【文章內(nèi)容簡介】 鐵二號線、直達(dá)國際新機(jī)場的城市輕軌鐵路加上在建的京珠高速公路等，與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)，使人們到花都購房置業(yè)成為可能。E、低成本吸引更多目標(biāo)客戶的關(guān)注由于花都房地產(chǎn)開發(fā)費用較低，對外地房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這是一個投資開發(fā)很好契機(jī)；同時，當(dāng)?shù)卣疄榱颂嵘麄€城市的核心競爭力與城市的投資環(huán)境，花都區(qū)政府推出了一系列的投資優(yōu)惠政策：如稅費的減免、投資相關(guān)手續(xù)的簡化等；吸引更多的資金注入花都，推動花都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，花都房地產(chǎn)市場以本地消費為主，廣州人購買的市場份額約占２０％左右?，F(xiàn)時花都區(qū)內(nèi)房價還相對偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)售價（以平方米為單位）都在1500元到2500元之間，以100平方米的戶型來算，售價大約在15萬到25萬元間。根據(jù)聯(lián)合國人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全世界城市平均住房消費中房價與收入的比例是7倍，而1999年，花都區(qū)職工平均工資為11491元，以四口之家為例，則每戶可承受的房價多達(dá)32萬多元，這個價格基本上可以涵蓋區(qū)內(nèi)所有層次的樓盤。 F、廣州市民組成的購買團(tuán)體將會成為花都區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持花都區(qū)作為廣州市政府發(fā)展規(guī)劃的“北優(yōu)”區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)將會獲得很多利好政策支持。隨著花都區(qū)知名度的提高，和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購買團(tuán)體將會成為本區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大（一方面由于市區(qū)樓價高，另一個重要因素是居民對生活的要求不斷提高）。據(jù)資料統(tǒng)計，％，而且呈不斷上升趨勢，估計入世轎車價格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進(jìn)一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進(jìn)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 G、國際機(jī)場搬遷以及風(fēng)神汽車基地發(fā)展，人財物的大量投入，也將為北部房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)遇。H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競爭撤市改區(qū)后，既為花都房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，但也引來更多更大的競爭對手。隨著市場合理化、理性化程度提高，市場競爭也進(jìn)入樓盤綜合質(zhì)素比高低的“質(zhì)素競爭”時代、“品牌競爭時代”，這必然會促使發(fā)展商來營造精品樓盤。J、撤市設(shè)區(qū)為花都房地產(chǎn)業(yè)帶來新契機(jī) 花都撤市設(shè)區(qū)后，城市規(guī)劃的變化，引起城市建設(shè)、發(fā)展商開發(fā)概念、置業(yè)者觀念的大震動，也是花都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的難得的歷史機(jī)遇。三、花都區(qū)在廣州市城市總體規(guī)劃中的地位根據(jù)2000年9月廣州市政府頒布的《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》指出：1）花都區(qū)用地主要是以依托新機(jī)場發(fā)展成為廣州地區(qū)的物流中心和與航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。2）花都區(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，在地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，花都區(qū)將成為生態(tài)居住板塊。通過以上的《綱要》可以看出花都區(qū)的城市地位是“廣州后花園，花之都”，是云山珠水重要組成部分。四、花都區(qū)的利好政策將有效地推進(jìn)房地產(chǎn)的建設(shè) 汽車城對項目的影響n 汽車城介紹作為廣東省最大的汽車工業(yè)基地，花都汽車城總規(guī)劃用地面積50平方公里，首期開發(fā)將達(dá)到15平方公里；二期開發(fā)將達(dá)到23平方公里；三期為12平方公里，整個工程項目預(yù)計在2006年全部完工投入使用。目前汽車城主要引進(jìn)了風(fēng)神汽車有限公司和廣州羊城汽車旅行車有限公司。風(fēng)神汽車有限公司2000年12月4日在花都登記注冊，位于新華鎮(zhèn)與獅嶺鎮(zhèn)之間，總占地面積：774畝。風(fēng)神汽車城總體規(guī)劃為年產(chǎn)量24萬輛汽車，預(yù)計年產(chǎn)12萬輛的首期工程可在2004年完成投產(chǎn)，到2006年全部工程完成后產(chǎn)量可達(dá)到24萬輛。另外，廣州羊城汽車旅行車有限公司首期占地30畝，主要生產(chǎn)羊城牌汽車、銷售各種類型的汽車和有關(guān)零部件，年產(chǎn)量預(yù)計可達(dá)1000輛。汽車城的影響1）汽車產(chǎn)業(yè)作為廣州三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府積極扶持，從而帶動區(qū)域的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2）汽車制造業(yè)是相對勞動密集型和知識型的企業(yè)，據(jù)花都區(qū)政府估計兩大企業(yè)將為花都區(qū)帶來20005000個就業(yè)機(jī)會和提供300500個的中高層管理人員的職位。3）由于在規(guī)劃時已考慮到居住配套問題，所以汽車城外的住宅項目只能吸收到收入較高的管理階層，故此，汽車城可能為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項目帶來一定的客戶資源。4）廣州花都汽車城作為廣東省唯一的汽車產(chǎn)業(yè)基地——廣州花都汽車城產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地供不應(yīng)求，“天天有團(tuán)來，周周有約簽”，建設(shè)更加如火如荼。花都區(qū)把2004年定為“汽車年”，為推進(jìn)汽車城的招商引資工作，汽車城公布了一連串優(yōu)惠政策。目前已經(jīng)吸引了45家汽車配套大中型企業(yè)落戶園區(qū)，總投資近30億元人民幣。這些企業(yè)來自國內(nèi)、日本、歐洲、美國等地區(qū)。包括：廣州萬寶進(jìn)汽車部件有限公司、日本鬼怒川橡膠工業(yè)株式會社、花井汽車鋼材部件有限公司、伊藤忠丸紅鋼材株式會社、上海西川密件有限公司等。首期15平方公里的用地不到半年時間已經(jīng)基本用完，為此，汽車城在下月將推出二期23平方公里的產(chǎn)業(yè)用地。優(yōu)惠政策：1）2005年前，凡投資者在汽車城興辦的工業(yè)企業(yè)，投資1000萬美元以上（含1000萬美元）的生產(chǎn)性企業(yè)三年內(nèi)免收污水處理費。2）設(shè)立汽車企業(yè)專項扶持發(fā)展資金，用于鼓勵扶持在汽車城內(nèi)投資興辦的汽車及汽車零配件生產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。對投資額在3000萬美元以上的外資企業(yè)，將積極協(xié)助企業(yè)辦理國家給予減按15%稅率繳納企業(yè)所得稅優(yōu)惠待遇的手續(xù)。3）實行政府土地“零收益”。投資者在汽車城投資申辦汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)的土地征用費，除按國家及省的有關(guān)政策上繳國家、省和補(bǔ)償農(nóng)民的費用外，區(qū)級土地收益一律免收。4）允許企業(yè)和開發(fā)商，按照規(guī)劃部門的規(guī)定在汽車城建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，對外出租或出售。允許有實力的企業(yè)通過合法手續(xù)取得商住用地的國有土地使用權(quán)，建設(shè)員工宿舍、商業(yè)服務(wù)設(shè)施或其他文化娛樂等配套設(shè)施。5）在廣州花都汽車城產(chǎn)業(yè)園利用轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地、廠房和閑置土地興辦與汽車相關(guān)的企業(yè)，免收當(dāng)次轉(zhuǎn)讓屬地方財政收入的稅費，所征契稅由區(qū)財政以支持企業(yè)發(fā)展的形式資勵給企業(yè)。小結(jié)：1) 由于政府的利好政策，將會吸引更多的投資者或企業(yè)進(jìn)駐花都汽車城，有利于推動花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，特別是對周邊的城鎮(zhèn)會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)帶動。2) 花都區(qū)政府原來設(shè)定汽車城的經(jīng)濟(jì)輻射范圍在50平方公里左右，花僑鎮(zhèn)就是其中的一個輻射區(qū)域。借助這一有利的經(jīng)濟(jì)推動器，可以吸引更多的工作人員流進(jìn)這個區(qū)域，從而，就會拉動該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。3) 隨著汽車產(chǎn)業(yè)成為花都支持產(chǎn)業(yè)，汽車城對花都經(jīng)濟(jì)將起到強(qiáng)有力的帶動作用，據(jù)花都區(qū)政府預(yù)計，未來幾年，花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量及人口將出現(xiàn)大幅度增長，經(jīng)濟(jì)增長約13%，人口約40萬。4) 通過花都汽車城的發(fā)展，花都各產(chǎn)業(yè)將得良好的帶動，特別是房地產(chǎn)業(yè)，在花都經(jīng)濟(jì)大環(huán)境向好下，將會成為廣州房地產(chǎn)新的熱點區(qū)域。五、花都區(qū)未來城市規(guī)劃發(fā)展分析◆花都打造廣州“新北翼”花都區(qū)為北部組團(tuán)，發(fā)展戰(zhàn)略為：構(gòu)建廣州中心城區(qū)的生態(tài)屏障，重點保護(hù)水源和森林，結(jié)合新國際機(jī)場和廣州北站的建設(shè)，發(fā)展航空運輸、物流業(yè)、倉儲業(yè)、特色旅游業(yè)、都市型農(nóng)業(yè)，保護(hù)和發(fā)展林業(yè)和糧食、水果種植業(yè)，適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。廣州市將在今后五年內(nèi)興建二十九項重點基礎(chǔ)設(shè)施項目，包括北部區(qū)域的地鐵三號線，新國際機(jī)場，新機(jī)場高速北延線公路，新機(jī)場輕軌等。小結(jié)：1）2004年，將是花都區(qū)加快發(fā)展的機(jī)遇之年，廣州新國際機(jī)場即將啟用，將對花都經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響；2）東風(fēng)乘用車公司等一批龍頭企業(yè)正成為帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的火車頭；3）園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)相結(jié)合將成為今后花都區(qū)加快發(fā)展的新途徑；4）今年以至今后幾年花都區(qū)政府將把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點放在汽車城，爭取用幾年的時間把汽車城建設(shè)成為具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色的新興城區(qū)，同時啟動廣州新國際機(jī)場產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)；地方財政收入和人民群眾生活水平將有較大幅度的提高。第三部分：項目地塊分析一、項目地理位置 本項目位于花僑鎮(zhèn)，一個具有較大經(jīng)濟(jì)潛力的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域。不但可以充分地享受了花都區(qū)城市規(guī)劃的優(yōu)惠政策，而且，也是處于廣州北部的咽喉之地，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿^大，升值無限。二、項目交通優(yōu)、劣勢分析優(yōu)勢：本項目位于新機(jī)場旁，有著天然的交通便利，大大的縮短了花都區(qū)與廣州城區(qū)等周邊城市的時間距離； 劣勢目所處的地塊還沒開通城區(qū)內(nèi)到公交車，不方便城區(qū)內(nèi)市民的出入。三、項目周邊配套設(shè)施 由于項目周邊到目前為止還是一塊未被開發(fā)的處女地，周邊的配套設(shè)施還沒有出現(xiàn)，但是隨著新機(jī)場的起動，在未來的一、兩年內(nèi)，項目所處區(qū)域的環(huán)境將會大大的改變,周邊的配套設(shè)施了將會日益完善起來。這也是本項目開發(fā)的一個重點，因為它關(guān)系到項目業(yè)主日后的生活便利與本項目的整體營銷推廣。四、項目周邊環(huán)境分析 本地塊處于新機(jī)場旁，是在農(nóng)村旁邊，地塊周邊還是原始的山水，具有很好的天然自然景觀優(yōu)勢，可以充分地利用大自然資源將本項目打造成為華南商都廣州唯一的居住型生態(tài)小區(qū)，充分地引起市場對本項目的關(guān)注。五、項目地塊優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅（SWOT）分析優(yōu)勢：1) 位于政府政策傾斜新區(qū)地塊位于花都新區(qū)的規(guī)劃內(nèi)，充分地享受了當(dāng)?shù)卣母黜梼?yōu)惠政策，減少項目的開發(fā)成本，有利于開發(fā)商開發(fā)出更具性價比的高質(zhì)產(chǎn)品搶占市場。2) 位處花都橋頭堡位置花都區(qū)位于廣東省中南部，珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳。地理位置十分重要,素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”。從廣州至花都有兩個主要的出入口，一個是京珠高速；另一個是機(jī)場高速。本地塊正好位于兩個出入口的中間。這里既是由廣州進(jìn)入花都區(qū)的咽喉要塞，同時也是北部城市進(jìn)入廣州的必經(jīng)之地，其地理位置擁有非常重要的戰(zhàn)略意義。由于受到舊城區(qū)建設(shè)用地緊張、人口擁擠、規(guī)劃滯后等影響，一個城市要發(fā)展，就必須向外郊擴(kuò)張。在花都區(qū)肩負(fù)著打造廣州“新北翼”的城市歷史使命下，本地塊所在區(qū)域作為花都市尚未開發(fā)的橋頭堡地段，作為城市對外的“門面”，其建設(shè)必將受到市政府的高度關(guān)注和重視。無論是政府政策、法規(guī)，還是市政配套都將向本地段傾斜，為本地塊的開發(fā)埋下良好的伏筆。3) 臨近風(fēng)神汽車城在花都區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略中，影響最大的莫過于“新機(jī)場的建設(shè)啟用”以及“風(fēng)神汽車的落戶”。風(fēng)神汽車有限公司2000年12月4日在花都登記注冊，位于新華鎮(zhèn)與獅嶺鎮(zhèn)之間，總占地面積：774畝。建成投產(chǎn)后的風(fēng)神汽車稱所帶動數(shù)以萬計的就業(yè)人口，將對房地產(chǎn)產(chǎn)生前所未有的需求量，與風(fēng)神汽車城相距不足3公里的本地塊將成為首當(dāng)其沖的受益者。據(jù)介紹，風(fēng)神汽車在花都區(qū)的建設(shè)，所帶動的積聚效應(yīng)正逐漸突顯：花都近年汽車零配件業(yè)高速發(fā)展。目前，花都汽車城內(nèi)首期零配件生產(chǎn)基地已經(jīng)全部實現(xiàn)招商，40多家國內(nèi)外企業(yè)正陸續(xù)進(jìn)駐，二期零配件生產(chǎn)用地也已規(guī)劃完畢，下一步將全面對外招商，花都汽車城正日益成為華南中國汽車生產(chǎn)及零配件業(yè)的核心基地。此外，花都區(qū)正與有關(guān)方面密切籌建華南汽車大學(xué)（學(xué)院）（暫定名）。據(jù)介紹，廣州現(xiàn)有風(fēng)神、本田、寶龍三大汽車生產(chǎn)基地，汽車年生產(chǎn)能力幾年內(nèi)將達(dá)到100萬輛的規(guī)模。廣東正打造“汽車大省”，但至今尚未有一所培養(yǎng)汽車產(chǎn)業(yè)人才的專門院校?；I建中的華南汽車大學(xué)（學(xué)院）將落戶花都汽車城，占地100公頃，采用政府、企業(yè)、名牌大學(xué)多方合作的形式辦學(xué)，走市場化之路。由此而為本地塊開發(fā)所帶來的商機(jī)自不必多說。4) 與機(jī)場高速、京珠高速緊鄰，交通便捷房地產(chǎn)的開發(fā)是依托在城市的發(fā)展當(dāng)中，與城市規(guī)劃、配套設(shè)施建設(shè)密不可分的。新機(jī)場的落成，花都的大交通網(wǎng)絡(luò)隨即形成。東西向道路有：山前旅游大道（北三環(huán)）、花都大道、北二環(huán)高速公路等；南北向道路有：廣清高速公路、廣花一級公路（114省道）、機(jī)場高速公路及其北延線、107國道、106國道、105國道、京珠高速公路等。另外，輕軌二號線及其支線也在規(guī)劃中。水路方面，花都港現(xiàn)為國家二類開發(fā)口岸。 鐵路方面，京廣鐵路線穿過花都，與新白云國際機(jī)場共同構(gòu)造北部物流中心。5) 泰湖環(huán)繞，先天自然條件優(yōu)越泰湖是花都區(qū)內(nèi)并不多見的活水道之一，為整個項目帶來孕育生命的靈氣。俗語有說“仁者樂山，智者樂水”，高低錯落的建筑構(gòu)筑了泰湖周邊濃郁的居住氛圍。在湖堤兩岸，更是郁郁蔥蔥的各色果樹，滿眼蔥蘢翠綠，微風(fēng)拂臉，花香四溢。居住在如此曼妙的環(huán)境之下，身心疲累一拂而去。水道、河流等作為不可復(fù)制的珍稀自然資源，向來都是各大城市繁榮的源頭。如廣州的母親河珠江、上海的黃浦江等等。泰湖也必將成為本地塊拋開其他對手的利器，也為本地塊的環(huán)境營造添上美麗的一筆。6) 地塊背景純凈，便于開發(fā)本地塊前身是農(nóng)場用地，由于城市發(fā)展需要，已經(jīng)從農(nóng)業(yè)發(fā)展成商住用地。由于發(fā)展時間不長，目前該地塊的開發(fā)痕跡不多，只有零星的幾棟民居和個別校舍，其余基本上是未被開發(fā)的農(nóng)地。地塊上還散布著各色的果樹，自然環(huán)境非常優(yōu)越。同時農(nóng)業(yè)用地的地塊不存在污染問題，周邊空氣質(zhì)素優(yōu)良，是難得一見的優(yōu)質(zhì)地塊。7) 占地面積大，容易產(chǎn)生開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)本地塊規(guī)模達(dá)4000畝以上，首期征地750畝，是花都區(qū)目前少有的超大規(guī)模項目。由于規(guī)模宏大，在項目規(guī)劃上將有更多的空間，設(shè)計出引領(lǐng)花都房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品，搶占更多的市場份額。同時，規(guī)模開發(fā)也將大大節(jié)省開發(fā)成本，提高資源的利用率。在項目成功開發(fā)上市之際，將對花都樓市帶來強(qiáng)大的沖擊，在短時間內(nèi)也將引起花都及廣州市場的關(guān)注，操作得當(dāng)，還將引領(lǐng)花都的房地產(chǎn)市場走向新的競爭局面。這也是企業(yè)品牌樹立的良好契機(jī)。8) 地塊形狀易于規(guī)劃本地塊平地與坡地結(jié)合，集中的大片平地結(jié)合順應(yīng)湖泊水形的蜿蜒坡地這種地形地貌，對于大型高尚居住項目的規(guī)劃設(shè)計極為有利，也便于各功能區(qū)域的分布和建設(shè)。 劣勢1) 位于高速路收費站以外，是市民置業(yè)的真空地帶花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)在過去若干年的發(fā)展中，一直處于廣東省的中等水平。其房地產(chǎn)發(fā)展水平更是比廣州市落后35年左右。當(dāng)廣州市正在熱火朝天地發(fā)展“城里上班、郊區(qū)居住”的房地產(chǎn)開發(fā)革命時，花都區(qū)的居民仍然停留在進(jìn)城置業(yè)的消費時代。經(jīng)濟(jì)背景、城市發(fā)展、消費習(xí)慣等，使得花都市民尚未能理解郊區(qū)生活的真正意義，也還沒有形成這樣的消費意識和消費需求。郊區(qū)的房地產(chǎn)在未來幾年內(nèi)還將面臨嚴(yán)峻的考驗。本地塊不僅位處花都的郊區(qū)，而且還在機(jī)場高速的收