武漢新地花都市場(chǎng)調(diào)研與營(yíng)多銷策劃-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 價(jià)格 項(xiàng)目二期 重點(diǎn)項(xiàng)目比較分析 在我們?nèi)Χǖ闹饕?jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，萬(wàn)科四季花城無(wú)疑是其中立意最高的，它的客戶層面與我們是相近的，區(qū)域也有一定的覆蓋性。 開發(fā)規(guī)模 后湖先后開 發(fā)了東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、后湖生態(tài)花園、世紀(jì)家園等樓盤，明年仍有城開項(xiàng)目和幾個(gè)盤的后續(xù)開發(fā)，供應(yīng)量呈上漲趨勢(shì)， 漢口與后湖片區(qū)同層面價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域目前主要集中在金銀湖、常青和楊叉湖三個(gè)片區(qū)，開發(fā)量都很大。 城市規(guī)劃 后湖三大居住組團(tuán)之一，規(guī)劃密度達(dá)到 300500人 /平方公里。規(guī)劃常住總?cè)丝?170萬(wàn)，其中核心區(qū) 15萬(wàn)，中心片區(qū) 58萬(wàn)，綜合組團(tuán) 97萬(wàn)。（ 漢口地區(qū)包括江北核心區(qū)，二七、三陽(yáng)、新華、寶豐 4個(gè)中心片區(qū)，古田、常青、后湖 3個(gè)綜合組團(tuán)。 銷售率一般未能達(dá)到理想水平，入伙階段一般樓盤銷售率在 6070%左右 媒體關(guān)注度較高， 戶 型分析： 供應(yīng)的戶型主要以三房、二房、復(fù)式為主 主要銷售戶型與供應(yīng)特性相吻合，主要集中在中等面積的三房 小面積住宅市場(chǎng)認(rèn)可度較差 戶型設(shè)計(jì)對(duì)南北通透、方正實(shí)用要求較高 多層住宅的認(rèn)可度明顯高于小高層和高層 價(jià)格分析： 對(duì)后湖片區(qū)的樓盤來(lái)說(shuō)，集中在多層普通住宅 16001900 左右， 20xx 元 /平方米是一個(gè) “ 檻 ” 客戶群分析 ： 主要為車行半小時(shí)范圍內(nèi)居住或工作中高收入者為主要消費(fèi)群，房地產(chǎn)業(yè)、公務(wù)員、金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易類較多 主要來(lái)自江岸，部分江漢，少量來(lái)自其他地區(qū) 3040 歲年齡段人群為消費(fèi)主體。（武漢居住區(qū)中最好的） 控制城市噪聲，后湖地區(qū)為區(qū)域環(huán)境噪聲一類區(qū)（武漢居住區(qū)中最好的） 規(guī)劃中跨世紀(jì)十大公共建筑的后湖體育中心位于后湖。 與區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格差距較大，仍需在產(chǎn)品與營(yíng)銷方面做一定的提升； 與區(qū)域外樓盤相比，不占明顯優(yōu)勢(shì)，主要優(yōu)勢(shì)為地段、小區(qū)環(huán)境； 地段的優(yōu)勢(shì)是不可替代的，本項(xiàng)目距市中心直線距離短，屬于繁華邊緣的凈土，距市政府機(jī)關(guān)聚集區(qū)、火車站、長(zhǎng)江二橋、金融街等距離均較近，這同時(shí)也是后湖出現(xiàn)局長(zhǎng)樓的重要原因。 戶型：成熟、集中性的戶型 產(chǎn)品：現(xiàn)代、原創(chuàng) 價(jià)格：相對(duì)不高 開發(fā)條件：一期展示、客戶可利用 短期內(nèi)無(wú)法改變的劣勢(shì)： 品牌、周邊景觀（高爾夫）、層數(shù)、輕軌前景 需要規(guī)避改善的劣勢(shì)： 交通：改善目前交通條件 社區(qū)文化：開始建設(shè)、落到實(shí)處 第五章 銷售策略 第二章 項(xiàng)目分析 第五章 銷售策略 項(xiàng)目位置與放射區(qū)域圖 注：綠線所圍區(qū)域?yàn)橹饕繕?biāo)客戶來(lái)源區(qū)域 西北湖 廣場(chǎng) 第五章 銷售策略 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目位置示意圖； 竹葉山轉(zhuǎn)盤 城 開 項(xiàng) 目 江岸區(qū)人民法院 佳海華苑 竹葉苑 恒星一期 恒星二期 A、 B地塊 后湖生態(tài)花園 世 紀(jì) 家 園 通往黃浦科技園 通往機(jī)場(chǎng) 岱黃公路 此路未通 發(fā) 展 大 道 黃浦大道 注： 綠色為持續(xù)開發(fā)項(xiàng)目； 黃色為已入伙項(xiàng)目； 紫色為 未動(dòng)工項(xiàng)目。 影響購(gòu)買和入住的問(wèn)題： 缺少相關(guān)商業(yè)、交通、醫(yī)療配套； 電話、煤氣等基礎(chǔ)配套設(shè)施不到位； 片區(qū)形象差 無(wú)小學(xué) 整改措施： Action1：提高住戶專車的運(yùn)行次數(shù)或盡早引入公交線路； 第五章 銷售策略 Action2：設(shè)凈菜超市； Action3：盡快修路，然后馬上引入電話線路、煤氣管道。但近距離之日常生活所需設(shè)施較不方便， 第五章 銷售策略 如便利店、凈菜市場(chǎng)、超市等缺乏； D：地塊臨汽車客運(yùn)站和鋼鐵市場(chǎng)，繁忙的車流將造成一定的噪音污染。 劣勢(shì)：（ WEAKNESS） 配套：區(qū)域內(nèi)商業(yè)、生活配套缺乏 交通 ：交通條件差， 形象：一期交樓時(shí)間長(zhǎng)，配套完善承諾未兌現(xiàn)，造成部分業(yè)主不滿，另外也影響了實(shí)際入住率。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：后湖綜合組團(tuán)的一大重要功能為高新科技，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的建立必然會(huì)帶來(lái)新一批高科技消費(fèi)群體 。和諧 后湖地區(qū)市場(chǎng)關(guān)注度較高，項(xiàng)目昭示性較強(qiáng)。 體現(xiàn)新意：大盤運(yùn)作的實(shí)質(zhì)就是處理好各期關(guān)系，目前大盤開發(fā)存在的一個(gè)誤區(qū)就是 COPY一期的形象、符號(hào)來(lái)引領(lǐng)二期的開發(fā)、銷售，而市場(chǎng)上存在大量的失敗案例。具體可在文化廣場(chǎng)、商業(yè)街、客戶通訊、各種指示牌、留言版、小區(qū)公共生活等方面做探討。價(jià)格的持續(xù)走高對(duì)樹立和延伸項(xiàng)目和企業(yè)品牌起著很大的作用，而且一個(gè)新形象面市有一個(gè)初期的形象塑造過(guò)程，考慮價(jià)格的時(shí)間性建議以稍低于預(yù)期的價(jià)格水平來(lái)面市，造成 第五章 銷售策略 超值的感覺吸引短期的購(gòu)買，達(dá)到開門紅、樹立形象、進(jìn)一步試探市場(chǎng)的目的 。 【二】：穩(wěn)健、平實(shí)的入市作風(fēng)，可以表明發(fā)展商雄厚的資金實(shí)力和穩(wěn)健自信的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)。本期的銷售是新地花都的面世之作?；ǘ紡拇艘簿统蔀槿藗兊恼勝Y。 小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)： 我們要?jiǎng)?chuàng)造的是一種陽(yáng)光生活，陽(yáng)光生活同時(shí)也是現(xiàn)代的、時(shí)尚的，建議把標(biāo)識(shí)系統(tǒng)做成中英文字體，把樓盤塑造成為現(xiàn)代都市與和諧生 活的完美結(jié)合體?；ǘ肌蔽飿I(yè)管理展示 第六階段：銷售鞏固期 7 月 1 日 —8 月 31 日 活動(dòng)營(yíng)銷為主
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