上海嘉華山莊項(xiàng)目策劃方案-wenkub.com
2025-01-16 03:45 本頁(yè)面
【正文】 本案廣告及推廣費(fèi)用總金額約為人民幣300萬(wàn)左右。進(jìn)入強(qiáng)銷期，可使用均頻率，中版面進(jìn)行推廣，同時(shí)配合報(bào)刊和雜志適當(dāng)增加有償新聞發(fā)布頻率。燈箱經(jīng)濟(jì)成本較高，為追求合理之廣告投資與回報(bào)比，適當(dāng)路段以橫幅、路牌，引導(dǎo)旗方式，對(duì)區(qū)域內(nèi)尋找房源的客戶可有良好的效果。在整個(gè)銷售期中更將其進(jìn)行復(fù)訓(xùn)與隨機(jī)測(cè)試。接待來(lái)人■ 現(xiàn)場(chǎng)劃定銷售桌，由業(yè)務(wù)人員輪流坐；■ 坐銷售桌者必需隨時(shí)保證銷售桌物品擺放整齊，除個(gè)人用活頁(yè)夾外不能有其它雜物；■ 坐銷售桌人員必需坐姿端正，不宜高聲喧嘩或與其它同事聊天或打鬧，也不宜頻繁走動(dòng)，銷售桌不能抽煙；■ 對(duì)來(lái)者（首次），需先問(wèn)是否與案場(chǎng)哪位同事有聯(lián)絡(luò)或約定；對(duì)來(lái)過(guò)之客戶，引導(dǎo)入座后找以前聯(lián)絡(luò)同事， ■ 非接待人員不得同時(shí)坐銷售桌；■ 對(duì)非客戶進(jìn)場(chǎng)需進(jìn)行禮貌性接待，或告知專案安排人員接待；■ 送走來(lái)客后需整理桌面，桌椅歸位，并填寫來(lái)人登記表，表格填寫需切實(shí)準(zhǔn)確，來(lái)客資料詳細(xì)填寫后留檔放入指定地點(diǎn)檔案夾中；■ 來(lái)客需送至接待中心大門外；■ 客戶落座后接待人員或其它同事配合倒水，拿印刷品及煙灰缸；■ 活頁(yè)夾隨身攜帶，不得給客戶造成隨意翻動(dòng)之機(jī)會(huì)柜臺(tái)作業(yè)■ 代理人接待區(qū)是嚴(yán)肅區(qū)域，每位同事在接待區(qū)必需隨時(shí)注意自身形象；■ 接待區(qū)內(nèi)禁止抽煙，吃食物及看與銷售無(wú)關(guān)的雜志書報(bào)或嬉笑打鬧；■ 文具使用后需歸位于筆筒或交專人負(fù)責(zé)保管；■ 接待區(qū)隨時(shí)保持清潔，整齊，非銷售用品不得放于桌面，人員不坐接待臺(tái)，自用資料（活頁(yè)夾、筆記本）不得留于桌面上，否則若被沒(méi)收需“拿錢來(lái)取”，繳款全部充入個(gè)案?jìng)蚪?；?銷控表僅限項(xiàng)目、主管級(jí)以上可查看，其它人不得翻看；■ 作廢預(yù)約單必須繳回，不得撕毀或私自留存，特別情況下需經(jīng)項(xiàng)目授權(quán)的人員可查看；■ 非經(jīng)主管級(jí)以上人員同意，不得翻閱任何銷售資料（已購(gòu)、未購(gòu)、日?qǐng)?bào)表等）；■ 售、定、簽、退公證需填寫及提供留存之資料需及時(shí)辦理，以免給接待作業(yè)造成困擾；■ 小定金一律隨預(yù)約單交至柜臺(tái)；客戶抵押物一律當(dāng)客戶面封存于信封內(nèi)，于預(yù)約單中注明后交由柜臺(tái)，退戶一律憑白單辦理并由退者本人親筆簽收本人不能到現(xiàn)場(chǎng)，則代理人仍需持白單及代理人身份證件辦理，必要時(shí)請(qǐng)出示買方來(lái)人的委托書?！?出售許可證、建筑用地許可證、規(guī)劃許可證、發(fā)展商營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）、商品房計(jì)劃證書。7. 每周提交業(yè)務(wù)情況匯報(bào)，以便總部對(duì)項(xiàng)目工作了解與協(xié)調(diào)。3. 定期召開租售現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，了解物業(yè)及客戶動(dòng)向，作出實(shí)時(shí)決定。8. 每天當(dāng)職人員的值班時(shí)間為9：00AM——6：30PM。4. 及時(shí)反饋在銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題，將客戶的意向及時(shí)反饋以便進(jìn)行策略調(diào)整。（七）收尾期（３０天）余屋續(xù)銷售后問(wèn)題解決現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)推廣媒體殺傷力指數(shù)會(huì)持續(xù)下滑至１５：１甚至２０：１五、業(yè)務(wù)執(zhí)行5．1案場(chǎng)組織人員的安排 專案主管１名，女付主管１名，業(yè)務(wù)員3名，另根據(jù)實(shí)行需要安排銷售支持人員，售后服務(wù)人員，樣板房維持人員。發(fā)放對(duì)象包括目標(biāo)客戶，新替在客戶，競(jìng)爭(zhēng)品牌使用者，投資者等D、 播活動(dòng)展開，對(duì)周邊個(gè)案進(jìn)行“謠言”攻勢(shì)，逼其盡快做出反應(yīng)，修正現(xiàn)有銷售策略E、 部分媒體開始出現(xiàn)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及周邊路網(wǎng)視覺(jué)引導(dǎo)，海報(bào)等。樣板房包裝設(shè)計(jì)通過(guò)大量成功個(gè)案分析購(gòu)房者的購(gòu)房行為，可以不難發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者對(duì)物業(yè)的第一感覺(jué)在決定其購(gòu)買行為中起著極為重要的作用，尤其是樣板房，是購(gòu)房者感覺(jué)物業(yè)房型和使用功能的最初感受，所以樣板房越來(lái)越成為樓盤整體營(yíng)銷中重要的促銷手段，樣板房是否具有震撼力是決定購(gòu)房者購(gòu)房行為的先題。 設(shè)簽約桌椅（沙發(fā)、茶幾）、藝術(shù)掛畫、盆景、燈飾等財(cái)務(wù)室178。 音響及AV中心178。 設(shè)置LOGO墻、接待臺(tái)178。因此，客戶接待中心的包裝設(shè)計(jì)猶為重要。u 按揭付款（原價(jià)或98折），定金RMB 20，000，簽定認(rèn)購(gòu)書10天內(nèi)付樓款30%，30天內(nèi)付款70%u 但也有不少國(guó)外客戶和長(zhǎng)駐上海的外籍從理財(cái)角度考慮，本案可輔以6成10年的商業(yè)貸款方式，首期二成全付；u 而對(duì)少數(shù)有一定首付壓力又在相當(dāng)發(fā)展?jié)摿Φ哪贻p人，還可采取“延期首付”的辦法，由置業(yè)者在兩年內(nèi)向發(fā)展商付清二成首期。 銷售總金額為人民幣66，327，216。功能折扣：中介商的營(yíng)銷中所擔(dān)負(fù)的功能不同給予的折扣不同。 同一房屋，因銷售的時(shí)間、地點(diǎn)和交易形式不同制定的價(jià)格不同。（臨近道路寬敞者，銷售價(jià)格按均價(jià)上浮，反之則不調(diào)整。u 不屬于別墅的開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，較難改變客群的傳統(tǒng)觀念。u 本案綠化景觀中種植了大量松柏樹，雖然該樹木具有一定的觀賞性, 但與國(guó)內(nèi)的風(fēng)俗習(xí)慣不符。 劣勢(shì) u 距上海市中心較遠(yuǎn)，缺乏便捷公共交通工具。 小區(qū)內(nèi)綠化景觀布置較好，整體感覺(jué)環(huán)境幽雅。嘉定是上海新五年計(jì)劃中重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，主要方向是依托現(xiàn)有上海大眾汽車生產(chǎn)基地，重點(diǎn)發(fā)展集中在生產(chǎn)、展覽、銷售的綜合性汽車生產(chǎn)基地上，并計(jì)劃五年內(nèi)建造輕軌，連接嘉定到上海市中心，期間嘉瀏高速公路也將完成。 迎園別墅（現(xiàn)房），成交價(jià)RMB3，000/平方米，1994年到現(xiàn)在已售97%。 愛(ài)里舍花園（期房），成交價(jià)RMB3，500/平方米，于2001年9月開盤，已售40%。二、區(qū)域狀況分析由于嘉定區(qū)距離上海市中心需45分鐘車程，過(guò)去在沒(méi)有便捷公共交通工具如火車之支持下，嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是受區(qū)內(nèi)之供應(yīng)及需求所影響。山莊住戶山莊內(nèi)有來(lái)自美國(guó)、德國(guó)、日本、香港、臺(tái)灣等世界各地的住戶。設(shè)備配套每幢別墅設(shè)備：開利中央空調(diào)、澳洲恒溫?zé)崴疇t、進(jìn)口廚房設(shè)備、“美標(biāo)”潔具、IDD電話。另有大面積私家花園，綠蔭覆蓋率近50%。8米u(yù) 樓板承重 u 總供電容量 1600KWu 總供水容量 700 M3/天u 總供氣容量 480 M3/小時(shí)u 總電話容量 555號(hào)線u 山莊出入 二處別墅地址嘉華山莊位于上海市嘉定區(qū)寶嘉公路351號(hào)。距滬嘉高速公路出口處百米之遙，驅(qū)車前往人民廣場(chǎng)僅四十五分鐘；距外環(huán)線南翔入口十分鐘車程，到虹橋機(jī)場(chǎng)僅三十分鐘車程。山莊環(huán)境嘉華山莊空氣清新，環(huán)境幽雅。特別服務(wù)每天有專車接送美國(guó)學(xué)校、耀中和其它國(guó)際學(xué)校。物業(yè)管理 聘請(qǐng)著名的香港戴德梁行做物業(yè)管理。在一九九零年代中房產(chǎn)熱潮過(guò)后，市場(chǎng)一直在走下坡，在未有更多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)刺激下，二零零零年中上海住宅市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，亦未能為嘉定區(qū)帶來(lái)
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