【正文】 農業(yè) 目前，全區(qū)稻田面積已由1998年的28萬畝調整為12萬畝，把騰出的土地用于發(fā)展花卉、蔬菜、水果等經濟作物。預計項目建成投產后年總產值共2億元。一年來，全區(qū)達成較大的農業(yè)開發(fā)項目20多項，投資總額5000多萬元。 3） 招商引資招商引資取得新突破，花都區(qū)全區(qū)新批企業(yè)897個，%%。其中，世界500強中已有7家企業(yè)落戶花都。新批外商投資項目的平均合同外資規(guī)模有213萬美元，新批和增資投資總額在500萬美元以上的項目有13個，比去年同期增加了6個。 歐美發(fā)達國家和日本在花都區(qū)的直接投資有比較明顯的增加，新批合同外資中的比重達到了42％左右。2004年CEPA協(xié)議開始生效后，香港服務業(yè)投資內地的門檻將大為下降，香港在花都區(qū)的投資比例可望有所回升。機械設備制造(含汽車及零部件)、金銀珠寶、皮革皮具、水泥、紡織、電子等產業(yè)是制造業(yè)吸收外資的主要行業(yè)。服務業(yè)中各行業(yè)吸收外資主要還是房地產業(yè)。5） 旅游 花都區(qū)是太平天國農民領袖洪秀全的故鄉(xiāng)，旅游資源豐富，自然景觀和人文景觀融為一體，洪秀全故居，是全國重點保護單位。 此外，花都八景中的盤古神壇、百丈晴巒景點以及梯面廣州工人療養(yǎng)院、狩獵場、王子山森林，北興九龍?zhí)端鲜澜绲榷际锹糜味燃俚暮萌ヌ??；ǘ汲蔀閺V州交通樞紐，也是廣東北部連接廣州的重要出入口，地理位置在大廣州環(huán)境下逐漸凸顯?？梢灶A見，在未來幾年隨著經濟環(huán)境的不斷向好，招商引資的持續(xù)良性，花都區(qū)將成為廣州有力的工業(yè)、物流支柱區(qū)，經濟發(fā)展將會得到迅猛發(fā)展,居民收入水平將不斷的提高，并由此帶動購買力的穩(wěn)步提升。另外，%，呈現平穩(wěn)增長態(tài)勢，房地產市場穩(wěn)步發(fā)展。另外，2003年廣州市全市房屋成交登記金額首次超過600億元，%。據廣州市國土資源和房屋管理局數據，詳見下表：類 別2003年2002年增長％市區(qū)批準預售商品房面積（萬㎡）939898其中：八區(qū)（不含番禺、花都區(qū)，下同）627562市區(qū)預售商品房成交登記面積（萬㎡）1047929其中：八區(qū)633578市區(qū)預售商品房成交登記金額（億元）444432其中：八區(qū)334321市區(qū)二手房屋成交登記面積（萬㎡）592486其中：八區(qū)417305市區(qū)二手房屋成交登記金額（億元）160126其中：八區(qū)132102小結:1) 商品房總體上供求平衡，成交量略超供應量。3) 預售商品房有效需求依然充足，房地產市場形勢仍舊看好。其中，二次置業(yè)悄然興起。而廣州人均GDP前年已經突破4000美元，加上城市快速干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設，更使廣州城市空心化、居住郊區(qū)化的發(fā)展趨勢日益明顯。這是廣州人二次置業(yè)的主要想法。 二、花都區(qū)房地產市場發(fā)展現狀與趨勢分析花都區(qū)房地產發(fā)展走勢花都房地產業(yè)發(fā)展起步于1991年，1992年至1995年為高速發(fā)展期，1996年至1997年為調整消化期，1998年至今為恢復上升期?；ǘ紖^(qū)房地產投資商以本地民間投資者為主，香港投資者也占有一定的比例。有數據統(tǒng)計，廣州人在花都購房的市場份額約占20％左右。同時，在廣州“南拓、東進、西聯(lián)、北優(yōu)”的政策指引下，花都作為廣州的后花園，其工農業(yè)總產值增長迅速，各種市政配套進一步完善，并在新機場即將遷入的利好條件下，物流業(yè)、汽車業(yè)、皮具業(yè)等支柱產業(yè)得到進一步發(fā)展，為花都樓市注入了巨大的市場購買力。l 發(fā)展數據一： 03年15月花都區(qū)房地產開發(fā)數據一覽本年累計完成投資（萬元）去年累計完成投資（萬元）同比增長（%）6048650876本年簽約面積（平方米）去年簽約面積（平方米）同比增長（%）377182260118本年均價（元／平方米）去年均價（元／平方米）同比增長（%）23472338l 發(fā)展數據二： 廣州市國土資源和房屋管理局公布的2004年前兩月廣州市商品房交易數據顯示：由于新機場和汽車城的拉動，與前兩年番禺、海珠、天河三區(qū)銷售總成交額占據廣州市成交總額的半壁江山相比，今年1月登記的預售商品房成交情況顯示，花都區(qū)登記預售商品房成交面積，僅次于天河和海珠兩區(qū)，首次躍居三甲，并和天河區(qū)一起成為高層住宅和多層住宅成交量最大的區(qū)域之一?！梢陨蠑祿从?，花都區(qū)的房地產市場在最近一兩年的時間里，其增長速度不但沒有放緩，而且一直保持著突飛猛進的上升勢頭，上升還越來越快。有業(yè)內人士指出，隨著花都撤市設區(qū)后路網的日益完善以及今年6月28日新國際機場的搬遷的利好，大量專業(yè)技術人士前來花都定居，花都有望成為廣州樓市后起之秀；而從今年頭兩月的區(qū)域走勢來看，花都區(qū)將成為廣州未來開發(fā)的重點區(qū)域，成為廣州人置業(yè)的新熱點，大有擠進廣州樓市銷售三甲之勢。這部分的零星樓盤由于規(guī)劃設計落后、缺乏居住環(huán)境營造，銷售一般，部分樓盤空置嚴重，雖經2年多時間的消化，估計現在還有6000套左右。經過近幾年的發(fā)展，目前老城區(qū)中也涌現了如駿威廣場、金菊花小區(qū)、銀菊花小區(qū)、僑苑小區(qū)、華僑新城、鉆石花園為有一定規(guī)模、配套相對完善的開發(fā)小區(qū)，銷售情況都較為理想。但由于舊城的規(guī)劃落后，交通擁擠，人口密集，可持續(xù)發(fā)展空間不大。對居住環(huán)境有較高要求的買家都不愿意在舊城區(qū)置業(yè)，而趨向選擇環(huán)境優(yōu)越、空氣優(yōu)良的城市新區(qū)。位處廣清高速公路新華鎮(zhèn)入口的雅景灣，占地面積達500畝，以“環(huán)湖豪宅”為開發(fā)理念，將于2004年底入市。l 政府廣場新區(qū)： 群雄逐鹿，成置業(yè)熱點區(qū)域目前花都政府廣場片區(qū)是發(fā)展的熱點區(qū)域。該板塊目前在售的樓盤有雅居樂雍華廷、南航花園、福虹陽光美地等。而最近，雅居樂雍華廷推出的都市水岸別墅組團“花樣巴黎”，這批別墅憑借著發(fā)展商的品牌、成熟的配套、優(yōu)美的居住環(huán)境，價格一路走高，從6000—10000元/M2不等，足足比周邊同類型產品價格高出35倍。據了解，雅居樂的洋房和別墅以本地的生意人及公務員為主要購買對象。小結：目前，政府廣場一帶的房地產開發(fā)是最受市民關注的一個版塊，也是銷售最火爆的區(qū)域。l 郊區(qū)大盤：航空港定位吸引穗買家于03年國慶節(jié)入市的金碧御水山莊，憑借優(yōu)美的居住環(huán)境、低廉的價格震撼了整個廣州樓市，受到了各路買家的強烈追捧。此外，還有很多買家在詢問二期工程別墅的類型、價格、位置、進展等等情況。南航碧花園是由南方航空集團公司投入近36億元興建的南航基地的配套工程，位于花都王子山下，廣清高速公路獅嶺出口。有商務別墅、獨立別墅、雙聯(lián)別墅和公寓等。業(yè)主可享受航空標準的服務體系，而未來新機場的建設將會帶動整個區(qū)域的發(fā)展。而廣州龐大的客戶群體也將為他們的建設和銷售帶來長期穩(wěn)定的客源。據調查，花都汽車城于２００２年７月開始規(guī)劃建設，首期占地１５平方公里，第二、第三期規(guī)劃占地約５０平方公里，橫跨新華、炭步兩個鎮(zhèn)。二區(qū)２００多萬平方米正填土施工，６０米寬的車城大道、３０米寬的東風大道月底招標施工，年底即可實現通車?；ǘ计嚦鞘且蛔ㄖ圃臁⒀邪l(fā)、教育、貿易、體育、新鎮(zhèn)六大功能區(qū)的綜合性汽車產業(yè)基地，其定位是凸顯高科技含量和集聚汽車產業(yè)及城市發(fā)展要素，建成廣東汽車乃至全國汽車的“硅谷”。研發(fā)中心的落戶，更使得花都汽車城的主管官員和開發(fā)商按捺不住笑容，一批招商經理近期穿梭日韓港臺，業(yè)內人士預測，花都汽車城的投資熱將直線上升?；ǘ荚谀睾屯袀冊趶V州共同打造中國的底特律，花都汽車城的面積一擴再擴，現已規(guī)劃到５３平方公里，和有些地方花架子不一樣的，在花都汽車城，每平整一片土地，很快將出現一片廠房；緊跟著規(guī)劃后面的是一迭投資合同。汽車城的經濟發(fā)展演變：2000年，重組云豹汽車廣州風神橫空出世，逆風飛揚，以當年重組，當年出車，當年盈利的奇跡震驚業(yè)界2002年10月，第5萬輛藍鳥下線2002年10月，15萬輛新工廠奠基(花都)2003年8月22日，第10萬輛藍鳥下線2003年6月16日，東風乘用車公司在花都設立，同日日產陽光下線2003年Unipres、Hitachi Unisia、 YOROZU三大日本汽車零配件商落戶汽車城2003年10月，省政府批準花都汽車城為汽車產業(yè)基地2004年3月，東風日產研發(fā)中心落戶花都2004年5月，15萬輛新工廠將建成投產……三年不到，花都汽車城產值直逼500億元的奇跡。相應的，隨著外貿、旅游、環(huán)境保護、生態(tài)平衡、現代化的電子商務、物流管理的飛速發(fā)展，隨著中國加入WTO后所面對的新的經濟環(huán)境的變化、對通曉國際法律、貿易規(guī)則、貿易保護等專業(yè)人才的迫切需求，對人才需求也將會提出更高的要求。花都汽車城的建成還將為花都乃至廣州帶來50000個就業(yè)機會，據調查一個汽車行業(yè)的就業(yè)崗位將帶來8個其他行業(yè)的就業(yè)機會，花都市的社會人員的層次結構也會因此而得到改善。汽車城給我們帶來的遠遠不只這些，因為它必定帶來花都的繁榮，并影響著市民的現實生活。這些巨額資金的注入將會給花都地區(qū)社會與經濟的發(fā)展帶來量的訊猛積累，乃至引起質的飛躍。本項目所在版塊離風神汽車城不足3公里，是汽車城經濟、政治、文化輻射區(qū)域，項目的建設也將得到汽車城龐大就業(yè)人員源源不斷的補充和支持。2） 以上情況表明花都區(qū)房地產業(yè)正朝著穩(wěn)步發(fā)展的目標前進，市場的趨勢呈上升態(tài)勢。4） 通過市場調查的數據分析得出，從1997年到目前，花都區(qū)的房價基本上沒有很大的變化幅度，說明花都區(qū)的房地產市場還有待挖掘，還沒有出現一個真正的領頭羊，市場的發(fā)展空間還是較大的。根據花都區(qū)近幾年的樓價變動參數，按照目前花都區(qū)樓價的發(fā)展趨向，可預測在未來2年，花都區(qū)樓盤價格將突破3500元大關，逐漸上升?；ǘ紖^(qū)近年樓價變動圖：花都區(qū)房地產發(fā)展趨勢分析A、城市化進程推動房地產的全面發(fā)展根據《珠江三角洲經濟區(qū)城市群規(guī)劃》預測，隨著城市化進程的發(fā)展，到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達40萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達到30平方米以上。B、政策促進商品房的需求量的上升由于取消的福利分房，原來機關國企職工的住房問題必須通過購買商品房解決，這一群體人數眾多、收入穩(wěn)定，是消費市場的一大主力。 C、發(fā)展與旅游結合的房地產業(yè) 隨著廣州市民購房置業(yè)對環(huán)境重視的程度越來越高，花都的環(huán)境優(yōu)勢將日漸突現。在這個有山有水的地方，十分適合興建大型的生態(tài)小區(qū)。D、與廣州構筑一體化的交通網絡，拉近城市之間的時間距離花都交通的發(fā)展條件并不弱，新國際機場的搬遷，已為花都構建航空港的定位；同時，在建的銜接地鐵二號線、直達國際新機場的城市輕軌鐵路加上在建的京珠高速公路等，與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網，使人們到花都購房置業(yè)成為可能。目前，花都房地產市場以本地消費為主，廣州人購買的市場份額約占２０％左右。根據聯(lián)合國人居中心數據統(tǒng)計，全世界城市平均住房消費中房價與收入的比例是7倍，而1999年，花都區(qū)職工平均工資為11491元，以四口之家為例，則每戶可承受的房價多達32萬多元，這個價格基本上可以涵蓋區(qū)內所有層次的樓盤。隨著花都區(qū)知名度的提高，和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購買團體將會成為本區(qū)房地產市場的重要支持。據資料統(tǒng)計，％，而且呈不斷上升趨勢，估計入世轎車價格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進一步導致居住的郊區(qū)化，促進周邊地區(qū)的房地產市場的發(fā)展。H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競爭撤市改區(qū)后，既為花都房地產業(yè)注入新的活力，但也引來更多更大的競爭對手。J、撤市設區(qū)為花都房地產業(yè)帶來新契機 花都撤市設區(qū)后，城市規(guī)劃的變化，引起城市建設、發(fā)展商開發(fā)概念、置業(yè)者觀念的大震動，也是花都房地產業(yè)發(fā)展的難得的歷史機遇。2）花都區(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，在地區(qū)功能布局與空間結構進一步優(yōu)化，花都區(qū)將成為生態(tài)居住板塊。四、花都區(qū)的利好政策將有效地推進房地產的建設 汽車城對項目的影響n 汽車城介紹作為廣東省最大的汽車工業(yè)基地，花都汽車城總規(guī)劃用地面積50平方公里，首期開發(fā)將達到15平方公里；二期開發(fā)將達到23平方公里；三期為12平方公里，整個工程項目預計在2006年全部完工投入使用。風神汽車有限公司2000年12月4日在花都登記注冊，位于新華鎮(zhèn)與獅嶺鎮(zhèn)之間，總占地面積：774畝。另外，廣州羊城汽車旅行車有限公司首期占地30畝，主要生產羊城牌汽車、銷售各種類型的汽車和有關零部件，年產量預計可達1000輛。2）汽車制造業(yè)是相對勞動密集型和知識型的企業(yè)，據花都區(qū)政府估計兩大企業(yè)將為花都區(qū)帶來20005000個就業(yè)機會和提供300500個的中高層管理人員的職位。4）廣州花都汽車城作為廣東省唯一的汽車產業(yè)基地——廣州花都汽車城產業(yè)園區(qū)用地供不應求，“天天有團來，周周有約簽”，建設更加如火如荼。目前已經吸引了45家汽車配套大中型企業(yè)落戶園區(qū)，總投資近30億元人民幣。包括：廣州萬寶進汽車部件有限公司、日本鬼怒川橡膠工業(yè)株式會社、花井汽車鋼材部件有限公司、伊藤忠丸紅鋼材株式會社、上海西川密件有限公司等。優(yōu)惠政策：1）2005年前，凡投資者在汽車城興辦的工業(yè)企業(yè)，投資1000萬美元以上（含1000萬美元）的生產性企業(yè)三年內免收污水處理費。對投資額在3000萬美元以上的外資企業(yè)，將積極協(xié)助企業(yè)辦理國家給予減按15%稅率繳納企業(yè)所得稅優(yōu)惠待遇的手續(xù)。投資者在汽車城投資申辦汽車產業(yè)相關企業(yè)的土地征用費，除按國家及省的有關政策上繳國家、省和補償農民的費用外，區(qū)級土地收益一律免收。允許有實力的企業(yè)通過合法手續(xù)取得商住用地的國有土地使用權，建設員工宿舍、商業(yè)服務設施或其他文化娛樂等配套設施。小結：1) 由于政府的利好政策，將會吸引更多的投資者或企業(yè)進駐花都汽車城，有利于推動花都區(qū)的經濟快速發(fā)展，特別是對周邊的城鎮(zhèn)會產生較大的經濟帶動。借助這一有利的經濟推動器，可以吸引更多的工作人員流進這個區(qū)域，從而，就會拉動該區(qū)域房地產的發(fā)展。4) 通過花都汽車城的發(fā)展，花都各產業(yè)將得良好的帶動，特別是房地產業(yè)，在花都經濟大