【正文】 場競爭面前，我們珍惜市場給予的每一次機會。公司中高層管理人員有 6人獲全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，公司現(xiàn)有廣東省及深圳市物業(yè)專家 庫專家 成員 2 名，作為評委多次參與省市物業(yè)管理項目招投標(biāo)工作及優(yōu)秀物業(yè)管理項目的考評工作，有著豐富的項目創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗，這些經(jīng)驗必將對管好華僑海 景山莊、塑造物業(yè)管理的品牌形象起到極大的促進(jìn)作用。該模式涵蓋物業(yè)管理 的有 關(guān) 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、房管、客戶服務(wù)，保安、清潔、車輛管理、消防管理、社區(qū)文化等各個環(huán)節(jié)，凝聚了金通物業(yè)人十多年的心血，吸收了深圳市同行的先進(jìn)經(jīng)驗，并經(jīng) IS09001： 2021 質(zhì)量認(rèn)證通過，管理運作的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化程度達(dá)到深圳市先進(jìn)水平，是我們對事業(yè) 執(zhí)著 追求的結(jié)晶。人員業(yè)務(wù)素質(zhì)高，動手能力強，一專多能，一職多能，隊伍精干， 完全能滿足海景山莊的管理需要。 具有一支高素質(zhì)的管理及運行隊伍。 同時，公司還具有豐富住宅小區(qū)管理經(jīng)驗，所管理的通發(fā)花園、蓮馨園等住宅小區(qū)均運作良好。在我們的精心管理下，金通大廈歷經(jīng)十多年風(fēng)吹雨打，依然面貌如新，先后獲得國家、省市區(qū)多項殊榮。 三、公司優(yōu)勢 十多年的物業(yè)管理，十多年的嘔心瀝血，我公司在物業(yè)管理方面積累了豐富的經(jīng)驗，形成了自身的 優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在： 豐富的高層辦公樓宇和物業(yè) 住宅 小區(qū)的管理經(jīng)驗。改制后，公司董事會及經(jīng)營班子，勵精圖治、奮發(fā)進(jìn)取，大刀闊斧、革除弊端，重建 和完善了適應(yīng)物業(yè)市場需求的、符合公司實際的新的經(jīng)營機制、分配機制和員工激勵機制。公司原是一家老牌的 國有 物業(yè)管理企業(yè)，公司真正步入健康快速發(fā)展軌道是在 2021 年。目前，公司管理規(guī)模達(dá) 30 余萬平方米，所管物業(yè)類型包括寫字樓、住宅、廠房、別墅，公司2021 年通過了 IS09001： 2021 認(rèn)證。 二、深圳市金通物業(yè)管理有限公司簡介 深圳市金通物業(yè)管理有限公司成立于 1991 年 2月，注冊資本 萬元，是深圳市第一批物業(yè)管理企業(yè)，也是深圳市物業(yè)管理協(xié)會第一批會員單位，具乙級物業(yè)管理資質(zhì)。華僑海景山莊別墅物業(yè)管理方案 第一節(jié) 概 述 一、華僑海景山莊項目： 華僑海景山莊別墅位于深圳市龍崗區(qū)深圳東部黃金海岸線上的葵涌土洋村 ， 占地面積122,035 平方米，完成建筑面積 49451 平方米，其中別墅 162 棟，建筑面積 42989 平方米，公寓兩棟，建筑面積 4656 平方米，會所 1800 平方米，其它建筑 95 平方米。海景山莊別墅區(qū)背靠青山，面臨大海， 風(fēng)景優(yōu)美，交通便利，這里居住的業(yè)主有外籍華人，香港同胞和各界成功人士，具有較高的素質(zhì)，廣大業(yè)主強烈希望能擁有一個環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、鳥語花香、安全舒適 的優(yōu)閑居住樂園。公司現(xiàn)有員工 150 人，其中 中級以上管理技術(shù)人員 30 多人，中層以上管理人員均具備大專以上學(xué)歷。十多年的物業(yè)管理，十多年嘔心瀝 血，我公司培養(yǎng)出一支高素質(zhì)的管理隊伍，建立了一套 完整科學(xué)的管理運 作模式和質(zhì)量管理體系，所管物業(yè)多次榮獲國家、省、市、區(qū)榮譽稱號。 2021年 11月公司實行了骨干員工持股的 改制工作。整個公司充滿了新的生機和活力。早在 1991 年我公司管理的金通大廈即系高層辦公樓，樓高 31層，為當(dāng)時深圳市第六高樓，自動化程度也屬于當(dāng)時的先進(jìn)水平。 2021 年 5月開始，我公司參與由廣東證券有限公司和廣東省交通銀行聯(lián)合興建的高檔甲級智能化寫字樓金匯大廈的物業(yè)管理工作，物業(yè)項目先后獲得“廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”、“廣東省物業(yè)管理示范大廈”，“全國物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”稱號，并通 過 IS09001認(rèn)證。在別墅物業(yè)管理方面，公司已承接了曦龍高爾夫花園別墅、錦繡家園別墅的管理權(quán)，并派人參與了相關(guān)的前期策劃及前期物業(yè)管理工作，積累了相應(yīng)的經(jīng)驗。十多年的不斷開拓創(chuàng)新，十多年的兢兢業(yè)業(yè)，塑造了一批高素質(zhì)的金通物業(yè) 人員。 形成了一套完整科學(xué)管理運 作 模式 和質(zhì)量管理體系。 高級物業(yè)管理人才優(yōu)勢。 具有 珍惜機會、全情投入的激情。華僑海景山莊是深圳市東部黃金海岸線上的高尚別墅區(qū)，通過分析投標(biāo)項目的物業(yè)管理特點和我公司的實力與優(yōu)勢，我們堅信我們完全有能力管理好該項目，完全有能力 滿足業(yè)主對該項目物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的期望。 第二節(jié) 物業(yè)管理總體設(shè)想 根據(jù)住宅小區(qū) 的物業(yè)管理的自身運作規(guī)律，針對華僑海景山莊日前的實際情況，我們經(jīng)過初步綜合分析，認(rèn)為在對該物業(yè)的管理服務(wù)工作中應(yīng)著重抓好如下幾項工作： 一 、實施綜合治理， 還原一個清潔的山莊。 對所有沙井、溝渠進(jìn)行疏通清淤工作，保障排水系統(tǒng)暢通 。 二、 健全、完善保安系統(tǒng)，把小區(qū)安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全兩大方面。 對全體保安人員的聘用實行嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格審查資歷、經(jīng)歷、確認(rèn)無不良記錄，并實行擔(dān)保人制度。 對消防設(shè)備、設(shè)施認(rèn)真巡查，嚴(yán)格管理，使其隨時保持在良好狀態(tài)。確保山莊安全萬無一失。 華僑海景山莊的綠化環(huán)境經(jīng)過精心設(shè)計，綠化面積比重很大，綠化覆蓋率較高，花草樹木品種繁多，但管理不足，長勢不理想，我們接管后將發(fā)揮我們十幾年對金通大廈、 蓮馨園、通發(fā)花園的管理經(jīng)驗，結(jié)合小區(qū)的環(huán)境特點，對小區(qū)綠化進(jìn)行 改造，并精心管理，精心修造，把華僑海景山莊塑造成一個四季花開、鳥語花香的美麗的海濱別墅。 由于歷史原因，華僑海景山莊的 基建并未完善，發(fā)展商無力再續(xù)，物業(yè)管理人也幾經(jīng)更換，山莊環(huán)境有很多不盡 人意的地方，物業(yè)管理公司與業(yè)主也頗有微詞。大家的家園大家關(guān)心，我們將堅持我公司的“業(yè)主、住戶至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，實施“以人為本，人性化管理”，逐個走訪業(yè)主、住戶，廣泛征求意見和建議，集思廣益，事事處處為業(yè)主、住戶的利益著想 ，以誠待人，以誠感人，與全體業(yè)主、住戶及業(yè)主委員會一起共同努力， 完善收費，竭誠服務(wù)，用我們的雙手和智慧，重塑華 僑海景山莊的美好形象，保證物業(yè)的保值與增值。管理的指導(dǎo)思想是：以社會效益為主，經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益有機結(jié)合，為業(yè)主提供一流服務(wù)。管理處組織架構(gòu)圖如下： 華僑海景山莊管理處組織架構(gòu)圖 主 任 管 理 員 管 理 員 保 安 車輛管理 保 安 隊 維 修運行 房 管 收 費 客戶 服務(wù) 內(nèi)勤檢查 消 防 華僑海景山莊管理處 業(yè)主管理委員會 社區(qū)文化 清潔 綠 化 （三）華僑海景山莊管理處組織架構(gòu)說明 管理處內(nèi)部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。 要求管理處管理維修人員素質(zhì)高，一人多職，一專多能，最大限度地壓 縮人員定編數(shù)量。 管 理處內(nèi)部運作公開透明，便于大家監(jiān)督。 政府主管部 門 專項檢查物 業(yè)管理考評 業(yè)主委員會 工作會議、財務(wù)審查 金通物業(yè)公司 目標(biāo)責(zé)任書 華僑海景山莊管理處 員工監(jiān)督欄 公布有關(guān)投訴電話 服務(wù)承諾制 回訪 業(yè)主意見調(diào)查 雙周檢制度 定期巡查 員工定期考核 員工 業(yè) 主 ISO9001內(nèi)審 業(yè)主意見調(diào)查 三、激勵機制 （一）激勵機制示意圖 （二）激勵機制說明 公司激勵機制分為兩個層次，第一層次為員工直接感受的報酬及獎懲體系。 通過合理的報酬體系設(shè)計，完善的績效管理與考評，嚴(yán)格的獎懲體系，真正做到獎懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護(hù)員工長期的工作熱情及動力。同時對積極上進(jìn)，追求自我提升 的員工，給他們提供培訓(xùn)再教育的機會，隨著企業(yè)的發(fā)展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能創(chuàng)造條件滿足員工自我價值實現(xiàn)的愿望。 實行“走訪管理、層層檢查”，主任、管理員定期、不定期對各類人員的工作進(jìn)行檢查、量化考核獎優(yōu)罰劣，從而不斷改善工作質(zhì)量。 激勵機制 獎懲體系 報酬體系 溝通體系 培養(yǎng)提升體系 企業(yè)文化體系 第二部分 工作計劃 依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為接管管理和常規(guī)管理兩部分，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定如下管理工作計劃。一方面要接管原來開發(fā)商所移交的山莊建設(shè)施工驗收的各種圖紙資料，另一方面還要接管有關(guān)業(yè)主的各種入伙、交費資料，以便今后進(jìn)行完善的 管理服務(wù)，更為了山莊業(yè)主的切身利益，所以在接管時我們將認(rèn)真從前任物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會處進(jìn)行接收，嚴(yán)格進(jìn)行科學(xué)分類、編號、建檔、整理。 序號 項 目 內(nèi) 容 時 間 一 檔案接管 山莊建筑施工竣工全套資料 業(yè)主資料檔案 歷年業(yè)主交費記錄 簽訂委托管理合同后一周內(nèi) 二 設(shè)備接管 公共設(shè)備接管 公共設(shè)備技術(shù)、維修檔案 三 環(huán)境整治 山莊內(nèi)環(huán)境綠化的整治 二 、正常期管理工作計劃 序 號 項 目 內(nèi) 容 時 間 一 機電設(shè)備的 維修養(yǎng)護(hù) 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理 設(shè)備的運行管理 設(shè)備的維修管理 設(shè)備能源和安全管理 2021 年 8月起 二 保安管理 治安管理 交通、車輛管理 消防管理 2021 年 8月起 三 小區(qū)環(huán)境管 理 園林綠化管理 清潔衛(wèi)生管理 2021 年 8月起 四 財務(wù)管理 費用收取 財務(wù)記帳 2021 年 8月起 五 社區(qū)文化 活動開展 社區(qū)宣傳 舉辦社區(qū)活動 2021 年 8月起 六 便民服務(wù)和 完善配套 為住戶提供便民服務(wù) 2021 年 8月起 第四節(jié) 管理人員的 配備及培訓(xùn) 一、管理服務(wù)人員的配備 （一）華僑海景山莊管理處人員配備方案 人員配備說明