【正文】 求。4) 地塊規(guī)模較大，所需啟動(dòng)資金較多地塊規(guī)模較大，將會(huì)為開發(fā)商帶來一定的資金壓力。由于在規(guī)劃時(shí)已考慮到居住配套問題，所以汽車城外的住宅項(xiàng)目只能吸收到收入較高的管理階層，故此，汽車城可能為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目帶來一定的客戶資源。6）亞洲最大機(jī)場(chǎng)——廣州新機(jī)場(chǎng)的搬遷，為花都及本項(xiàng)目帶來城市地位的迅速提升。六、小結(jié)1. 本地塊還是屬于一塊正在開發(fā)的處女地，但當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃與區(qū)域功能的劃分將為本地塊的發(fā)展帶來無限的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。說明低總價(jià)的產(chǎn)品市場(chǎng)的市場(chǎng)歡迎度較高。雅居樂雍華庭項(xiàng)目名稱雅居樂雍華庭地理位置位于花都區(qū)新華鎮(zhèn)新都大道占地面積第一塊地就是第一二期，共300畝。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：雅居樂第二期的定位于第一期完全相反。 金碧御水山莊項(xiàng)目名稱金碧御水山莊地理位置位于花都獅嶺山前旅游大道占地面積協(xié)議預(yù)征10000畝，目前紅線規(guī)劃3000畝物業(yè)性質(zhì)別墅和公寓居住社區(qū)容積率綠化率55%開發(fā)狀況共1380棟高級(jí)別墅，首期出街616套戶型面積獨(dú)立別墅面積：３６０—７５０平方米三層雙聯(lián)排別墅面積：２５０—３６０平方米二層雙聯(lián)排別墅面積：１７９—２２０平方米價(jià)格獨(dú)立別墅銷售價(jià)格：１００—２５０萬元/套三層雙聯(lián)排別墅銷售價(jià)格：６５—１００萬元/套二層雙聯(lián)排別墅銷售價(jià)格：５０—７０萬元/套配套1） 一個(gè)具有國(guó)際頂尖標(biāo)準(zhǔn)的十八洞高爾夫球場(chǎng)2） 新鮮無公害凈菜種植及配送中心和水產(chǎn)家禽養(yǎng)殖中心3） 大型綜合體育運(yùn)動(dòng)及游樂中心及小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療康復(fù)中心、汽車銷售中心、銀行等各項(xiàng)利民設(shè)施優(yōu)點(diǎn)1）大規(guī)模進(jìn)行開發(fā)，迅速提高項(xiàng)目的知名度。缺點(diǎn)1）小區(qū)的地塊成南北向長(zhǎng)方形，受地形限制，小區(qū)房屋均好性較差，只有60套方面對(duì)花園，%；2）小區(qū)規(guī)劃規(guī)格較高，但是容積率太低；3）總體戶型進(jìn)深偏大，開間偏小，偏狹窄。管理費(fèi)交樓時(shí)間2004年5月交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房陽(yáng)光倚翠閣項(xiàng)目名稱陽(yáng)光倚翠閣占地面積總建筑面積15130平方米總體規(guī)劃由4棟一梯兩戶的多層住宅組成。戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)。所以銷售比較困難，而被迫降價(jià)銷售。3）綜合素質(zhì)較高的樓盤，其銷售比較好。他們不屑于與平民為伍，他們認(rèn)為自已目光超前，有著不同于別人的品味，他們自我感覺良好，精力充沛，對(duì)未來充滿信心。他們由于見識(shí)較多，擁有外國(guó)居住的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)居住條件要求苛刻，希望找一處能與自己身份相匹配的居所。第四類目標(biāo)客戶群體l 類型：廣州市居民，重點(diǎn)為私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)、文化藝術(shù)界人士、專業(yè)人士（律師、建筑師等）l 年齡：30－50歲l 學(xué)歷：以大專和本科為主l 家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家或三代同堂為主l 特點(diǎn)：隨著廣州城區(qū)的人們收入水平日益增加，同時(shí)，對(duì)居住環(huán)境的要求越來越高，居住郊區(qū)化是廣州市民未來的居住生活方式之一。本項(xiàng)目已建成部分由于設(shè)計(jì)時(shí)間較早，產(chǎn)品不具備超前優(yōu)勢(shì)，但其自然山水優(yōu)勢(shì)突出，我們應(yīng)極力引導(dǎo)市場(chǎng)注意力集中于項(xiàng)目生態(tài)價(jià)值，以其自然資源的珍貴稀缺激發(fā)顧客購(gòu)買欲望，弱化建成品不足之處對(duì)買家心理的負(fù)面影響。支持點(diǎn)：a) 臨近廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)；b) 距廣州市中心30分鐘車程；c) 廣州國(guó)際化進(jìn)程加快；d) 大型國(guó)際會(huì)議中心等商用設(shè)施配套；e) 優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境和設(shè)施構(gòu)成各地、各國(guó)機(jī)構(gòu)、人士的理想?yún)R所（三）、項(xiàng)目核心概念：山水文化（四）、推廣主題清音主義 體道自然 營(yíng)銷的最高境界是對(duì)市場(chǎng)的思想觀念灌輸。 本項(xiàng)目有做好山水文章的先天條件，而且我公司本項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人是地產(chǎn)界文化營(yíng)銷的先鋒人物，成功的案例獲得媒介和市場(chǎng)的高度認(rèn)同和評(píng)價(jià)，我們與各大媒體的關(guān)系淵源也構(gòu)成特有優(yōu)勢(shì)，因此本項(xiàng)目不僅有必要而且有能力通過文化營(yíng)銷一舉區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，占領(lǐng)廣州乃至中國(guó)別墅開發(fā)的市場(chǎng)制高點(diǎn)，從而取得良好的銷售效果，并支持項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展。本項(xiàng)目以快速回籠資金滾動(dòng)發(fā)展的目標(biāo)。 營(yíng)銷理念支撐n 4000畝的原生態(tài)用地n 山水文化在買家心中的份量n 與媒體的良好關(guān)系n 清音主義在市場(chǎng)中的反響n 營(yíng)銷隊(duì)伍的文化素質(zhì)n 文化氛圍的營(yíng)銷包裝 營(yíng)銷方式在開盤前一個(gè)半月，先后在羊城晚報(bào)、南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào)舉行大型的文化研討會(huì)，機(jī)場(chǎng)板塊專題等，率先在市場(chǎng)中亮出我們的“文化”品牌，讓市場(chǎng)知道在新的白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)旁有一個(gè)占地4000畝以上的大型別墅盤，以文化的旗幟，領(lǐng)航機(jī)場(chǎng)板塊。結(jié)合本項(xiàng)目的客觀環(huán)境，結(jié)合目前花都區(qū)市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位必須立足于以新機(jī)場(chǎng)和廣州市區(qū)為核心，輻射整個(gè)珠江三角洲，囊括廣州北部周邊城市進(jìn)城做生意人士，打造一個(gè)集居住、商務(wù)及度假等于一體的大型原生態(tài)居住社區(qū)。清音的主張既弘揚(yáng)文化又體現(xiàn)環(huán)保，能夠引發(fā)文人學(xué)者和記者們濃厚的參與熱情，對(duì)本項(xiàng)目的傳播和美譽(yù)起到巨大的作用。匯景新城以其獨(dú)特的優(yōu)越位置和精良的產(chǎn)品打造，曾一度高調(diào)舉起國(guó)際社區(qū)旗號(hào)，但這一定位沒有獲得市場(chǎng)認(rèn)同，該項(xiàng)目退而打出“新亞洲”口號(hào)，市場(chǎng)效果比“國(guó)際”強(qiáng)。b) 從廣州市中心區(qū)出發(fā)，無論是走京珠高速或機(jī)場(chǎng)高速，都只有30分鐘車程。本項(xiàng)目就是位于這個(gè)南北咽喉之地，充分地掌握了廣東省北部一大消費(fèi)群。第三類目標(biāo)客戶群體l 類型：僑鄉(xiāng)、花都轄下各鎮(zhèn)居民、北部城市的居民l 年齡：40－50歲l 學(xué)歷：沒有明顯共性l 家庭結(jié)構(gòu)：家庭中人口較多，以大家庭為主l 特點(diǎn)：花都是著名的僑鄉(xiāng)，不少的華僑回鄉(xiāng)的時(shí)候都只能在當(dāng)?shù)氐木频昃幼?。他們部分人正在?chuàng)業(yè)，或剛剛組建家庭, 身負(fù)重任。商鋪價(jià)格8000元/平方米使用率87%管理費(fèi)交樓時(shí)間2004年6月銷售情況目前推出FGH幢，并已經(jīng)銷售約80%1鉆石豪園樓宇套數(shù)戶型售價(jià)（元/平方米）銷售情況管理費(fèi)車位售價(jià)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)多層10幢1001301600—200016套/45天75000元/個(gè)規(guī)劃和戶型較理想園林不上檔次2幢小高層88150—1701800—2200售罄地稅內(nèi)購(gòu)3幢高層192150—1701800—220080%地稅內(nèi)購(gòu)1元二、小結(jié)1）主要購(gòu)房客戶群體是花都區(qū)當(dāng)?shù)鼐用?，廣州市民只占少量。但是銷售并不理想。戶型分布南排南二戶大致為100平方，北二戶大致為120平方；北排南二戶大致為130平方，北二戶大致為150平方。均可打95折。共有320多套房。二期已經(jīng)開始銷售，毛坯房?jī)r(jià)格4500元/平方米。雅居樂雍華庭，為花都近郊區(qū)樓盤之冠。主力戶型分析：型 號(hào)首層建筑面積(㎡)二層建筑面積(㎡)總建筑面積(㎡)推出數(shù)量(套)獨(dú)立別墅A型13B型9D型4聯(lián)排別墅A戶8B戶8C戶6公 寓/50180//85分析：1）此項(xiàng)目主要也是以別墅為主，銷售情況極為不理想。別墅戶型比例分析：第一、二期別墅戶型配比型號(hào)首層建筑面積（㎡）二層建筑面積（㎡）總建筑面積（㎡）占地面積（㎡）推出數(shù)量（套）獨(dú)立別墅A型3H型5807304G型6007903E型38021F型38018D型38027聯(lián)排別墅A戶B戶C戶公寓戶型分析：第一二期公寓戶型配比（推出第一二期A、B 區(qū)單位7層無電梯住宅）戶 型面積（㎡）總推出套數(shù)（套）三房二廳102118336二房二廳24復(fù)式12 銷售狀況分析：分 期類 別推出總量銷售率售出數(shù)量一期獨(dú)立別墅1520%3聯(lián)排別墅3020%6公寓8010%8二期獨(dú)立別墅405%2聯(lián)排別墅8020%16公寓10010%10小結(jié)：1）別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將分流本項(xiàng)目的有效客戶群。5) 廣州市實(shí)施北優(yōu)戰(zhàn)略，花都區(qū)形成廣州北面樞紐廣州市的北優(yōu)政策將讓花都區(qū)直接受益，為了自然生態(tài)環(huán)境與居住質(zhì)量，廣州市嚴(yán)格把控廣州北部的開發(fā)。2) 風(fēng)神汽車的投產(chǎn)及其所帶動(dòng)的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)作為廣州三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府積極扶持，從而帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本地塊周圍還沒被開發(fā)，也還沒有任何配套設(shè)施，3) 周邊房地產(chǎn)開發(fā)未成氣候周邊的房地產(chǎn)開發(fā)普遍規(guī)模并不大，未形成大規(guī)模、品牌開發(fā)的氣候，較多的是以小大小鬧的形式出現(xiàn)，并不能充分地引起市場(chǎng)的關(guān)注。其房地產(chǎn)發(fā)展水平更是比廣州市落后35年左右。同時(shí)農(nóng)業(yè)用地的地塊不存在污染問題，周邊空氣質(zhì)素優(yōu)良，是難得一見的優(yōu)質(zhì)地塊。在湖堤兩岸，更是郁郁蔥蔥的各色果樹，滿眼蔥蘢翠綠，微風(fēng)拂臉，花香四溢。4) 與機(jī)場(chǎng)高速、京珠高速緊鄰，交通便捷房地產(chǎn)的開發(fā)是依托在城市的發(fā)展當(dāng)中，與城市規(guī)劃、配套設(shè)施建設(shè)密不可分的。建成投產(chǎn)后的風(fēng)神汽車稱所帶動(dòng)數(shù)以萬計(jì)的就業(yè)人口，將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生前所未有的需求量，與風(fēng)神汽車城相距不足3公里的本地塊將成為首當(dāng)其沖的受益者。從廣州至花都有兩個(gè)主要的出入口，一個(gè)是京珠高速；另一個(gè)是機(jī)場(chǎng)高速。不但可以充分地享受了花都區(qū)城市規(guī)劃的優(yōu)惠政策，而且，也是處于廣州北部的咽喉之地，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿^大，升值無限。2) 花都區(qū)政府原來設(shè)定汽車城的經(jīng)濟(jì)輻射范圍在50平方公里左右，花僑鎮(zhèn)就是其中的一個(gè)輻射區(qū)域。2）設(shè)立汽車企業(yè)專項(xiàng)扶持發(fā)展資金，用于鼓勵(lì)扶持在汽車城內(nèi)投資興辦的汽車及汽車零配件生產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。3）由于在規(guī)劃時(shí)已考慮到居住配套問題，所以汽車城外的住宅項(xiàng)目只能吸收到收入較高的管理階層，故此，汽車城可能為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目帶來一定的客戶資源。通過以上的《綱要》可以看出花都區(qū)的城市地位是“廣州后花園，花之都”，是云山珠水重要組成部分。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大（一方面由于市區(qū)樓價(jià)高，另一個(gè)重要因素是居民對(duì)生活的要求不斷提高）。發(fā)展與旅游資源結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè)是花都今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向之一。在未來5年將會(huì)逐漸向廣州樓價(jià)看齊。根據(jù)耗散結(jié)構(gòu)理論，巨額資金的注入將會(huì)引起該地區(qū)原來低級(jí)無序的經(jīng)濟(jì)模式變成為高級(jí)有序的大工程格局的模式，由經(jīng)濟(jì)投入的量的變化引起經(jīng)濟(jì)格局的質(zhì)的變化，這無疑由舒爾茨的《人力資本論》可以看出，當(dāng)然會(huì)帶來科技人力結(jié)構(gòu)的比例的變化。50000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)下的居住需求現(xiàn)時(shí)花都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?qū)⑹请娮?、汽車制造、?jì)算機(jī)、信息工程等多學(xué)科的高度結(jié)合，將會(huì)對(duì)人才的需求提出更高的要求。花都區(qū)要求，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)真正做到路通到哪里，相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)就完善到哪里。該項(xiàng)目全部別墅都是依山靠湖而建，景觀不錯(cuò)，配套齊全。該版塊房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為了花都區(qū)的領(lǐng)頭羊?？拷畯V場(chǎng)的直接優(yōu)勢(shì)是座享市政規(guī)劃及配套的便利。花都區(qū)的購(gòu)房消費(fèi)者以本地各鎮(zhèn)的為主，約占70％；外來經(jīng)商務(wù)工、購(gòu)房入戶的也有不少。l 發(fā)展數(shù)據(jù)三： 04年首季廣州市房地產(chǎn)售價(jià)租價(jià)均有明顯上漲。從1997年至2000年的4年中，年均遞增10％；2000年至2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額更是逐年大幅上升，最高峰期上升2倍多。廣州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析1)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代 目前，廣州人的住宅面積已達(dá)小康水平，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人買家的比例已經(jīng)超過九成，76%的廣州人擁有自己的住宅，可以說廣州住房進(jìn)入了大眾消費(fèi)時(shí)代。第二部分：廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析一、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析市場(chǎng)總體供銷態(tài)勢(shì)，%（%），而其他包括預(yù)售商品房成交量、二手房成交量的同比增幅，都保持了雙位數(shù)的增長(zhǎng)，顯示了廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)正向著快速持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)發(fā)展。4） 金融 金融運(yùn)行保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。花都區(qū)新批準(zhǔn)增資項(xiàng)目有43個(gè)。 按照區(qū)委區(qū)政府有關(guān)農(nóng)業(yè)招商引資的規(guī)定，各鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)部門能夠把握機(jī)遇，規(guī)劃招商項(xiàng)目，積極主動(dòng)進(jìn)行農(nóng)業(yè)招商，吸引了眾多農(nóng)業(yè)投資者前來洽談農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目。2）隨著第二產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，有利于引進(jìn)更多工作人員進(jìn)駐花都，人口增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)，需求量會(huì)逐漸增加。%的人口增長(zhǎng)率計(jì)算。一、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國(guó)際機(jī)場(chǎng)兩個(gè)最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)，按照相對(duì)獨(dú)立、各具功能的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式，強(qiáng)化各分區(qū)的功能作用。 中國(guó)最現(xiàn)代化的航空樞紐港－－廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)也座落在花都，將于2004年6月底正式啟用，首期客運(yùn)量為每年2500萬人次，貨運(yùn)量為每年120萬噸，最大規(guī)模可達(dá)每年8000萬人次客運(yùn)和每年300萬噸貨運(yùn)。廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案泰湖山莊項(xiàng)目策劃案1廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案目 錄前 言第一部分：花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析一、 花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、 花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r三、 花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)第二部分：廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析一、 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析二、 花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析三、 花都區(qū)在廣州市城市總體規(guī)劃中的地位四、 花都區(qū)的利好政策將有效地推進(jìn)房地產(chǎn)的建設(shè)五、 花都區(qū)未來城市規(guī)劃發(fā)展分析第三部