【正文】 充電式遠(yuǎn)射燈3只 360辦公桌椅4套 3200對(duì)講機(jī)及電池板7套 7700洽談桌椅1套 650高壓水槍1只 4500文件柜2組 21001部 500文件夾90只 12601部 380閱覽架1只680伸縮桿2根 160飲水機(jī)1臺(tái) 150塵推架、塵推布、推水器1套 1810雨傘架1只 360防風(fēng)垃圾鏟1只 160小雨傘20把 200黃魚車 1輛 750大雨傘1把 360自行車1輛 200塑封機(jī)1臺(tái) 500錄象帶或光盤若干 1500安全帽3頂 300合計(jì)： 57358元按兩年攤消 28679元/年（2）收入預(yù)算年度物業(yè)管理費(fèi)用收入預(yù)算表戶型單價(jià)（元/m212個(gè)月折舊4物料費(fèi)用500　6000　更換燈泡、輔助材料等費(fèi)用5通訊費(fèi)用65780　65元/人月5人6保安培訓(xùn)費(fèi)用177　2125　250元/人人7通迅費(fèi)用　　手機(jī)通訊費(fèi)4305160　215元/人2人　辦公室通訊費(fèi)3003600　　辦公室ADSL上網(wǎng)費(fèi)120014400公司日?qǐng)?bào)、視屏監(jiān)控等8社區(qū)活動(dòng)布置費(fèi)用2002400大樓活動(dòng)、節(jié)日布置等小 計(jì)24154289848　　表二 保安服務(wù)費(fèi)用預(yù)算表項(xiàng)目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備注1人事費(fèi)用　　　保安服務(wù)部主管（1人）373844856　2500元+％元的計(jì)提費(fèi)保安領(lǐng)班（4人）89701076401500元+％元的計(jì)提費(fèi)　保安員（12人）21528258336　1200元+％元的計(jì)提費(fèi)2工作餐費(fèi)234628152　17人6元/天23天3服裝費(fèi)用4255100　17人600元/套247。表一辦公接待費(fèi)用預(yù)算表項(xiàng)目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備注1人事費(fèi)用　　　管理處經(jīng)理（1人）672880736　4500＋％計(jì)提管理處經(jīng)理助理（1人）5233627963500＋％計(jì)提　業(yè)戶接待員（3人）807396876　1800＋％計(jì)提2工作餐費(fèi)6908280　5人6元/天23天3管理處交通費(fèi)50060004服裝費(fèi)用3334000　5人1600元/套247。）四、 管理處組織架構(gòu)和人員配置保潔綠化部保安服務(wù)部設(shè)備管理部業(yè)戶服務(wù)部管理處經(jīng)理 組織架構(gòu)綠化工保潔工保安員維修工業(yè)戶接待員主管主管主管人員配置崗位設(shè)置人員配備（人）崗位設(shè)置人員配備（人）管理處經(jīng)理1保安服務(wù)部主管1管理處經(jīng)理助理1保安員（門崗）4業(yè)戶接待主管（出納、投訴、檔案、接待）3保安員（巡崗）8設(shè)備部主管1保安員（監(jiān)控崗）4設(shè)備工3合計(jì)26人 崗位職責(zé)（見附件一）五、 物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算 合同期年度物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算（1）支出預(yù)算年度物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算表　項(xiàng)目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備注　辦公接待費(fèi)用24154289848　見表一　保安服務(wù)費(fèi)用37584451009　見表二　保潔綠化費(fèi)用23900286800　見表三　設(shè)備管理費(fèi)用19902238828　見表四開辦費(fèi)用預(yù)算239028679見表五　管理酬金10000120000　酬金　稅收及附加693083157　%計(jì)算小 計(jì)1248601498321公共設(shè)備設(shè)施能耗費(fèi)用5203　62436　三、 服務(wù)承諾 滿意度指數(shù)82以上； 服務(wù)滿意率達(dá)到98%以上； 檔案歸檔率達(dá)到100%， 檔案準(zhǔn)確率達(dá)到100%， 檔案完整率達(dá)到98%以上； 公司投訴電話（021－96916）24小時(shí)受理投訴，投訴相關(guān)職能部門24小時(shí)內(nèi)給予答復(fù)； 有效投訴處理率100％； 報(bào)修項(xiàng)目30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)， 急修項(xiàng)目24小時(shí)內(nèi)修復(fù)， 其他項(xiàng)目48小時(shí)內(nèi)修復(fù)； 維修及時(shí)率達(dá)到95%以上； 維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上； 實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100%； 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故； 業(yè)戶接待時(shí)間：365天8:3020:30；1 各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%；1 公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；1 房屋建筑完好率達(dá)到98%以上；1 清潔管理無(wú)盲點(diǎn)， 管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；1 第一年度導(dǎo)入三項(xiàng)貫標(biāo)體系管理， 第二年度通過(guò)三項(xiàng)貫標(biāo)體系認(rèn)證；1 道路、停車場(chǎng)完好率達(dá)到98%以上；1 管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù)；1 本策劃書中所涉及的服務(wù)內(nèi)容均由本公司負(fù)責(zé)實(shí)施。同時(shí)，我公司自2001年起開展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制訂了公司“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（Q/OAKH）”。通過(guò)我們的服務(wù)，為“XX苑”創(chuàng)造價(jià)值，為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)“安全、舒適、親情”的生活環(huán)境，讓業(yè)主住得安心、放心。l 區(qū)域出入口1個(gè)l 智能化設(shè)施：周界報(bào)警、監(jiān)控系統(tǒng)戶數(shù)戶建筑面積總建筑面積8473102842910353916146135合計(jì)第三章 物業(yè)管理總體構(gòu)想一、 物業(yè)管理總體目標(biāo) 合同目標(biāo)在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友；一年內(nèi)達(dá)到“徐匯區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)別墅”的標(biāo)準(zhǔn)；二年內(nèi)達(dá)到“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀別墅”的標(biāo)準(zhǔn)；三年內(nèi)達(dá)到“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀別墅”的標(biāo)準(zhǔn)。l 物業(yè)類型：獨(dú)立別墅、聯(lián)體別墅小區(qū)。最后，再次感謝XX苑業(yè)主委員會(huì)給予我們這次合作的機(jī)會(huì)。我們將以陸家嘴物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和貴方的實(shí)際需要，憑借陸家嘴物業(yè)在長(zhǎng)期物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足的人才，為“XX苑”創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境，提升“XX苑”的物業(yè)價(jià)值，鑒于本公司的物業(yè)管理服務(wù)理念別墅群落中越來(lái)越被廣大業(yè)主所接受，我們將十分珍視這一合作機(jī)會(huì)，并傾本公司的綜合財(cái)力、人力及共享資源擴(kuò)展并使“XX苑”成為徐匯區(qū)乃至上海市又一個(gè)知名的別墅物業(yè)管理品牌。上海XX苑別墅管理方案目 錄前言第一章 公司綜合闡述 1一、企業(yè)理念 1二、管理模式 4三、管理框架 6四、管理規(guī)模 7五、管理主要物業(yè) 7六、項(xiàng)目剪影 8第二章 物業(yè)概況 11第三章 物業(yè)管理總體構(gòu)想 12一、物業(yè)管理總體目標(biāo) 12二、保證體系 12三、服務(wù)承諾 12四、管理處組織架構(gòu)和人員配置 14五、物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算 15第四章 物業(yè)管理內(nèi)容及操作標(biāo)準(zhǔn) 21一、物業(yè)交付前的管理計(jì)劃 21二、物業(yè)交付后的管理計(jì)劃 21三、業(yè)戶服務(wù) 21四、保安服務(wù) 32五、保潔服務(wù) 38六、綠化服務(wù) 40七、設(shè)備維修和養(yǎng)護(hù)服務(wù) 42第五章 物業(yè)管理策劃書附件 46附件一：XX苑管理處崗位職責(zé) 46附件二：應(yīng)急預(yù)案 51前 言首先，十分榮幸地參與“XX苑”項(xiàng)目的物業(yè)管理選聘工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合“XX苑”的現(xiàn)狀，對(duì)“XX苑”的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。本策劃書是根據(jù)XX苑業(yè)委會(huì)的要求，結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司現(xiàn)場(chǎng)踏勘和考察研究之后，編制了本物業(yè)管理策劃書。希望合作愉快！52 / 44第二章 物業(yè)概況l 物業(yè)名稱：XX苑。l 物業(yè)地址：上海市桂平路165弄l 占地面積：38039平方米l 建筑面積：l 總戶數(shù)：105戶。 總體目標(biāo)一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理創(chuàng)造一流的質(zhì)量。二、 保證體系 我公司已通過(guò)了ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的三項(xiàng)認(rèn)證。我公司將三項(xiàng)管理體系、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及適合“XX苑”的三級(jí)操作文件貫穿于“XX苑”的物業(yè)管理之中。（以上標(biāo)準(zhǔn)由雙方交接驗(yàn)收確認(rèn)后實(shí)施。平方米　合 計(jì)1300631560757編制說(shuō)明：　　　　　1本預(yù)算表根據(jù)委托方的要求、物業(yè)地理位置、總體功能定位、同類相似物業(yè)水平、業(yè)戶消費(fèi)水平及上海市現(xiàn)有物價(jià)水平進(jìn)行編制；2本預(yù)算表根據(jù)國(guó)家及上海市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行編制；3本預(yù)算表根據(jù)委托方提供的文字?jǐn)?shù)據(jù)及口頭數(shù)據(jù)進(jìn)行編制；4％計(jì)算，由養(yǎng)老金（％）、失業(yè)保險(xiǎn)金（2％）、公積金（7％）、企業(yè)福利（14％）、工會(huì)經(jīng)費(fèi)（2％）、生育保險(xiǎn)（％）及職工教育經(jīng)費(fèi)（％）組成；5若實(shí)際情況與上述編制情況有較大差異，雙