【正文】 莊監(jiān)督約束機(jī)制說(shuō)明由政府部門、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司對(duì)管理處實(shí)行全方位監(jiān)督。在崗位設(shè)置上，充分考慮到華僑海景山莊規(guī)模偏小，硬件設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn)，崗位設(shè)置少而精，減少中間層，滿足山莊的實(shí)際需求，降低管理成本?！　。ㄒ唬?外部管理體制 政府主管部門業(yè)主管理委員會(huì) 深圳市金通物業(yè)管理有限公司 華僑海景山莊管理處 　?。ǘ┤A僑海景山莊管理處組織管理架構(gòu)深圳市金通物業(yè)管理有限公司根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，設(shè)立華僑海景山莊管理處，財(cái)務(wù)實(shí)行獨(dú)立核算。第三節(jié) 擬采取的管理方式及工作計(jì)劃第一部分 擬采取的管理方式一、管理體制接管華僑海景山莊物業(yè)管理以后，形成以業(yè)主委員會(huì)為主，居委會(huì)、派出所參與的住宅共管體制，管理處在業(yè)主委員會(huì)和公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)所簽委托管理合同條款要求，嚴(yán)格執(zhí)行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則，對(duì)華僑海景山莊實(shí)施綜合一體化物業(yè)管理。為了管理好山莊，在對(duì)社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合治理的同時(shí)，最重要的是重塑人氣，盡最大努力去調(diào)動(dòng)業(yè)主住戶的積極性。四、以人為本，實(shí)施人性化管理，重塑海景山莊形象。三、逐步改進(jìn)綠化環(huán)境，建造一個(gè)舒適的海濱別墅小區(qū)。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、住戶的治安消防意識(shí)和知識(shí)的宣傳，做到全民具備防范能力。利用技防與人防相結(jié)合，不留安全隱患與死角，對(duì)保安員實(shí)施半軍事化管理，加強(qiáng)培訓(xùn)，嚴(yán)格管理。建立健全適合華僑海景山莊實(shí)際的安全管理規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)社區(qū)的公共設(shè)備、機(jī)房、值班室、宿舍等公共設(shè)施進(jìn)行全面檢修維護(hù)，使其恢復(fù)正常工作狀態(tài)。由于種種原因，目前的社區(qū)環(huán)境不甚理想，金通物業(yè)接管華僑海景山莊以后，首先將對(duì)社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合治理，全面整改，具體整改方案是；對(duì)社區(qū)的衛(wèi)生綜合治理，把公共場(chǎng)所、場(chǎng)地的衛(wèi)生徹底打掃干凈，重點(diǎn)清理衛(wèi)生死角，全面進(jìn)行“滅四害”消殺、清除所有垃圾雜物、泥沙等，還社區(qū)一個(gè)干凈整潔的環(huán)境。如果雙方有機(jī)會(huì)合作，我們必將全情投入，派出精銳人員，付出百分百努力，塑造該項(xiàng)目的物業(yè)管理的嶄新形象，實(shí)行雙贏局面。我公司是一個(gè)正在發(fā)展中的公司，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前，我們珍惜市場(chǎng)給予的每一次機(jī)會(huì)。公司中高層管理人員有6人獲全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，公司現(xiàn)有廣東省及深圳市物業(yè)專家?guī)鞂＜页蓡T2名，作為評(píng)委多次參與省市物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)工作及優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的考評(píng)工作，有著豐富的項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)必將對(duì)管好華僑海景山莊、塑造物業(yè)管理的品牌形象起到極大的促進(jìn)作用。該模式涵蓋物業(yè)管理的有關(guān)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、房管、客戶服務(wù)，保安、清潔、車輛管理、消防管理、社區(qū)文化等各個(gè)環(huán)節(jié)，凝聚了金通物業(yè)人十多年的心血，吸收了深圳市同行的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并經(jīng)IS09001：2000質(zhì)量認(rèn)證通過(guò)，管理運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化程度達(dá)到深圳市先進(jìn)水平，是我們對(duì)事業(yè)執(zhí)著追求的結(jié)晶。人員業(yè)務(wù)素質(zhì)高，動(dòng)手能力強(qiáng)，一專多能，一職多能，隊(duì)伍精干，完全能滿足海景山莊的管理需要。具有一支高素質(zhì)的管理及運(yùn)行隊(duì)伍。同時(shí)，公司還具有豐富住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，所管理的通發(fā)花園、蓮馨園等住宅小區(qū)均運(yùn)作良好。在我們的精心管理下，金通大廈歷經(jīng)十多年風(fēng)吹雨打，依然面貌如新，先后獲得國(guó)家、省市區(qū)多項(xiàng)殊榮。 三、公司優(yōu)勢(shì) 十多年的物業(yè)管理，十多年的嘔心瀝血，我公司在物業(yè)管理方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了自身的優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在： 豐富的高層辦公樓宇和物業(yè)住宅小區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)。改制后，公司董事會(huì)及經(jīng)營(yíng)班子，勵(lì)精圖治、奮發(fā)進(jìn)取，大刀闊斧、革除弊端，重建和完善了適應(yīng)物業(yè)市場(chǎng)需求的、符合公司實(shí)際的新的經(jīng)營(yíng)機(jī)制、分配機(jī)制和員工激勵(lì)機(jī)制。公司原是一家老牌的國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)，公司真正步入健康快速發(fā)展軌道是在2000年。目前，公司管理規(guī)模達(dá)30余萬(wàn)平方米，所管物業(yè)類型包括寫字樓、住宅、廠房、別墅，公司2001年通過(guò)了IS09001：2000認(rèn)證。二、深圳市金通物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介深圳市金通物業(yè)管理有限公司成立于1991年2月，是深圳市第一批物業(yè)管理企業(yè)，也是深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第一批會(huì)員單位，具乙級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)。33 / 33華僑海景山莊別墅物業(yè)管理方案第一節(jié) 概 述一、華僑海景山莊項(xiàng)目：華僑海景山莊別墅位于深圳市龍崗區(qū)深圳東部黃金海岸線上的葵涌土洋村，占地面積122,035平方米，完成建筑面積49451平方米，其中別墅162棟，建筑面積42989平方米，公寓兩棟，建筑面積4656平方米，會(huì)所1800平方米，其它建筑95平方米。海景山莊別墅區(qū)背靠青山，面臨大海，風(fēng)景優(yōu)美，交通便利，這里居住的業(yè)主有外籍華人，香港同胞和各界成功人士，具有較高的素質(zhì)，廣大業(yè)主強(qiáng)烈希望能擁有一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、鳥語(yǔ)花香、安全舒適的優(yōu)閑居住樂(lè)園。公司現(xiàn)有員工150人，其中中級(jí)以上管理技術(shù)人員30多人，中層以上管理人員均具備大專以上學(xué)歷。十多年的物業(yè)管理，十多年嘔心瀝血，我公司培養(yǎng)出一支高素質(zhì)的管理隊(duì)伍，建立了一套完整科學(xué)的管理運(yùn)作模式和質(zhì)量管理體系，所管物業(yè)多次榮獲國(guó)家、省、市、區(qū)榮譽(yù)稱號(hào)。2000年11月公司實(shí)行了骨干員工持股的改制工作。整個(gè)公司充滿了新的生機(jī)和活力。早在1991年我公司管理的金通大廈即系高層辦公樓，樓高31層，為當(dāng)時(shí)深圳市第六高樓，自動(dòng)化程度也屬于當(dāng)時(shí)的先進(jìn)水平。2000年5月開始，我公司參與由廣東證券有限公司和廣東省交通銀行聯(lián)合興建的高檔甲級(jí)智能化寫字樓金匯大廈的物業(yè)管理工作，物業(yè)項(xiàng)目先后獲得“廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”、“廣東省物業(yè)管理示范大廈”，“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”稱號(hào)，并通過(guò)IS09001認(rèn)證。在別墅物業(yè)管理方面，公司已承接了曦龍高爾夫花園別墅、錦繡家園別墅的管理權(quán)，并派人參與了相關(guān)的前期策劃及前期物業(yè)管理工作，積累了相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)。十多年的不斷開拓創(chuàng)新，十多年的兢兢業(yè)業(yè)，塑造了一批高素質(zhì)的金通物業(yè)人員。形成了一套完整科學(xué)管理運(yùn)作模式和質(zhì)量管理體系。高級(jí)物業(yè)管理人才優(yōu)勢(shì)。具有珍惜機(jī)會(huì)、全情投入的激情。華僑海景山莊是深圳市東部黃金海岸線上的高尚別墅區(qū)，通過(guò)分析投標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)管理特點(diǎn)和我公司的實(shí)力與優(yōu)勢(shì)，我們堅(jiān)信我們完全有能力管理好該項(xiàng)目，完全有能力滿足業(yè)主對(duì)該項(xiàng)目物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的期望。第二節(jié) 物業(yè)管理總體設(shè)想根據(jù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理的自身運(yùn)作規(guī)律，針對(duì)華僑海景山莊日前的實(shí)際情況，我們經(jīng)過(guò)初步綜合分析，認(rèn)為在對(duì)該物業(yè)的管理服務(wù)工作中應(yīng)著重抓好如下幾項(xiàng)工作：一、實(shí)施綜合治理，還原一個(gè)清潔的山莊。對(duì)所有沙井、溝渠進(jìn)行疏通清淤工作，保障排水系統(tǒng)暢通。二、健全、完善保安系統(tǒng)，把小區(qū)安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全兩大方面。對(duì)全體保安人員的聘用實(shí)行嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格審查資歷、經(jīng)歷、確認(rèn)無(wú)不良記錄，并實(shí)行擔(dān)保人制度。對(duì)消防設(shè)備、設(shè)施認(rèn)真巡查，嚴(yán)格管理，使其隨時(shí)保持在良好狀態(tài)。確保山莊安全萬(wàn)無(wú)一失。華僑海景山莊的綠化環(huán)境經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)，綠化面積比重很大，綠化覆蓋率較高，花草樹木品種繁多，但管理不足，長(zhǎng)勢(shì)不理想，我們接管后將發(fā)揮我們十幾年對(duì)金通大廈、蓮馨園、通發(fā)花園的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合小區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)，對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行改造，并精心管理，精心修造，把華僑海景山莊塑造成一個(gè)四季花開、鳥語(yǔ)花香的美麗的海濱別墅。由于歷史原因，華僑海景山莊的基建并未完善，發(fā)展商無(wú)力再續(xù)，物業(yè)管理人也幾經(jīng)更換，山莊環(huán)境有很多不盡人意的地方，物業(yè)管理公司與業(yè)主也頗有微詞。大家的家園大家關(guān)心，我們將堅(jiān)持我公司的“業(yè)主、住戶至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，實(shí)施“以人為本，人性化管理”，逐個(gè)走訪業(yè)主、住戶，廣泛征求意見和建議，集思廣益，事事處處為業(yè)主、住戶的利益著想，以誠(chéng)待人，以誠(chéng)感人，與全體業(yè)主、住戶及業(yè)主委員會(huì)一起共同努力，完善收費(fèi)，竭誠(chéng)服務(wù)，用我們的雙手和智慧，重塑華僑海景山莊的美好形象，保證物業(yè)的保值與增值。管理的指導(dǎo)思想是：以社會(huì)效益為主，經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益有機(jī)結(jié)合，為業(yè)主提供一流服務(wù)。管理處組織架構(gòu)圖如下：華僑海景山莊管理處組織架構(gòu)圖消防社區(qū)文化內(nèi)勤檢查客戶服務(wù)收費(fèi)房管維修運(yùn)行清潔綠化 主 任 管 理 員管 理 員保安車輛管理保 安 隊(duì)（三）華僑海景山莊管理處組織架構(gòu)說(shuō)明管理處內(nèi)部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。要求管理處管理維修人員素質(zhì)高，一人多職，一專多能，最大限度地壓縮人員定編數(shù)量。管理處內(nèi)部運(yùn)作公開透明，便于大家監(jiān)督。三、激勵(lì)機(jī)制（一）激勵(lì)機(jī)制示意圖激勵(lì)機(jī)制獎(jiǎng)懲體系