【正文】 步行道。 、道路系統(tǒng)規(guī)劃 、小區(qū)入口 本項目地塊為長條型，三條公路環(huán)繞，考慮到小區(qū)的人車分流，且方便居民的出入，可在小區(qū)設(shè)置多個人行出入口，每隔 800 米設(shè)置一個車行出入口與外圍路網(wǎng)連 通。小區(qū)底層采用架空設(shè)計，不但可以作為自行車停放處，還可增加休閑活動區(qū)域，在規(guī)劃布局上，嚴格按照“公共空間（中心綠地）— 半公共空間（組團綠地） 私有空間（住宅）”的體系設(shè)計，形成良好的居住生活空間層次，使區(qū)域性休憩活動與近域休憩活動有明顯的界限，有利于社區(qū)的安全防衛(wèi)功能，又不失社區(qū)的整體性，將商業(yè)設(shè)施和服務(wù)性設(shè)施沿街布置，對內(nèi)對外，可避免了對居住寧靜生活的干擾。 2． 6 小區(qū)交通出入口方向：北、東 、南 2． 7 停車場配置及停車要求：每 4 戶住宅配一個機動車位。幼兒園內(nèi)實施雙語教學，聘請外籍者教師或國內(nèi)教師為入園的孩子提供英語啟蒙教育，對重視孩子教育的家長具有吸引力。 、配套完善化 由于當?shù)貥I(yè)主比較注重小區(qū)內(nèi)或周邊的公共設(shè)施配套，因此配套完善將會成為本小區(qū)一大賣點。具體目標如下： 、戶型的合理化、多樣化 戶型應(yīng)合理、實用，人性、還要適當超前。商鋪前期價格 2500 元起，均價達到 3500 元。 1．純現(xiàn)代：建筑風格倡導現(xiàn)代美學，體現(xiàn)現(xiàn)代建筑文化的精髓，把建筑與藝術(shù)有機地融合，以達到完美的統(tǒng)一 2．自然 生態(tài)：小區(qū)內(nèi)保留原地塊上的部分桔林，不但是小區(qū)內(nèi)一道靚麗的風景 3．水景：小區(qū)邊上的盱江以及引入社區(qū)曲折環(huán)繞穿透的水流，使整個小區(qū)住戶都有靠水而居的感覺 4．花園住宅：合理的景觀園林設(shè)計，讓每一個業(yè)主推窗而望，滿目翠綠花色生香 根據(jù)整個市場及消費群體的分析，我司認為該項目的形象定位是： 建筑藝術(shù)、人文景觀、自然景觀的完美結(jié)合 —— 南豐首座純現(xiàn)代自然生態(tài)水景花園住宅小區(qū) 通過上述的形象定位，給本案賦予了高素質(zhì)生活的豐富內(nèi)涵，體現(xiàn)了該項目的特點。 e) 縣城的公務(wù)員是另一不可忽視的群體，他們工資雖然不高，一般在 600— 800 左右，但基本都從事第二產(chǎn)業(yè)，此項副業(yè)給他們帶來的經(jīng)濟收入是不可估計的。 項目周邊配套設(shè)施十分缺乏，現(xiàn)階段在當?shù)鼐用裥闹袑儆谳^偏的區(qū)域，如何蓄積人氣將對該項目后期的推廣工作提出了很高的要求。 不斷增長的住房需求，（每年一千套的住宅需求量）居民生活質(zhì)量的不斷提高和對新鮮事物的追求，都為該項目樓盤的去化提供了有力的保障。 當?shù)鼐用裾J為此地塊地勢較低，存在隱患，信心指數(shù)偏低，需要一個誘導及說服的周期。 劣勢分析： (Weakness) 目前南豐當?shù)貨]有住房的居民經(jīng)濟收入普遍較低，并且不具備當?shù)刈》抠J款所需的經(jīng)濟擔保能力。而且地塊地處江邊，擁有很好的水景優(yōu)勢，如充分利用這點做文章，將會提升整個項目的檔次，使其成為南豐第一座大規(guī)?，F(xiàn) 代化的水景星城。 2． 2 項目可行性分析 2． 2． 1 項目概況 該項目位于盱江西岸，即南豐 大橋至南建公路橋以西，長約 2300米，寬由河西岸至 206 國道、總面積近 44 萬平方米。 市場需求調(diào)研結(jié)論 ： 市場需求量還是很大的。 目前縣城住房質(zhì)量不高，老城區(qū)住房很多已經(jīng)經(jīng)歷了相當?shù)哪隁q，早已經(jīng)破舊，還處于建筑的原始階段；新建樓盤房 型都集中在 2房和 3 房，面積比較大，但是住宅外觀設(shè)計很差，外立面沒有特色，戶型設(shè)計落后，配套設(shè)施缺乏，小區(qū)的綠化更是稀缺。交通路以南為老城區(qū)，現(xiàn)在政府正在進行拆遷，城區(qū)中心地帶有一處樓盤正在建設(shè)當中，項目名稱為街心花園，已建至 35 層，該項目面積不大，整個項目由 5 棟樓組成，樓間距狹窄，規(guī)劃設(shè)計不合理。 據(jù)調(diào)查，今年南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)量急劇增加，市場開發(fā)總量達到前四年的總和（見下表），而且還有很多的開發(fā)商都有啟動的意向，但是由于自身實力的約束，及在市場需求的挖掘方面不盡人意，至今為止，房地產(chǎn)業(yè)在這個縣級市場表現(xiàn)得并不完善，這為本 案提供了一定的市場空白點。 為全面建設(shè)小康社會，實現(xiàn)南豐發(fā)展新的騰飛，南豐將乘省委第十一屆四次全會的東風，緊緊圍繞“建區(qū)域強縣，創(chuàng)橘都輝煌”目標，落實“四大一優(yōu)”發(fā)展思路，確保今后五年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 12%以上，財政收入年均增長 16%以上， 努力建成昌廈公路沿線能夠輻射周邊、帶動一方的明星縣。第三產(chǎn)業(yè)日益興旺，已建成 10個城鎮(zhèn)集貿(mào)市場和 5 個專業(yè)市場。南豐蜜桔有 1300 多年的栽培歷史，現(xiàn)如今已發(fā)展到 26 萬畝， 2002 年的年產(chǎn)量超過 億公斤， 2020 年更是超過了 億公斤。南豐更為國家電氣化縣，擁有技術(shù)先進的電信和郵政網(wǎng)絡(luò)。 南豐區(qū)位優(yōu)越，交通通訊發(fā)達。 目 錄 前 言 總體市場調(diào)研分析 項目市場分析 項目市場定位 項目規(guī)劃設(shè)計建議 項目營銷推廣策略 總結(jié) 前 言 敝司在接到此案時 ,立即成立了專項小組 ,以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ) ,根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性 ,以專業(yè)的眼光發(fā)掘本項目的優(yōu)點并加以最大限度的發(fā)揮 ,以配合貴公司盡快完成項目的開發(fā)并達到預(yù)期的目標。建縣已有 1700 多年，是著名的“蜜桔之鄉(xiāng)”，也是唐宋八大家之一曾鞏的故里。南豐山清水秀，風光旎麗，境內(nèi)風景名勝遍布，旅游開發(fā)前景廣闊。農(nóng)業(yè)特色明顯。南豐工業(yè)已形成了食品加工、紡織器材、塑料包裝、輕型化工、五金機械、建筑建材等產(chǎn)業(yè)群，先后引進市外企業(yè)近百家，興辦了規(guī)劃面積 3 平方公里、現(xiàn)已平整 1000 多畝的富溪工業(yè)園區(qū)。新建的環(huán)境優(yōu)美的街心花園商城、倉山路精品街和橘都大道、橘都大市場、美食街、千喜小區(qū)、輕紡城、汽車城、木材農(nóng)資市場、財富廣場、中心廣場等城建重點項目的緊鑼密鼓的進行，東三路開發(fā)、一河兩岸等重點工程也在著手進行興建，必將帶動南豐整個縣城的經(jīng)濟的發(fā)展。 1． 2 南豐縣房地產(chǎn)市場概況 南豐的房地產(chǎn)業(yè)從 2001 年起，一直處于一個緩慢上升的勢態(tài)，項目開發(fā)商一般以本地開發(fā)商為主，開發(fā)的項目規(guī)模不大，而且由于市場低迷，供需皆不旺，但是隨著南豐縣的經(jīng)濟發(fā)展及人均收入的提高，市民對居住條件的改善提出了強烈的要求，致使南豐房價持續(xù)攀高，南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象。 樓盤有千僖花園、美食街住宅 區(qū)、中山公寓、嶼祺公寓等，較大的為千僖花園，約 7 萬㎡的建筑面積，都是多層建筑（ 67 層），戶型以三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積為 130 ㎡ 160 ㎡左右，頂樓為復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積大約為 200 ㎡ /套，物業(yè)管理費用 26 元 /戶 /月，房價最低為 550 元左右，沿中心廣場的物業(yè)價格約為 700 元左右，明年 12 月底交房，從整個小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計來看，屬于南豐較高檔的物業(yè)，但房型的設(shè)計不甚理想，小區(qū)配套設(shè)施嚴重匱乏，據(jù)我們了解該樓盤的銷售情況良好，銷售率已達 80%；另一較大的樓盤為美食街住宅區(qū)，建筑面積也達到了 60000 平方米， 此樓盤在當?shù)氐闹冗€是比較好的；周邊的兩三個樓盤規(guī)模比較小，大多數(shù)是幾棟高層建筑，銷售率也已達 80%左右，離交通路較遠處（約 700 米），有一個樓盤— 桔秀花園，基本接近封頂，銷售率近 60%，該樓盤與千僖花園同屬于一個開發(fā)商，橘都大道中段以西一個桔子市場正在建設(shè)當中，市場的西側(cè)有一小片已建成別墅，無整體規(guī)劃，多為私人建筑。老城區(qū)部分居民收入相對較低，沒有寬裕的經(jīng)濟能力，目前住房面積在70— 100 平方米左右，短時間沒有能力改變住房條件，住房情況相對緊張。并且有能力的居民都想換房，子女大都希望有自己獨立的住房，同時農(nóng)村經(jīng)濟很好的居民都想進城居住，外出務(wù)工人員及出外做生意的群體的二次置業(yè)都給需求市場帶來了無限生機。一部分居民對住房的要求已經(jīng)上升到了追求居住的舒適性，但南豐縣現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場相對滯后，所以存在著 “市民想買好房，市場沒有好房”的現(xiàn)狀。 2． 2． 2 項目 SWOT分析 優(yōu)勢分析：（ Strongpoint） 地段優(yōu)勢：該項目地處縣城老城區(qū)旁，是政府重點開發(fā)區(qū)域，未來將成為縣城的副中心地帶。 實力優(yōu)勢：較本地開發(fā)商而言，該項目開發(fā)商實力雄厚，為項目的運作提供了強大的資 金后盾；同時，開發(fā)商來自房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較成熟的浙江，先進的開發(fā)理念必將在本地市場 起新的一輪住宅革命，而且將推動整個南豐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 開發(fā)商剛進入當?shù)厥袌?，對當?shù)氐氖袌霏h(huán)境不太了解，并且尚未被當?shù)鼐用裾J知、認同，這就要求我們?nèi)谌氘數(shù)厥袌?，逐步建立起形象，在當?shù)鼐用裰行纬梢欢ǖ目诒瑸轫椖康拈_發(fā)成功聚集人氣。 南豐縣城目前沒有成熟的 小區(qū)，如果我們在前期規(guī)劃設(shè)計及在后期宣傳包裝、銷售上下足工夫，該項目成功的周期將會大大縮短。 目前南豐縣的房地產(chǎn)開發(fā)量增幅相對較大，在一定程度上充實了市場供給，同時由于他們的樓盤素質(zhì)不佳，開發(fā)成本相對較低，因此在銷售價格上有較大的調(diào)整空間，這在一定程度上對本項目的銷售產(chǎn)生了一定的價格威脅。我們對當?shù)厥袌鲎魅缦录毞郑? a) 運輸業(yè) —— 很多居民早期從事貨運賺了很多錢； b) 養(yǎng)殖業(yè)方面 —— 以養(yǎng)魚為主，特別是以甲魚聞名，有“甲魚之鄉(xiāng)”之稱，從事此行業(yè)的群體收入都很不錯； c) 種植業(yè)方面 —— 有全國文明的南豐蜜橘，溫家寶總理贊譽“南豐蜜橘是金牌”，產(chǎn)生了很大的社會效應(yīng)，果農(nóng)收入大幅度提高，當?shù)鼐用褚步?jīng)營一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)，很多當?shù)卣ぷ魅藛T也參與經(jīng)商并因此受益； d) 同時，當?shù)氐膭趧?wù)輸出也 很多，外出打工者收入也頗豐；加上南豐居民都很靈活，經(jīng)商者很多，以摩托車經(jīng)銷商為例，在縣城交通路形成了一條專業(yè)街，附近很多縣城的居民都來此購買。 2． 3． 2 消費群體心理分析 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些潛在購房群體對當前房市的看法及其消費取向主要集中在以下幾方面： ? 面積 —— 喜歡大戶型，面積 120 ㎡以上的戶型受歡迎 ? 區(qū)域 —— 喜歡住在人口較集中的地帶 ? 價格 —— 總房價能接受的范圍 7—— 10 萬元 ? 公共設(shè)施 —— 比較注重居住地附近的公共設(shè)施配備，希望越近越好，越齊全越好 ?