【正文】 管理是一項實在的服務。 經(jīng)與發(fā)展商溝通該樓宇業(yè)主的定位主要在政府辦公人員、公司白領(lǐng)及經(jīng)商老板，業(yè)主對 服務的認識 和要求 在迅速提高。管理公司充分發(fā)揮自身在人才、品牌、管 理運營、專業(yè)等優(yōu)勢情形下，實施物業(yè)管理，采用傭金制，委托管理管理期限暫定為 3 年（境業(yè)主委員會成立止）。 （四）委托管理方式 根據(jù)翠湖山莊物業(yè)的實際情況，我司計劃采用全委托物業(yè)管理的管理方式，由橫崗翠湖山莊業(yè)主委員會委托我司實行翠湖山莊小區(qū)物業(yè)管理的全部內(nèi)容。小區(qū)內(nèi)配有地下停車場，加地面停車位共有車位 150 個?？傉嫉孛娣e 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 83 頁 平方米，總建筑面積 平方米，建筑容積率為 ，建筑覆蓋率30％，綠化率 ％。建筑設(shè)計單位是廣州智海建筑工程技術(shù)有限公司，工程施工單位是黑龍江第一建筑工程公司，整個項目計劃 2020 年開發(fā)完成。因雄居龍崗商圈、政務圈、居住圈核心地帶，出則繁華、入則寧靜，生活配套成熟，自然生活資源無比優(yōu)越。 （三）物業(yè)概況 德沁苑位于深圳市龍崗區(qū)龍崗鎮(zhèn)龍崗路（龍崗街道辦西側(cè)），緊鄰的社區(qū)有鵬達花園、聚龍苑等。 公司的 信用檔案 ：深圳市宇宏物業(yè)管理有限公司的誠信檔案系統(tǒng)。高度重視智力人才資本，認識到物業(yè)管理是管理服務技術(shù)輸出型的行業(yè)，提高服務質(zhì)量和管理水平，加快深圳市宇宏 物業(yè)管理 有限公司 的發(fā)展 進程，實施目標量化績效管 理，并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費、財務管理等企業(yè)管理制度和標準。公司成立以來，就以高標準、高起點 、高水平管理嚴格要求，以較高的起點，借鑒運用先進的管理手段方法，向國際著名物業(yè)管理公司 FPD、 DTZ、 SERVICEMASTER、 CBRE 找差距，通過參觀、學習、聘請高級專家等辦法，管理層操作層分離、管理測量、顧問手段、量化目標績效、 模糊綜合評價法 、 隨機抽樣方法 完善服務定位、過程、程序、標準。實行品質(zhì) 創(chuàng)新管理，專業(yè)服務，不斷提高服務質(zhì)量、管理水平，獲得良好的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。公司 堅持以 “ 服務 ” 為中心，對物業(yè)實行全方位的優(yōu)質(zhì)服務，在運 營 過程中，在摸索借鑒先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上， 建立了自 己的一套比較完善的整套服務運營管理系統(tǒng)， 規(guī)范 了 物業(yè)管理工作 ，結(jié)合實際編寫可行有效的質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導書等 運行文件， 已經(jīng)通過 ISO9000、 ISO14000 國際 標準化組織 認證 ，全面推行實施雙標體系，實現(xiàn)最佳綜合管理目標。公司 被授予“深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)”， 管理區(qū) 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 83 頁 域先后被授予 “ 安全文明小區(qū) ” 、 “ 優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū) ” 、 文明安全小區(qū) 、 文明衛(wèi)生小區(qū) 、 園林 花園式小區(qū) 等稱號。公司本部設(shè) 行政、人力資源部、質(zhì)量管理部、運營管理 部 、專業(yè)運營部、服務運營部五個部門，采用責任中心的管理模式建立客戶服務中心、清潔保潔服務中心、電梯服務中心等，目前有一個中山分公司和八個管理處，管理 面積 152 萬平方米 ，正在隨著宇宏地產(chǎn)集團的不斷開發(fā)和公司拓展而逐步增長，所管轄樓盤有歐景城、歐景花園、海畔雅居、金運家園、健康花城、宏興苑、單身公寓、農(nóng)行辦公樓及 12 個網(wǎng)點、青海大地藥業(yè)等，管理的物業(yè)類型有多層高層住宅、商用、辦公樓、寫字樓、工廠物業(yè)類型。 提供貼心管家式的 服務，推動 翠湖山莊小區(qū) 的 物業(yè)管理水平 ， 為 業(yè) 戶提供更高 品 質(zhì)、更 加 完善的服務。結(jié)合 翠湖山莊 物業(yè)的基本實際，充分考慮各類事項，并以合理調(diào)配資源的原則，制定出以下的管理方案書。宇宏物業(yè)圍繞著服務質(zhì)量開展一系列管 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 83 頁 理經(jīng)營活動 ，認清服務質(zhì)量是公司生存的根本，服務質(zhì)量是我們工作的重心，本著“服務用戶，創(chuàng)新管理”讓業(yè)戶感到滿意的服務宗旨。 翠湖山莊小區(qū) 的物業(yè)管理日常服務中 ，非常需要有親和力的人性化管理，管理處將設(shè)立物業(yè)服務中心，并向業(yè)主提供樓宇專管員服務，使用戶充分 享受 到專業(yè)的、規(guī)范化、人性化的物業(yè)管理服務 。 移交接管 完成后，成立 翠湖山莊 物業(yè)管理處對 翠湖山莊小區(qū) 正式實行物業(yè)管理，按照物業(yè)管理合同要求 制定 符合 翠湖山莊 物業(yè)管理要求的標準 管理 程序，定期進行 業(yè)主服務征詢、問卷 調(diào)查，針對有關(guān)意見及時上門了解情況并及時處理，同時將處理結(jié)果回告 業(yè)主 。使物業(yè)管理服務 更加科學、規(guī)范、合理 及 行之有效 。 管理處 將 采用管家式 的管理 服務模式，使每一位 居住 在 花園內(nèi)的業(yè)戶 和所有往來的客人都能享受到熱情周到、親切有禮、 井然有序、 賓至如歸的服務。 以上十一個方面的內(nèi)容反映了我公司對于翠湖山莊小區(qū)物業(yè)管理的整體思路及辦法，是公司多年物管服務的經(jīng)驗 總結(jié)。財務管理的公開是 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 83 頁 提升物業(yè)管理滿意度，實現(xiàn)物業(yè)管理工作透明程度的重要體現(xiàn)。 ⑼便民服務：開展便民服務是滿足業(yè)主更多需求，提供增值服務，提高物業(yè)管理服務水平的好方法。 ⑺實現(xiàn)物業(yè)管理服務所需的裝備、工具及材料：必要的設(shè)備設(shè)施、工具材料、裝備是提供標準化物業(yè)管理服務的重要內(nèi)容，是管理服務費成 本支出的重要組成。 ⑸小區(qū)物業(yè)管理服務的管理目標和質(zhì)量標準：結(jié)合小區(qū)實際，制定出與小區(qū)管理服務價格相應的管理目標和質(zhì)量標準，符合小區(qū)物業(yè)管理費價格的管理目標和質(zhì)量標準是實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理正常運做和物業(yè)管理業(yè)主滿意率達標的必要條件。 ⑶委托管理方式：我公司按對翠湖山莊小區(qū)實行全委托物業(yè)管理服務的方式編制此方案。（公司簡介） ⑵物業(yè)概況：了解小區(qū)的發(fā)展歷史、周圍的環(huán)境情況、小區(qū)建設(shè)的基本 情況（小區(qū)的紅線范圍、小區(qū)的設(shè)備情況、建筑面積、占地面積和建筑物的基本情況）、小區(qū)業(yè)主的基本情況（籍貫、戶籍、文化程度、職業(yè)、性別和年齡等）。我公司接受業(yè)委會邀請參與小區(qū)的物業(yè)管理競標，為此物業(yè)公司成立了由物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導的翠湖山莊物業(yè)管理方案編制小組，小組成員由多位具有豐富 物 業(yè)管理 經(jīng)驗的公司中高層骨干組成，經(jīng)過多次的現(xiàn)場實地考察和對方案的討論、論證，制訂出了一套符合小區(qū)實際情況，可行性強并能夠令翠湖山莊業(yè)主及業(yè)主委員會都能夠滿意的物業(yè)管理方案。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 83 頁 翠湖山莊物業(yè)管理方案 （一）編 制 說 明 翠湖山莊 是 由深圳市麗豪實業(yè)有限公司開發(fā)的一個由 9棟多層和 280棟別墅組成的高尚生活小區(qū) ， 該小區(qū)于 1995 年 1 月竣工驗收，當時由發(fā)展商委托給橫崗瑞興物業(yè)管理有限公司進行物業(yè)管理。目前，翠湖山莊物業(yè)管理合同已經(jīng)到期，翠湖山莊業(yè)主委員會為了 進 一步提升小區(qū)的物業(yè)管理水平，對小區(qū)實行 規(guī)范化 、標準化的物業(yè) 管理 ，擬采取邀標的方式選聘物業(yè)管理公司。該方案將從如下幾個實現(xiàn)翠湖山莊物業(yè)管理標準的必要條件對管理方案進行闡述和說明： ⑴具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗、實力雄厚、資質(zhì)符合管理要求、遵紀守法、實行規(guī)范化、標準化物業(yè)管理、全心全意為業(yè)主服務的物業(yè)管理公司是實現(xiàn)翠湖山莊物業(yè)管理服務的先決條件，我公司符合管理服務條件。對于小區(qū)硬件設(shè)備設(shè)施及公共場地情況的掌握是按 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 83 頁 標準完成小區(qū)物業(yè)管理的必要條件；對于小區(qū)業(yè)主及住戶基本情況的掌握對更好的提供高水平的物業(yè)服務會起到積極的幫助。 ⑷翠湖山莊物業(yè)管理定位：按照小區(qū)的實際情況，充分了解大多數(shù)業(yè)主的需求對小區(qū)進行物業(yè)管理服務定位，合理的物業(yè)管理定位是物業(yè)公司對小區(qū)實現(xiàn) 物業(yè)管理服務的首要條件。 ⑹組織機構(gòu)及物業(yè)管理崗位設(shè)置、各崗位職責和物業(yè)管理人員配置：合理的組織機構(gòu)建設(shè)和人員配置是按管理標準實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的保證，是管理費標準的基礎(chǔ)內(nèi)容之一。 ⑻物業(yè)管理服務承諾：服務承諾公布是實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理業(yè)主與物業(yè)公司共同管理的重要方法，是實現(xiàn)物業(yè)管理工作透明的有效手段。 ⑽物業(yè)公司財務管理規(guī)定和物業(yè)管理成本測算。 ⑾接管后，為了提高物業(yè)管理水平所需要的小區(qū)硬件設(shè)備設(shè)施的改造方案。 管理公司 為此 將 成立 翠湖山莊 物業(yè) 管理處。 在管理服務概念上有必要來一個調(diào)整，從以前的一種支援性質(zhì)的服務模式，轉(zhuǎn)化成綜合服務的運作模式。 在合同簽定之后，物業(yè)公司將派人進駐，協(xié)助 翠湖山莊 業(yè)委會做好樓宇接管工作（同時向業(yè)委會遞交報告及建議）、完善物業(yè)管理資料檔案的建立、按照物業(yè)管理合同的要求制定完整的管理工作流程等項工作。主動、積極地不斷考慮 按業(yè) 戶 需求 提供各類的服務。 物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程。不斷自我求進，力求盡善盡美地配合 翠湖山莊 管理的全新慨念。 服務無止境 ， 服務工作沒有最好，只有更好。 （二）物業(yè)管理公司簡介 物業(yè)管理有限公司是專業(yè) 從事 物業(yè)管理 的 公司 ， 是 深圳市龍崗區(qū) 最大的物業(yè)管理公司，公司成立于 1998 年 12 月，注冊資金人民幣 500 萬元 ， 現(xiàn)有員工 302 人，中、高級職稱的管理骨干和專業(yè)技術(shù)人員 21 人 ，是專門從事中高檔住宅、公寓、寫字樓的專業(yè)物業(yè)管理公司。 擁有專業(yè)的 安全防范、智能化、工程 、 清潔 綠化隊伍，并開通 24 小時 客戶 服務 中心 熱線。 六 年來，物業(yè) 管理有限 公司 一直對地產(chǎn)集團自建物業(yè)的自管自營，已具有一定的規(guī)模。 對工作中每一個環(huán)節(jié)、每一個細節(jié)都明確了工作標準與職責范圍，使各項管理逐漸進入了規(guī)范化軌道。 不斷努力地自我的完善，致力于探索能引導物業(yè)管理服務良性發(fā)展的道路。通過對服務細節(jié)、技能、業(yè)戶需求、項目研究細化，使管理服務水平穩(wěn)步提升。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 83 頁 物業(yè)公司的企業(yè)文化：公司宗旨“服務業(yè)主，創(chuàng)新管理”，公司目標“創(chuàng)立中國知名品牌的物業(yè)管理公司”，企業(yè)精神“一流服務、規(guī)范管理、團結(jié)務實、創(chuàng)新進取”，公司的價值觀“回報業(yè)主，共同發(fā)展”，團隊意識“聚沙成塔，積液成裘”，職業(yè)道德“尊重業(yè)戶、誠實守信、熱情周到”，人才戰(zhàn)略“以人為本，以質(zhì)創(chuàng)優(yōu)，共同發(fā)展”。網(wǎng)址鏈接： 深圳市宇宏物業(yè)管理有限公司正在從自建自管逐步走向經(jīng)營拓展市場型的物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)變， 創(chuàng)造 “ 宇宏物業(yè)管理 ” 服務品牌，是我們堅定不移的目標， 為 將物業(yè)管理推向更高水平而努力。天虹商場、五洲風情 MALL、吉之島、塞格電子等商業(yè)配套近在咫尺，生態(tài)大氧吧 —— 八仙嶺生態(tài)公園觸手可及，鵬達學校離家僅幾步之遙。 德沁苑是深圳市粵長輝實業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的商業(yè)住宅小區(qū)。 小區(qū)于 2020 年 11 月開工，預計 2020 年 8 月完工?？倯魯?shù)為 217 戶，每棟樓均配有電梯及智能化系統(tǒng)。 德沁苑是以國際化規(guī)劃理念傾力打造，尊貴的兩梯三戶小戶型，坐北朝南及坐西朝東方向，戶型設(shè)計新穎獨特，方正適用，白領(lǐng)工薪階層夢寐以求的居家暖窩，寬景大陽臺，憑窗眺望占地面積 134 公頃的八仙嶺生態(tài)公園以及德沁苑傾力打造的主題園林盡入眼簾，山色秀美，水影瀲瀲，居住在此讓人盡享尊榮高品味的生活。委托管理公司實行管理處經(jīng)理負責制。 德沁苑商住樓物業(yè)管理定位 德沁苑商住樓的 物業(yè)管理同樣存在著 管理 定位的問題。因此，物業(yè)管理 水準 對 樓盤的保值增值、小區(qū)環(huán)境的改善及業(yè)主生活質(zhì)量、品質(zhì)的提升都會起到十分重要的作用 ，物業(yè)管理 收費標準、 服務 檔次、管理水平定位也就顯得更加重