【正文】 ?嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。 車輛行駛和停放管理 ?監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車輛不超過 15km/h 慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規(guī)定方向 靠右行駛，停放在指定的停車位臵，以便于車輛停放整齊。 ?規(guī)范管理的原則 安保員按管轄區(qū)內(nèi)各路段的交通設(shè)施要求，對轄區(qū)內(nèi)的車輛 進(jìn)行規(guī)范停放及行駛管理，安保員必須按交通管理的方法指揮。 ?誤報(bào) — 情況結(jié)果向監(jiān)控中心報(bào)告。 ?早班接班后，將夜班填寫的《巡邏情況匯總表》送到管理處。 ?接聽電話，做到鈴響三聲，必有應(yīng)答，文明服務(wù)。 ?負(fù)責(zé)監(jiān)視各攝像點(diǎn)的狀況，熟練操作監(jiān)控設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備發(fā)生故障應(yīng) 及時(shí)向維修班報(bào)修，并作記錄。 ?安保員每班對地面車位停放的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行抄車牌車位二次，并作記錄。 ?指揮出入轄區(qū)的車輛，有序停放及時(shí)疏散，確保道路暢通。 交班后集合 ?當(dāng)值班長在全部崗位交接清楚后集合隊(duì)伍。 ?在接班人員到達(dá)崗位時(shí)，主動(dòng)向?qū)Ψ骄炊Y并問好。 ?檢查區(qū)域內(nèi)有無異 常情況，在上一班當(dāng)值安保員的帶領(lǐng)下，系統(tǒng)的檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)的工作情況，如發(fā)現(xiàn)有異常則要求上一班當(dāng)值人員做出解釋，并通知班長前來處理及做好記錄。 安保接班 ?所有當(dāng)值人員提前 5 分鐘趕到各自崗位進(jìn)行崗位交接工作。 班前集合 ?嚴(yán)格執(zhí)行《管理處員工服務(wù)管 理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，不符合該規(guī)程中儀容儀表要求的不準(zhǔn)上崗。 ?物品放行后，當(dāng)值安保員應(yīng)及時(shí)將物品的種類、數(shù)量等登記在《物品放行登 記表》上。 6)公共關(guān)系： 保持與轄區(qū)內(nèi)政府有關(guān)部門（公安、消防、文化 娛樂、工商與稅務(wù)、街道與居委會(huì)等）的良好關(guān)系。 2)車輛管理：建立健全的車輛登記和停放制度。 安保設(shè)施 1)電子監(jiān)控系統(tǒng) ：在出入口、停車場、電梯和其他公共部位的重要部位已經(jīng)安裝攝像探頭，并成立了安保監(jiān)控中心 24 小時(shí)監(jiān)控。 人員配臵 安保主管： 負(fù)責(zé)整個(gè)安保部的工作安排。 ?海上海新城?消防管理中應(yīng)配 臵的消防器材 著重提高?新城?消防自救能力，各商戶、住戶、設(shè)備房、消防監(jiān)控中心需要配備必要的消防器材，消防監(jiān)控中心應(yīng)配臵以下設(shè)備，并專柜安放， 專人管理。物業(yè)公司將不定期組織消防檢查，對重點(diǎn)地段、重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤┫辣O(jiān)控。 建立專職消防隊(duì)伍和義務(wù)消防隊(duì)伍 ?新城?的消防管理十分重要，物業(yè)管理處在保安部內(nèi)組 建一支業(yè)余的消防隊(duì)伍來負(fù)責(zé)消防工作，同時(shí)建立包括各職能部門在內(nèi)的兼職的義務(wù)消防隊(duì)伍。 [海上海 ]消防管理要點(diǎn) 建立三級消防責(zé)任人制度 ?新城?物業(yè)管理設(shè)立三級防火組 織，任命三級防火責(zé)任人（總經(jīng)理、部門負(fù)責(zé)人、各專業(yè)管理處經(jīng)理），明確職責(zé)。 消防工作方針：?預(yù)防為主、防消結(jié)合?， [上實(shí)物業(yè) ]如果入住?新城?，將把 [海上海 ]預(yù)防火災(zāi)放在首位，動(dòng)員全體員工及依靠區(qū)消防大隊(duì)在各項(xiàng)防火的 法制措施、行政措施、技術(shù)措施和組織措施上落實(shí)，從根本上防止火災(zāi)的發(fā)生。 很顯然， LOFT 創(chuàng)意商業(yè)街上三座標(biāo)志性建筑的功能定位 —— 原創(chuàng)文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集的公眾場所。 海上劇院 以典雅位內(nèi)涵，展示原創(chuàng)文化的藝術(shù)情調(diào)。 □公共場所營運(yùn)策劃建議 ● 海上劇院、海上講堂、海上會(huì)館功能定位 [海上 海 ]的 LOFT 大 街是一條充滿創(chuàng)意活力的商業(yè)街，更是有著文化與藝術(shù)靈魂的商業(yè)街。今后小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立?開辦費(fèi)?購臵物品歸劃入其所有，或者留給繼任管理者（或業(yè)委會(huì)新聘物業(yè)管理公司）使用。前期開辦費(fèi)用主要用于以下幾個(gè)方面： 1）前期介入的人員工資、福利、培訓(xùn)等； 2）前期介入的辦公費(fèi)用，前期介入的各項(xiàng)資料制作； 3）前期介入的基本裝備費(fèi)用（部分的物業(yè)用具及機(jī)械設(shè)備）； 4）因前期介入管理中，隱含著多種不可預(yù)測性，故有一部分開發(fā)費(fèi)用用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足。 精誠合作、熱忱奉獻(xiàn)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、管理規(guī)范，科技先導(dǎo)、服務(wù)創(chuàng)新。憑借這些高素質(zhì)，年富力強(qiáng)的職業(yè)人做 [海上海 ]的?操盤手?是能夠讓開發(fā)商放心，業(yè)主、經(jīng)營者稱心和滿意。 ● 管理團(tuán)隊(duì) 選擇 [上實(shí)物業(yè) ]理由 —— 第一，是『海上海』這個(gè) 3 種 物業(yè)形態(tài)，特別是?創(chuàng)意居?的新需求 第二，是高端物業(yè)管理這個(gè)市場的需求（公司市場定位）； 第三，也是稟承上海實(shí)業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)提升趨勢的一個(gè)延續(xù)。 細(xì) ──對每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)步驟、每一個(gè)過程都想得細(xì)、做到位，對每一件事都細(xì)觀察、細(xì)設(shè)想，對 每一位顧客，都細(xì)致周到、體貼入微，盡一切所能。 ?經(jīng)過幾年實(shí)踐積累，我司管理特色可概括為四個(gè)字，即 ?新、嚴(yán)、精、細(xì)? 新 ──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)用新方法，建立新機(jī)制。 ?每個(gè)管理項(xiàng)目在該區(qū)域都是最好的，使委托方得到物有所值，物超所值的利益和價(jià)值。 ?2020 年由上海市房產(chǎn)局牽頭的物業(yè)管理行業(yè)業(yè)主滿意度指數(shù)課題研究，我司是二個(gè)物業(yè)管理企業(yè)之一，我司管理的樓宇在此 課題調(diào)研中名列前茅。 ?我公司把?超值服務(wù)?的承諾真正落到實(shí)處，并切實(shí)使業(yè)主 /住戶能感受得到。 ?在遵守規(guī)范的前提下，為不同業(yè)主提供人性化的情感服務(wù)。 ?我司將管 理物業(yè)作為物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容，非常關(guān)注對房屋、設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。 ● 管理經(jīng)驗(yàn) ?我公司大量學(xué)習(xí)和借 鑒境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，又結(jié)合本國國情，在每個(gè)不同的管理項(xiàng)目設(shè)定不同的標(biāo)準(zhǔn)，采取不同的方式，但都體現(xiàn)了統(tǒng)一的理念、統(tǒng)一的規(guī)范、統(tǒng)一的要求，取得了非常好的社會(huì)效應(yīng)。 ?我公司除全權(quán)管理物業(yè)的同時(shí)，還為上海和外地省市的多家物業(yè)公司擔(dān)任顧問，經(jīng)過我司的培訓(xùn)、現(xiàn)場指導(dǎo)，這些公司物業(yè)管理有了明顯的提高，有的還成為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行業(yè)中的佼佼者。 ?[瑞南新苑 ]在 2020 年 10 月被評為市首批?四高?示范小區(qū)， 2020 年 2 月又被評為上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)及建設(shè)部優(yōu)秀示范 住宅小區(qū)的榮譽(yù)稱號。公司還對下轄的各個(gè)管理項(xiàng)目進(jìn)行了 ISO14001 環(huán)境管理體系的認(rèn)證，尤其是 [上實(shí)大廈 ]、 [金鐘廣場 ]的商務(wù)樓綠色環(huán)境工作，以境外環(huán)境體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行達(dá)標(biāo)，憑借自身 踏實(shí)工作作風(fēng)和顯著的工作成績，得到了區(qū)領(lǐng)導(dǎo)一致首肯和好評。），此舉也是我司向外省市拓展業(yè)務(wù)一個(gè)標(biāo)志；也為我們打開昆山市場創(chuàng)造了條件。 ● 公司業(yè)績 ?我公司自 1997 年 7 月成立至今七年有余，直接管理面積由最初的 萬 m2猛增到目前的 240 多萬 m2，管理種類綜合齊全，是滬上業(yè)內(nèi)絕無僅有的。 在企業(yè)管理方面，堅(jiān) 持?取法乎上，博采眾長、融合提煉、自成一家?的方針，努力學(xué)習(xí)和吸取境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，結(jié)合國情實(shí)情，建立了一整套較為有效的管理制度、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理方法、操作程序和用人機(jī)制、行為規(guī)范，要求全體管理人員?把今天的事做到最好，明天的事考慮周到?，為企業(yè)做實(shí)、做強(qiáng)、做大奠定了良好的基礎(chǔ)。我們管理的全部項(xiàng)目沒有虧損的。 [上實(shí) 大廈 ]的設(shè)施、設(shè)備管理是行業(yè)內(nèi)有口皆碑的。公司在上海地區(qū)發(fā) 展物業(yè)管理享有天時(shí)地利人和的優(yōu)勢。 [上實(shí)物業(yè) ]—— 目前直接管理項(xiàng)目 23 個(gè)，總體管業(yè)、合作和顧問面積達(dá)到 400 余萬平方米。 [海上海 ]是新文化地產(chǎn)的開山之作，它引入了?四新?――新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，這也為今后高端物業(yè)的管理提出新問題；它采用了?智能化?技術(shù)，比如寬帶網(wǎng) 絡(luò)、三表遠(yuǎn)程、紅外線監(jiān)控、可視對講、密碼設(shè)定、遠(yuǎn)程設(shè)臵、安防技術(shù)手段等等智能化的運(yùn)用體現(xiàn)了高科技含量，也充分體現(xiàn)了?新文化地產(chǎn)?中的?新?的外延。物業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)也將源于以上四種 精神去展現(xiàn)、去發(fā)現(xiàn)、去運(yùn)用、去實(shí)踐。生態(tài)住宅區(qū)為全裝修高檔住宅公寓，一起上海的時(shí)尚生活，匯聚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的人群 和富于想象與追求的人群。?一門、一窗、一眼?勾勒出?海上海?文化地產(chǎn)項(xiàng)目深刻含義。 [上實(shí)物業(yè) ]未來也將扛起?物業(yè)管理文化?大旗，順呼?文化地產(chǎn)?，擴(kuò)展和豐富其內(nèi)在的涵義，并借助 [海上海 ]這個(gè)節(jié)點(diǎn)，打造新一輪物業(yè)管理行業(yè)扛旗之作。?新文化地產(chǎn)?的內(nèi)容，包括完善的理論體系，明確的文化主題，創(chuàng)新的藝術(shù)風(fēng)格，優(yōu)雅的審美品位，獨(dú)特的產(chǎn)品性能，持續(xù)的經(jīng)營軟件，領(lǐng)先的科技含量，有效的傳播方式，精致的工藝細(xì)節(jié)，時(shí)尚的生活方式。 (3)新文化地產(chǎn)通過源源不斷的文化活動(dòng)和文化行動(dòng)，持續(xù)不斷地創(chuàng)造文化故事和事件，使地產(chǎn)不只是 一種凝固的音樂，更變成多姿多彩的生活內(nèi)容，成為藝術(shù)創(chuàng)造的常青之地，使文化成為一種最富感染力和持久力的新型人文生態(tài)，力求突破現(xiàn)代都市的文化困境 (4)新文化地產(chǎn)把鮮活額人生理念注入到住宅產(chǎn)品及服務(wù)之中，使富有個(gè)性并獨(dú)特的文化感覺歷久不衰，居住者和消費(fèi)者從新的生活方式之中能夠獲取更多的精神食量。 為使 [海上海 ]物管隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對穩(wěn)定的同時(shí)，根據(jù)情況及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰率在 3～ 5%左右，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力量。各級人員均有詳細(xì)的績效考核指標(biāo)，業(yè)績的好壞、績效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化在?二維?分析圖上反映出來。對考核出的佼佼者，需要采用 ?讓最明白的人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心的最有權(quán)?。同時(shí)還會(huì)擬定了每一崗位、每一工種詳細(xì)的工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范企業(yè)和員工的動(dòng)作，確保管理和服務(wù)質(zhì)量。對管理層員工實(shí)施授權(quán)管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任意識。 公司的人員組織管理靠的是可見的、具體的 企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章，明確各級人員的崗位職責(zé)和權(quán)力；建立一套合理公正的獎(jiǎng)勵(lì)制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確定不同的報(bào)酬工資福利系統(tǒng)。 [上實(shí)物業(yè) ]將對企業(yè)人力資源進(jìn)行有效的配臵，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn) ?全用人、用好人? 的思路。 經(jīng)理級決策人員 3550 歲、管理層員工為 2645 歲、保安員為 2030 歲、其他操作層員工可放寬到 2050 歲。 所有管理層人員，除經(jīng)過正常的筆試、機(jī)試，心理測試等錄用考核外，必須通過外語，電腦使用、智能化基本知識的考核，成 績合格者方可錄用，作業(yè)層人員要通過技能考試。 [上實(shí)物業(yè) ]的人員管理體系由五部分組成： 確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘 [上實(shí)物業(yè) ]在 [海上海 ]項(xiàng)目管理中將遵循上述用人標(biāo)準(zhǔn)，確定了以下幾項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)： a、知識層次。在 [海上海 ]物業(yè)管理工作中，公司將創(chuàng)立了旨在對人才創(chuàng)造力進(jìn)行管理對人才潛能進(jìn)行開發(fā)的人力資源管理體系，啟動(dòng)?四優(yōu)?工作，即：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)。企業(yè)只有管理好人，才能管好事。 ⑩ 公司要為『海上海新城』管理設(shè)立一個(gè)?文化策劃專員?職位，專門負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò) [海上海 ]營運(yùn)商，協(xié)助他們招商、商業(yè)文化策劃和活動(dòng)；弘揚(yáng)發(fā)展商的?文化地產(chǎn)?經(jīng)營理念；制定 物業(yè)公司執(zhí)行計(jì)劃，配合行動(dòng)，全面支持創(chuàng)意商業(yè)街、 LOFT 商業(yè)裙樓的各項(xiàng)營運(yùn)需求。加強(qiáng)引導(dǎo)，杜絕亂停亂放現(xiàn)象，杜絕路面亂停及喇叭噪音。 〃做好水池管理定期清理污泥，配備施工船只，清理水葫蘆等垃圾，確保水系達(dá)到 國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 ④管理采取情、理、法手段并用，加強(qiáng)現(xiàn)場督導(dǎo)，確保無違章裝修。人防采取快速推進(jìn)法。 我們的工作措施是： ①智能化管理上的三步到位：住戶培訓(xùn)到位，物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)到位，工程維修到位。常規(guī)期以技防為主，人防為輔。 我們的工作重點(diǎn)： ①為 智能化 設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和開發(fā)度身定制一套維保、運(yùn)行實(shí)施方案。 態(tài)度： 不能帶‘不’字作結(jié)束語。 宗旨： 業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中。 [海上海 ]新城的前瞻性的規(guī)劃，使公司充滿信心在最短的時(shí)間內(nèi)將『海上海新城』創(chuàng)建為國家級優(yōu)秀示范商務(wù)住宅小區(qū)。 ● 總體構(gòu)思 提示： 針對『海上海新城』物業(yè)管理的各個(gè)要素，通過周密的市場調(diào)研，深入 挖掘未來?城主?生活、工作、交際等活動(dòng)需求，充分融合 [海上海 ]的建筑與藝術(shù)的結(jié)晶，以及最新的物業(yè)管理服務(wù)理念確立整體設(shè)想和思路： 三大優(yōu)勢建立創(chuàng)新模式 —— 作為『海上海新城』的服務(wù)體系支撐 區(qū)域優(yōu)勢： [海上海 ]?創(chuàng)意居?的創(chuàng)舉，極具魅力示范效應(yīng)以及較強(qiáng)的輻射作用，必將帶動(dòng)楊浦區(qū)全面的經(jīng)濟(jì)騰飛。（詳敘見?總體構(gòu)思?）。 —— 滿足它的功能定位，點(diǎn)面結(jié)合，布局平衡，重點(diǎn)突現(xiàn)； [海上海 ]以創(chuàng)意商業(yè)街為中心，東面是創(chuàng)意生態(tài)居，西面為引領(lǐng)時(shí)尚創(chuàng)意 LOFT。 [海上海 ]充分利用建筑布局空間，展示恢宏氣勢，也展現(xiàn)各個(gè)社區(qū)功能定位，并作了相應(yīng)的空間分割。 □海上海物業(yè)管理策劃 【 一 】 HiSHANGHAI 物管總體思路 ● 物管理念 —— 秉承『 海上海』的專業(yè)運(yùn)營、統(tǒng)一管理之模式； 『海上海新城』投資方充分考慮經(jīng)營業(yè)主的長遠(yuǎn)投資，保障其利益。 [海上海 ]位于上海楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處的大連路，建筑用地面積近八萬平方米，總建筑面積為二十三萬平方米，其中 7 幢住宅建筑面積為九萬 多平方米， 3 幢 LOFT 建筑面積為七萬多平方米，商業(yè)面積近三萬平方米。 [海上海 ]臨近和平公園和控江路商圈，距上海新一輪城市開發(fā)的世紀(jì)性工程――黃浦江兩岸綜合開發(fā)區(qū)域北外灘僅 300 米。投資商上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司、發(fā)展商上海上實(shí)房地產(chǎn)有限公司，將聘請文化經(jīng)營公司進(jìn)行專業(yè)運(yùn)營，統(tǒng)一管理及全程服務(wù)達(dá)到前所未有的投資方、發(fā)展方、經(jīng)營者、業(yè)主、