【導讀】發(fā)項目進行創(chuàng)造性的市場營銷策劃行為。北交通要道,素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”。北興、芙蓉、梯面、雅瑤十一個鎮(zhèn)。距廣州中心城區(qū)僅22公里，總?cè)丝?2. 花都是僑鄉(xiāng)，有華僑、海外華人和港澳同胞近30. 京廣鐵路線穿境而過，廣州火車北站就位于花都。萬噸，最大規(guī)?？蛇_每年8000萬人次客運和每年300萬噸貨運。澳港，年吞吐量150萬噸。并由此升級為廣州重要的交通樞紐。花都區(qū)高等級公路之密集，水、路、鐵、空交通之齊備，在全國是屈指可數(shù)的。心，很大程度上將會帶動花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。到2021年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達40萬。指標在廣州地區(qū)名列前茅。上年增長%，其中海關(guān)稅14億元，地方財政收入首次突破10億元大關(guān)，工作生活的安全感在全市位居第一位。%；進出口貨物總值13億美元，增長%。人口增長速度得到有效控制。目前，花僑鎮(zhèn)總的人口總量約為18萬人口，其中，常住人口約13萬人，

　　

【正文】 地塊的發(fā)展帶來無限的市場機會。 2. 隨著花僑鎮(zhèn)的招商引資，越來越多的大型企業(yè)進駐花僑鎮(zhèn)，逐漸增強花僑鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)競爭力，進一步提升本地塊的區(qū)域 地位。 3. 隨著城市化進程的推進，花都更多小資農(nóng)民及白領(lǐng)階層人士的購房欲望日益加強，同時，廣州北部如清遠、三水及從化等地人們進城步伐的加快，將為本項目帶來一群龐大的目標客戶群。 因此，本項目發(fā)展的目標客戶不能只是著眼于廣州市區(qū)及花都當?shù)氐目蛻?，不能忽視的還有一大部分客戶群體就是廣州北部的進城人士和工業(yè)園區(qū)的技術(shù)人員等。 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 46 第四部分：競爭對手分析 花都區(qū)在售大型項目分布圖： 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 47 一、競爭對手分析 雅寶新城 項目名稱 雅寶新城 地理位置 位于廣州花都西城區(qū) 占地面積 100 萬平方米 總建面積 90 多萬平方米 綜合容積率 綠化率 55% 物業(yè)性質(zhì) 別墅和公寓居住社區(qū) 開發(fā)狀況 正在開發(fā)第二期 20棟別墅和 35棟公寓 價格 公寓為 1980— 2500 元 /㎡ 聯(lián)排別墅 58— 78 萬元 /套 獨立別墅 98－ 238 萬元 /套 配套 1）中山大學附屬雅寶學校 2） 9洞高爾夫球場 3）超級市場、肉菜市場、醫(yī)務(wù)所、銀行、山頂公園 客戶 別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)廣州市民公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主 優(yōu)點 1）二期及時調(diào)整客戶群體，將主力消費從花都本地轉(zhuǎn)向廣州市區(qū)； 2）對原用地環(huán)境的 保護較好； 3）預先建設(shè)大型生活配套設(shè)施。 缺點 總體規(guī)劃一般，建筑風格比較落后，產(chǎn)品競爭力稍差。 別墅戶型比例分析： 第一、二期別墅戶型配比 型號 首層建筑面 二層建筑面 總建筑面積 占地面積 推出數(shù)量廣州“泰湖山莊”項目策劃案 48 積（㎡） 積（㎡） （㎡） （㎡） （套） 獨立別墅 A 型 3 H 型 580730 4 G 型 600790 3 E 型 380 21 F 型 380 18 D 型 380 27 聯(lián)排別墅 A 戶 B 戶 C 戶 公寓戶型分析： 第一二期公寓戶型配比（推出第一二期 A、 B 區(qū)單位 7層無電梯住宅） 戶 型 面積（㎡） 總推出套數(shù)（套） 三房二廳 102118 336 二房二廳 24 復式 12 銷售狀況分析： 分 期 類 別 推出總量 銷售率 售出數(shù)量 一期 獨立別墅 15 20% 3 聯(lián)排別墅 30 20% 6 公寓 80 10% 8 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 49 二期 獨立別墅 40 5% 2 聯(lián)排別墅 80 20% 16 公寓 100 10% 10 小結(jié)： 1）別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主。 2）由以上的銷售數(shù)據(jù)可以得到，獨立別墅的市場歡迎度并不是很強，聯(lián)排別墅的銷售較好，公寓的市場反應(yīng)也 不錯。說明低總價的產(chǎn)品市場的市場歡迎度較高。 3）主要的目標客戶群已轉(zhuǎn)為廣州市區(qū)的當?shù)厝恕? 4）雅寶新城原先是以開發(fā)洋房為主，主要面向的客戶群體是以廣州市場為主，但銷售很不理想，后來從洋房開發(fā)改為別墅開發(fā)，銷售情況一般。 因此，在配套設(shè)施不完善，離城市中心較遠，交通不方便的情況下的郊區(qū)樓盤，別墅對于當?shù)厥袌龅奈⒉皇呛艽?，也難以吸引外地客戶的進住。 南航碧花園 項目名稱 南航碧花園 地理位置 位于花都獅嶺山前旅游大道 物業(yè)性質(zhì) 別墅和公寓居住社區(qū) 占地面積 2400 畝（含湖面 900 畝） 容積 率 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 50 綠化率 55% 開發(fā)現(xiàn)狀 已建成 200 多棟高級別墅， 20 多棟公寓 銷售價格 獨立別墅： 4000 元 /㎡，聯(lián)排別墅： 3500 元 /㎡，公寓： 2300元 /㎡。 銷售情況 首期以內(nèi)部銷售為主，面對南航職工聚集人氣；二期向市場，目前共售出公寓 14套，別墅 4套，銷售率不足 10％。 主力 戶型分析： 型 號 首層建筑面積 (㎡ ) 二層建筑面積 (㎡ ) 總建筑面積 (㎡ ) 推出數(shù)量 (套 ) 獨立別墅 A型 13 B型 9 D型 4 聯(lián)排別墅 A戶 8 B戶 8 C戶 6 公 寓 / 50180 / / 85 分析： 1）此項目主要也是以別墅為主，銷售情況極為不理想。 2）項目 規(guī)模 較大，從其銷售情況可以分析得出，此樓盤在以后的銷售之中會面臨著更大的壓力。 雅居樂雍華庭 項目名稱 雅居樂雍華庭 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 51 地理位置 位于花都區(qū)新華鎮(zhèn)新都 大道 占地面積 第一塊地就是第一二期，共 300 畝。第三塊地緊鄰花都廣場東面，占地 100畝。 總體規(guī)劃 由 23 棟 812層電梯雅洋房以半圍合式蝶型布局 戶型配比 全區(qū) 30余種戶型，單位由 78 平方米的二房二廳到 212 平方米的五房二廳及 300 平方的復式單位，主要以 95135 平方的三房二廳為主。 首期建筑面積 10 萬平方米 綠化率 % 總戶數(shù) 800 戶 價格 毛坯房總體均價達到 2600 元 /平方 銷售情況 從 2021 年 4月開盤至今已銷售了約 85%的單位 客源 有 30%是南航集團的職工 優(yōu) 點 1）黃金地段，但開發(fā)成本較低。由于當?shù)卣朊频禺a(chǎn)公司進駐花都，所以撥給雅居樂的土地都位于黃金地段，但是價格較低，比同地段土地便宜過半。 2）強大的品牌效應(yīng)，把握入市時機。雅居樂雍華庭，為花都近郊區(qū)樓盤之冠。雖然雍華庭的品質(zhì)比對面的南航碧花園要差一籌，但是其強大的品牌效應(yīng)和恰當?shù)娜胧袝r機市其均價比南航花園高出 400 元 /平方米。 項目動態(tài)： 雅居樂第二期的定位于第一期完全相反。全部規(guī)劃為 層的聯(lián)體別墅，冠名為“花樣巴黎”。雅居樂還創(chuàng)新出雙聯(lián)體別墅規(guī)劃。也只不過是聯(lián)體別墅的一種變種，其規(guī)劃 規(guī)格要比一般聯(lián)體別墅要低，其目的不過在于提高容積而已，不足以成為賣點。只能由低規(guī)劃帶來低價格形成賣點。屬于一種另類的市場定位。二期已經(jīng)開始銷售，毛坯房價格 4500 元 /平方米。戶型大多是 180350廣州“泰湖山莊”項目策劃案 52 平方米，總價普遍在 90 萬元以上。 金碧御水山莊 項目名稱 金碧御水山莊 地理位置 位于花都獅嶺山前旅游大道 占地面積 協(xié)議預征 10000 畝，目前紅線規(guī)劃 3000 畝 物業(yè)性質(zhì) 別墅和公寓居住社區(qū) 容積率 綠化率 55% 開發(fā)狀況 共 1380 棟高級別墅，首期出街 616 套 戶型面積 獨立別墅面積：３６０ — ７５０平方米 三層雙聯(lián)排別墅面積：２５０ — ３６０平方米 二層雙聯(lián)排別墅面積：１７９ — ２２０平方米 價格 獨立別墅銷售價格：１００ — ２５０萬元 /套 三層雙聯(lián)排別墅銷售價格：６５ — １００萬元 /套 二層雙聯(lián)排別墅銷售價格：５０ — ７０萬元 /套 配套 1） 一個具有國際頂尖標準的十八洞高爾夫球場 2） 新鮮無公害凈菜種植及配送中心和水產(chǎn)家禽養(yǎng)殖中心 3） 大型綜合體育運動及游樂中心及小學、中醫(yī)療康復心、汽車銷售中心、銀行等各項利民設(shè)施 優(yōu)點 1）大規(guī)模進行開發(fā)，迅速提高項目的知名度。 2）將是本項目最大的競爭者，而其進度及政府資源利用已先行一步。 分析： 1）主要的產(chǎn)品是獨立別墅、三層雙聯(lián)排別墅及二層雙聯(lián)排別墅。 2）主要的目標客戶群是以廣州市區(qū)的有車一族為主，整體銷售情況良好。 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 53 3）因為此項目距離廣州市區(qū)較近，同時，廣州市區(qū)內(nèi)居民對居住要求日益苛求，此項目憑著樓盤環(huán)境和客戶定位的準確而獲得了銷售的成功。 東輝名苑 項目名稱 東輝名苑 地理位置 位于紫薇路與玫瑰路交界處 開發(fā)商 廣州市花都城鎮(zhèn)開發(fā)有限公司 占地面積 47 畝 總體規(guī)劃 小區(qū)由 14棟 層多層住宅和 2棟別 墅圍合而成，多層住宅中， 12棟一梯二戶， 2棟一梯四戶。共有 320多套房。 主力戶型 以 1 130 平方的三方為主力戶型 價格 22002600 元 /平方米 停車場 首層架空為停車場 優(yōu)點 1）戶型布局較理想； 2）中心花園 80 60米，南北視野達 100 米。 缺點 1）小區(qū)的地塊成南北向長方形，受地形限制，小區(qū)房屋均好性較差，只有 60套方面對花園，僅占 %； 2）小區(qū)規(guī)劃規(guī)格較高，但是容積率太低； 3）總體戶型進深偏大，開間偏小，偏狹窄。 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 54 美力花園 陽光倚翠閣 項目名稱 陽光倚翠閣 占地面積 平方米 總建筑面積 15130 平方米 總體規(guī)劃 由 4 棟一梯兩戶的多層住宅組成。其中， AB 棟 層， CD 棟 層。頂層全部復式，面積 200平方左右。 樓距 南北樓距 米 戶數(shù) 105 戶 工程進度 2021 年底封頂，交樓。 項目名稱 美力 花園 占地面積 2 萬多平方米 總體規(guī)劃 由九座 層一梯二戶多層住宅和一座 層一梯四戶多層住宅組成。 BCGHK 座首層架空做車庫， AEFDL 座首二層為商鋪。 戶數(shù) 362 套 主力戶型 以 110 平方的三房二廳為主，占 %；二房二廳占%，主力戶型為 90 平方； 140 平方的四房二廳占 %；216 平方的復式占 %。 價格 36 樓一個價， 7 樓減少 100 元，頂層 13801680 元。近馬路定價 1980 元， GK 座 22802380 元。均可打 95 折。 銷售情況 開盤 45 天， 銷售并不理想，只售出 8套。 管理費 元 交樓時間 2021 年 5月 交樓標準 毛坯房 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 55 云港花園 項目名稱 云港花園 地理位置 龍珠路與曙光路路口東北角 發(fā)展商 廣州宏利投資有限公司 投資商 美林基業(yè)集團有限公司 占地面積 總建筑面積 萬 m2 容積率 綠化率 50% 總體規(guī)劃 地塊呈東西向長方形，在南北兩面規(guī)劃了排 9 幢樓宇，南北樓距 32 米。北面 3 號樓 3 幢二梯四戶 18 層，南面 8號樓為 8層一梯四戶多層， 9 號樓為 8 層一梯三戶多層； 7 號樓為一梯四戶 12 層住宅。 戶型分布 南排南二戶大致為 100 平方，北二戶大致為 120 平方；北排南二戶大致為 130 平方，北二戶大致為 150 平方。整個樓盤的戶型呈現(xiàn)由南向北逐步級增的特點。 戶 型設(shè)計要點 廳的開間基本控制在 米，主人房開間 米左右。 90多平方的三房二廳都沒有套房，其中一個間只 米開間的 5平方小房間，功能為書房。 規(guī)劃總戶數(shù) 400 戶 停車場 完全地下停車場 缺點 10 平方的入門大廳根本沒有任何實用性，對于其中低層次定位的客戶群來說是一個消費障礙。 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 56 西雅苑 樓層 27 810 1113 1415 復式 北向售價 （元 /平方米） 1700 1780 1870 1870 南向單位 （元 /平方米） 1900 1980 2070 2070 北 向 4 樓單位 （元 /平方米） 特價銷售 1550 元 /平方米 銷售情況 多層住宅已經(jīng)基本售罄，現(xiàn)在銷售的是 2 棟 15 層的高層住宅。高層住宅銷售率已經(jīng)達到 68%。 車位面積、價格 1718 平方米 /個，售價 5 萬元，租金 150 元 /個 /月，平均每平方米 2780 元。但是銷售并不理想。 缺點 1）西雅苑的高層住宅規(guī)劃戶型比較大，達到 13 150、160、 200 平方。所以銷售比較困難，而被迫降價銷售。 2）由于前期的銷售問題，為項目的后期銷售造成了一定的壓力，不利于項目的銷售。 馨庭花園 項目名稱 馨庭花園 樓距寬度 南北樓距 90米，東西樓距 50 米。 住宅價格 最低價： 1650 元 /平方米，最高價 2450 元 /平方米。均價： 2021元 /平方米。 向花園朝南的 9 單位 2200 元 /平方米，朝新都大道的單位 1980元 /平方米，可打 98 折。 商鋪價格 8000 元 /平方米 使用率 87%