產(chǎn)生的想住在稍微高的地方的心理有關(guān) ? 動(dòng)機(jī) —— 自住為主 第三部分：項(xiàng)目定位 本案東臨南豐境內(nèi)的盱江 ,是不可多得的天然資源 ,從經(jīng)驗(yàn)看 ,水岸樓盤比一般樓盤的價(jià)格高出 5%—— 10%，所以如何做好水文章，將是本案成敗的關(guān)鍵，我司經(jīng)過嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，一致認(rèn)為本案的主題定位應(yīng)是： 純現(xiàn)代自然生態(tài)水景花園住宅小區(qū)。以現(xiàn)在的市場(chǎng)總體價(jià)格水平分析，建議本案的前期價(jià)格應(yīng)在 600 元起，通過市場(chǎng)的引導(dǎo)和宣傳，逐步提高物業(yè)的銷售價(jià)格，以期實(shí)現(xiàn)整個(gè) 住宅均價(jià)達(dá)到 800 元以上。所以，該小區(qū)的規(guī)劃要達(dá)到什么樣的目標(biāo)，必須要做好市場(chǎng)定位。 C、質(zhì)量不好，可退可換。 、文化型社區(qū) 由于縣城居民非?？粗刈优奈幕逃?，本小區(qū)應(yīng)加大文化設(shè)施的建設(shè)，提高整個(gè)小區(qū)的品位， “提供與國際接軌的教育系統(tǒng) ，培養(yǎng)參于國際性競(jìng)爭(zhēng)的人才”。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 2． 1 建筑密度： 2． 2 容積率： 2． 3 綠化率： 2． 4 建筑間距： 2． 5 規(guī)劃道路： 小區(qū)內(nèi)主要道路應(yīng)不少于 6 米， 15 米以上道路建筑物退縮后應(yīng)不少于 3 米。井然有序地結(jié)合水體、植被、色彩、燈光小品多種設(shè)計(jì)元素，體現(xiàn)居住區(qū)對(duì)生態(tài)環(huán)境為主導(dǎo)的規(guī)劃構(gòu)想，保證“自然生態(tài)”這 一設(shè)計(jì)意念的實(shí)現(xiàn)。 、強(qiáng)調(diào)人車分流，確保車行與步行系統(tǒng)的利用率，避免交叉干擾。 、步行系統(tǒng) 居住區(qū)步行系統(tǒng)的大部分與綠化園林系統(tǒng)疊合，平均寬度為 2米，分專用步行道和機(jī)動(dòng)車道的人行道共同構(gòu)成。 、公建設(shè)施規(guī)劃 為了形成令人有歸屬感而且適合消費(fèi)者居住的康居小區(qū)，公建配套設(shè)施的規(guī)劃至關(guān)重要。 、各種文化教育公建集中于小區(qū) 本小區(qū)規(guī)劃將社區(qū)文化中心（會(huì)所）設(shè)在小區(qū)內(nèi)，其它的公建也設(shè)在小區(qū)的公建地帶，不僅方便了居民使用，同時(shí)又和中心綠地連成一片，使小的中心綠地變得更加廣闊，內(nèi)容變得更加豐富，提升了空間素質(zhì)，令整個(gè)小區(qū)的住宅建筑緊緊圍繞著這個(gè)中心，集中的體現(xiàn)了小區(qū)濃厚的文化氛圍及團(tuán)結(jié)友愛的精神。 戶型設(shè)計(jì)建議 小區(qū)戶型結(jié)構(gòu)宜多樣化且合理，面積適中，功 能齊全，主要房間全部朝南，并采用了低凸窗臺(tái)和陽光八角窗，提高了居室的通風(fēng)透光能力和居住的舒適性?？紤]沿街未來的商業(yè)氛圍及人流量，我們建議靠小區(qū)沿街的人行道可適當(dāng)拓寬為 3 米，車道與沿江河堤間的區(qū)域劃分應(yīng)該是沿江河堤及江邊游步道、綠化帶、人行道；規(guī)劃建議寬各為 3米、 10 米和 3 米，考慮到防洪要求，沿江綠化不能種植深根性植物，應(yīng)以灌木草坪為主 ，穿插花壇、小品于其中，原地塊上的部分桔樹，可移栽到此，即保護(hù)了原有的資源，又體現(xiàn)了南豐“桔都”的特色，在多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)處，可建簡(jiǎn)易花架，種植紫薇或凌霄等爬藤植物，內(nèi)設(shè)坐凳，為游人提供一個(gè)休憩和觀景的區(qū)域；正對(duì)小區(qū)主人行出入口開放型半圓廣場(chǎng)的對(duì)面以同心圓，遙相呼應(yīng)建一個(gè)半圓型休閑廣場(chǎng)，可適當(dāng)設(shè)幾根文化柱 ，使其成為整體規(guī)劃中的一個(gè)靚點(diǎn)，綠化帶間隔安置景觀燈、草坪燈，以不同的組景構(gòu)成沿江的一道風(fēng)景線，人性化的設(shè)計(jì)、合理的布局必將使本區(qū)域成為南豐新興的商住中心。 六、‘短平快’之推廣戰(zhàn)略。 4．２、物業(yè)內(nèi)外包裝 實(shí)施 : [1]大門口 一個(gè)物業(yè)的大門口，猶如人之臉面，內(nèi)涵、氣質(zhì)、神韻、建筑品格，都首先通過它 表現(xiàn)出來。 [2]工地圍板 工地圍板顯示發(fā)展商實(shí)力，態(tài)度和責(zé)任心，同時(shí)表現(xiàn)建筑規(guī)模、檔次和水平。 [4]室內(nèi)展板 制作精良的室內(nèi)展板，可以予人賞心悅目的愉快感受，同時(shí)暗示出發(fā)展商一絲不茍的敬業(yè)精神，親切有禮的服務(wù)態(tài)度和上乘的水準(zhǔn)。 [6]大門外路牌 路牌是一種版面最大的媒體，按傳播原理來說，面積是和效果成正比的，面積越大，效果越好。見后面媒體策略） 營 銷 策 略 及 組 合 5． 1 售樓處 ? 設(shè)計(jì)布置要點(diǎn) ? 交通方便，建筑式樣典雅、美觀，外觀醒目。動(dòng)用一切手段渲染出旺氣、人氣、平和之氣（燈光、色彩、音樂、擺設(shè)、植物、展板等） 要有精美建筑模型，通過立體效果，制造銷售氣氛。 ? 銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方式靈活多變，服務(wù)態(tài)度要好，服務(wù)質(zhì)量到位。 5． 營業(yè)推廣（ＳＰ） ? 建立導(dǎo)購組織，導(dǎo)購小姐要上街，披綬帶，散發(fā)傳單，制造氣氛。 5． 事件推廣 ? 請(qǐng)省內(nèi)著名人士來玉帶花都參觀題詞并贈(zèng)一套住房，然后讓他（她）把此套住房拍賣，拍賣的錢捐給‘希望工程’，此一連環(huán)作法，已越出廣告宣 傳的界線，成為社會(huì)新聞，可謂一箭三雕之善舉。 （以上費(fèi)用單列） 廣 告 宣 傳 策 略 6． 廣告目標(biāo) ? 造市：制造銷售熱點(diǎn)。 ? 提升 企業(yè)形象。 6． 廣告主題 ? 讓您住上真正的好房。 6． 創(chuàng)意策略 ? 通過建筑物表現(xiàn)企業(yè)理念，形成關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，虛實(shí)結(jié)合的創(chuàng)意效果。玉帶花都一期精致商鋪， 限量超值發(fā)售！ （投資商鋪） ? 今天我們?cè)谶@里放飛希望，明天我們從這里收獲夢(mèng)想！玉帶花都一期精致商鋪，黃金商機(jī)限量搶購（投資商鋪） ? 都市里的明珠 “玉帶花都”（交通環(huán)境、地理位置） ? 其實(shí)建筑也能收藏（親情、回憶、憂思、快樂、成功喜悅） ? 成功人士的理想歸宿（同類物業(yè)之比較和選擇） ? ‘根’的思念，‘土’的眷戀（傳統(tǒng)觀念） ? 仁者樂山，智者樂水（傳統(tǒng)觀念） ? 追求生活品質(zhì)，締造完美人生（建筑質(zhì)量） ? 一個(gè)全家幸福的快樂天堂（家庭置業(yè)） ? 釋放尊貴性靈，兌現(xiàn)終極夢(mèng)想（安居樂業(yè)） ? 與大都市接軌，入住玉帶 花都，演繹生活新觀念（生活質(zhì)量） ? 有風(fēng)景的人生，才美滿幸福（景觀訴求） ? 如果理想與現(xiàn)實(shí)注定今生只相逢一次（買家心理） ? 高質(zhì)低價(jià)奇跡相逢（質(zhì)量與價(jià)格） ? 實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的黃金機(jī)會(huì)（目標(biāo)對(duì)象） ? 超大規(guī)模景觀花園讓你癡情擁抱（自然環(huán)境） ? 家，園，水，一旦擁有，夫復(fù)何求？（景觀，環(huán)境） ? 三成款買一輩子幸福人生（價(jià)格訴求） ? 在風(fēng)景最多的地方安個(gè)家（風(fēng)光環(huán)境） ? 綠與靜，心動(dòng)，就去擁有?。ōh(huán)境） ? 生命與自然真誠對(duì)話（目標(biāo)對(duì)象） 6． 廣告分期策略 根據(jù)市場(chǎng)行情和物業(yè)特點(diǎn)，擬將廣告分為四期進(jìn)行推廣； 第一 期：試銷階段（三個(gè)月） 行為方式 新聞運(yùn)作、廣告、營銷 時(shí) 間 年 月 —— 月 ? 新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。利用江堤建設(shè)開工的大好時(shí)機(jī)，利用新聞媒體報(bào)道“為民造福工程”擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，配合媒體宣傳，再推出“玉帶花都” —— 捐助“希望工程”，一波未平，一波又起的造勢(shì)手法，讓物業(yè)在群眾中迅速提升形象，同時(shí)塑造發(fā) 展商的良好公眾形象。 ? 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善。銷售服務(wù)一定要跟上去。 ? 部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法，談?dòng)駧Щǘ嫉暮锰?，增加可信性? ? 加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。 ? 對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。 ? 完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益。 播出媒體： 路牌 位置： 售樓書 內(nèi)容： ? 前言 ? 小區(qū)效果圖 ? 園林規(guī)劃 ? 地理環(huán)境、交通狀況 ? 周邊配套設(shè)施 ? 會(huì)所 ? 自然景觀 ? 沿江美景 ? 中央花園 ? 雕塑小品 ? 綠地道路 ? 戶型介紹 ? 車輛管理 ? 保安 ? 裝飾材料 ? 物業(yè)管理及社區(qū)服務(wù) ? 遠(yuǎn)景展望。周期： 從‘玉帶花都’在項(xiàng)目開工前一周開始連續(xù)推出一個(gè)月，形成第一個(gè)高潮； 2） 配合新聞運(yùn)作，以新聞運(yùn)作為主； 3）項(xiàng)目預(yù)售期開始強(qiáng)勢(shì)推出，形成玉帶花都廣告發(fā)布的第二個(gè)高潮。 售樓相關(guān)資料 公開發(fā)售日前到位。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。 （ 3）為本案的商鋪造勢(shì) 目的：通過宣傳，為商鋪蓄積人氣，營造一個(gè)良好的商業(yè)氛圍， （ 4）為樓盤造勢(shì) 形式一：軟性廣告宣傳；把‘一江兩岸工程’，城市新布局、沿江大堤及其景觀帶的建設(shè)等所帶來的利好因素向市場(chǎng)傳達(dá)。 選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，聯(lián)合當(dāng)?shù)馗鞔髽潜P舉辦南豐首屆房展會(huì)，營造銷售高潮。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議如下： ⑴贈(zèng)送一年管理費(fèi) 針對(duì)中等收入階層的置業(yè)心態(tài)，既加強(qiáng)他們對(duì)物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實(shí)惠的感覺，有效促進(jìn)成交 ⑵贈(zèng)送玉帶花都裝修套餐的折扣卡 ? 針對(duì)較高收入階層的置業(yè)心態(tài)，免費(fèi)的時(shí)尚設(shè)計(jì)方案，優(yōu)惠的裝修價(jià)格，為他們實(shí)現(xiàn)高素質(zhì)的生活提供了條件，增強(qiáng)了他們的歸屬感，從而達(dá)到銷售目的 和住宅使用說明書 ☆ 在客戶購買前提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書。 附：房地產(chǎn)開發(fā)公司住宅使用說明書 開發(fā)單位 名稱 地址 電話 郵編 設(shè)計(jì)單位 名稱 地址 電話 郵編 施工單位 名稱 地址 電話 郵編 監(jiān)理單位 名稱 地址 電話 郵編 附：住宅部位 使用說明和注意事項(xiàng) 結(jié)構(gòu)和裝修裝飾 上水、下水 供電設(shè)施、 配電負(fù)荷 通訊 煤氣 燃?xì)? 消防 門、門窗 承重墻 防水層 陽臺(tái) 其他 8． 3．付款方式建議 針對(duì)當(dāng)?shù)貥潜P的付款方式過于單一，應(yīng)向買家提供較輕松的付款方式以擴(kuò)展買家層面，增加其超前入市的可能性