【正文】 當買家做了泰湖山莊的情人后，眼中的泰湖山莊也就快成為他們的“西施”了，而此時的泰湖山莊盡管有先天不足的缺陷，但在“情人”眼中是可以忽略的，是完美的，也是完全可以接受的，這就是我們營銷的目的。價格定位建議遵循的原則：金子產品，銀子價格。同時，利用項目的地塊優(yōu)勢，將本項目打造成為廣州真正的國際化山水社區(qū)，既滿足白領階層的需求，也可以滿足有錢一族的高端需要。n 塑造廣州北部新地標：本地塊位于新機場旁，距新機場只有13公里，八分鐘車程，京珠高速公路北興出口?！币庵干斤L、流水、鳥語、蟲鳴等天籟之音?？v觀廣東乃至全國的別墅小區(qū)，幾乎無一不停留在賣地、賣山、賣水的水平，即都只是在切割祖國河山賣天然資源而已，未能進化到文化營銷的階段。這里特別需要說明的是，由于該項目目前的建設進程有限、商用配套尚無，且廣州與北京、上海相比其城市國際化程度相距尚遠，因此開盤初期不宜將項目的國際性與商務性突出到首要位置，否則有短期內既得不到足夠多商用人士的認同、又疏遠了廣州居住型或休閑渡假型買家的危險。 支持點： 本項目位居新機場帶動區(qū)的綠心地帶； 2000畝的泰湖風光旖旎； 連綿數里的龍山蔥蘢青翠； 臨水而居，原石湖堤是私家院墻； 靠山而棲，保持山嶺原始風貌。 支持點：a) 本地塊位于新機場旁，距新機場只有13公里，八分鐘車程。因為花都區(qū)是廣州天然的后花園，自然、舒服的環(huán)境對廣州市民會產生很大的吸引力，而且，花都區(qū)的房價較低，因此，選擇在花都區(qū)購房是廣州市民的一大方向。新華鎮(zhèn)是區(qū)府所在地，距廣州中心城區(qū)22公里，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠，毗鄰港澳。對于花都區(qū)轄下各鎮(zhèn)居民中先富起來的一部分居民，由于手頭的閑置資金較多。在為事業(yè)打拼了十幾年，事業(yè)有成后，他們更需要尋找一個能充分放松自己的地方，充分享受工作之余的時間。他們希望尋找更高層次的居住地方。他們追求新事物，崇尚高素質的生活環(huán)境。4）總體規(guī)劃一般，建筑風格比較落后，產品競爭力稍差。向花園朝南的9單位2200元/平方米，朝新都大道的單位1980元/平方米，可打98折。2）由于前期的銷售問題，為項目的后期銷售造成了一定的壓力，不利于項目的銷售。車位面積、價格1718平方米/個，售價5萬元，租金150元/個/月，平均每平方米2780元。90多平方的三房二廳都沒有套房，功能為書房。北面3號樓3幢二梯四戶18層，南面8號樓為8層一梯四戶多層，9號樓為8層一梯三戶多層；7號樓為一梯四戶12層住宅。其中。近馬路定價1980元，GK座22802380元。美力花園項目名稱美力花園占地面積2萬多平方米總體規(guī)劃。東輝名苑項目名稱東輝名苑地理位置位于紫薇路與玫瑰路交界處開發(fā)商廣州市花都城鎮(zhèn)開發(fā)有限公司占地面積47畝總體規(guī)劃，多層住宅中，12棟一梯二戶，2棟一梯四戶。2）將是本項目最大的競爭者，而其進度及政府資源利用已先行一步。屬于一種另類的市場定位。冠名為“花樣巴黎”。2）強大的品牌效應，把握入市時機。第三塊地緊鄰花都廣場東面，占地100畝。銷售情況首期以內部銷售為主，面對南航職工，聚集人氣；二期面向市場，目前共售出公寓14套，別墅4套，銷售率不足10％。3）主要的目標客戶群已轉為廣州市區(qū)的當地人。缺點總體規(guī)劃一般，建筑風格比較落后，產品競爭力稍差。2. 隨著花僑鎮(zhèn)的招商引資，越來越多的大型企業(yè)進駐花僑鎮(zhèn)，逐漸增強花僑鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)競爭力，進一步提升本地塊的區(qū)域地位。2）同規(guī)模項目不斷上馬目前，大規(guī)模的開發(fā)優(yōu)勢很多開發(fā)商都意識到，而且，也有不少項目正在不斷上馬，如碧桂園、嘉信華庭、金華花園、中山俱樂部、雅景灣等項目，及大型地產公司如祈福地產、新鴻基等均在花都跑馬圈地，意圖隨著花都區(qū)工業(yè)園區(qū)的建設及招商引資的春風，搶得市場的第一杯羹。隨著新機場的搬遷與投入使用，將會為花都帶來數以萬計的從業(yè)人口，也進一步奠定花都在廣東省以及在國際上的交通樞紐地位，花都的城市地位將會得到迅速的提升，增強花都城市的核心競爭力。本項目處于這塊快速發(fā)展的熱土上，可以首當其沖的充分分享了這一狂風的好處，有利加快本項目的發(fā)展。3) 花都區(qū)新城市規(guī)劃發(fā)展方向因為本項目處于花都新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展之中，周邊的工業(yè)園區(qū)將會帶來更多的人氣，同時，隨著工業(yè)園區(qū)的建設，周邊的配套設施將會逐步完善，有利推動本區(qū)的發(fā)展，本項目將會充分地分享到這份現成的資源。通過以上的《綱要》可以看出花都區(qū)的城市地位是“廣州后花園，花之都”，是云山珠水重要組成部分。因為要充分地引起市場的注意，首先必須注重項目的整體形象，那勢必在項目的前期啟動就需要較多的資金。2) 與中心城區(qū)距離較遠，配套設施嚴重不足作為一個新的規(guī)劃區(qū)，距離花都中心城區(qū)較遠，缺少人氣，本項目區(qū)域有待長時間的市場培育，帶旺整個區(qū)域的人氣；同時，交通的不便將難以吸引中心城區(qū)居民的關注，為本項目日后的銷售帶來很大難度。郊區(qū)的房地產在未來幾年內還將面臨嚴峻的考驗。 劣勢1) 位于高速路收費站以外，是市民置業(yè)的真空地帶花都區(qū)的經濟在過去若干年的發(fā)展中，一直處于廣東省的中等水平。同時，規(guī)模開發(fā)也將大大節(jié)省開發(fā)成本，提高資源的利用率。地塊上還散布著各色的果樹，自然環(huán)境非常優(yōu)越。如廣州的母親河珠江、上海的黃浦江等等。俗語有說“仁者樂山，智者樂水”，高低錯落的建筑構筑了泰湖周邊濃郁的居住氛圍。另外，輕軌二號線及其支線也在規(guī)劃中。由此而為本地塊開發(fā)所帶來的商機自不必多說。此外，花都區(qū)正與有關方面密切籌建華南汽車大學（學院）（暫定名）。風神汽車有限公司2000年12月4日在花都登記注冊，位于新華鎮(zhèn)與獅嶺鎮(zhèn)之間，總占地面積：774畝。由于受到舊城區(qū)建設用地緊張、人口擁擠、規(guī)劃滯后等影響，一個城市要發(fā)展，就必須向外郊擴張。地理位置十分重要,素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”。這也是本項目開發(fā)的一個重點，因為它關系到項目業(yè)主日后的生活便利與本項目的整體營銷推廣。第三部分：項目地塊分析一、項目地理位置 本項目位于花僑鎮(zhèn)，一個具有較大經濟潛力的經濟發(fā)展區(qū)域。4) 通過花都汽車城的發(fā)展，花都各產業(yè)將得良好的帶動，特別是房地產業(yè)，在花都經濟大環(huán)境向好下，將會成為廣州房地產新的熱點區(qū)域。小結：1) 由于政府的利好政策，將會吸引更多的投資者或企業(yè)進駐花都汽車城，有利于推動花都區(qū)的經濟快速發(fā)展，特別是對周邊的城鎮(zhèn)會產生較大的經濟帶動。投資者在汽車城投資申辦汽車產業(yè)相關企業(yè)的土地征用費，除按國家及省的有關政策上繳國家、省和補償農民的費用外，區(qū)級土地收益一律免收。優(yōu)惠政策：1）2005年前，凡投資者在汽車城興辦的工業(yè)企業(yè)，投資1000萬美元以上（含1000萬美元）的生產性企業(yè)三年內免收污水處理費。目前已經吸引了45家汽車配套大中型企業(yè)落戶園區(qū)，總投資近30億元人民幣。2）汽車制造業(yè)是相對勞動密集型和知識型的企業(yè)，據花都區(qū)政府估計兩大企業(yè)將為花都區(qū)帶來20005000個就業(yè)機會和提供300500個的中高層管理人員的職位。風神汽車有限公司2000年12月4日在花都登記注冊，位于新華鎮(zhèn)與獅嶺鎮(zhèn)之間，總占地面積：774畝。2）花都區(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，在地區(qū)功能布局與空間結構進一步優(yōu)化，花都區(qū)將成為生態(tài)居住板塊。H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競爭撤市改區(qū)后，既為花都房地產業(yè)注入新的活力，但也引來更多更大的競爭對手。隨著花都區(qū)知名度的提高，和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購買團體將會成為本區(qū)房地產市場的重要支持。目前，花都房地產市場以本地消費為主，廣州人購買的市場份額約占２０％左右。在這個有山有水的地方，十分適合興建大型的生態(tài)小區(qū)。B、政策促進商品房的需求量的上升由于取消的福利分房，原來機關國企職工的住房問題必須通過購買商品房解決，這一群體人數眾多、收入穩(wěn)定，是消費市場的一大主力。根據花都區(qū)近幾年的樓價變動參數，按照目前花都區(qū)樓價的發(fā)展趨向，可預測在未來2年，花都區(qū)樓盤價格將突破3500元大關，逐漸上升。2） 以上情況表明花都區(qū)房地產業(yè)正朝著穩(wěn)步發(fā)展的目標前進，市場的趨勢呈上升態(tài)勢。這些巨額資金的注入將會給花都地區(qū)社會與經濟的發(fā)展帶來量的訊猛積累，乃至引起質的飛躍?；ǘ计嚦堑慕ǔ蛇€將為花都乃至廣州帶來50000個就業(yè)機會，據調查一個汽車行業(yè)的就業(yè)崗位將帶來8個其他行業(yè)的就業(yè)機會，花都市的社會人員的層次結構也會因此而得到改善。汽車城的經濟發(fā)展演變：2000年，重組云豹汽車廣州風神橫空出世，逆風飛揚，以當年重組，當年出車，當年盈利的奇跡震驚業(yè)界2002年10月，第5萬輛藍鳥下線2002年10月，15萬輛新工廠奠基(花都)2003年8月22日，第10萬輛藍鳥下線2003年6月16日，東風乘用車公司在花都設立，同日日產陽光下線2003年Unipres、Hitachi Unisia、 YOROZU三大日本汽車零配件商落戶汽車城2003年10月，省政府批準花都汽車城為汽車產業(yè)基地2004年3月，東風日產研發(fā)中心落戶花都2004年5月，15萬輛新工廠將建成投產……三年不到，花都汽車城產值直逼500億元的奇跡。研發(fā)中心的落戶，更使得花都汽車城的主管官員和開發(fā)商按捺不住笑容，一批招商經理近期穿梭日韓港臺，業(yè)內人士預測，花都汽車城的投資熱將直線上升。二區(qū)２００多萬平方米正填土施工，６０米寬的車城大道、３０米寬的東風大道月底招標施工，年底即可實現通車。而廣州龐大的客戶群體也將為他們的建設和銷售帶來長期穩(wěn)定的客源。有商務別墅、獨立別墅、雙聯(lián)別墅和公寓等。此外，還有很多買家在詢問二期工程別墅的類型、價格、位置、進展等等情況。小結：目前，政府廣場一帶的房地產開發(fā)是最受市民關注的一個版塊，也是銷售最火爆的區(qū)域。而最近，雅居樂雍華廷推出的都市水岸別墅組團“花樣巴黎”，這批別墅憑借著發(fā)展商的品牌、成熟的配套、優(yōu)美的居住環(huán)境，價格一路走高，從6000—10000元/M2不等，足足比周邊同類型產品價格高出35倍。l 政府廣場新區(qū)： 群雄逐鹿，成置業(yè)熱點區(qū)域目前花都政府廣場片區(qū)是發(fā)展的熱點區(qū)域。對居住環(huán)境有較高要求的買家都不愿意在舊城區(qū)置業(yè)，而趨向選擇環(huán)境優(yōu)越、空氣優(yōu)良的城市新區(qū)。經過近幾年的發(fā)展，目前老城區(qū)中也涌現了如駿威廣場、金菊花小區(qū)、銀菊花小區(qū)、僑苑小區(qū)、華僑新城、鉆石花園為有一定規(guī)模、配套相對完善的開發(fā)小區(qū)，銷售情況都較為理想。有業(yè)內人士指出，隨著花都撤市設區(qū)后路網的日益完善以及今年6月28日新國際機場的搬遷的利好，大量專業(yè)技術人士前來花都定居，花都有望成為廣州樓市后起之秀；而從今年頭兩月的區(qū)域走勢來看，花都區(qū)將成為廣州未來開發(fā)的重點區(qū)域，成為廣州人置業(yè)的新熱點，大有擠進廣州樓市銷售三甲之勢。l 發(fā)展數據一： 03年15月花都區(qū)房地產開發(fā)數據一覽本年累計完成投資（萬元）去年累計完成投資（萬元）同比增長（%）6048650876本年簽約面積（平方米）去年簽約面積（平方米）同比增長（%）377182260118本年均價（元／平方米）去年均價（元／平方米）同比增長（%）23472338l 發(fā)展數據二： 廣州市國土資源和房屋管理局公布的2004年前兩月廣州市商品房交易數據顯示：由于新機場和汽車城的拉動，與前兩年番禺、海珠、天河三區(qū)銷售總成交額占據廣州市成交總額的半壁江山相比，今年1月登記的預售商品房成交情況顯示，花都區(qū)登記預售商品房成交面積，僅次于天河和海珠兩區(qū)，首次躍居三甲，并和天河區(qū)一起成為高層住宅和多層住宅成交量最大的區(qū)域之一。有數據統(tǒng)計，廣州人在花都購房的市場份額約占20％左右。 二、花都區(qū)房地產市場發(fā)展現狀與趨勢分析花都區(qū)房地產發(fā)展走勢花都房地產業(yè)發(fā)展起步于1991年，1992年至1995年為高速發(fā)展期，1996年至1997年為調整消化期，1998年至今為恢復上升期。而廣州人均GDP前年已經突破4000美元，加上城市快速干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設，更使廣州城市空心化、居住郊區(qū)化的發(fā)展趨勢日益明顯。3) 預售商品房有效需求依然充足，房地產市場形勢仍舊看好。另外，2003年廣州市全市房屋成交登記金額首次超過600億元，%。可以預見，在未來幾年隨著經濟環(huán)境的不斷向好，招商引資的持續(xù)良性，花都區(qū)將成為廣州有力的工業(yè)、物流支柱區(qū)，經濟發(fā)展將會得到迅猛發(fā)展,居民收入水平將不斷的提高，并由此帶動購買力的穩(wěn)步提升。 此外，花都八景中的盤古神壇、百丈晴巒景點以及梯面廣州工人療養(yǎng)院、狩獵場、王子山森林，北興九龍?zhí)端鲜澜绲榷际锹糜味燃俚暮萌ヌ帯７諛I(yè)中各行業(yè)吸收外資主要還是房地產業(yè)。2004年CEPA協(xié)議開始生效后，香港服務業(yè)投資內地的門檻將大為下降，香港在花都區(qū)的投資比例可望有所回升。新批外商投資項目的平均合同外資規(guī)模有213萬美元，新批和增資投資總額在500萬美元以上的項目有13個，比去年同期增加了6個。 3） 招商引資招商引資取得新突破，花都區(qū)全區(qū)新批企業(yè)897個，%%。預計項目建成投產后年總產值共2億元。 汽車、皮革皮具、金銀首飾三大支柱產業(yè)發(fā)展迅速，成為壯大全區(qū)經濟總量、增加出口、帶動群眾致富的龍頭。由以上的產業(yè)發(fā)展指標可以分析得出：1）第二產業(yè)的發(fā)展仍然堅挺，也是花都區(qū)的主要經濟增長點，正向工業(yè)城市轉型，有利于提升花都區(qū)的工業(yè)競爭力。根據此比例測算，未來五年，如此快速增長的人口幾數將會為新華鎮(zhèn)房地產行業(yè)帶來極大的發(fā)展契機。%，%，%。 根據恩格爾系數定律原則，隨著家庭和個人收入的增加，收入中用于食品方面的支出比例就越小，一個地區(qū)恩格爾系數越大，則表示該地區(qū)居民生活越貧困，反之，生活越富裕，恩格爾系數就越小。）小結：1）工業(yè)已經成為拉動全區(qū)經濟發(fā)展的強勁“引擎”。 一是地方財政收入增長幅度排名第一，去年稅收總收入達到了41億元，%，其中海關稅14億元，地方財政收入首次突破10