【正文】 照明的道路主燈、草地?zé)簟⒎汗鉄?、?jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營造多層次的光環(huán)境。5）空間的可識(shí)別性和文化性組團(tuán)以梅、蘭、竹、桃、櫻、銀杏……主題設(shè)定，強(qiáng)化了各組團(tuán)不同特點(diǎn)并深具文化意蘊(yùn)。3)組團(tuán)中介空間的營造所謂中介空間，是一種介于室內(nèi)與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內(nèi)與室外雙重空間的特質(zhì)?！?建議物業(yè)形態(tài)以2層建筑為主，客廳盡量采用挑高設(shè)計(jì)。成熟型戶型：A） 4房2廳（客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚， B）4房、5房3廳（或2廳客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚面積：A） 280－320平米，B） 320－350平米比例：A） 30％， B）30％；豪華型戶型：5房3廳（或2廳客廳挑高）4衛(wèi)1工1廚面積：350平米以上。經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型文藝界知名人士歌、畫、文等文藝娛樂界初巢、滿巢和空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調(diào)。經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型個(gè)體工商戶以商貿(mào)為主初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)?！?以上概念成為上海市其他小區(qū)模仿的樣板概念。2）項(xiàng)目定位從項(xiàng)目定位之各基準(zhǔn)出發(fā)，考察本項(xiàng)目的地產(chǎn)因子、市場(chǎng)空間及政府城市規(guī)劃對(duì)該地塊的規(guī)劃限制，發(fā)現(xiàn)：◆ 該地塊為城市規(guī)劃之高檔房產(chǎn)之住宅用地，容積率≤,建筑密度≤？%◆ 該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產(chǎn)因子；◆ 上海市商品住宅市場(chǎng)調(diào)研表明，以低容積率、低建筑密度為其顯著特點(diǎn)的別墅類物業(yè)在經(jīng)歷了前幾年的低迷后，正走向全面復(fù)蘇；另一方面，雖然本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)已有不少數(shù)量的所謂中高檔別墅類物業(yè)供應(yīng)，但大部分別墅樓盤帶有濃厚的鄉(xiāng)村色彩，真正高品質(zhì)的住宅的市場(chǎng)有效供給不足，區(qū)域內(nèi)有效需求旺盛?！?政府對(duì)區(qū)域的開發(fā)進(jìn)度將直接對(duì)本項(xiàng)目的銷售乃至利潤產(chǎn)生影響?！?由于本項(xiàng)目為公司所開發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、品牌號(hào)召力均較為薄弱。以上，就是本項(xiàng)目地塊作為住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。項(xiàng)目周邊分布各個(gè)銀行的奉新分支機(jī)構(gòu)，奉新郵電支局也在5分鐘車程之內(nèi)。 2）教育項(xiàng)目附近有奉新幼兒園、小學(xué)及上師大奉賢校區(qū)等學(xué)校，教育文化設(shè)施較為齊全。 B．滬閔路高架預(yù)計(jì)明年年底建成，地塊與市區(qū)的連接將進(jìn)一步緊密。社會(huì)治安狀況整體治安狀況良好。莘奉公路B、人文、歷史景觀本項(xiàng)目往北約1公里為占地1200畝的上海師范大學(xué)奉賢校區(qū)，在校生達(dá)4000余人；另有奉賢少年軍校、前線國防教育地、東海盤陀寺等，有較好的人文、歷史景觀，區(qū)域文化教育氛圍濃郁。占地面積：500多畝 地質(zhì)地貌狀況： 地形：呈不規(guī)則梯型地塊，東西向有一條河濱貫穿其中 地質(zhì)：屬填海建筑用地 地貌：土地尚未進(jìn)行平整，目前地塊上尚有一些當(dāng)?shù)仞B(yǎng)殖場(chǎng)所。區(qū)域規(guī)劃的不確定性由于海灣旅游區(qū)建設(shè)尚處于政府的規(guī)劃階段，結(jié)合實(shí)際國情，中間的不確定因素較多，尤其部分與區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展休戚相關(guān)的配套設(shè)施的完成日期有待進(jìn)一步明確，將直接對(duì)區(qū)域樓市的導(dǎo)向產(chǎn)生影響。海景高爾夫別墅由于其較高的物業(yè)定位，產(chǎn)品設(shè)計(jì)又屬上乘，加之發(fā)展商先行營造的環(huán)境與規(guī)模優(yōu)勢(shì)，新近公開即引起了廣泛的關(guān)注。區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)及弱勢(shì)區(qū)域特性及發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯 從項(xiàng)目周邊的現(xiàn)況來看，當(dāng)前海灣地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)主要集中在莘奉公路與奉炮公路之間，主要依托奉新鎮(zhèn)較完善的市政配套及奉新公路，整體定位呈現(xiàn)出朝低容積率的獨(dú)立別墅為主、雙聯(lián)別墅為輔的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這也有利于區(qū)域樓盤整體檔次的提高。這其中尤其強(qiáng)調(diào)了新區(qū)建設(shè)中要一改過去城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局與房地產(chǎn)開發(fā)相互脫節(jié)的情況，要求房地產(chǎn)業(yè)同當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，這對(duì)本案開發(fā)顯然也是一大利好。而由于本案所處區(qū)域獨(dú)特的海景資源以及高檔休閑度假區(qū)的定位，目標(biāo)客戶群的范圍擴(kuò)至上海乃至周邊城市，顯然從地段資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤形成市場(chǎng)區(qū)隔，潛力巨大。第三部分、區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介 奉賢位于上海市南翼，杭州灣北岸，東鄰南匯縣，西靠金山區(qū)，總面積687平方公里，人口52萬人，下轄22個(gè)鎮(zhèn)，區(qū)政府所在南橋。嘉苑別墅（上海領(lǐng)地）1）基本資料地理位置：嘉定區(qū)嘉戩公路658弄開發(fā)商：上海虹業(yè)置業(yè)有限公司營銷代理：上海華燕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司建筑、環(huán)境設(shè)計(jì)：上海建筑設(shè)計(jì)研究院占地面積：11萬平方米綠化率：85% 住宅單位：獨(dú)立別墅85幢工程進(jìn)度：一期已有17幢別墅完工，二期主體施工階段小區(qū)配套：會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房等 物管單位：自行管理物管費(fèi)用：3元/月市中心區(qū) 土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。近年來該區(qū)域相繼開發(fā)了如皇朝別墅、虹橋金斯、奧玎宮廷、虹橋中華園等高檔物業(yè)，價(jià)格不菲，“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。另外佘山銀湖別墅引進(jìn)原汁原味的美式鄉(xiāng)村別墅，成為區(qū)域內(nèi)目前最令人矚目的高檔住宅區(qū)，說明了一種較純粹的建筑風(fēng)格對(duì)其建筑價(jià)值提升不可忽視的作用。英式休閑康體配套及近7000平方米的超大豪華會(huì)所無不彰顯目標(biāo)客戶群的高貴身份。月 2）交通情況經(jīng)方松公路可匝口可直接上滬青平高速（建設(shè)中）、延安路高架中心20分鐘可達(dá)市中心。 內(nèi)部比照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的雙會(huì)所設(shè)計(jì)及健身房、壁球室、餐廳、酒吧、燈光網(wǎng)球中心等配套設(shè)施亦彌補(bǔ)了周邊配套的不足。 物管單位、費(fèi)用：丸紅；2元/ m2而香港天安集團(tuán)和明鴻集團(tuán)麾下的香港信溢投資有限公司近日也宣布，在洞涇鎮(zhèn)獨(dú)資創(chuàng)辦上海佘山鄉(xiāng)村俱樂部，根據(jù)澳大利亞著名設(shè)計(jì)公司COX公司的規(guī)劃，在沈磚公路以北的3760畝范圍內(nèi)，建造一座國內(nèi)首創(chuàng)的具有優(yōu)秀規(guī)劃構(gòu)想、優(yōu)越休閑度假空間、優(yōu)等文化教育設(shè)施和優(yōu)良生活居住環(huán)境的新型人文社區(qū)。另外值得一提的是西側(cè)依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，呈現(xiàn)出休閑性度假的物業(yè)特性，這也是我們需要關(guān)注的。滬青平公路沿線區(qū)域基本情況 早在10年前，滬青平公路沿線就出現(xiàn)一陣別墅開發(fā)熱潮，由于此區(qū)域既是西郊重要門戶，又擁有淀山湖這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，因此成為上海一個(gè)重要?jiǎng)e墅區(qū)?！櫞髀费鼐€區(qū)域 顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。典型樓盤解析新上?；▓@洋房/三盛頤景園——滬閔路沿線區(qū)域該區(qū)域的別墅以聯(lián)體別墅占絕對(duì)主導(dǎo)。新上海里弄人家一、二期目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào)整，雖然總價(jià)適當(dāng)放大，但銷售依舊紅火。雖然當(dāng)時(shí)九亭的物業(yè)配套設(shè)施還屬于起步階段，淶亭路尚未開通，公共交通只有一些市郊的公交線路；但是3040萬元一套別墅的定價(jià)還是對(duì)多數(shù)喜愛別墅物業(yè)的消費(fèi)群體產(chǎn)生了一定的誘惑力?！?房型設(shè)計(jì)中將“新古典主義”美學(xué)理論結(jié)合上海海派居住理念，獲選“2000年上海最佳房型評(píng)選”，當(dāng)前又推出的9種2001年新版房型，確有其可圈點(diǎn)之處。 銷售進(jìn)度 70%。3）內(nèi)部規(guī)劃全小區(qū)規(guī)劃均以獨(dú)立別墅為主，共135幢?！粜枨蠼Y(jié)構(gòu)決定了區(qū)域內(nèi)面積控制較好的獨(dú)立別墅在將在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先機(jī)。目前上海的別墅市場(chǎng)可以劃分為以下幾個(gè)較成型的區(qū)域： 別墅市場(chǎng)區(qū)域分布示意圖 區(qū)域分布示意圖莘松地區(qū)莘松地區(qū)是本市別墅起始區(qū)之一，目前已形成相當(dāng)規(guī)模，可以進(jìn)一步細(xì)分為新橋地區(qū)、九亭地區(qū)、滬閔路沿線區(qū)域及顧戴路沿線區(qū)域，以下我們將分別加以闡述：——新橋地區(qū)基本情況該區(qū)域別墅開發(fā)始于90年代初，早期以聯(lián)體別墅為主。市場(chǎng)偏好：具有上海海派文化特色。部分別墅項(xiàng)目采用錯(cuò)層，使空間的利用更為人性化，功能的劃分更細(xì)。 二、發(fā)展態(tài)勢(shì)綜述產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢(shì)——規(guī)劃采用點(diǎn)狀、流線型的布局形式。對(duì)本項(xiàng)目而言，前期的市場(chǎng)定位變得尤為重要，如何在現(xiàn)今紛亂的競(jìng)爭(zhēng)局面中實(shí)現(xiàn)利潤最大化并奠定初步的品牌基礎(chǔ)，市場(chǎng)定位的正確與否為根本之因素。但另一方面，目前上海市住宅市場(chǎng)一年近兩千萬平方米的銷售量也只能保持三年左右，按中房指數(shù)辦公室去年底的調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購房者中只有5%的家庭會(huì)選擇別墅物業(yè)，那么上海去年的別墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面積兩百多萬平方米，與大量的市場(chǎng)供應(yīng)量還有一定差距（結(jié)合上述，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)2~3年內(nèi)要消化近一千萬平方米的新建別墅，則平均每年必需賣掉三百多萬平米，即一萬套以上）。從價(jià)格上