【正文】 式 ● 運(yùn)作流程圖 ? 整體運(yùn)作流程圖說明 ● 說明 ①其運(yùn)作流程設(shè)計(jì)原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán)相扣、相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊緊銜接，既無盲點(diǎn)、又無沉淀。 管理處 財(cái)務(wù)管理 工程維修 保安防范 保潔綠化 社區(qū)文化 出 納 巡 檢 日常維護(hù) 監(jiān) 控 門 衛(wèi) 巡 邏 綠化養(yǎng)護(hù) 保潔清洗 特約服務(wù) 社區(qū)活動(dòng) 會(huì) 計(jì) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 第 8 頁，共 78 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 管理處組織架構(gòu) ? 管理處組織架構(gòu)圖 組織架構(gòu)圖說明 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效，一專多能。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 四、注重關(guān)鍵時(shí)段管理，有效疏導(dǎo)高峰人流及做好善后工作 針對(duì)小區(qū)出行人流相對(duì)集中的特點(diǎn)，我們將在高峰的關(guān)鍵時(shí)段（ 07： 00－ 09： 00； 17： 00－ 19：00），安排一定的保安和保潔人員，一是對(duì)小區(qū)內(nèi)交通站點(diǎn)進(jìn)行乘車秩序維護(hù)；二是對(duì)車輛出入進(jìn)行快捷引導(dǎo)；三是對(duì)架車業(yè)主防范偷盜進(jìn)行溫馨提示；四是對(duì)人流集中地域進(jìn)行即時(shí)保潔服務(wù)并做好高峰期后的善后工作，以保持小區(qū)的良好秩序和清潔衛(wèi)生。 二、組建專門安保應(yīng)急中隊(duì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)突發(fā)事件的有效控制 針對(duì)小區(qū)開放式、內(nèi)外人流交雜且大的特點(diǎn)，我司將組建專門的安保應(yīng)急中隊(duì)，其職責(zé)，一是對(duì)小區(qū)突發(fā)事件快速反應(yīng)和有效控制；二是通過交通工具進(jìn)行快速的聲勢(shì)性的小區(qū)安全巡防，在充分展示 安保形象和給業(yè)主安全感的同時(shí)，起到對(duì)不法分子的震懾作用；三是不定期安排“便衣式”安全巡防，以便及時(shí)識(shí)別和控制可疑人員。 第三章 適應(yīng)項(xiàng)目規(guī)劃布局與特點(diǎn)及現(xiàn)狀的 便于管理之具體實(shí)施措施 超大型、開放式、出行人流相對(duì)集中、安全盲點(diǎn)多、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)和智能化配置不夠完善且現(xiàn)行管理缺失等，構(gòu)成了 云頂別墅 項(xiàng)目的現(xiàn)狀特點(diǎn)，所以在常規(guī) 性日常管理的同時(shí)，主要需在如下方面采取措施，給予強(qiáng)化管理： 一、增設(shè)安保固定崗位，實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理布控 針對(duì)項(xiàng)目屬超大型小區(qū)、安防區(qū)域大的特點(diǎn)，將在每一期的區(qū)域內(nèi)增設(shè) 12個(gè)安保固定崗位， 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?車輛系統(tǒng)要加強(qiáng)對(duì)停車的管理。人行系統(tǒng)要確保居民和行人的安全和便利。當(dāng)業(yè)主需要時(shí)， 我們會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)在業(yè)主面前；當(dāng)業(yè)主不需要時(shí)，我們就不會(huì)出現(xiàn)。這一做法得到了物業(yè)界和主管部門一致好評(píng)，也伴隨著企業(yè)的發(fā)展，成為我們公司的一大特色。管理方法上采取科學(xué)、有效管理、統(tǒng)一規(guī)范化管理。如我司中標(biāo)，我們將嚴(yán)格按照 ISO體系規(guī)范化操作，早期進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)熟悉社區(qū)功能配置、建筑狀況等情況，以利于在各階段物業(yè)管理中發(fā)揮作用，有效管理。開放空間做到松而不亂，有序開放；封閉空間做到外部固若金湯，內(nèi)部寬松愉悅。 做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁，共 78 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 成，對(duì)于居家的安全是十分關(guān)切的，而安全保障程度是最能直觀反映物業(yè)公司管理水準(zhǔn)的杠桿，將直接影響業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度。同時(shí)我們的管理要達(dá)到不影響他人的權(quán)益，為所有在〖云頂別墅〗生活工作的人們提供溫馨的大家庭環(huán)境。將物業(yè)管理服務(wù)與市政管理相結(jié)合。我們?cè)诃h(huán)境控制上保持原汁原味的設(shè)計(jì)風(fēng)格；在管理服務(wù)上學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)模式。經(jīng)營(yíng)與小區(qū)公建配套的服務(wù)功能、開設(shè)多項(xiàng)軟硬件設(shè)施，做到想 “ 居民 ” 之所想，提供便民、利民的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 —— 盡善盡全的服務(wù)體系，滲透在全方位、體現(xiàn)在全方面 〖云頂別墅〗確立的服務(wù)業(yè)的鏈接，開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)中提供了完備服務(wù)體系。 做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 78 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 頂別墅〗的 “ 操盤手 ” 是能夠讓業(yè)主稱心和滿意的。已考慮，從接管本項(xiàng)目起，將以全新機(jī)制出現(xiàn)，專門組建的 管理層，將是一個(gè)匯聚物業(yè)管理精英的團(tuán)隊(duì)，他們不僅具有高學(xué)歷、中高級(jí)職稱，還具有行業(yè)資深管理經(jīng)歷與豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。本企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)已具備了： 一種共同的 —— 信念 一樣執(zhí)著的 —— 追求 一致奮斗的 —— 目標(biāo) 一支優(yōu)秀的 —— 隊(duì)伍 還有對(duì)應(yīng)的 —— 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 高層領(lǐng)銜管理人 —— 本企業(yè)將派出受過嚴(yán)格物業(yè)管理服務(wù)訓(xùn)練的經(jīng)理人主理本項(xiàng)目。兩者的珠聯(lián)璧合也將為本項(xiàng)目的成功創(chuàng)造有利條件。既引進(jìn)國(guó)內(nèi)海外文化精髓，又體現(xiàn)中國(guó)園林特色鮮明的文化底蘊(yùn)，以實(shí)現(xiàn)上海吸收西方文化缺失項(xiàng)目的有效補(bǔ)白。 區(qū)域優(yōu)勢(shì)： 松江的如火如荼建設(shè)，特別是〖云頂別墅〗又在松江這塊風(fēng)水寶地，它的極具魅力示范效應(yīng)作用，必將帶動(dòng)松江城區(qū)的集約化發(fā)展。 對(duì)本項(xiàng)目的總體構(gòu)思 針對(duì)〖云頂別墅〗物業(yè)管理環(huán)節(jié)的各個(gè)要素，通過周密的市場(chǎng)調(diào)研、文案資料消化和吸取，深入挖掘居民生活、工作、交際等活動(dòng)需求，充分融合建筑與藝術(shù)的結(jié)晶，以及最新的物業(yè)管理服務(wù)理念確立整體設(shè)想和思路。主要車行道路環(huán)繞整個(gè)社區(qū)，它們將社區(qū)內(nèi)不 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 〖云頂別墅〗住宅風(fēng)格統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，與自然環(huán)境及地域特征相融合，將人性化因素和生活 趣味結(jié)合起來。 綠化空間 —— 小區(qū)結(jié)合不同級(jí)別的空間產(chǎn)生相應(yīng)的分類：街心花園、組團(tuán)花園、宅間綠地，它還結(jié)合道路形成綠化帶，為人們提供親近自然的休閑活動(dòng)中心。 —— 展現(xiàn)多采的規(guī)劃層次空間 〖云頂別墅〗設(shè)計(jì)和定位，充分展現(xiàn)了 “ 四度規(guī)劃空間 ” 。 做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁，共 78 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第二章 管理服務(wù)理念、目標(biāo)定位及具體實(shí)施措施 一、管理服務(wù)理念 對(duì)開發(fā)設(shè)計(jì)理念的認(rèn)識(shí)和理解 —— 規(guī)劃布局秉承人與自然和諧原則 〖云頂別墅〗以其優(yōu)美自然的風(fēng)貌彰顯個(gè)性以及與眾不同，留給人們極深刻的印象。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁，共 78 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 目 錄 第二章 管理 服務(wù)理念和目標(biāo)定位及具體實(shí)施措施 14 第三章 適應(yīng)項(xiàng)目規(guī)劃布局與特點(diǎn)及現(xiàn)狀的便于管理之具體實(shí)施措施 25 第四章 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度 41 第五章 管理服務(wù)人員配置 規(guī)劃 46 第六章 物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置 及開辦費(fèi)籌措 49 第七章 物業(yè)管理費(fèi)用的收支預(yù)算報(bào)價(jià)方案 55 第八章 物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾 57 第 九 章 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理、保潔、保安、護(hù)綠工作的實(shí)施方案 68 第十章 物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施 73 第十一章 小區(qū)河道治理和清潔方案 78 第十二章 豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施 79 第十三章 提供小區(qū)部分 智能化 設(shè)備的改造更新方案和計(jì)劃 81 第十四章 提供 2手樓盤詳細(xì)交接方案 87 第十五章 提供《物業(yè) 管理 服務(wù)合同》 詳細(xì) 建議稿 93 附《營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件》、《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?它的發(fā)展是根據(jù)地域和層次的不同呈現(xiàn)迥異的風(fēng)貌，各具特色，并具強(qiáng)烈的個(gè)性和 可識(shí)別性，可從四個(gè)方面歸納： 1）有機(jī)的、自由的規(guī)劃； 2）尺度親切的空間； 3） 中低密度住宅 ； 4） 多種建筑材料及形式 ； 云頂別墅，原汁原味地體現(xiàn)了上述的設(shè)計(jì)規(guī)劃理念。即：第一層次的城市空間，第二層次為界定的區(qū)域空間，第三層次由建筑體量構(gòu)成的外部、內(nèi)部空間，第四層次則是以人文風(fēng)貌和風(fēng)格滲透為主題的精神空間； 〖云頂別墅〗空間規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)人在區(qū)域中的主導(dǎo)位置，從形態(tài)、形式、功能等諸多個(gè)方面都以人的活動(dòng)和感覺、視覺為其依據(jù)，用 “ 梯度設(shè)計(jì)空間 ” 的概念來表現(xiàn)，其重點(diǎn)突出在以下兩點(diǎn)： 建筑空間 —— 其設(shè)計(jì)在滿足使用功能和符合人體尺度的前提下，考慮到是對(duì)所界定的市鎮(zhèn)空間的影響，增加體量變化，提升空間品質(zhì)。 縱橫建筑體量，呈 “ 內(nèi)高外低 ” ，眺望建筑密度則有 “ 內(nèi)緊外松 ” 之感，這極其豐富的層次，使〖云頂別墅〗宛如一幅自然風(fēng)情的油畫。 —— 自然流暢的道路交通空間，極大地滿足了人的高品質(zhì)生活需求 〖云頂別墅〗的社區(qū)規(guī)劃采用自然流暢的道路系統(tǒng)。 做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 78 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 同的部分聯(lián)系起來，相對(duì)獨(dú)立的隔離開的步行及車道網(wǎng)作為交通系統(tǒng)的輔助部分，從而形成安全且吸引人的步行公共空間。 1）三大優(yōu)勢(shì)建立 —— 作為〖云頂別墅〗項(xiàng)目的服務(wù)體系總支撐。 文化優(yōu)勢(shì)： 開發(fā)商優(yōu)質(zhì)物業(yè)建造理念消化在本項(xiàng)目中，實(shí)現(xiàn)常態(tài)生活和文化狂歡、物質(zhì)消費(fèi)和精神享受、建筑空間和概念空間、進(jìn)行式情節(jié)和比較式情景的有機(jī)融合，還按照自然原生態(tài)原則，主動(dòng)促進(jìn)人才與資本的自由結(jié)合。 企業(yè)優(yōu)勢(shì)： 本企業(yè)聚集人才、品牌、管理經(jīng)驗(yàn)的優(yōu) 勢(shì)，其經(jīng)驗(yàn)也將為〖云頂別墅〗物業(yè)管理的發(fā)展提供借鑒，并為其今后的特色服務(wù)管理奠定比較扎實(shí)基礎(chǔ)。 充分發(fā)揮 管理團(tuán)隊(duì) 作用和智慧。 本企業(yè)憑借在行業(yè)中的良好口碑，不斷吸引一批批有識(shí)之士的陸續(xù)加盟。憑借這些高素質(zhì)，年富力強(qiáng)的職業(yè)人做〖云 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2）四位一體有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)綜合有效的管理模式 〖云頂別墅〗是松江的重要組成部分，要把管理服務(wù)與新松江聯(lián)合起來，成為新松江最有品位、最值得驕傲的小區(qū)，成為上海最具有特色的小區(qū)。物業(yè)管理也將從業(yè)態(tài)源 頭開始，全方位滲透，全方面體現(xiàn)，把西方理性與東方人性有機(jī)結(jié)合，提供中西方都能接受的管理服務(wù)，用細(xì)心、貼心、用心的服務(wù)理念，延伸服務(wù)至終。 二、管理服務(wù)目標(biāo) 目標(biāo)定位 〖云頂別墅〗項(xiàng)目的前瞻性和創(chuàng)造性的規(guī)劃，使本企業(yè)充滿信心在比較短的時(shí)間內(nèi)將它建成： 1）理想的生態(tài)性居住生活小區(qū) 2）創(chuàng)建上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) 3）創(chuàng)建建設(shè)部物業(yè)管理示范小區(qū) 4）通過 ISO9001質(zhì)量管理體系第三方認(rèn)證 三、 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的措施 〖云頂別墅〗不僅屬于小區(qū)居民，而且屬于松江，更屬于上海。 1）以人為本。我們?cè)诠芾矸?wù)中，引進(jìn)境外服務(wù)理念，在業(yè)主擁有業(yè)權(quán)的基礎(chǔ)上，我們的管理服務(wù)既要方便業(yè)主的生活，成立一門式的服務(wù)中心，總體協(xié)調(diào)小區(qū)居民的各類事務(wù)，做到事無巨細(xì)、全方位提供各項(xiàng)服務(wù)，并在第一時(shí)間快速反應(yīng)及時(shí)處理，以滿足業(yè)主的各種需求。 2）安全 是小區(qū)第一要?jiǎng)?wù)，也是物業(yè)管理的第一要?jiǎng)?wù)工作，業(yè)主主要為白領(lǐng)人士和事業(yè)成功人士構(gòu) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?我們將制定例會(huì)制度，對(duì)社區(qū)的交通、入住、二次裝修、噪音控制、設(shè)備設(shè)施維保工作進(jìn)行制度化，程序化的管理確保社區(qū)安寧、祥和。 3）本項(xiàng)目中智能化系統(tǒng)十分完善而且先進(jìn)，物業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員就需要掌握一定程度的科技知識(shí)，既要懂操作，也要懂系統(tǒng)維 護(hù)。同時(shí)我們將培養(yǎng)配備一支合理、優(yōu)秀的管理服務(wù)隊(duì)伍。 4）開創(chuàng)多元化、全方位的管理服務(wù)監(jiān)督體系。在〖云頂別墅〗的物業(yè)管理中我們?nèi)匀谎永m(xù)這一特點(diǎn)，建立良好的社會(huì)關(guān)系和強(qiáng)有力的社會(huì)監(jiān)督體系，把〖云頂別墅〗建設(shè)成高品質(zhì)生活小區(qū)。 5）對(duì)社區(qū)交通的管理分為人行系統(tǒng)和車輛交通系統(tǒng)兩部分。給居民提供跑步，騎單車的場(chǎng)地及路線，也是小區(qū)的重要特色。機(jī)動(dòng)車道與非機(jī)動(dòng)車道嚴(yán)格分開，車輛只允許停放在規(guī)定的場(chǎng)地，對(duì)違章停放堅(jiān)決制止。 做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 78 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 與主要出入口形成呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理布控，增強(qiáng)應(yīng)急事件的響應(yīng)速度，并可為業(yè)主提供就近的綜合服務(wù)。 三、完善標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，有效發(fā)揮溫馨提示和安全警示作用 針對(duì)小區(qū)水域、水系和水景較多，但管理服務(wù)標(biāo)識(shí)不明顯的特點(diǎn)與現(xiàn)狀，我們將對(duì)小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化的增加和完善，使其覆蓋小區(qū)的各個(gè)角落，特別是意外事故易發(fā)的區(qū)域，并配置于安全防范措施來確保廣大業(yè)主及家人的安全。 五、關(guān)注小區(qū)安全盲點(diǎn)，多種方法來最大限度地消除 針對(duì)小區(qū)保安巡邏有時(shí)間差等安全盲點(diǎn)，我們將采取多種方法來給予消除：一是進(jìn)行周界安防巡邏，對(duì)不從出入口進(jìn)出小區(qū)人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置；二是增加固定崗位進(jìn)行安全控制。 做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁，共 78 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 監(jiān)督協(xié)調(diào) 第四章 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作及管 理制度 一、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置 組織架構(gòu) ? 物業(yè)公司整體組織架構(gòu) 物業(yè)管理公司 辦 公 室 業(yè)