【正文】 極為有利，也便于各功能區(qū)域的分布和建設(shè)。由于發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，目前該地塊的開(kāi)發(fā)痕跡不多，只有零星的幾棟民居和個(gè)別校舍，其余基本上是未被開(kāi)發(fā)的農(nóng)地。5) 泰湖環(huán)繞，先天自然條件優(yōu)越泰湖是花都區(qū)內(nèi)并不多見(jiàn)的活水道之一，為整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)孕育生命的靈氣。籌建中的華南汽車(chē)大學(xué)（學(xué)院）將落戶花都汽車(chē)城，占地100公頃，采用政府、企業(yè)、名牌大學(xué)多方合作的形式辦學(xué)，走市場(chǎng)化之路。3) 臨近風(fēng)神汽車(chē)城在花都區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略中，影響最大的莫過(guò)于“新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)啟用”以及“風(fēng)神汽車(chē)的落戶”。2) 位處花都橋頭堡位置花都區(qū)位于廣東省中南部，珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳。小結(jié)：1）2004年，將是花都區(qū)加快發(fā)展的機(jī)遇之年，廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)即將啟用，將對(duì)花都經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響；2）東風(fēng)乘用車(chē)公司等一批龍頭企業(yè)正成為帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的火車(chē)頭；3）園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)相結(jié)合將成為今后花都區(qū)加快發(fā)展的新途徑；4）今年以至今后幾年花都區(qū)政府將把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)放在汽車(chē)城，爭(zhēng)取用幾年的時(shí)間把汽車(chē)城建設(shè)成為具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色的新興城區(qū)，同時(shí)啟動(dòng)廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)；地方財(cái)政收入和人民群眾生活水平將有較大幅度的提高。5）在廣州花都汽車(chē)城產(chǎn)業(yè)園利用轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地、廠房和閑置土地興辦與汽車(chē)相關(guān)的企業(yè)，免收當(dāng)次轉(zhuǎn)讓屬地方財(cái)政收入的稅費(fèi)，所征契稅由區(qū)財(cái)政以支持企業(yè)發(fā)展的形式資勵(lì)給企業(yè)。首期15平方公里的用地不到半年時(shí)間已經(jīng)基本用完，為此，汽車(chē)城在下月將推出二期23平方公里的產(chǎn)業(yè)用地。汽車(chē)城的影響1）汽車(chē)產(chǎn)業(yè)作為廣州三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府積極扶持，從而帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。三、花都區(qū)在廣州市城市總體規(guī)劃中的地位根據(jù)2000年9月廣州市政府頒布的《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》指出：1）花都區(qū)用地主要是以依托新機(jī)場(chǎng)發(fā)展成為廣州地區(qū)的物流中心和與航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。 F、廣州市民組成的購(gòu)買(mǎi)團(tuán)體將會(huì)成為花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支持花都區(qū)作為廣州市政府發(fā)展規(guī)劃的“北優(yōu)”區(qū)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將會(huì)獲得很多利好政策支持?；ǘ紖^(qū)區(qū)的綠化面積６．９平方公里，綠化覆蓋率高達(dá)４３．５％，人均占有綠地面積８．５平方米，一直有“廣州后花園”的美譽(yù)。5） 通過(guò)上表可知，花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格正程良好的態(tài)勢(shì)發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車(chē)城產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，及廣州大環(huán)境下的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)。小結(jié)：伴隨明年國(guó)際機(jī)場(chǎng)的開(kāi)場(chǎng)的開(kāi)通，風(fēng)神汽車(chē)的大規(guī)模投產(chǎn)，大大小小的配套企業(yè)隨之而來(lái)，每年產(chǎn)值將高達(dá)數(shù)十上百億元；同時(shí)外資企業(yè)的涌入，將會(huì)拉動(dòng)花都區(qū)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)的發(fā)展。汽車(chē)界的馬太效應(yīng)在這兒應(yīng)驗(yàn)得十分靈驗(yàn)，產(chǎn)業(yè)的群聚效應(yīng)將使得花都汽車(chē)城進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)：產(chǎn)業(yè)群聚將使得投資企業(yè)“綜合成本低、市場(chǎng)機(jī)會(huì)多”，投資風(fēng)險(xiǎn)的降低將使得產(chǎn)業(yè)群聚的速度加快。目前，汽車(chē)城零配件工業(yè)園一區(qū)８６．７萬(wàn)平方米已完成了七通一平，土地已全部轉(zhuǎn)讓完畢。占地面積160萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模30多萬(wàn)平方米，建筑物共781棟。同時(shí)由于看好新機(jī)場(chǎng)和風(fēng)神汽車(chē)城帶給花都的發(fā)展機(jī)遇，也有部分本地的炒家紛紛入市，致使該盤(pán)的銷(xiāo)售獲得了滿堂紅。由于與老城一橋相隔，該項(xiàng)目的入市將打破舊城區(qū)沒(méi)有大盤(pán)好盤(pán)的格局。據(jù)了解，從2003年開(kāi)始，大量機(jī)場(chǎng)、汽車(chē)、物流業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人士及其家屬都紛紛來(lái)到花都定居，進(jìn)入2004年，這種趨勢(shì)更為明顯，很多廣州白云區(qū)的市民也開(kāi)始選擇到花都置業(yè)。3）尋找投資保值增值的出路由于銀行利率不斷調(diào)低，證券股市又兇多吉少，許多廣州市民手中有積蓄，就把二次置業(yè)當(dāng)成保值增值的出路。2) 二手房交易大幅度攀升。經(jīng)濟(jì)也因?yàn)樵趶V州大經(jīng)濟(jì)環(huán)境及花都本身的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)下得到空前的釋放，%，居廣州各區(qū)之首。％；%。2003年花都區(qū)合同利用外資完成27763萬(wàn)美元，%，實(shí)際利用外資完成20241萬(wàn)美元，%。2003年全區(qū)新上馬的高新農(nóng)業(yè)項(xiàng)目19項(xiàng)，總投資額4692萬(wàn)元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展與趨勢(shì)1）2002年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長(zhǎng)率（%）與2001年相比（%）所占比例（%）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)+第三產(chǎn)業(yè)2）2002年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 小結(jié)：與2001年相比，第二產(chǎn)業(yè)的比重仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。2002年底，%。2002年－－2003年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析2002―2003年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002年增長(zhǎng)幅度（％）2003年增長(zhǎng)幅度（%）2004年預(yù)測(cè)增長(zhǎng)幅度（％）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元億元13人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值32268元工業(yè)總產(chǎn)值億元農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元億元財(cái)政收入億元億元1—，%城市居民人均可支配收入9567元農(nóng)村居民人均純收入6365元6560元3職工年人均工資15089元17836元12社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元億元城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款億元億元恩格爾系數(shù)%固定資產(chǎn)投資億元10全年旅游總收入億元——外貿(mào)出口31478萬(wàn)美元38738萬(wàn)美元（注:以上數(shù)據(jù)根據(jù)花都區(qū)年鑒與政府工作報(bào)告所得。 城市的未來(lái)功能規(guī)劃與分區(qū)：花都區(qū)是廣州市的工業(yè)發(fā)展區(qū)和重要交通樞紐。京廣鐵路線穿境而過(guò)，廣州火車(chē)北站就位于花都。 第一部分：花都宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析花都區(qū)基本概況地理位置：花都區(qū)位于廣東省中南部,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳，是廣州的北大門(mén)，南北交通要道,素稱(chēng)“省城之屏障，南北粵之咽喉”?；ǘ几劭芍焙桨母?，年吞吐量150萬(wàn)噸。 二、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛 近幾年，花都的社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。 2）各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位的快速增長(zhǎng)，說(shuō)明花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，具有較強(qiáng)的發(fā)展前景。花僑鎮(zhèn)人口發(fā)展?fàn)顩r目前，花僑鎮(zhèn)總的人口總量約為18萬(wàn)人口，其中，常住人口約13萬(wàn)人，流動(dòng)人口約5萬(wàn)人。3）第三產(chǎn)業(yè)不升反降，說(shuō)明政府有意識(shí)地規(guī)范第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有效地把控市場(chǎng)朝良性發(fā)展，但是第三產(chǎn)業(yè)仍然占有很大的市場(chǎng)分額，也還是花都區(qū)的一個(gè)主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。一年來(lái)，全區(qū)達(dá)成較大的農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目20多項(xiàng)，投資總額5000多萬(wàn)元。 歐美發(fā)達(dá)國(guó)家和日本在花都區(qū)的直接投資有比較明顯的增加，新批合同外資中的比重達(dá)到了42％左右。5） 旅游 花都區(qū)是太平天國(guó)農(nóng)民領(lǐng)袖洪秀全的故鄉(xiāng)，旅游資源豐富，自然景觀和人文景觀融為一體，洪秀全故居，是全國(guó)重點(diǎn)保護(hù)單位。另外，%，呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。其中，二次置業(yè)悄然興起?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)投資商以本地民間投資者為主，香港投資者也占有一定的比例?！梢陨蠑?shù)據(jù)反映，花都區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在最近一兩年的時(shí)間里，其增長(zhǎng)速度不但沒(méi)有放緩，而且一直保持著突飛猛進(jìn)的上升勢(shì)頭，上升還越來(lái)越快。但由于舊城的規(guī)劃落后，交通擁擠，人口密集，可持續(xù)發(fā)展空間不大。該板塊目前在售的樓盤(pán)有雅居樂(lè)雍華廷、南航花園、福虹陽(yáng)光美地等。l 郊區(qū)大盤(pán)：航空港定位吸引穗買(mǎi)家于03年國(guó)慶節(jié)入市的金碧御水山莊，憑借優(yōu)美的居住環(huán)境、低廉的價(jià)格震撼了整個(gè)廣州樓市，受到了各路買(mǎi)家的強(qiáng)烈追捧。業(yè)主可享受航空標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)體系，而未來(lái)新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展?；ǘ计?chē)城是一座包括制造、研發(fā)、教育、貿(mào)易、體育、新鎮(zhèn)六大功能區(qū)的綜合性汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地，其定位是凸顯高科技含量和集聚汽車(chē)產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展要素，建成廣東汽車(chē)乃至全國(guó)汽車(chē)的“硅谷”。相應(yīng)的，隨著外貿(mào)、旅游、環(huán)境保護(hù)、生態(tài)平衡、現(xiàn)代化的電子商務(wù)、物流管理的飛速發(fā)展，隨著中國(guó)加入WTO后所面對(duì)的新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、對(duì)通曉國(guó)際法律、貿(mào)易規(guī)則、貿(mào)易保護(hù)等專(zhuān)業(yè)人才的迫切需求，對(duì)人才需求也將會(huì)提出更高的要求。本項(xiàng)目所在版塊離風(fēng)神汽車(chē)城不足3公里，是汽車(chē)城經(jīng)濟(jì)、政治、文化輻射區(qū)域，項(xiàng)目的建設(shè)也將得到汽車(chē)城龐大就業(yè)人員源源不斷的補(bǔ)充和支持。花都區(qū)近年樓價(jià)變動(dòng)圖：花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析A、城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)的全面發(fā)展根據(jù)《珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群規(guī)劃》預(yù)測(cè)，隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬(wàn)人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到30平方米以上。D、與廣州構(gòu)筑一體化的交通網(wǎng)絡(luò)，拉近城市之間的時(shí)間距離花都交通的發(fā)展條件并不弱，新國(guó)際機(jī)場(chǎng)的搬遷，已為花都構(gòu)建航空港的定位；同時(shí)，在建的銜接地鐵二號(hào)線、直達(dá)國(guó)際新機(jī)場(chǎng)的城市輕軌鐵路加上在建的京珠高速公路等，與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)，使人們到花都購(gòu)房置業(yè)成為可能。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，％，而且呈不斷上升趨勢(shì)，估計(jì)入世轎車(chē)價(jià)格降低和市民收入的提高，市民私人汽車(chē)擁有量將迅速增加，進(jìn)一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進(jìn)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。四、花都區(qū)的利好政策將有效地推進(jìn)房地產(chǎn)的建設(shè) 汽車(chē)城對(duì)項(xiàng)目的影響n 汽車(chē)城介紹作為廣東省最大的汽車(chē)工業(yè)基地，花都汽車(chē)城總規(guī)劃用地面積50平方公里，首期開(kāi)發(fā)將達(dá)到15平方公里；二期開(kāi)發(fā)將達(dá)到23平方公里；三期為12平方公里，整個(gè)工程項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2006年全部完工投入使用。4）廣州花都汽車(chē)城作為廣東省唯一的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地——廣州花都汽車(chē)城產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地供不應(yīng)求，“天天有團(tuán)來(lái)，周周有約簽”，建設(shè)更加如火如荼。對(duì)投資額在3000萬(wàn)美元以上的外資企業(yè)，將積極協(xié)助企業(yè)辦理國(guó)家給予減按15%稅率繳納企業(yè)所得稅優(yōu)惠待遇的手續(xù)。借助這一有利的經(jīng)濟(jì)推動(dòng)器，可以吸引更多的工作人員流進(jìn)這個(gè)區(qū)域，從而，就會(huì)拉動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。二、項(xiàng)目交通優(yōu)、劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于新機(jī)場(chǎng)旁，有著天然的交通便利，大大的縮短了花都區(qū)與廣州城區(qū)等周邊城市的時(shí)間距離； 劣勢(shì)目所處的地塊還沒(méi)開(kāi)通城區(qū)內(nèi)到公交車(chē)，不方便城區(qū)內(nèi)市民的出入。本地塊正好位于兩個(gè)出入口的中間。據(jù)介紹，風(fēng)神汽車(chē)在花都區(qū)的建設(shè)，所帶動(dòng)的積聚效應(yīng)正逐漸突顯：花都近年汽車(chē)零配件業(yè)高速發(fā)展。新機(jī)場(chǎng)的落成，花都的大交通網(wǎng)絡(luò)隨即形成。居住在如此曼妙的環(huán)境之下，身心疲累一拂而去。7) 占地面積大，容易產(chǎn)生開(kāi)發(fā)的規(guī)模效應(yīng)本地塊規(guī)模達(dá)4000畝以上，首期征地750畝，是花都區(qū)目前少有的超大規(guī)模項(xiàng)目。當(dāng)廣州市正在熱火朝天地發(fā)展“城里上班、郊區(qū)居住”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)革命時(shí)，花都區(qū)的居民仍然停留在進(jìn)城置業(yè)的消費(fèi)時(shí)代。我司建議操作本項(xiàng)目的總體原則必須是“大盤(pán)做勢(shì)，中盤(pán)做市，小盤(pán)做事”，充分地利用本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以強(qiáng)勢(shì)入市，用獨(dú)特的開(kāi)發(fā)理念與主張引導(dǎo)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目環(huán)境和產(chǎn)品，以花都房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊的高姿態(tài)搶奪市場(chǎng)更多的眼球。汽車(chē)制造業(yè)是相對(duì)勞動(dòng)密集型和知識(shí)型的企業(yè)，據(jù)花都區(qū)政府估計(jì)兩大企業(yè)將為花都區(qū)帶來(lái)20005000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)和提供300500個(gè)的中高層管理人員的職位。隨著廣州市區(qū)的人們對(duì)居住要求的苛求與廣州以北周邊城市的進(jìn)城人們的心理變化，本項(xiàng)目正好處于兩者之間，充分地承當(dāng)了兩邊的重要樞紐。因?yàn)橐汛嬖诤蜐撛诘母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手都在密鑼緊鼓地推進(jìn)，憑著其地段優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)先機(jī)，將會(huì)搶奪本項(xiàng)目的部分有效客戶群，加大本項(xiàng)目的銷(xiāo)售壓力。2）由以上的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可以得到，獨(dú)立別墅的市場(chǎng)歡迎度并不是很強(qiáng)，聯(lián)排別墅的銷(xiāo)售較好，公寓的市場(chǎng)反應(yīng)也不錯(cuò)。2）項(xiàng)目規(guī)模較大，從其銷(xiāo)售情況可以分析得出，此樓盤(pán)在以后的銷(xiāo)售之中會(huì)面臨著更大的壓力。雖然雍華庭的品質(zhì)比對(duì)面的南航碧花園要差一籌，但是其強(qiáng)大的品牌效應(yīng)和恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)市其均價(jià)比南航花園高出400元/平方米。戶型大多是180350平方米，總價(jià)普遍在90萬(wàn)元以上。主力戶型以1130平方的三方為主力戶型價(jià)格22002600元/平方米停車(chē)場(chǎng)首層架空為停車(chē)場(chǎng)優(yōu)點(diǎn)1）戶型布局較理想；2）中心花園8060米，南北視野達(dá)100米。銷(xiāo)售情況開(kāi)盤(pán)45天，銷(xiāo)售并不理想，只售出8套。整個(gè)樓盤(pán)的戶型呈現(xiàn)由南向北逐步級(jí)增的特點(diǎn)。缺點(diǎn)1）西雅苑的高層住宅規(guī)劃戶型比較大，達(dá)到13150、160、200平方。2）大規(guī)模的住宅小區(qū)較有競(jìng)爭(zhēng)力，容易樹(shù)立開(kāi)發(fā)商與樓盤(pán)的市場(chǎng)形象和品牌。他們有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入穩(wěn)定。而隨著花都區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷騰飛，越來(lái)越多的僑胞回鄉(xiāng)開(kāi)辦自己的工廠，并希望在花都落葉歸根。因?yàn)?，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)與人們進(jìn)城的心理需求，清遠(yuǎn)、從化、三水等地將會(huì)涌進(jìn)一大批城市之客，成為本項(xiàng)目的又一群龐大的客戶資源。原生態(tài)別墅定位動(dòng)機(jī)：今天的買(mǎi)家在競(jìng)相創(chuàng)新的眾多發(fā)展商面前象被寵壞的孩子一樣，對(duì)產(chǎn)品要求非常之高。因此，本項(xiàng)目地位語(yǔ)中的“國(guó)際”，應(yīng)認(rèn)識(shí)為給項(xiàng)目今后的廣闊發(fā)展空間留下的精彩的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)“伏筆”。我們主張大家來(lái)住到泰湖山莊這樣原生態(tài)環(huán)境中，龍山當(dāng)窗牖，湖水映園林，通過(guò)親身體驗(yàn)來(lái)感悟自然之道，這里是滿足人的居住需求、健康需求、心理需求、情感需求、商務(wù)需求的理想之地，是除了得到好房子和好環(huán)境之外還能得到精神享受和修為提升的理想之地，花同樣的錢(qián)在泰湖山莊獲得的附加值最大。三、價(jià)格定位建議 結(jié)合周邊樓盤(pán)的價(jià)格與市場(chǎng)的承受能力，再通過(guò)具有較高性?xún)r(jià)比的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品規(guī)劃，充分地引起市場(chǎng)的關(guān)注。在經(jīng)過(guò)媒體的炒作后，開(kāi)發(fā)商和代理商約見(jiàn)記者，將我們的文化理念、營(yíng)銷(xiāo)理念向