【正文】 式 ● 運作流程圖 ? 整體運作流程圖說明 ● 說明 ①其運作流程設計原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán)相扣、相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊緊銜接，既無盲點、又無沉淀。 管理處 財務管理 工程維修 保安防范 保潔綠化 社區(qū)文化 出 納 巡 檢 日常維護 監(jiān) 控 門 衛(wèi) 巡 邏 綠化養(yǎng)護 保潔清洗 特約服務 社區(qū)活動 會 計 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 第 8 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網 管理處組織架構 ? 管理處組織架構圖 組織架構圖說明 組織機構的設置原則是精干高效，一專多能。 『學習改變人生 四、注重關鍵時段管理，有效疏導高峰人流及做好善后工作 針對小區(qū)出行人流相對集中的特點，我們將在高峰的關鍵時段（ 07： 00－ 09： 00； 17： 00－ 19：00），安排一定的保安和保潔人員，一是對小區(qū)內交通站點進行乘車秩序維護；二是對車輛出入進行快捷引導；三是對架車業(yè)主防范偷盜進行溫馨提示；四是對人流集中地域進行即時保潔服務并做好高峰期后的善后工作，以保持小區(qū)的良好秩序和清潔衛(wèi)生。 二、組建專門安保應急中隊，實現對小區(qū)突發(fā)事件的有效控制 針對小區(qū)開放式、內外人流交雜且大的特點，我司將組建專門的安保應急中隊，其職責，一是對小區(qū)突發(fā)事件快速反應和有效控制；二是通過交通工具進行快速的聲勢性的小區(qū)安全巡防，在充分展示 安保形象和給業(yè)主安全感的同時，起到對不法分子的震懾作用；三是不定期安排“便衣式”安全巡防，以便及時識別和控制可疑人員。 第三章 適應項目規(guī)劃布局與特點及現狀的 便于管理之具體實施措施 超大型、開放式、出行人流相對集中、安全盲點多、標識系統(tǒng)和智能化配置不夠完善且現行管理缺失等，構成了 云頂別墅 項目的現狀特點，所以在常規(guī) 性日常管理的同時，主要需在如下方面采取措施，給予強化管理： 一、增設安保固定崗位，實現科學合理布控 針對項目屬超大型小區(qū)、安防區(qū)域大的特點，將在每一期的區(qū)域內增設 12個安保固定崗位， 『學習改變人生 車輛系統(tǒng)要加強對停車的管理。人行系統(tǒng)要確保居民和行人的安全和便利。當業(yè)主需要時， 我們會隨時出現在業(yè)主面前；當業(yè)主不需要時，我們就不會出現。這一做法得到了物業(yè)界和主管部門一致好評，也伴隨著企業(yè)的發(fā)展，成為我們公司的一大特色。管理方法上采取科學、有效管理、統(tǒng)一規(guī)范化管理。如我司中標，我們將嚴格按照 ISO體系規(guī)范化操作，早期進駐施工現場熟悉社區(qū)功能配置、建筑狀況等情況，以利于在各階段物業(yè)管理中發(fā)揮作用，有效管理。開放空間做到松而不亂，有序開放；封閉空間做到外部固若金湯，內部寬松愉悅。 做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網 成，對于居家的安全是十分關切的，而安全保障程度是最能直觀反映物業(yè)公司管理水準的杠桿，將直接影響業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度。同時我們的管理要達到不影響他人的權益，為所有在〖云頂別墅〗生活工作的人們提供溫馨的大家庭環(huán)境。將物業(yè)管理服務與市政管理相結合。我們在環(huán)境控制上保持原汁原味的設計風格；在管理服務上學習借鑒先進模式。經營與小區(qū)公建配套的服務功能、開設多項軟硬件設施，做到想 “ 居民 ” 之所想，提供便民、利民的優(yōu)質服務。 —— 盡善盡全的服務體系，滲透在全方位、體現在全方面 〖云頂別墅〗確立的服務業(yè)的鏈接，開發(fā)商規(guī)劃設計中提供了完備服務體系。 做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網 頂別墅〗的 “ 操盤手 ” 是能夠讓業(yè)主稱心和滿意的。已考慮，從接管本項目起，將以全新機制出現，專門組建的 管理層，將是一個匯聚物業(yè)管理精英的團隊，他們不僅具有高學歷、中高級職稱，還具有行業(yè)資深管理經歷與豐富實踐經驗。本企業(yè)管理團隊已具備了： 一種共同的 —— 信念 一樣執(zhí)著的 —— 追求 一致奮斗的 —— 目標 一支優(yōu)秀的 —— 隊伍 還有對應的 —— 經濟實力 高層領銜管理人 —— 本企業(yè)將派出受過嚴格物業(yè)管理服務訓練的經理人主理本項目。兩者的珠聯璧合也將為本項目的成功創(chuàng)造有利條件。既引進國內海外文化精髓，又體現中國園林特色鮮明的文化底蘊，以實現上海吸收西方文化缺失項目的有效補白。 區(qū)域優(yōu)勢： 松江的如火如荼建設，特別是〖云頂別墅〗又在松江這塊風水寶地，它的極具魅力示范效應作用，必將帶動松江城區(qū)的集約化發(fā)展。 對本項目的總體構思 針對〖云頂別墅〗物業(yè)管理環(huán)節(jié)的各個要素，通過周密的市場調研、文案資料消化和吸取，深入挖掘居民生活、工作、交際等活動需求，充分融合建筑與藝術的結晶，以及最新的物業(yè)管理服務理念確立整體設想和思路。主要車行道路環(huán)繞整個社區(qū)，它們將社區(qū)內不 『學習改變人生 〖云頂別墅〗住宅風格統(tǒng)一、協(xié)調，與自然環(huán)境及地域特征相融合，將人性化因素和生活 趣味結合起來。 綠化空間 —— 小區(qū)結合不同級別的空間產生相應的分類：街心花園、組團花園、宅間綠地，它還結合道路形成綠化帶，為人們提供親近自然的休閑活動中心。 —— 展現多采的規(guī)劃層次空間 〖云頂別墅〗設計和定位，充分展現了 “ 四度規(guī)劃空間 ” 。 做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網 第二章 管理服務理念、目標定位及具體實施措施 一、管理服務理念 對開發(fā)設計理念的認識和理解 —— 規(guī)劃布局秉承人與自然和諧原則 〖云頂別墅〗以其優(yōu)美自然的風貌彰顯個性以及與眾不同，留給人們極深刻的印象。 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網 目 錄 第二章 管理 服務理念和目標定位及具體實施措施 14 第三章 適應項目規(guī)劃布局與特點及現狀的便于管理之具體實施措施 25 第四章 項目管理機構運作方法及管理制度 41 第五章 管理服務人員配置 規(guī)劃 46 第六章 物業(yè)管理用房及相應管理設施的配置 及開辦費籌措 49 第七章 物業(yè)管理費用的收支預算報價方案 55 第八章 物業(yè)管理服務分項標準與承諾 57 第 九 章 物業(yè)的維修養(yǎng)護管理、保潔、保安、護綠工作的實施方案 68 第十章 物業(yè)維修和管理的應急措施 73 第十一章 小區(qū)河道治理和清潔方案 78 第十二章 豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施 79 第十三章 提供小區(qū)部分 智能化 設備的改造更新方案和計劃 81 第十四章 提供 2手樓盤詳細交接方案 87 第十五章 提供《物業(yè) 管理 服務合同》 詳細 建議稿 93 附《營業(yè)執(zhí)照復印件》、《中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)資質證書》 『學習改變人生 它的發(fā)展是根據地域和層次的不同呈現迥異的風貌，各具特色，并具強烈的個性和 可識別性，可從四個方面歸納： 1）有機的、自由的規(guī)劃； 2）尺度親切的空間； 3） 中低密度住宅 ； 4） 多種建筑材料及形式 ； 云頂別墅，原汁原味地體現了上述的設計規(guī)劃理念。即：第一層次的城市空間，第二層次為界定的區(qū)域空間，第三層次由建筑體量構成的外部、內部空間，第四層次則是以人文風貌和風格滲透為主題的精神空間； 〖云頂別墅〗空間規(guī)劃設計強調人在區(qū)域中的主導位置，從形態(tài)、形式、功能等諸多個方面都以人的活動和感覺、視覺為其依據，用 “ 梯度設計空間 ” 的概念來表現，其重點突出在以下兩點： 建筑空間 —— 其設計在滿足使用功能和符合人體尺度的前提下，考慮到是對所界定的市鎮(zhèn)空間的影響，增加體量變化，提升空間品質。 縱橫建筑體量，呈 “ 內高外低 ” ，眺望建筑密度則有 “ 內緊外松 ” 之感，這極其豐富的層次，使〖云頂別墅〗宛如一幅自然風情的油畫。 —— 自然流暢的道路交通空間，極大地滿足了人的高品質生活需求 〖云頂別墅〗的社區(qū)規(guī)劃采用自然流暢的道路系統(tǒng)。 做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網 同的部分聯系起來，相對獨立的隔離開的步行及車道網作為交通系統(tǒng)的輔助部分，從而形成安全且吸引人的步行公共空間。 1）三大優(yōu)勢建立 —— 作為〖云頂別墅〗項目的服務體系總支撐。 文化優(yōu)勢： 開發(fā)商優(yōu)質物業(yè)建造理念消化在本項目中，實現常態(tài)生活和文化狂歡、物質消費和精神享受、建筑空間和概念空間、進行式情節(jié)和比較式情景的有機融合，還按照自然原生態(tài)原則，主動促進人才與資本的自由結合。 企業(yè)優(yōu)勢： 本企業(yè)聚集人才、品牌、管理經驗的優(yōu) 勢，其經驗也將為〖云頂別墅〗物業(yè)管理的發(fā)展提供借鑒，并為其今后的特色服務管理奠定比較扎實基礎。 充分發(fā)揮 管理團隊 作用和智慧。 本企業(yè)憑借在行業(yè)中的良好口碑，不斷吸引一批批有識之士的陸續(xù)加盟。憑借這些高素質，年富力強的職業(yè)人做〖云 『學習改變人生 2）四位一體有機結合，實現綜合有效的管理模式 〖云頂別墅〗是松江的重要組成部分，要把管理服務與新松江聯合起來，成為新松江最有品位、最值得驕傲的小區(qū)，成為上海最具有特色的小區(qū)。物業(yè)管理也將從業(yè)態(tài)源 頭開始，全方位滲透，全方面體現，把西方理性與東方人性有機結合，提供中西方都能接受的管理服務，用細心、貼心、用心的服務理念，延伸服務至終。 二、管理服務目標 目標定位 〖云頂別墅〗項目的前瞻性和創(chuàng)造性的規(guī)劃，使本企業(yè)充滿信心在比較短的時間內將它建成： 1）理想的生態(tài)性居住生活小區(qū) 2）創(chuàng)建上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) 3）創(chuàng)建建設部物業(yè)管理示范小區(qū) 4）通過 ISO9001質量管理體系第三方認證 三、 目標實現的措施 〖云頂別墅〗不僅屬于小區(qū)居民，而且屬于松江，更屬于上海。 1）以人為本。我們在管理服務中，引進境外服務理念，在業(yè)主擁有業(yè)權的基礎上，我們的管理服務既要方便業(yè)主的生活，成立一門式的服務中心，總體協(xié)調小區(qū)居民的各類事務，做到事無巨細、全方位提供各項服務，并在第一時間快速反應及時處理，以滿足業(yè)主的各種需求。 2）安全 是小區(qū)第一要務，也是物業(yè)管理的第一要務工作，業(yè)主主要為白領人士和事業(yè)成功人士構 『學習改變人生 我們將制定例會制度，對社區(qū)的交通、入住、二次裝修、噪音控制、設備設施維保工作進行制度化，程序化的管理確保社區(qū)安寧、祥和。 3）本項目中智能化系統(tǒng)十分完善而且先進，物業(yè)管理人員和工程技術人員就需要掌握一定程度的科技知識，既要懂操作，也要懂系統(tǒng)維 護。同時我們將培養(yǎng)配備一支合理、優(yōu)秀的管理服務隊伍。 4）開創(chuàng)多元化、全方位的管理服務監(jiān)督體系。在〖云頂別墅〗的物業(yè)管理中我們仍然延續(xù)這一特點，建立良好的社會關系和強有力的社會監(jiān)督體系，把〖云頂別墅〗建設成高品質生活小區(qū)。 5）對社區(qū)交通的管理分為人行系統(tǒng)和車輛交通系統(tǒng)兩部分。給居民提供跑步，騎單車的場地及路線，也是小區(qū)的重要特色。機動車道與非機動車道嚴格分開，車輛只允許停放在規(guī)定的場地，對違章停放堅決制止。 做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網 與主要出入口形成呼應，實現科學合理布控，增強應急事件的響應速度，并可為業(yè)主提供就近的綜合服務。 三、完善標識系統(tǒng)，有效發(fā)揮溫馨提示和安全警示作用 針對小區(qū)水域、水系和水景較多，但管理服務標識不明顯的特點與現狀，我們將對小區(qū)管理服務標識進行系統(tǒng)化的增加和完善，使其覆蓋小區(qū)的各個角落，特別是意外事故易發(fā)的區(qū)域，并配置于安全防范措施來確保廣大業(yè)主及家人的安全。 五、關注小區(qū)安全盲點，多種方法來最大限度地消除 針對小區(qū)保安巡邏有時間差等安全盲點，我們將采取多種方法來給予消除：一是進行周界安防巡邏，對不從出入口進出小區(qū)人員及時發(fā)現和處置；二是增加固定崗位進行安全控制。 做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務教育網 監(jiān)督協(xié)調 第四章 項目管理機構運作及管 理制度 一、管理處組織架構及部門設置 組織架構 ? 物業(yè)公司整體組織架構 物業(yè)管理公司 辦 公 室 業(yè)