【正文】 極為有利，也便于各功能區(qū)域的分布和建設。由于發(fā)展時間不長，目前該地塊的開發(fā)痕跡不多，只有零星的幾棟民居和個別校舍，其余基本上是未被開發(fā)的農地。5) 泰湖環(huán)繞，先天自然條件優(yōu)越泰湖是花都區(qū)內并不多見的活水道之一，為整個項目帶來孕育生命的靈氣?；I建中的華南汽車大學（學院）將落戶花都汽車城，占地100公頃，采用政府、企業(yè)、名牌大學多方合作的形式辦學，走市場化之路。3) 臨近風神汽車城在花都區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略中，影響最大的莫過于“新機場的建設啟用”以及“風神汽車的落戶”。2) 位處花都橋頭堡位置花都區(qū)位于廣東省中南部，珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠，毗鄰港澳。小結：1）2004年，將是花都區(qū)加快發(fā)展的機遇之年，廣州新國際機場即將啟用，將對花都經濟社會發(fā)展產生廣泛而深遠的影響；2）東風乘用車公司等一批龍頭企業(yè)正成為帶動地區(qū)經濟快速發(fā)展的火車頭；3）園區(qū)經濟與城市建設相結合將成為今后花都區(qū)加快發(fā)展的新途徑；4）今年以至今后幾年花都區(qū)政府將把基礎設施建設的重點放在汽車城，爭取用幾年的時間把汽車城建設成為具有鮮明產業(yè)特色的新興城區(qū)，同時啟動廣州新國際機場產業(yè)園區(qū)的建設；地方財政收入和人民群眾生活水平將有較大幅度的提高。5）在廣州花都汽車城產業(yè)園利用轉讓工業(yè)用地、廠房和閑置土地興辦與汽車相關的企業(yè)，免收當次轉讓屬地方財政收入的稅費，所征契稅由區(qū)財政以支持企業(yè)發(fā)展的形式資勵給企業(yè)。首期15平方公里的用地不到半年時間已經基本用完，為此，汽車城在下月將推出二期23平方公里的產業(yè)用地。汽車城的影響1）汽車產業(yè)作為廣州三大支柱產業(yè)之一，政府積極扶持，從而帶動區(qū)域的經濟的發(fā)展。三、花都區(qū)在廣州市城市總體規(guī)劃中的地位根據2000年9月廣州市政府頒布的《廣州城市建設總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》指出：1）花都區(qū)用地主要是以依托新機場發(fā)展成為廣州地區(qū)的物流中心和與航空交通聯(lián)系緊密的高新技術產業(yè)和服務業(yè)基地。 F、廣州市民組成的購買團體將會成為花都區(qū)房地產市場的重要支持花都區(qū)作為廣州市政府發(fā)展規(guī)劃的“北優(yōu)”區(qū)域，房地產開發(fā)將會獲得很多利好政策支持?；ǘ紖^(qū)區(qū)的綠化面積６．９平方公里，綠化覆蓋率高達４３．５％，人均占有綠地面積８．５平方米，一直有“廣州后花園”的美譽。5） 通過上表可知，花都區(qū)房地產市場價格正程良好的態(tài)勢發(fā)展，隨著經濟的發(fā)展，汽車城產業(yè)的帶動，及廣州大環(huán)境下的經濟拉動。小結：伴隨明年國際機場的開場的開通，風神汽車的大規(guī)模投產，大大小小的配套企業(yè)隨之而來，每年產值將高達數十上百億元；同時外資企業(yè)的涌入，將會拉動花都區(qū)經濟超常規(guī)的發(fā)展。汽車界的馬太效應在這兒應驗得十分靈驗，產業(yè)的群聚效應將使得花都汽車城進入一個良性循環(huán)：產業(yè)群聚將使得投資企業(yè)“綜合成本低、市場機會多”，投資風險的降低將使得產業(yè)群聚的速度加快。目前，汽車城零配件工業(yè)園一區(qū)８６．７萬平方米已完成了七通一平，土地已全部轉讓完畢。占地面積160萬平方米，建筑規(guī)模30多萬平方米，建筑物共781棟。同時由于看好新機場和風神汽車城帶給花都的發(fā)展機遇，也有部分本地的炒家紛紛入市，致使該盤的銷售獲得了滿堂紅。由于與老城一橋相隔，該項目的入市將打破舊城區(qū)沒有大盤好盤的格局。據了解，從2003年開始，大量機場、汽車、物流業(yè)的專業(yè)技術人士及其家屬都紛紛來到花都定居，進入2004年，這種趨勢更為明顯，很多廣州白云區(qū)的市民也開始選擇到花都置業(yè)。3）尋找投資保值增值的出路由于銀行利率不斷調低，證券股市又兇多吉少，許多廣州市民手中有積蓄，就把二次置業(yè)當成保值增值的出路。2) 二手房交易大幅度攀升。經濟也因為在廣州大經濟環(huán)境及花都本身的經濟內循環(huán)下得到空前的釋放，%，居廣州各區(qū)之首。％；%。2003年花都區(qū)合同利用外資完成27763萬美元，%，實際利用外資完成20241萬美元，%。2003年全區(qū)新上馬的高新農業(yè)項目19項，總投資額4692萬元。產業(yè)結構的發(fā)展與趨勢1）2002年產業(yè)經濟指標產業(yè)增加值（億元）增長率（%）與2001年相比（%）所占比例（%）第一產業(yè)第二產業(yè)+第三產業(yè)2）2002年產業(yè)結構 小結：與2001年相比，第二產業(yè)的比重仍然占據主導地位。2002年底，%。2002年－－2003年經濟指標的分析2002―2003年經濟指標各項經濟指標2002年增長幅度（％）2003年增長幅度（%）2004年預測增長幅度（％）國內生產總值億元億元13人均國內生產總值32268元工業(yè)總產值億元農業(yè)總產值億元億元財政收入億元億元1—，%城市居民人均可支配收入9567元農村居民人均純收入6365元6560元3職工年人均工資15089元17836元12社會消費品零售總額億元億元城鄉(xiāng)居民儲蓄存款億元億元恩格爾系數%固定資產投資億元10全年旅游總收入億元——外貿出口31478萬美元38738萬美元（注:以上數據根據花都區(qū)年鑒與政府工作報告所得。 城市的未來功能規(guī)劃與分區(qū)：花都區(qū)是廣州市的工業(yè)發(fā)展區(qū)和重要交通樞紐。京廣鐵路線穿境而過，廣州火車北站就位于花都。 第一部分：花都宏觀經濟分析一、花都區(qū)宏觀經濟分析花都區(qū)基本概況地理位置：花都區(qū)位于廣東省中南部,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠，毗鄰港澳，是廣州的北大門，南北交通要道,素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”。花都港可直航澳港，年吞吐量150萬噸。 二、花都區(qū)經濟發(fā)展現狀花都區(qū)經濟發(fā)展迅猛 近幾年，花都的社會經濟迅猛發(fā)展。 2）各項目經濟指標均呈兩位的快速增長，說明花都區(qū)的經濟增長態(tài)勢良好，具有較強的發(fā)展前景?；▋S鎮(zhèn)人口發(fā)展狀況目前，花僑鎮(zhèn)總的人口總量約為18萬人口，其中，常住人口約13萬人，流動人口約5萬人。3）第三產業(yè)不升反降，說明政府有意識地規(guī)范第三產業(yè)的發(fā)展，有效地把控市場朝良性發(fā)展，但是第三產業(yè)仍然占有很大的市場分額，也還是花都區(qū)的一個主要經濟增長點。一年來，全區(qū)達成較大的農業(yè)開發(fā)項目20多項，投資總額5000多萬元。 歐美發(fā)達國家和日本在花都區(qū)的直接投資有比較明顯的增加，新批合同外資中的比重達到了42％左右。5） 旅游 花都區(qū)是太平天國農民領袖洪秀全的故鄉(xiāng)，旅游資源豐富，自然景觀和人文景觀融為一體，洪秀全故居，是全國重點保護單位。另外，%，呈現平穩(wěn)增長態(tài)勢，房地產市場穩(wěn)步發(fā)展。其中，二次置業(yè)悄然興起。花都區(qū)房地產投資商以本地民間投資者為主，香港投資者也占有一定的比例?！梢陨蠑祿从常ǘ紖^(qū)的房地產市場在最近一兩年的時間里，其增長速度不但沒有放緩，而且一直保持著突飛猛進的上升勢頭，上升還越來越快。但由于舊城的規(guī)劃落后，交通擁擠，人口密集，可持續(xù)發(fā)展空間不大。該板塊目前在售的樓盤有雅居樂雍華廷、南航花園、福虹陽光美地等。l 郊區(qū)大盤：航空港定位吸引穗買家于03年國慶節(jié)入市的金碧御水山莊，憑借優(yōu)美的居住環(huán)境、低廉的價格震撼了整個廣州樓市，受到了各路買家的強烈追捧。業(yè)主可享受航空標準的服務體系，而未來新機場的建設將會帶動整個區(qū)域的發(fā)展。花都汽車城是一座包括制造、研發(fā)、教育、貿易、體育、新鎮(zhèn)六大功能區(qū)的綜合性汽車產業(yè)基地，其定位是凸顯高科技含量和集聚汽車產業(yè)及城市發(fā)展要素，建成廣東汽車乃至全國汽車的“硅谷”。相應的，隨著外貿、旅游、環(huán)境保護、生態(tài)平衡、現代化的電子商務、物流管理的飛速發(fā)展，隨著中國加入WTO后所面對的新的經濟環(huán)境的變化、對通曉國際法律、貿易規(guī)則、貿易保護等專業(yè)人才的迫切需求，對人才需求也將會提出更高的要求。本項目所在版塊離風神汽車城不足3公里，是汽車城經濟、政治、文化輻射區(qū)域，項目的建設也將得到汽車城龐大就業(yè)人員源源不斷的補充和支持?；ǘ紖^(qū)近年樓價變動圖：花都區(qū)房地產發(fā)展趨勢分析A、城市化進程推動房地產的全面發(fā)展根據《珠江三角洲經濟區(qū)城市群規(guī)劃》預測，隨著城市化進程的發(fā)展，到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達40萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達到30平方米以上。D、與廣州構筑一體化的交通網絡，拉近城市之間的時間距離花都交通的發(fā)展條件并不弱，新國際機場的搬遷，已為花都構建航空港的定位；同時，在建的銜接地鐵二號線、直達國際新機場的城市輕軌鐵路加上在建的京珠高速公路等，與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網，使人們到花都購房置業(yè)成為可能。據資料統(tǒng)計，％，而且呈不斷上升趨勢，估計入世轎車價格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進一步導致居住的郊區(qū)化，促進周邊地區(qū)的房地產市場的發(fā)展。四、花都區(qū)的利好政策將有效地推進房地產的建設 汽車城對項目的影響n 汽車城介紹作為廣東省最大的汽車工業(yè)基地，花都汽車城總規(guī)劃用地面積50平方公里，首期開發(fā)將達到15平方公里；二期開發(fā)將達到23平方公里；三期為12平方公里，整個工程項目預計在2006年全部完工投入使用。4）廣州花都汽車城作為廣東省唯一的汽車產業(yè)基地——廣州花都汽車城產業(yè)園區(qū)用地供不應求，“天天有團來，周周有約簽”，建設更加如火如荼。對投資額在3000萬美元以上的外資企業(yè)，將積極協(xié)助企業(yè)辦理國家給予減按15%稅率繳納企業(yè)所得稅優(yōu)惠待遇的手續(xù)。借助這一有利的經濟推動器，可以吸引更多的工作人員流進這個區(qū)域，從而，就會拉動該區(qū)域房地產的發(fā)展。二、項目交通優(yōu)、劣勢分析優(yōu)勢：本項目位于新機場旁，有著天然的交通便利，大大的縮短了花都區(qū)與廣州城區(qū)等周邊城市的時間距離； 劣勢目所處的地塊還沒開通城區(qū)內到公交車，不方便城區(qū)內市民的出入。本地塊正好位于兩個出入口的中間。據介紹，風神汽車在花都區(qū)的建設，所帶動的積聚效應正逐漸突顯：花都近年汽車零配件業(yè)高速發(fā)展。新機場的落成，花都的大交通網絡隨即形成。居住在如此曼妙的環(huán)境之下，身心疲累一拂而去。7) 占地面積大，容易產生開發(fā)的規(guī)模效應本地塊規(guī)模達4000畝以上，首期征地750畝，是花都區(qū)目前少有的超大規(guī)模項目。當廣州市正在熱火朝天地發(fā)展“城里上班、郊區(qū)居住”的房地產開發(fā)革命時，花都區(qū)的居民仍然停留在進城置業(yè)的消費時代。我司建議操作本項目的總體原則必須是“大盤做勢，中盤做市，小盤做事”，充分地利用本項目的規(guī)模優(yōu)勢，以強勢入市，用獨特的開發(fā)理念與主張引導市場認識項目環(huán)境和產品，以花都房地產業(yè)領頭羊的高姿態(tài)搶奪市場更多的眼球。汽車制造業(yè)是相對勞動密集型和知識型的企業(yè)，據花都區(qū)政府估計兩大企業(yè)將為花都區(qū)帶來20005000個就業(yè)機會和提供300500個的中高層管理人員的職位。隨著廣州市區(qū)的人們對居住要求的苛求與廣州以北周邊城市的進城人們的心理變化，本項目正好處于兩者之間，充分地承當了兩邊的重要樞紐。因為已存在和潛在的競爭對手都在密鑼緊鼓地推進，憑著其地段優(yōu)勢與市場先機，將會搶奪本項目的部分有效客戶群，加大本項目的銷售壓力。2）由以上的銷售數據可以得到，獨立別墅的市場歡迎度并不是很強，聯(lián)排別墅的銷售較好，公寓的市場反應也不錯。2）項目規(guī)模較大，從其銷售情況可以分析得出，此樓盤在以后的銷售之中會面臨著更大的壓力。雖然雍華庭的品質比對面的南航碧花園要差一籌，但是其強大的品牌效應和恰當的入市時機市其均價比南航花園高出400元/平方米。戶型大多是180350平方米，總價普遍在90萬元以上。主力戶型以1130平方的三方為主力戶型價格22002600元/平方米停車場首層架空為停車場優(yōu)點1）戶型布局較理想；2）中心花園8060米，南北視野達100米。銷售情況開盤45天，銷售并不理想，只售出8套。整個樓盤的戶型呈現由南向北逐步級增的特點。缺點1）西雅苑的高層住宅規(guī)劃戶型比較大，達到13150、160、200平方。2）大規(guī)模的住宅小區(qū)較有競爭力，容易樹立開發(fā)商與樓盤的市場形象和品牌。他們有一定的經濟基礎，收入穩(wěn)定。而隨著花都區(qū)經濟的不斷騰飛，越來越多的僑胞回鄉(xiāng)開辦自己的工廠，并希望在花都落葉歸根。因為，隨著城市化進程的推進與人們進城的心理需求，清遠、從化、三水等地將會涌進一大批城市之客，成為本項目的又一群龐大的客戶資源。原生態(tài)別墅定位動機：今天的買家在競相創(chuàng)新的眾多發(fā)展商面前象被寵壞的孩子一樣，對產品要求非常之高。因此，本項目地位語中的“國際”，應認識為給項目今后的廣闊發(fā)展空間留下的精彩的市場營銷“伏筆”。我們主張大家來住到泰湖山莊這樣原生態(tài)環(huán)境中，龍山當窗牖，湖水映園林，通過親身體驗來感悟自然之道，這里是滿足人的居住需求、健康需求、心理需求、情感需求、商務需求的理想之地，是除了得到好房子和好環(huán)境之外還能得到精神享受和修為提升的理想之地，花同樣的錢在泰湖山莊獲得的附加值最大。三、價格定位建議 結合周邊樓盤的價格與市場的承受能力，再通過具有較高性價比的優(yōu)質產品規(guī)劃，充分地引起市場的關注。在經過媒體的炒作后，開發(fā)商和代理商約見記者，將我們的文化理念、營銷理念向