【正文】 爾系數(shù)低于40%為富裕生活水平，%，低于40%，屬于富裕水平，表明花都區(qū)城鎮(zhèn)居民用于日常生活方面的消費(fèi)支出越來越小了，從而，更多的資金將會轉(zhuǎn)向投資第三產(chǎn)業(yè)等，對花都區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有較大的推動作用?；ǘ紖^(qū)高等級公路之密集，水、路、鐵、空交通之齊備，在全國是屈指可數(shù)的。距廣州中心城區(qū)僅22公里，總?cè)丝?2萬。 一是地方財(cái)政收入增長幅度排名第一，去年稅收總收入達(dá)到了41億元，%，其中海關(guān)稅14億元，地方財(cái)政收入首次突破10億元大關(guān)，%； 二是實(shí)際利用外資增長排名第一，%； 三是據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，市民對花都區(qū)社會治安好轉(zhuǎn)的認(rèn)可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。根據(jù)此比例測算，未來五年，如此快速增長的人口幾數(shù)將會為新華鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)帶來極大的發(fā)展契機(jī)。 3） 招商引資招商引資取得新突破，花都區(qū)全區(qū)新批企業(yè)897個(gè)，%%。 此外，花都八景中的盤古神壇、百丈晴巒景點(diǎn)以及梯面廣州工人療養(yǎng)院、狩獵場、王子山森林，北興九龍?zhí)端鲜澜绲榷际锹糜味燃俚暮萌ヌ?。而廣州人均GDP前年已經(jīng)突破4000美元，加上城市快速干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設(shè)，更使廣州城市空心化、居住郊區(qū)化的發(fā)展趨勢日益明顯。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著花都撤市設(shè)區(qū)后路網(wǎng)的日益完善以及今年6月28日新國際機(jī)場的搬遷的利好，大量專業(yè)技術(shù)人士前來花都定居，花都有望成為廣州樓市后起之秀；而從今年頭兩月的區(qū)域走勢來看，花都區(qū)將成為廣州未來開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，成為廣州人置業(yè)的新熱點(diǎn)，大有擠進(jìn)廣州樓市銷售三甲之勢。而最近，雅居樂雍華廷推出的都市水岸別墅組團(tuán)“花樣巴黎”，這批別墅憑借著發(fā)展商的品牌、成熟的配套、優(yōu)美的居住環(huán)境，價(jià)格一路走高，從6000—10000元/M2不等，足足比周邊同類型產(chǎn)品價(jià)格高出35倍。而廣州龐大的客戶群體也將為他們的建設(shè)和銷售帶來長期穩(wěn)定的客源?；ǘ计嚦堑慕ǔ蛇€將為花都乃至廣州帶來50000個(gè)就業(yè)機(jī)會，據(jù)調(diào)查一個(gè)汽車行業(yè)的就業(yè)崗位將帶來8個(gè)其他行業(yè)的就業(yè)機(jī)會，花都市的社會人員的層次結(jié)構(gòu)也會因此而得到改善。B、政策促進(jìn)商品房的需求量的上升由于取消的福利分房，原來機(jī)關(guān)國企職工的住房問題必須通過購買商品房解決，這一群體人數(shù)眾多、收入穩(wěn)定，是消費(fèi)市場的一大主力。H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競爭撤市改區(qū)后，既為花都房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，但也引來更多更大的競爭對手。目前已經(jīng)吸引了45家汽車配套大中型企業(yè)落戶園區(qū)，總投資近30億元人民幣。4) 通過花都汽車城的發(fā)展，花都各產(chǎn)業(yè)將得良好的帶動，特別是房地產(chǎn)業(yè)，在花都經(jīng)濟(jì)大環(huán)境向好下，將會成為廣州房地產(chǎn)新的熱點(diǎn)區(qū)域。由于受到舊城區(qū)建設(shè)用地緊張、人口擁擠、規(guī)劃滯后等影響，一個(gè)城市要發(fā)展，就必須向外郊擴(kuò)張。另外，輕軌二號線及其支線也在規(guī)劃中。同時(shí)，規(guī)模開發(fā)也將大大節(jié)省開發(fā)成本，提高資源的利用率。因?yàn)橐浞值匾鹗袌龅淖⒁?，首先必須注重?xiàng)目的整體形象，那勢必在項(xiàng)目的前期啟動就需要較多的資金。隨著新機(jī)場的搬遷與投入使用，將會為花都帶來數(shù)以萬計(jì)的從業(yè)人口，也進(jìn)一步奠定花都在廣東省以及在國際上的交通樞紐地位，花都的城市地位將會得到迅速的提升，增強(qiáng)花都城市的核心競爭力。3）主要的目標(biāo)客戶群已轉(zhuǎn)為廣州市區(qū)的當(dāng)?shù)厝?。冠名為“花樣巴黎”。美力花園項(xiàng)目名稱美力花園占地面積2萬多平方米總體規(guī)劃。90多平方的三房二廳都沒有套房，功能為書房。4）總體規(guī)劃一般，建筑風(fēng)格比較落后，產(chǎn)品競爭力稍差。對于花都區(qū)轄下各鎮(zhèn)居民中先富起來的一部分居民，由于手頭的閑置資金較多。 支持點(diǎn)： 本項(xiàng)目位居新機(jī)場帶動區(qū)的綠心地帶； 2000畝的泰湖風(fēng)光旖旎； 連綿數(shù)里的龍山蔥蘢青翠； 臨水而居，原石湖堤是私家院墻； 靠山而棲，保持山嶺原始風(fēng)貌。n 塑造廣州北部新地標(biāo)：本地塊位于新機(jī)場旁，距新機(jī)場只有13公里，八分鐘車程，京珠高速公路北興出口。當(dāng)買家做了泰湖山莊的情人后，眼中的泰湖山莊也就快成為他們的“西施”了，而此時(shí)的泰湖山莊盡管有先天不足的缺陷，但在“情人”眼中是可以忽略的，是完美的，也是完全可以接受的，這就是我們營銷的目的?！币庵干斤L(fēng)、流水、鳥語、蟲鳴等天籟之音。 支持點(diǎn)：a) 本地塊位于新機(jī)場旁，距新機(jī)場只有13公里，八分鐘車程。在為事業(yè)打拼了十幾年，事業(yè)有成后，他們更需要尋找一個(gè)能充分放松自己的地方，充分享受工作之余的時(shí)間。向花園朝南的9單位2200元/平方米，朝新都大道的單位1980元/平方米，可打98折。北面3號樓3幢二梯四戶18層，南面8號樓為8層一梯四戶多層，9號樓為8層一梯三戶多層；7號樓為一梯四戶12層住宅。東輝名苑項(xiàng)目名稱東輝名苑地理位置位于紫薇路與玫瑰路交界處開發(fā)商廣州市花都城鎮(zhèn)開發(fā)有限公司占地面積47畝總體規(guī)劃，多層住宅中，12棟一梯二戶，2棟一梯四戶。2）強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，把握入市時(shí)機(jī)。缺點(diǎn)總體規(guī)劃一般，建筑風(fēng)格比較落后，產(chǎn)品競爭力稍差。本項(xiàng)目處于這塊快速發(fā)展的熱土上，可以首當(dāng)其沖的充分分享了這一狂風(fēng)的好處，有利加快本項(xiàng)目的發(fā)展。2) 與中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，配套設(shè)施嚴(yán)重不足作為一個(gè)新的規(guī)劃區(qū)，距離花都中心城區(qū)較遠(yuǎn)，缺少人氣，本項(xiàng)目區(qū)域有待長時(shí)間的市場培育，帶旺整個(gè)區(qū)域的人氣；同時(shí)，交通的不便將難以吸引中心城區(qū)居民的關(guān)注，為本項(xiàng)目日后的銷售帶來很大難度。地塊上還散布著各色的果樹，自然環(huán)境非常優(yōu)越。由此而為本地塊開發(fā)所帶來的商機(jī)自不必多說。地理位置十分重要,素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”。小結(jié)：1) 由于政府的利好政策，將會吸引更多的投資者或企業(yè)進(jìn)駐花都汽車城，有利于推動花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，特別是對周邊的城鎮(zhèn)會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)帶動。2）汽車制造業(yè)是相對勞動密集型和知識型的企業(yè)，據(jù)花都區(qū)政府估計(jì)兩大企業(yè)將為花都區(qū)帶來20005000個(gè)就業(yè)機(jī)會和提供300500個(gè)的中高層管理人員的職位。隨著花都區(qū)知名度的提高，和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購買團(tuán)體將會成為本區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持。根據(jù)花都區(qū)近幾年的樓價(jià)變動參數(shù)，按照目前花都區(qū)樓價(jià)的發(fā)展趨向，可預(yù)測在未來2年，花都區(qū)樓盤價(jià)格將突破3500元大關(guān)，逐漸上升。汽車城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展演變：2000年，重組云豹汽車廣州風(fēng)神橫空出世，逆風(fēng)飛揚(yáng)，以當(dāng)年重組，當(dāng)年出車，當(dāng)年盈利的奇跡震驚業(yè)界2002年10月，第5萬輛藍(lán)鳥下線2002年10月，15萬輛新工廠奠基(花都)2003年8月22日，第10萬輛藍(lán)鳥下線2003年6月16日，東風(fēng)乘用車公司在花都設(shè)立，同日日產(chǎn)陽光下線2003年Unipres、Hitachi Unisia、 YOROZU三大日本汽車零配件商落戶汽車城2003年10月，省政府批準(zhǔn)花都汽車城為汽車產(chǎn)業(yè)基地2004年3月，東風(fēng)日產(chǎn)研發(fā)中心落戶花都2004年5月，15萬輛新工廠將建成投產(chǎn)……三年不到，花都汽車城產(chǎn)值直逼500億元的奇跡。有商務(wù)別墅、獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅和公寓等。l 政府廣場新區(qū)： 群雄逐鹿，成置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域目前花都政府廣場片區(qū)是發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。l 發(fā)展數(shù)據(jù)一： 03年15月花都區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)一覽本年累計(jì)完成投資（萬元）去年累計(jì)完成投資（萬元）同比增長（%）6048650876本年簽約面積（平方米）去年簽約面積（平方米）同比增長（%）377182260118本年均價(jià)（元／平方米）去年均價(jià)（元／平方米）同比增長（%）23472338l 發(fā)展數(shù)據(jù)二： 廣州市國土資源和房屋管理局公布的2004年前兩月廣州市商品房交易數(shù)據(jù)顯示：由于新機(jī)場和汽車城的拉動，與前兩年番禺、海珠、天河三區(qū)銷售總成交額占據(jù)廣州市成交總額的半壁江山相比，今年1月登記的預(yù)售商品房成交情況顯示，花都區(qū)登記預(yù)售商品房成交面積，僅次于天河和海珠兩區(qū)，首次躍居三甲，并和天河區(qū)一起成為高層住宅和多層住宅成交量最大的區(qū)域之一。3) 預(yù)售商品房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場形勢仍舊看好。服務(wù)業(yè)中各行業(yè)吸收外資主要還是房地產(chǎn)業(yè)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后年總產(chǎn)值共2億元。%，%，%。到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開發(fā)區(qū)三個(gè)功能區(qū)片。廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案泰湖山莊項(xiàng)目策劃案1廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案目 錄前 言第一部分：花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析一、 花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、 花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r三、 花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢第二部分：廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析一、 廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析二、 花都區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析三、 花都區(qū)在廣州市城市總體規(guī)劃中的地位四、 花都區(qū)的利好政策將有效地推進(jìn)房地產(chǎn)的建設(shè)五、 花都區(qū)未來城市規(guī)劃發(fā)展分析第三部分：項(xiàng)目地塊分析一、項(xiàng)目地理位置二、項(xiàng)目交通優(yōu)、劣勢分析三、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施四、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析五、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅（SWOT）分析六、小結(jié)第四部分：競爭對手分析一、競爭對手分析二、小結(jié)第五部分：項(xiàng)目定位分析一、目標(biāo)客戶群定位建議二、產(chǎn)品定位建議三、價(jià)格定位建議第六部分：營銷方案一、營銷策略二、推廣思路三、開發(fā)商配合四、代理商工作五、包裝建議前 言 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃是通過對項(xiàng)目環(huán)境的綜合考慮和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目既有條件為基礎(chǔ)，針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的容量、項(xiàng)目所在區(qū)域同類項(xiàng)目的現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶群進(jìn)行調(diào)研與分析，再結(jié)合項(xiàng)目的SWOT分析，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，運(yùn)用各種策略手段對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的市場營銷策劃行為。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國際機(jī)場兩個(gè)最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，按照相對獨(dú)立、各具功能的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式，強(qiáng)化各分區(qū)的功能作用。%的人口增長率計(jì)算。 按照區(qū)委區(qū)政府有關(guān)農(nóng)業(yè)招商引資的規(guī)定，各鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)部門能夠把握機(jī)遇，規(guī)劃招商項(xiàng)目，積極主動進(jìn)行農(nóng)業(yè)招商，吸引了眾多農(nóng)業(yè)投資者前來洽談農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目。4） 金融 金融運(yùn)行保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢。廣州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析1)廣州房地產(chǎn)市場進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代 目前，廣州人的住宅面積已達(dá)小康水平，廣州房地產(chǎn)市場個(gè)人買家的比例已經(jīng)超過九成，76%的廣州人擁有自己的住宅，可以說廣州住房進(jìn)入了大眾消費(fèi)時(shí)代。l 發(fā)展數(shù)據(jù)三： 04年首季廣州市房地產(chǎn)售價(jià)租價(jià)均有明顯上漲?？拷畯V場的直接優(yōu)勢是座享市政規(guī)劃及配套的便利。該項(xiàng)目全部別墅都是依山靠湖而建，景觀不錯(cuò)，配套齊全。50000個(gè)就業(yè)機(jī)會下的居住需求現(xiàn)時(shí)花都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?qū)⑹请娮?、汽車制造、?jì)算機(jī)、信息工程等多學(xué)科的高度結(jié)合，將會對人才的需求提出更高的要求。在未來5年將會逐漸向廣州樓價(jià)看齊。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大（一方面由于市區(qū)樓價(jià)高，另一個(gè)重要因素是居民對生活的要求不斷提高）。3）由于在規(guī)劃時(shí)已考慮到居住配套問題，所以汽車城外的住宅項(xiàng)目只能吸收到收入較高的管理階層，故此，汽車城可能為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目帶來一定的客戶資源。2) 花都區(qū)政府原來設(shè)定汽車城的經(jīng)濟(jì)輻射范圍在50平方公里左右，花僑鎮(zhèn)就是其中的一個(gè)輻射區(qū)域。從廣州至花都有兩個(gè)主要的出入口，一個(gè)是京珠高速；另一個(gè)是機(jī)場高速。4) 與機(jī)場高速、京珠高速緊鄰，交通便捷房地產(chǎn)的開發(fā)是依托在城市的發(fā)展當(dāng)中，與城市規(guī)劃、配套設(shè)施建設(shè)密不可分的。同時(shí)農(nóng)業(yè)用地的地塊不存在污染問題，周邊空氣質(zhì)素優(yōu)良，是難得一見的優(yōu)質(zhì)地塊。本地塊周圍還沒被開發(fā)，也還沒有任何配套設(shè)施，3) 周邊房地產(chǎn)開發(fā)未成氣候周邊的房地產(chǎn)開發(fā)普遍規(guī)模并不大，未形成大規(guī)模、品牌開發(fā)的氣候，較多的是以小大小鬧的形式出現(xiàn)，并不能充分地引起市場的關(guān)注。5) 廣州市實(shí)施北優(yōu)戰(zhàn)略，花都區(qū)形成廣州北面樞紐廣州市的北優(yōu)政策將讓花都區(qū)直接受益，為了自然生態(tài)環(huán)境與居住質(zhì)量，廣州市嚴(yán)格把控廣州北部的開發(fā)。別墅戶型比例分析：第一、二期別墅戶型配比型號首層建筑面積（㎡）二層建筑面積（㎡）總建筑面積（㎡）占地面積（㎡）推出數(shù)量（套）獨(dú)立別墅A型3H型5807304G型6007903E型38021F型38018D型38027聯(lián)排別墅A戶B戶C戶公寓戶型分析：第一二期公寓戶型配比（推出第一二期A、B 區(qū)單位7層無電梯住宅）戶 型面積（㎡）總推出套數(shù)（套）三房二廳102118336二房二廳24復(fù)式12 銷售狀況分析：分 期類 別推出總量銷售率售出數(shù)量一期獨(dú)立別墅1520%3聯(lián)排別墅3020%6公寓8010%8二期獨(dú)立別墅405%2聯(lián)排別墅8020%16公寓10010%10小結(jié)：1）別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主。雅居樂雍華庭，為花都近郊區(qū)樓盤之冠。共有320多套房。戶型分布南排南二戶大致為100平方，北二戶大致為120平方；北排南二戶大致為130平方，北二戶大致為150平方。商鋪價(jià)格8000元/平方米使用率87%管理費(fèi)交樓時(shí)間2004年6月銷售情況目前推出FGH幢，并已經(jīng)銷