【正文】 0 江南八區(qū) 城東 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 本月數(shù)據(jù)顯示，城東板塊的上市量為 萬平方米，與去年同期上市量基本持平，但與 6 月份相比下滑比較明顯。 與 2020 年 的首次 開盤均價(jià) 萬元 /平方米 相比 ，二期房價(jià)漲了 7000元 /平方米，創(chuàng)下南京單個(gè)樓盤史上最大漲幅 ，并 刷新南京普通住宅新 高。 凱潤金城等延續(xù)之前熱銷勢頭，成績與上月持平。 在 12000－ 14000 元 /平米價(jià)格段的成交房源集中在 中海凱旋門和金陵尚 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號(hào)金鷹國際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 4 府，本月各成交 89和 47 套。 圖1 4 ：城中板塊商品住宅銷售均價(jià)逐月走勢4000600080001000012000140001600018000087月8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月單位：元/平方米成交價(jià)格數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 市場結(jié)構(gòu)分析 120144戶型產(chǎn)品 一枝獨(dú)秀 從市場成交情況來看， 120144戶型產(chǎn)品本月共成交 158套 ，是本月成交絕對主力 。 2020 年之前出讓的土地因拆遷周期加長和打擊囤地政策使得城中近兩年出現(xiàn)供應(yīng)高峰，而 2020 年之后土地出讓劇減 則 帶來后市供應(yīng)的斷檔。銷售量本月達(dá)到 ，為2020年至今最高水平。進(jìn)入 6月特別是 7月以來，隨著改善型需求和投資型需求的涌入，南京樓市被一再熱炒 。 仙林 包含棲霞區(qū)、江寧區(qū)的部分區(qū)域。東至中和橋路，南至江寧地界，西至鳳臺(tái)南路，北至中華門段明城墻。 2020年 7月南京房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 南京市房地產(chǎn)板塊和片區(qū)劃分說明 根據(jù)目前南京建設(shè)的狀況與房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)，將南京城區(qū)分為城東、城南、城中、城北、仙西、河西、江寧、江北八個(gè)板塊，具體板塊及其片區(qū)劃分如下所下表： 附 表 ： 南京市房地產(chǎn)板塊片區(qū)劃分說明 板塊 行政區(qū) 城東 含玄武區(qū)、白下區(qū)的東部，棲霞、秦淮的小部分區(qū)域。 城中 覆蓋了玄 武區(qū)、下關(guān)區(qū)、秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)和白下區(qū)，以及新街口、湖南路商圈和建寧路中央門地段，位于南京市規(guī)劃主城區(qū)的中片。東至七鄉(xiāng)河，南至江寧地界，西至繞城公路，北至寧鎮(zhèn)公路。 在通貨膨脹預(yù)期增加的背景下，城中高檔物業(yè)成為資金的避風(fēng)港，投資性需求的進(jìn)入進(jìn)一步推動(dòng)高檔住宅成交量的上升。 表 11: 2020 年 7 月 城中板塊 商品住宅供應(yīng)、銷售情況 上市 銷售 面積 同 比 (%) 比例 (%) 面積 同 比 (%) 比例 (%) (萬 m2) (萬 m2) 全市 100 100 江南八區(qū) 城中 / 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 圖1 1 ：城中商品住宅上市、銷售面積逐月走勢012345678087月8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月單位：萬平方米單月上市量 單月銷售量 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 供銷對比情況 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號(hào)金鷹國際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 2 本月單月供銷比 為 。當(dāng)前 城中已 處于供應(yīng)高峰 末期，存量消化殆盡 圖1 3 ：城中板塊商品住宅累計(jì)供銷對比050100150200250至08 .07至08 .08至08 .09至08 .10至08 .11至08 .12至09 .01至09 .02至09 .03至09 .04至09 .05至09 .06至09 .07單位：萬平米累計(jì)上市量 累計(jì)銷售量 累計(jì)供銷比注：至 09 年 7 月為 2020 年 4 月至 09 年 7 月的累計(jì)數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 價(jià)格走勢 城中多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入階段性“清盤”階段，譬如觀城、凱潤金城、融寓、金陵尚府、金鼎灣等樓盤，或整個(gè)項(xiàng)目接近尾聲，或一個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)結(jié)束，而價(jià)格卻依然堅(jiān)挺上漲。 其中金陵尚府成交 73套， 長江路九號(hào) 、金鼎灣各成交 37和 29套。 14000－ 16000元 /平方米這一價(jià)格段的房源成交突出的 為 中華廣場 、 金陵尚府 和 京隆國際公寓 ，本月各成交 3 23 套。中海凱旋門新推出最后一棟保留房源，借持續(xù)小規(guī)模的活動(dòng)營銷聚集人氣，再次取得本月銷售套數(shù)第一名的好成績。 從成交看，當(dāng)月新增推案的成交率為 %，新增房源銷售勢頭明顯高于周邊樓盤。 圖2 1：城東商品住宅上市、銷售面積逐月走勢0123456月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月單位：萬平方米單月上市量 單月銷售量數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 供銷對比情況 本月，板塊的新增面積為 4375 平方米，供銷比為 ，雖然紫園在本 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號(hào)金鷹國際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 7 月新推一批房源，但上市面積較上月有一定得減少，同時(shí)，板塊主力樓盤成交量的加大，直接導(dǎo)致本 月板塊的供銷比與上月相比有下降。 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號(hào)金鷹國際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 8 圖2 4：城東板塊商品住宅銷售均價(jià)逐月走勢40006000800010000120006月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月單位：元/平方米成交價(jià)格數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 市場結(jié)構(gòu)分析 本月 城東 銷售的 主力面積分布仍然 在 110120平方米，主要是鐘山南苑和鴻意新城成交量主要集中在這面積段，從板塊成交的戶型可以看出，中小型戶型比較暢銷，受購房者的追捧。成交均價(jià) 9141 元 /平方米，環(huán)比 下降 了 %。隨著板塊內(nèi)原有市場存量的逐步消化，城南板塊已經(jīng)出現(xiàn)新增房源青黃不接的現(xiàn)象。 供銷對比情況 6 月城南板塊商品住宅的供銷比為 0，供應(yīng)量的緊缺直接導(dǎo)致單月供需比的持續(xù)走低，板塊短期內(nèi)已經(jīng)呈現(xiàn)新增房源供不應(yīng)求的局面。 隨著板塊內(nèi)雅居樂花園一期、亞東國際公寓、君悅湖濱花園等高價(jià)樓盤在售房源接近尾聲，板塊的成交均價(jià)也呈現(xiàn)回落的態(tài)勢。 8090平方米成交量主要來自君悅湖濱花園 5月份推出的 兩房 ， 以及時(shí)光澔韻前期推出的 83平方米的兩房。 145平方米以上的房源則主要來自一期尾房銷售的雅居樂花園。板塊的價(jià)格分布的格局是由東向西，由北向南，價(jià)格從高到低分布。 表 32：城南 7 月銷售面積排行榜 排名 項(xiàng)目 名稱 銷售面積 （ m2） 本月銷售 套數(shù)（套） 本月銷售 均價(jià) １ 雅居樂花園 68 13427 ２ 閱城國際花園二期 8142 61 9104 ３ 板橋 B 地塊 8022 85 4073 新增上市樓盤 圖3 6 ：城中板塊分價(jià)格段銷售面積000001111113 00 0 40 004 00 0 50 006 00 0 70 007 00 0 80 008 00 0 90 009 00 0 10 00 01 00 00 1 20 001 20 00 1 40 001 40 00 1 60 00單位：萬平方米 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號(hào)金鷹國際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 14 本月城南板塊無新增上市樓盤。 表 41: 2020 年 7 月城 北 板塊商品住宅供應(yīng)、銷售情況 數(shù) 上市 銷售 面積 同 比 (%) 比例 (%) 面積 同 比 (%) 比例 (%) (萬 m2) (萬 m2) 全市 100 184 100 江南八區(qū) 198 城北 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 本月城北板塊 上市 量大增 ，主要來自 大地雅特花園 和 北崮戎院 等， 上市 量為 ， 環(huán)比上月的 ， 有較大幅度上升 。 圖4 2：城北板塊單月供銷比走勢01234567894月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月單月供銷比 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020系統(tǒng) 縱觀 上半年 ，城北板塊的銷售狀況一直平穩(wěn) 上升 ，截至 2020 年 7 月累計(jì)供銷比為 ，和上月 相比有所下滑 。 本月主要銷量還是集中在幾個(gè)傳統(tǒng)熱銷面積段，其中 120144平方米面積段銷量 約 來自 盧龍山莊 、江雁依山郡花園等大盤；而 8090平米面積段 有 ； 而 100110平方米面積段也有 方米成交。 供應(yīng)、銷售情況 河西板塊 09 年 7 月商品住宅的上市量為 ，環(huán)比 09 年 6 月份的 萬平米的供應(yīng)量， 環(huán)比增幅高達(dá) 467%； 從成交量方面分析，本月的成交量為 ，與 09 年 6 月份 萬平米的成交量相比， 環(huán)比增幅為%。 圖5 2：河西板塊商品住宅單月供銷比012347月 8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 從 08年 11 月 09年 2月與 09年 3月 09年 6月的累計(jì)供銷比走勢基本一致來看，現(xiàn)階段河西 多數(shù)在售樓盤處于尾聲，而新盤選擇靜觀其變， 推遲上市時(shí)間；進(jìn)入 7月，走勢開始回升，除了部分在售樓盤的繼續(xù)放量外，市場開始出現(xiàn)新盤供應(yīng) 。另外，本月小戶型 6080平米面積段 供銷差距較大，主要因?yàn)榇嗣娣e段多為一室戶型，產(chǎn)品性價(jià)比較低。 其中熱銷需要重點(diǎn)關(guān)注的樓盤仁恒江灣城， 于 7月 18日正式開盤，首批推出其 0 0 0 07 號(hào)樓共 642套房源， 在 經(jīng)歷了 13 號(hào)晚間 1000 多人驚心動(dòng)魄地?fù)尫浚?16日上午 3000多人爭先恐后地取號(hào)， 17日下午提心吊 膽地 搖號(hào)， 18 日下午塵埃落地的選房，共有近 600 號(hào)購房者終于 訂 到了河西仁恒江灣城 的房子， 目前訂購金額達(dá) 10億以上，折后均價(jià) 15000元 /平米， 138平米以上的大戶型已售空 ,剩下一部分 89平方米以下的小戶型。 2020年 6月南京房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路 89 號(hào)金鷹國際 31 樓 C1 座 025－ 66670211 22 表 52： 7 月 河西板塊 銷售面積排行榜 排名 項(xiàng)目名稱 銷售面積 本月銷售 本月銷售 （ m2） 套數(shù)（套） 均價(jià) 1 融僑中央花園 22827 191 9707 2 宋都美域 15391 134 3 仁恒江灣城 15023 111 15244 4 金地名京 13712 107 14484 5 金基匯錦花園 12838 138 9980 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 新增上市樓盤 7月份新增上市 樓盤中仁恒江灣城、沁園村屬于新盤供應(yīng)，但成交差別較大，品牌開發(fā)商、強(qiáng)有力的高端產(chǎn)品、市場的機(jī)遇等