【正文】 0 江南八區(qū) 城東 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 本月數(shù)據(jù)顯示，城東板塊的上市量為 萬(wàn)平方米，與去年同期上市量基本持平，但與 6 月份相比下滑比較明顯。 與 2020 年 的首次 開(kāi)盤(pán)均價(jià) 萬(wàn)元 /平方米 相比 ，二期房?jī)r(jià)漲了 7000元 /平方米，創(chuàng)下南京單個(gè)樓盤(pán)史上最大漲幅 ，并 刷新南京普通住宅新 高。 凱潤(rùn)金城等延續(xù)之前熱銷(xiāo)勢(shì)頭，成績(jī)與上月持平。 在 12000－ 14000 元 /平米價(jià)格段的成交房源集中在 中海凱旋門(mén)和金陵尚 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號(hào)金鷹國(guó)際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 4 府，本月各成交 89和 47 套。 圖1 4 ：城中板塊商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)逐月走勢(shì)4000600080001000012000140001600018000087月8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月單位：元/平方米成交價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析 120144戶(hù)型產(chǎn)品 一枝獨(dú)秀 從市場(chǎng)成交情況來(lái)看， 120144戶(hù)型產(chǎn)品本月共成交 158套 ，是本月成交絕對(duì)主力 。 2020 年之前出讓的土地因拆遷周期加長(zhǎng)和打擊囤地政策使得城中近兩年出現(xiàn)供應(yīng)高峰，而 2020 年之后土地出讓劇減 則 帶來(lái)后市供應(yīng)的斷檔。銷(xiāo)售量本月達(dá)到 ，為2020年至今最高水平。進(jìn)入 6月特別是 7月以來(lái)，隨著改善型需求和投資型需求的涌入，南京樓市被一再熱炒 。 仙林 包含棲霞區(qū)、江寧區(qū)的部分區(qū)域。東至中和橋路，南至江寧地界，西至鳳臺(tái)南路，北至中華門(mén)段明城墻。 2020年 7月南京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 南京市房地產(chǎn)板塊和片區(qū)劃分說(shuō)明 根據(jù)目前南京建設(shè)的狀況與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，將南京城區(qū)分為城東、城南、城中、城北、仙西、河西、江寧、江北八個(gè)板塊，具體板塊及其片區(qū)劃分如下所下表： 附 表 ： 南京市房地產(chǎn)板塊片區(qū)劃分說(shuō)明 板塊 行政區(qū) 城東 含玄武區(qū)、白下區(qū)的東部，棲霞、秦淮的小部分區(qū)域。 城中 覆蓋了玄 武區(qū)、下關(guān)區(qū)、秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)和白下區(qū)，以及新街口、湖南路商圈和建寧路中央門(mén)地段，位于南京市規(guī)劃主城區(qū)的中片。東至七鄉(xiāng)河，南至江寧地界，西至繞城公路，北至寧鎮(zhèn)公路。 在通貨膨脹預(yù)期增加的背景下，城中高檔物業(yè)成為資金的避風(fēng)港，投資性需求的進(jìn)入進(jìn)一步推動(dòng)高檔住宅成交量的上升。 表 11: 2020 年 7 月 城中板塊 商品住宅供應(yīng)、銷(xiāo)售情況 上市 銷(xiāo)售 面積 同 比 (%) 比例 (%) 面積 同 比 (%) 比例 (%) (萬(wàn) m2) (萬(wàn) m2) 全市 100 100 江南八區(qū) 城中 / 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 圖1 1 ：城中商品住宅上市、銷(xiāo)售面積逐月走勢(shì)012345678087月8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月單位：萬(wàn)平方米單月上市量 單月銷(xiāo)售量 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 供銷(xiāo)對(duì)比情況 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號(hào)金鷹國(guó)際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 2 本月單月供銷(xiāo)比 為 。當(dāng)前 城中已 處于供應(yīng)高峰 末期，存量消化殆盡 圖1 3 ：城中板塊商品住宅累計(jì)供銷(xiāo)對(duì)比050100150200250至08 .07至08 .08至08 .09至08 .10至08 .11至08 .12至09 .01至09 .02至09 .03至09 .04至09 .05至09 .06至09 .07單位：萬(wàn)平米累計(jì)上市量 累計(jì)銷(xiāo)售量 累計(jì)供銷(xiāo)比注：至 09 年 7 月為 2020 年 4 月至 09 年 7 月的累計(jì)數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 價(jià)格走勢(shì) 城中多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入階段性“清盤(pán)”階段，譬如觀城、凱潤(rùn)金城、融寓、金陵尚府、金鼎灣等樓盤(pán)，或整個(gè)項(xiàng)目接近尾聲，或一個(gè)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)結(jié)束，而價(jià)格卻依然堅(jiān)挺上漲。 其中金陵尚府成交 73套， 長(zhǎng)江路九號(hào) 、金鼎灣各成交 37和 29套。 14000－ 16000元 /平方米這一價(jià)格段的房源成交突出的 為 中華廣場(chǎng) 、 金陵尚府 和 京隆國(guó)際公寓 ，本月各成交 3 23 套。中海凱旋門(mén)新推出最后一棟保留房源，借持續(xù)小規(guī)模的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)聚集人氣，再次取得本月銷(xiāo)售套數(shù)第一名的好成績(jī)。 從成交看，當(dāng)月新增推案的成交率為 %，新增房源銷(xiāo)售勢(shì)頭明顯高于周邊樓盤(pán)。 圖2 1：城東商品住宅上市、銷(xiāo)售面積逐月走勢(shì)0123456月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月單位：萬(wàn)平方米單月上市量 單月銷(xiāo)售量數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 供銷(xiāo)對(duì)比情況 本月，板塊的新增面積為 4375 平方米，供銷(xiāo)比為 ，雖然紫園在本 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號(hào)金鷹國(guó)際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 7 月新推一批房源，但上市面積較上月有一定得減少，同時(shí)，板塊主力樓盤(pán)成交量的加大，直接導(dǎo)致本 月板塊的供銷(xiāo)比與上月相比有下降。 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號(hào)金鷹國(guó)際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 8 圖2 4：城東板塊商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)逐月走勢(shì)40006000800010000120006月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月單位：元/平方米成交價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析 本月 城東 銷(xiāo)售的 主力面積分布仍然 在 110120平方米，主要是鐘山南苑和鴻意新城成交量主要集中在這面積段，從板塊成交的戶(hù)型可以看出，中小型戶(hù)型比較暢銷(xiāo)，受購(gòu)房者的追捧。成交均價(jià) 9141 元 /平方米，環(huán)比 下降 了 %。隨著板塊內(nèi)原有市場(chǎng)存量的逐步消化，城南板塊已經(jīng)出現(xiàn)新增房源青黃不接的現(xiàn)象。 供銷(xiāo)對(duì)比情況 6 月城南板塊商品住宅的供銷(xiāo)比為 0，供應(yīng)量的緊缺直接導(dǎo)致單月供需比的持續(xù)走低，板塊短期內(nèi)已經(jīng)呈現(xiàn)新增房源供不應(yīng)求的局面。 隨著板塊內(nèi)雅居樂(lè)花園一期、亞?wèn)|國(guó)際公寓、君悅湖濱花園等高價(jià)樓盤(pán)在售房源接近尾聲，板塊的成交均價(jià)也呈現(xiàn)回落的態(tài)勢(shì)。 8090平方米成交量主要來(lái)自君悅湖濱花園 5月份推出的 兩房 ， 以及時(shí)光澔韻前期推出的 83平方米的兩房。 145平方米以上的房源則主要來(lái)自一期尾房銷(xiāo)售的雅居樂(lè)花園。板塊的價(jià)格分布的格局是由東向西，由北向南，價(jià)格從高到低分布。 表 32：城南 7 月銷(xiāo)售面積排行榜 排名 項(xiàng)目 名稱(chēng) 銷(xiāo)售面積 （ m2） 本月銷(xiāo)售 套數(shù)（套） 本月銷(xiāo)售 均價(jià) １ 雅居樂(lè)花園 68 13427 ２ 閱城國(guó)際花園二期 8142 61 9104 ３ 板橋 B 地塊 8022 85 4073 新增上市樓盤(pán) 圖3 6 ：城中板塊分價(jià)格段銷(xiāo)售面積000001111113 00 0 40 004 00 0 50 006 00 0 70 007 00 0 80 008 00 0 90 009 00 0 10 00 01 00 00 1 20 001 20 00 1 40 001 40 00 1 60 00單位：萬(wàn)平方米 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號(hào)金鷹國(guó)際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 14 本月城南板塊無(wú)新增上市樓盤(pán)。 表 41: 2020 年 7 月城 北 板塊商品住宅供應(yīng)、銷(xiāo)售情況 數(shù) 上市 銷(xiāo)售 面積 同 比 (%) 比例 (%) 面積 同 比 (%) 比例 (%) (萬(wàn) m2) (萬(wàn) m2) 全市 100 184 100 江南八區(qū) 198 城北 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 本月城北板塊 上市 量大增 ，主要來(lái)自 大地雅特花園 和 北崮戎院 等， 上市 量為 ， 環(huán)比上月的 ， 有較大幅度上升 。 圖4 2：城北板塊單月供銷(xiāo)比走勢(shì)01234567894月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月單月供銷(xiāo)比 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020系統(tǒng) 縱觀 上半年 ，城北板塊的銷(xiāo)售狀況一直平穩(wěn) 上升 ，截至 2020 年 7 月累計(jì)供銷(xiāo)比為 ，和上月 相比有所下滑 。 本月主要銷(xiāo)量還是集中在幾個(gè)傳統(tǒng)熱銷(xiāo)面積段，其中 120144平方米面積段銷(xiāo)量 約 來(lái)自 盧龍山莊 、江雁依山郡花園等大盤(pán)；而 8090平米面積段 有 ； 而 100110平方米面積段也有 方米成交。 供應(yīng)、銷(xiāo)售情況 河西板塊 09 年 7 月商品住宅的上市量為 ，環(huán)比 09 年 6 月份的 萬(wàn)平米的供應(yīng)量， 環(huán)比增幅高達(dá) 467%； 從成交量方面分析，本月的成交量為 ，與 09 年 6 月份 萬(wàn)平米的成交量相比， 環(huán)比增幅為%。 圖5 2：河西板塊商品住宅單月供銷(xiāo)比012347月 8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 從 08年 11 月 09年 2月與 09年 3月 09年 6月的累計(jì)供銷(xiāo)比走勢(shì)基本一致來(lái)看，現(xiàn)階段河西 多數(shù)在售樓盤(pán)處于尾聲，而新盤(pán)選擇靜觀其變， 推遲上市時(shí)間；進(jìn)入 7月，走勢(shì)開(kāi)始回升，除了部分在售樓盤(pán)的繼續(xù)放量外，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)新盤(pán)供應(yīng) 。另外，本月小戶(hù)型 6080平米面積段 供銷(xiāo)差距較大，主要因?yàn)榇嗣娣e段多為一室戶(hù)型，產(chǎn)品性?xún)r(jià)比較低。 其中熱銷(xiāo)需要重點(diǎn)關(guān)注的樓盤(pán)仁恒江灣城， 于 7月 18日正式開(kāi)盤(pán)，首批推出其 0 0 0 07 號(hào)樓共 642套房源， 在 經(jīng)歷了 13 號(hào)晚間 1000 多人驚心動(dòng)魄地?fù)尫浚?16日上午 3000多人爭(zhēng)先恐后地取號(hào)， 17日下午提心吊 膽地 搖號(hào)， 18 日下午塵埃落地的選房，共有近 600 號(hào)購(gòu)房者終于 訂 到了河西仁恒江灣城 的房子， 目前訂購(gòu)金額達(dá) 10億以上，折后均價(jià) 15000元 /平米， 138平米以上的大戶(hù)型已售空 ,剩下一部分 89平方米以下的小戶(hù)型。 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號(hào)金鷹國(guó)際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 22 表 52： 7 月 河西板塊 銷(xiāo)售面積排行榜 排名 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售面積 本月銷(xiāo)售 本月銷(xiāo)售 （ m2） 套數(shù)（套） 均價(jià) 1 融僑中央花園 22827 191 9707 2 宋都美域 15391 134 3 仁恒江灣城 15023 111 15244 4 金地名京 13712 107 14484 5 金基匯錦花園 12838 138 9980 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 新增上市樓盤(pán) 7月份新增上市 樓盤(pán)中仁恒江灣城、沁園村屬于新盤(pán)供應(yīng)，但成交差別較大，品牌開(kāi)發(fā)商、強(qiáng)有力的高端產(chǎn)品、市場(chǎng)的機(jī)遇等