【正文】 000美元，加上城市快速干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設(shè)，更使廣州城市空心化、居住郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)日益明顯。另外，2003年廣州市全市房屋成交登記金額首次超過(guò)600億元，%。 此外，花都八景中的盤古神壇、百丈晴巒景點(diǎn)以及梯面廣州工人療養(yǎng)院、狩獵場(chǎng)、王子山森林，北興九龍?zhí)端鲜澜绲榷际锹糜味燃俚暮萌ヌ帯?004年CEPA協(xié)議開始生效后，香港服務(wù)業(yè)投資內(nèi)地的門檻將大為下降，香港在花都區(qū)的投資比例可望有所回升。 3） 招商引資招商引資取得新突破，花都區(qū)全區(qū)新批企業(yè)897個(gè)，%%。 汽車、皮革皮具、金銀首飾三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為壯大全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量、增加出口、帶動(dòng)群眾致富的龍頭。根據(jù)此比例測(cè)算，未來(lái)五年，如此快速增長(zhǎng)的人口幾數(shù)將會(huì)為新華鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展契機(jī)。 根據(jù)恩格爾系數(shù)定律原則，隨著家庭和個(gè)人收入的增加，收入中用于食品方面的支出比例就越小，一個(gè)地區(qū)恩格爾系數(shù)越大，則表示該地區(qū)居民生活越貧困，反之，生活越富裕，恩格爾系數(shù)就越小。 一是地方財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度排名第一，去年稅收總收入達(dá)到了41億元，%，其中海關(guān)稅14億元，地方財(cái)政收入首次突破10億元大關(guān)，%； 二是實(shí)際利用外資增長(zhǎng)排名第一，%； 三是據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，市民對(duì)花都區(qū)社會(huì)治安好轉(zhuǎn)的認(rèn)可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。并由此升級(jí)為廣州重要的交通樞紐。距廣州中心城區(qū)僅22公里，總?cè)丝?2萬(wàn)?；ǘ际莾S鄉(xiāng)，有華僑、海外華人和港澳同胞近30萬(wàn)人?；ǘ紖^(qū)高等級(jí)公路之密集，水、路、鐵、空交通之齊備，在全國(guó)是屈指可數(shù)的。 此外，花都的進(jìn)出口貿(mào)易也更加活躍，進(jìn)出口貨運(yùn)量約82萬(wàn)噸，%；進(jìn)出口貨物總值13億美元，%。按聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)低于40%為富裕生活水平，%，低于40%，屬于富裕水平，表明花都區(qū)城鎮(zhèn)居民用于日常生活方面的消費(fèi)支出越來(lái)越小了，從而，更多的資金將會(huì)轉(zhuǎn)向投資第三產(chǎn)業(yè)等，對(duì)花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有較大的推動(dòng)作用。 同時(shí)，隨著汽車基地、新機(jī)場(chǎng)的啟用、皮具批發(fā)基地及金銀珠寶城的投入使用，將會(huì)為花都引進(jìn)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的流動(dòng)人口。2002年花都汽車城經(jīng)省政府正式批準(zhǔn)成為全省目前唯一的汽車產(chǎn)業(yè)基地，并被納入全省工業(yè)發(fā)展總體布局。新批外資項(xiàng)目107個(gè)，%，%；，%，增長(zhǎng)率為全市第一。 %。三、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)隨著廣州市“東擴(kuò)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的城市整體規(guī)劃，花都區(qū)充分地享受了廣州北優(yōu)的優(yōu)惠政策。其中，%，顯示了預(yù)售商品房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍舊看好。富裕的廣州人在二次置業(yè)時(shí)更看中住宅品質(zhì)，其中首選污染少、安靜的郊區(qū)住宅。但是隨著花都大環(huán)境規(guī)劃的不斷完善，新國(guó)際機(jī)場(chǎng)的搬遷，花都已構(gòu)建了一個(gè)航空港的定位；設(shè)區(qū)后，花都與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)———在建的銜接地鐵二號(hào)線、直達(dá)國(guó)際新機(jī)場(chǎng)的城市輕軌鐵路加上在建的京珠高速公路等，都使人們到花都購(gòu)房置業(yè)成為可能?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的板塊現(xiàn)象在花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷加溫的大背景下，區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展也呈現(xiàn)不同的板塊發(fā)展趨勢(shì)，具體分析如下：l 舊城板塊：規(guī)劃滯后，可持續(xù)發(fā)展空間不大在花都區(qū)舊城區(qū)中開發(fā)的樓盤中，成片的小區(qū)開發(fā)較少，零星的單體開發(fā)較多。故舊城區(qū)可持續(xù)發(fā)展空間較小。雖然價(jià)格堅(jiān)挺，但比截至4月3日止，首期推出的150套單位也已認(rèn)購(gòu)過(guò)半，銷售勢(shì)頭迅猛。可以說(shuō)，金碧御水山莊的成功，使花都樓盤進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)代，一時(shí)間，花都樓盤受到了極大的關(guān)注。l 西部板塊：風(fēng)神構(gòu)筑花都居住后花園作為花都區(qū)重中之重的龍頭項(xiàng)目，風(fēng)神汽車城從人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、商業(yè)發(fā)展都起到不可估量的帶動(dòng)。今年上半年，花都區(qū)投資８０００萬(wàn)元改建了風(fēng)神大道，近期還著重對(duì)風(fēng)神汽車公司新的生產(chǎn)區(qū)周邊市政建設(shè)進(jìn)行改造，還將規(guī)劃改建風(fēng)神大道往炭步方向路段。到2010年花都汽車城的景象：汽車貿(mào)易客商云集、汽車博覽人頭攢動(dòng)、汽車專賣店品牌林立、每年50萬(wàn)臺(tái)轎車從這里駛向世界各地、每年近5000名汽車專業(yè)人才從這里進(jìn)出、新一代的概念車從這里發(fā)布、風(fēng)景秀麗的汽車高爾夫公園在這里誕生，以汽車生活為主題的娛樂(lè)、賽車、休閑、購(gòu)物等為市民帶來(lái)全新體驗(yàn)。3） 新區(qū)正日益受歡迎，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人們居住觀念的改變，同時(shí)，新移進(jìn)來(lái)的人口與原有的人口分流到新區(qū)，將會(huì)促進(jìn)新區(qū)的房地產(chǎn)的快速發(fā)展。而這一部分人，在未來(lái)幾年內(nèi)都將進(jìn)入置業(yè)年齡，商品房需求量較大?，F(xiàn)時(shí)花都區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)還相對(duì)偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)售價(jià)（以平方米為單位）都在1500元到2500元之間，以100平方米的戶型來(lái)算，售價(jià)大約在15萬(wàn)到25萬(wàn)元間。隨著市場(chǎng)合理化、理性化程度提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)入樓盤綜合質(zhì)素比高低的“質(zhì)素競(jìng)爭(zhēng)”時(shí)代、“品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代”，這必然會(huì)促使發(fā)展商來(lái)營(yíng)造精品樓盤。風(fēng)神汽車城總體規(guī)劃為年產(chǎn)量24萬(wàn)輛汽車，預(yù)計(jì)年產(chǎn)12萬(wàn)輛的首期工程可在2004年完成投產(chǎn)，到2006年全部工程完成后產(chǎn)量可達(dá)到24萬(wàn)輛。這些企業(yè)來(lái)自國(guó)內(nèi)、日本、歐洲、美國(guó)等地區(qū)。4）允許企業(yè)和開發(fā)商，按照規(guī)劃部門的規(guī)定在汽車城建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，對(duì)外出租或出售。五、花都區(qū)未來(lái)城市規(guī)劃發(fā)展分析◆花都打造廣州“新北翼”花都區(qū)為北部組團(tuán)，發(fā)展戰(zhàn)略為：構(gòu)建廣州中心城區(qū)的生態(tài)屏障，重點(diǎn)保護(hù)水源和森林，結(jié)合新國(guó)際機(jī)場(chǎng)和廣州北站的建設(shè)，發(fā)展航空運(yùn)輸、物流業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、特色旅游業(yè)、都市型農(nóng)業(yè)，保護(hù)和發(fā)展林業(yè)和糧食、水果種植業(yè)，適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。四、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 本地塊處于新機(jī)場(chǎng)旁，是在農(nóng)村旁邊，地塊周邊還是原始的山水，具有很好的天然自然景觀優(yōu)勢(shì)，可以充分地利用大自然資源將本項(xiàng)目打造成為華南商都廣州唯一的居住型生態(tài)小區(qū)，充分地引起市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注。在花都區(qū)肩負(fù)著打造廣州“新北翼”的城市歷史使命下，本地塊所在區(qū)域作為花都市尚未開發(fā)的橋頭堡地段，作為城市對(duì)外的“門面”，其建設(shè)必將受到市政府的高度關(guān)注和重視。據(jù)介紹，廣州現(xiàn)有風(fēng)神、本田、寶龍三大汽車生產(chǎn)基地，汽車年生產(chǎn)能力幾年內(nèi)將達(dá)到100萬(wàn)輛的規(guī)模。水路方面，花都港現(xiàn)為國(guó)家二類開發(fā)口岸。泰湖也必將成為本地塊拋開其他對(duì)手的利器，也為本地塊的環(huán)境營(yíng)造添上美麗的一筆。在項(xiàng)目成功開發(fā)上市之際，將對(duì)花都樓市帶來(lái)強(qiáng)大的沖擊，在短時(shí)間內(nèi)也將引起花都及廣州市場(chǎng)的關(guān)注，操作得當(dāng)，還將引領(lǐng)花都的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向新的競(jìng)爭(zhēng)局面。本地塊不僅位處花都的郊區(qū)，而且還在機(jī)場(chǎng)高速的收費(fèi)站外。機(jī)會(huì)1) 花都區(qū)城市戰(zhàn)略高度的提升根據(jù)2000年9月廣州市政府頒布的《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》。4) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷向好，招商引資全面展開花都區(qū)作為廣東一個(gè)重要的工業(yè)城市，近幾年經(jīng)濟(jì)不斷向好，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位數(shù)快速增長(zhǎng)，發(fā)展的速度名列廣州各區(qū)的前茅（根據(jù)當(dāng)?shù)卣墓ぷ鲌?bào)告）。本項(xiàng)目也將會(huì)伴隨著花都城市地位的提升而引起市場(chǎng)更為廣泛的關(guān)注，國(guó)內(nèi)其他城市乃至境外的不少機(jī)構(gòu)和人士都將成為本項(xiàng)目的潛在客戶群。3. 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，花都更多小資農(nóng)民及白領(lǐng)階層人士的購(gòu)房欲望日益加強(qiáng)，同時(shí)，廣州北部如清遠(yuǎn)、三水及從化等地人們進(jìn)城步伐的加快，將為本項(xiàng)目帶來(lái)一群龐大的目標(biāo)客戶群。4）雅寶新城原先是以開發(fā)洋房為主，主要面向的客戶群體是以廣州市場(chǎng)為主，但銷售很不理想，后來(lái)從洋房開發(fā)改為別墅開發(fā)，銷售情況一般?？傮w規(guī)劃由23棟812層電梯雅洋房以半圍合式蝶型布局戶型配比全區(qū)30余種戶型，單位由78平方米的二房二廳到212平方米的五房二廳及300平方的復(fù)式單位，主要以95135平方的三房二廳為主。雅居樂(lè)還創(chuàng)新出雙聯(lián)體別墅規(guī)劃。分析：1）主要的產(chǎn)品是獨(dú)立別墅、三層雙聯(lián)排別墅及二層雙聯(lián)排別墅。BCGHK座首層架空做車庫(kù)，AEFDL座首二層為商鋪。頂層全部復(fù)式，面積200平方左右。規(guī)劃總戶數(shù)400戶停車場(chǎng)完全地下停車場(chǎng)缺點(diǎn)10平方的入門大廳根本沒(méi)有任何實(shí)用性，對(duì)于其中低層次定位的客戶群來(lái)說(shuō)是一個(gè)消費(fèi)障礙。馨庭花園項(xiàng)目名稱馨庭花園樓距寬度南北樓距90米，東西樓距50米。5）總體開發(fā)成本不高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格較低，具有較好的性價(jià)比，較容易吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注。于是，這里，正是他們要尋找的地方。為了顯示身份與地位，他們通常會(huì)在市區(qū)購(gòu)買一套房子，作為入戶花都的主要手段。二、產(chǎn)品定位建議（一） 項(xiàng)目主題定位：廣州原生態(tài)別墅國(guó)際社區(qū)（二） 主題闡述：廣州+原生態(tài)別墅=廣州人理想的居住型別墅；廣州原生態(tài)別墅+國(guó)際社區(qū)=各地駐穗機(jī)構(gòu)和人士理想的置業(yè)首選廣州定位動(dòng)機(jī)：鑒于目前廣州北部花都、從化已進(jìn)入市場(chǎng)的別墅區(qū)尚未能定位于廣州樓盤，如對(duì)于廣州人來(lái)說(shuō)，東方夏灣拿項(xiàng)目是從化概念，金碧御水山莊雖然離機(jī)場(chǎng)高速北端出口不遠(yuǎn)（12分鐘車程），然而開盤至今被深深打上花都芙蓉嶂烙印，雖然該盤近期對(duì)客戶強(qiáng)化其機(jī)場(chǎng)版塊概念，但已經(jīng)建立起來(lái)的顧客觀念不容易在短時(shí)期內(nèi)得以普遍改變。憑著本地塊的天然自然優(yōu)勢(shì)，充分利用本地塊的原始生態(tài)環(huán)境，以清新的空氣、原始的湖泊、多年栽種的樹木等自然生態(tài)元素，真正打造出廣州第一個(gè)原生態(tài)居住小區(qū)。我們此時(shí)打出自己的文化主張，推行新視角的生活理念，無(wú)疑是搶占了國(guó)內(nèi)別墅市場(chǎng)的制高點(diǎn)，勢(shì)必引起業(yè)界和市場(chǎng)的高度關(guān)注，讓市場(chǎng)上所有人對(duì)泰湖公司和泰湖山莊刮目相看、行注目禮，從而使項(xiàng)目甫一入市就以其深厚的文化底蘊(yùn)折服目標(biāo)買家、增加其對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的安全感，以其鮮明的文化主張和高尚品味吸引客戶競(jìng)相趨附、早日入住。從廣州出發(fā)，無(wú)論是走京珠高速或機(jī)場(chǎng)高速，都只有30分鐘車程，是目前廣州機(jī)場(chǎng)板塊中交通最便利的國(guó)際社區(qū)。第六部分：營(yíng)銷方案一、營(yíng)銷策略營(yíng)銷理念：由于項(xiàng)目已建好180棟各式風(fēng)格的別墅，產(chǎn)品已基本定型，該產(chǎn)品的外立面目前市場(chǎng)尚可以接受，但戶型相對(duì)落后?！跋茸銮槿恕保簿褪俏覀?cè)陂_盤前拋出“山水文化”概念，從一開始就精心打造文化大盤，將其他還停留在賣山水的對(duì)手拋離，將買家的目光吸引到文化上來(lái)，再借助媒體的力量，以專題、研討會(huì)等方式，大肆炒作我們的“山水文化”，炒作我們的“清音”理念，讓廣大買家參與該文化的討論中來(lái)，讓他們對(duì)泰湖山莊先有文化概念，進(jìn)而產(chǎn)生好感，以達(dá)到“做情人”的目的。隨著人們生活水平越來(lái)越高，對(duì)居住的要求也是越來(lái)越高，“泰湖山莊”必須要采取差異化的策略，憑著不可復(fù)制的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、天然的自然環(huán)境等元素，與華南板塊形成差異化?！扒逡簟比∽晕鲿x左思的“非必絲與竹，山水有清音。隨著配套大型國(guó)際會(huì)議中心的五星級(jí)酒店等商務(wù)設(shè)施的建設(shè)和項(xiàng)目居住環(huán)境的不斷成熟，社區(qū)的國(guó)際性定位將得到廣泛的認(rèn)同。這個(gè)別墅區(qū)從定位上就是廣州的。花都位于廣州市北部，是南北交通要道。他們擁有豐富的人生經(jīng)驗(yàn)，是社會(huì)中備受關(guān)注的一群。第五部分：項(xiàng)目定位分析一、目標(biāo)客戶群定位建議第一類目標(biāo)客戶n 類型：在新機(jī)場(chǎng)、風(fēng)神汽車城及獅嶺皮具城就業(yè)的新移民，以管理層及技術(shù)人員為主n 年齡：主要集中在30－45歲n 學(xué)歷：學(xué)歷較高，以大專和本科為主n 家庭結(jié)構(gòu)：二人世界或三口之家，部分與老人同住n 特點(diǎn)：他們是企業(yè)中的中堅(jiān)力量，是擁有豐富的專業(yè)知識(shí)和較高學(xué)歷的一群。均價(jià)：2000元/平方米。高層住宅銷售率已經(jīng)達(dá)到68%。云港花園項(xiàng)目名稱云港花園地理位置龍珠路與曙光路路口東北角發(fā)展商廣州宏利投資有限公司投資商美林基業(yè)集團(tuán)有限公司占地面積總建筑面積容積率綠化率50%總體規(guī)劃地塊呈東西向長(zhǎng)方形，在南北兩面規(guī)劃了兩排9幢樓宇，南北樓距32米。價(jià)格36樓一個(gè)價(jià)，7樓減少100元，頂層13801680元。3）因?yàn)榇隧?xiàng)目距離廣州市區(qū)較近，同時(shí)，廣州市區(qū)內(nèi)居民對(duì)居住要求日益苛求，此項(xiàng)目憑著樓盤環(huán)境和客戶定位的準(zhǔn)確而獲得了銷售的成功。只能由低規(guī)劃帶來(lái)低價(jià)格形成賣點(diǎn)。由于當(dāng)?shù)卣朊频禺a(chǎn)公司進(jìn)駐花都，所以撥給雅居樂(lè)的土地都位于黃金地段，但是價(jià)格較低，比同地段土地便宜過(guò)半。南航碧花園項(xiàng)目名稱南航碧花園地理位置位于花都獅嶺山前旅游大道物業(yè)性質(zhì)別墅和公寓居住社區(qū)占地面積2400畝（含湖面900畝）容積率綠化率55%開發(fā)現(xiàn)狀已建成200多棟高級(jí)別墅，20多棟公寓銷售價(jià)格獨(dú)立別墅：4000元/㎡，聯(lián)排別墅：3500元/㎡，公寓：2300元/㎡。第四部分：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析花都區(qū)在售大型項(xiàng)目分布圖：一、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析雅寶新城項(xiàng)目名稱雅寶新城地理位置位于廣州花都西城區(qū)占地面積100萬(wàn)平方米總建面積90多萬(wàn)平方米綜合容積率綠化率55%物業(yè)性質(zhì)別墅和公寓居住社區(qū)開發(fā)狀況正在開發(fā)第二期20棟別墅和35棟公寓價(jià)格公寓為1980—2500元/㎡聯(lián)排別墅58—78萬(wàn)元/套獨(dú)立別墅98－238萬(wàn)元/套配套1）中山大學(xué)附屬雅寶學(xué)校2）9洞高爾夫球場(chǎng)3）超級(jí)市場(chǎng)、肉菜市場(chǎng)、醫(yī)務(wù)所、銀行、山頂公園客戶別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主優(yōu)點(diǎn)1）二期及時(shí)調(diào)整客戶群體，將主力消費(fèi)從花都本地轉(zhuǎn)向廣州市區(qū)；2）對(duì)原用地環(huán)境的保護(hù)較好；3）預(yù)先建設(shè)大型生活配套設(shè)施。本項(xiàng)目距離汽車城并不遠(yuǎn)，只有三公里左右，汽車城的外來(lái)人口將是本項(xiàng)目的重要目標(biāo)客戶群，但汽車城的居住配套將會(huì)為本項(xiàng)目吸納汽車城的外來(lái)人口過(guò)來(lái)購(gòu)房增加難度。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，從而將進(jìn)一步地推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展?；ǘ紖^(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，在地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，花都區(qū)將成為生態(tài)居住板塊。在這樣的大城背景下，要在本區(qū)域建設(shè)一個(gè)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，所要面臨的將是如何利用風(fēng)神汽車經(jīng)濟(jì)鏈的帶動(dòng)，解開花都市民在本區(qū)域置業(yè)的心理結(jié)，使之成為大家公認(rèn)的置業(yè)寶地，為本項(xiàng)目爭(zhēng)取更多除廣州市區(qū)以外的當(dāng)?shù)仡櫩汀?) 地塊形狀易于規(guī)劃本地塊平地與坡地結(jié)合，集中的大片平地結(jié)合順應(yīng)湖泊水形的蜿蜒坡地這種地形地貌，對(duì)于大型高尚居住項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)