【正文】 爾系數(shù)低于40%為富裕生活水平，%，低于40%，屬于富裕水平，表明花都區(qū)城鎮(zhèn)居民用于日常生活方面的消費支出越來越小了，從而，更多的資金將會轉向投資第三產業(yè)等，對花都區(qū)房地產市場的發(fā)展具有較大的推動作用?；ǘ紖^(qū)高等級公路之密集，水、路、鐵、空交通之齊備，在全國是屈指可數(shù)的。距廣州中心城區(qū)僅22公里，總人口72萬。 一是地方財政收入增長幅度排名第一，去年稅收總收入達到了41億元，%，其中海關稅14億元，地方財政收入首次突破10億元大關，%； 二是實際利用外資增長排名第一，%； 三是據權威機構調查顯示，市民對花都區(qū)社會治安好轉的認可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。根據此比例測算，未來五年，如此快速增長的人口幾數(shù)將會為新華鎮(zhèn)房地產行業(yè)帶來極大的發(fā)展契機。 3） 招商引資招商引資取得新突破，花都區(qū)全區(qū)新批企業(yè)897個，%%。 此外，花都八景中的盤古神壇、百丈晴巒景點以及梯面廣州工人療養(yǎng)院、狩獵場、王子山森林，北興九龍?zhí)端鲜澜绲榷际锹糜味燃俚暮萌ヌ帯６鴱V州人均GDP前年已經突破4000美元，加上城市快速干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設，更使廣州城市空心化、居住郊區(qū)化的發(fā)展趨勢日益明顯。有業(yè)內人士指出，隨著花都撤市設區(qū)后路網的日益完善以及今年6月28日新國際機場的搬遷的利好，大量專業(yè)技術人士前來花都定居，花都有望成為廣州樓市后起之秀；而從今年頭兩月的區(qū)域走勢來看，花都區(qū)將成為廣州未來開發(fā)的重點區(qū)域，成為廣州人置業(yè)的新熱點，大有擠進廣州樓市銷售三甲之勢。而最近，雅居樂雍華廷推出的都市水岸別墅組團“花樣巴黎”，這批別墅憑借著發(fā)展商的品牌、成熟的配套、優(yōu)美的居住環(huán)境，價格一路走高，從6000—10000元/M2不等，足足比周邊同類型產品價格高出35倍。而廣州龐大的客戶群體也將為他們的建設和銷售帶來長期穩(wěn)定的客源?；ǘ计嚦堑慕ǔ蛇€將為花都乃至廣州帶來50000個就業(yè)機會，據調查一個汽車行業(yè)的就業(yè)崗位將帶來8個其他行業(yè)的就業(yè)機會，花都市的社會人員的層次結構也會因此而得到改善。B、政策促進商品房的需求量的上升由于取消的福利分房，原來機關國企職工的住房問題必須通過購買商品房解決，這一群體人數(shù)眾多、收入穩(wěn)定，是消費市場的一大主力。H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競爭撤市改區(qū)后，既為花都房地產業(yè)注入新的活力，但也引來更多更大的競爭對手。目前已經吸引了45家汽車配套大中型企業(yè)落戶園區(qū)，總投資近30億元人民幣。4) 通過花都汽車城的發(fā)展，花都各產業(yè)將得良好的帶動，特別是房地產業(yè)，在花都經濟大環(huán)境向好下，將會成為廣州房地產新的熱點區(qū)域。由于受到舊城區(qū)建設用地緊張、人口擁擠、規(guī)劃滯后等影響，一個城市要發(fā)展，就必須向外郊擴張。另外，輕軌二號線及其支線也在規(guī)劃中。同時，規(guī)模開發(fā)也將大大節(jié)省開發(fā)成本，提高資源的利用率。因為要充分地引起市場的注意，首先必須注重項目的整體形象，那勢必在項目的前期啟動就需要較多的資金。隨著新機場的搬遷與投入使用，將會為花都帶來數(shù)以萬計的從業(yè)人口，也進一步奠定花都在廣東省以及在國際上的交通樞紐地位，花都的城市地位將會得到迅速的提升，增強花都城市的核心競爭力。3）主要的目標客戶群已轉為廣州市區(qū)的當?shù)厝?。冠名為“花樣巴黎”。美力花園項目名稱美力花園占地面積2萬多平方米總體規(guī)劃。90多平方的三房二廳都沒有套房，功能為書房。4）總體規(guī)劃一般，建筑風格比較落后，產品競爭力稍差。對于花都區(qū)轄下各鎮(zhèn)居民中先富起來的一部分居民，由于手頭的閑置資金較多。 支持點： 本項目位居新機場帶動區(qū)的綠心地帶； 2000畝的泰湖風光旖旎； 連綿數(shù)里的龍山蔥蘢青翠； 臨水而居，原石湖堤是私家院墻； 靠山而棲，保持山嶺原始風貌。n 塑造廣州北部新地標：本地塊位于新機場旁，距新機場只有13公里，八分鐘車程，京珠高速公路北興出口。當買家做了泰湖山莊的情人后，眼中的泰湖山莊也就快成為他們的“西施”了，而此時的泰湖山莊盡管有先天不足的缺陷，但在“情人”眼中是可以忽略的，是完美的，也是完全可以接受的，這就是我們營銷的目的?！币庵干斤L、流水、鳥語、蟲鳴等天籟之音。 支持點：a) 本地塊位于新機場旁，距新機場只有13公里，八分鐘車程。在為事業(yè)打拼了十幾年，事業(yè)有成后，他們更需要尋找一個能充分放松自己的地方，充分享受工作之余的時間。向花園朝南的9單位2200元/平方米，朝新都大道的單位1980元/平方米，可打98折。北面3號樓3幢二梯四戶18層，南面8號樓為8層一梯四戶多層，9號樓為8層一梯三戶多層；7號樓為一梯四戶12層住宅。東輝名苑項目名稱東輝名苑地理位置位于紫薇路與玫瑰路交界處開發(fā)商廣州市花都城鎮(zhèn)開發(fā)有限公司占地面積47畝總體規(guī)劃，多層住宅中，12棟一梯二戶，2棟一梯四戶。2）強大的品牌效應，把握入市時機。缺點總體規(guī)劃一般，建筑風格比較落后，產品競爭力稍差。本項目處于這塊快速發(fā)展的熱土上，可以首當其沖的充分分享了這一狂風的好處，有利加快本項目的發(fā)展。2) 與中心城區(qū)距離較遠，配套設施嚴重不足作為一個新的規(guī)劃區(qū)，距離花都中心城區(qū)較遠，缺少人氣，本項目區(qū)域有待長時間的市場培育，帶旺整個區(qū)域的人氣；同時，交通的不便將難以吸引中心城區(qū)居民的關注，為本項目日后的銷售帶來很大難度。地塊上還散布著各色的果樹，自然環(huán)境非常優(yōu)越。由此而為本地塊開發(fā)所帶來的商機自不必多說。地理位置十分重要,素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”。小結：1) 由于政府的利好政策，將會吸引更多的投資者或企業(yè)進駐花都汽車城，有利于推動花都區(qū)的經濟快速發(fā)展，特別是對周邊的城鎮(zhèn)會產生較大的經濟帶動。2）汽車制造業(yè)是相對勞動密集型和知識型的企業(yè)，據花都區(qū)政府估計兩大企業(yè)將為花都區(qū)帶來20005000個就業(yè)機會和提供300500個的中高層管理人員的職位。隨著花都區(qū)知名度的提高，和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購買團體將會成為本區(qū)房地產市場的重要支持。根據花都區(qū)近幾年的樓價變動參數(shù)，按照目前花都區(qū)樓價的發(fā)展趨向，可預測在未來2年，花都區(qū)樓盤價格將突破3500元大關，逐漸上升。汽車城的經濟發(fā)展演變：2000年，重組云豹汽車廣州風神橫空出世，逆風飛揚，以當年重組，當年出車，當年盈利的奇跡震驚業(yè)界2002年10月，第5萬輛藍鳥下線2002年10月，15萬輛新工廠奠基(花都)2003年8月22日，第10萬輛藍鳥下線2003年6月16日，東風乘用車公司在花都設立，同日日產陽光下線2003年Unipres、Hitachi Unisia、 YOROZU三大日本汽車零配件商落戶汽車城2003年10月，省政府批準花都汽車城為汽車產業(yè)基地2004年3月，東風日產研發(fā)中心落戶花都2004年5月，15萬輛新工廠將建成投產……三年不到，花都汽車城產值直逼500億元的奇跡。有商務別墅、獨立別墅、雙聯(lián)別墅和公寓等。l 政府廣場新區(qū)： 群雄逐鹿，成置業(yè)熱點區(qū)域目前花都政府廣場片區(qū)是發(fā)展的熱點區(qū)域。l 發(fā)展數(shù)據一： 03年15月花都區(qū)房地產開發(fā)數(shù)據一覽本年累計完成投資（萬元）去年累計完成投資（萬元）同比增長（%）6048650876本年簽約面積（平方米）去年簽約面積（平方米）同比增長（%）377182260118本年均價（元／平方米）去年均價（元／平方米）同比增長（%）23472338l 發(fā)展數(shù)據二： 廣州市國土資源和房屋管理局公布的2004年前兩月廣州市商品房交易數(shù)據顯示：由于新機場和汽車城的拉動，與前兩年番禺、海珠、天河三區(qū)銷售總成交額占據廣州市成交總額的半壁江山相比，今年1月登記的預售商品房成交情況顯示，花都區(qū)登記預售商品房成交面積，僅次于天河和海珠兩區(qū)，首次躍居三甲，并和天河區(qū)一起成為高層住宅和多層住宅成交量最大的區(qū)域之一。3) 預售商品房有效需求依然充足，房地產市場形勢仍舊看好。服務業(yè)中各行業(yè)吸收外資主要還是房地產業(yè)。預計項目建成投產后年總產值共2億元。%，%，%。到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達40萬人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開發(fā)區(qū)三個功能區(qū)片。廣州“泰湖山莊”項目策劃案泰湖山莊項目策劃案1廣州“泰湖山莊”項目策劃案目 錄前 言第一部分：花都區(qū)宏觀經濟發(fā)展分析一、 花都區(qū)宏觀經濟分析二、 花都區(qū)經濟發(fā)展狀況三、 花都區(qū)經濟發(fā)展趨勢第二部分：廣州市房地產發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析一、 廣州市房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析二、 花都區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析三、 花都區(qū)在廣州市城市總體規(guī)劃中的地位四、 花都區(qū)的利好政策將有效地推進房地產的建設五、 花都區(qū)未來城市規(guī)劃發(fā)展分析第三部分：項目地塊分析一、項目地理位置二、項目交通優(yōu)、劣勢分析三、項目周邊配套設施四、項目周邊環(huán)境分析五、項目地塊優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅（SWOT）分析六、小結第四部分：競爭對手分析一、競爭對手分析二、小結第五部分：項目定位分析一、目標客戶群定位建議二、產品定位建議三、價格定位建議第六部分：營銷方案一、營銷策略二、推廣思路三、開發(fā)商配合四、代理商工作五、包裝建議前 言 房地產項目營銷策劃是通過對項目環(huán)境的綜合考慮和市場調研分析，以項目既有條件為基礎，針對當前的經濟環(huán)境、當?shù)胤康禺a市場的供求狀況、當?shù)胤康禺a市場的容量、項目所在區(qū)域同類項目的現(xiàn)狀及目標客戶群進行調研與分析，再結合項目的SWOT分析，以獨特的概念設計為核心，運用各種策略手段對房地產開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的市場營銷策劃行為。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國際機場兩個最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，按照相對獨立、各具功能的組團式結構形式，強化各分區(qū)的功能作用。%的人口增長率計算。 按照區(qū)委區(qū)政府有關農業(yè)招商引資的規(guī)定，各鎮(zhèn)和農業(yè)部門能夠把握機遇，規(guī)劃招商項目，積極主動進行農業(yè)招商，吸引了眾多農業(yè)投資者前來洽談農業(yè)投資項目。4） 金融 金融運行保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢。廣州市房地產發(fā)展趨勢分析1)廣州房地產市場進入大眾消費時代 目前，廣州人的住宅面積已達小康水平，廣州房地產市場個人買家的比例已經超過九成，76%的廣州人擁有自己的住宅，可以說廣州住房進入了大眾消費時代。l 發(fā)展數(shù)據三： 04年首季廣州市房地產售價租價均有明顯上漲?？拷畯V場的直接優(yōu)勢是座享市政規(guī)劃及配套的便利。該項目全部別墅都是依山靠湖而建，景觀不錯，配套齊全。50000個就業(yè)機會下的居住需求現(xiàn)時花都的產業(yè)發(fā)展方向將是電子、汽車制造、計算機、信息工程等多學科的高度結合，將會對人才的需求提出更高的要求。在未來5年將會逐漸向廣州樓價看齊。由于交通網絡的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴大（一方面由于市區(qū)樓價高，另一個重要因素是居民對生活的要求不斷提高）。3）由于在規(guī)劃時已考慮到居住配套問題，所以汽車城外的住宅項目只能吸收到收入較高的管理階層，故此，汽車城可能為當?shù)胤康禺a項目帶來一定的客戶資源。2) 花都區(qū)政府原來設定汽車城的經濟輻射范圍在50平方公里左右，花僑鎮(zhèn)就是其中的一個輻射區(qū)域。從廣州至花都有兩個主要的出入口，一個是京珠高速；另一個是機場高速。4) 與機場高速、京珠高速緊鄰，交通便捷房地產的開發(fā)是依托在城市的發(fā)展當中，與城市規(guī)劃、配套設施建設密不可分的。同時農業(yè)用地的地塊不存在污染問題，周邊空氣質素優(yōu)良，是難得一見的優(yōu)質地塊。本地塊周圍還沒被開發(fā)，也還沒有任何配套設施，3) 周邊房地產開發(fā)未成氣候周邊的房地產開發(fā)普遍規(guī)模并不大，未形成大規(guī)模、品牌開發(fā)的氣候，較多的是以小大小鬧的形式出現(xiàn)，并不能充分地引起市場的關注。5) 廣州市實施北優(yōu)戰(zhàn)略，花都區(qū)形成廣州北面樞紐廣州市的北優(yōu)政策將讓花都區(qū)直接受益，為了自然生態(tài)環(huán)境與居住質量，廣州市嚴格把控廣州北部的開發(fā)。別墅戶型比例分析：第一、二期別墅戶型配比型號首層建筑面積（㎡）二層建筑面積（㎡）總建筑面積（㎡）占地面積（㎡）推出數(shù)量（套）獨立別墅A型3H型5807304G型6007903E型38021F型38018D型38027聯(lián)排別墅A戶B戶C戶公寓戶型分析：第一二期公寓戶型配比（推出第一二期A、B 區(qū)單位7層無電梯住宅）戶 型面積（㎡）總推出套數(shù)（套）三房二廳102118336二房二廳24復式12 銷售狀況分析：分 期類 別推出總量銷售率售出數(shù)量一期獨立別墅1520%3聯(lián)排別墅3020%6公寓8010%8二期獨立別墅405%2聯(lián)排別墅8020%16公寓10010%10小結：1）別墅早期以港澳人士為主，目前轉為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主。雅居樂雍華庭，為花都近郊區(qū)樓盤之冠。共有320多套房。戶型分布南排南二戶大致為100平方，北二戶大致為120平方；北排南二戶大致為130平方，北二戶大致為150平方。商鋪價格8000元/平方米使用率87%管理費交樓時間2004年6月銷售情況目前推出FGH幢，并已經銷