【正文】 深圳市沙河物業(yè)管理有限公司 管 理 費(fèi) ￥ ㎡ OTIS 電梯，變頻供水系統(tǒng)，光纖電纜進(jìn)小區(qū)，每戶兩對(duì)電話線入戶，預(yù)設(shè)寬頻網(wǎng)絡(luò)接口，煤氣泄漏報(bào)警，求救報(bào)警按鈕，閉路監(jiān)控系統(tǒng)， IC 卡巡更系統(tǒng)。 交 通 429路小巴經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，其他公共交通全部集中在深南大道沙河站，距項(xiàng)目約 800米，交通不方便；未來(lái)有住客專(zhuān)車(chē)。宣傳折頁(yè)印制美觀，考究；前期以四個(gè)整版軟文，大量半版平面廣告為鋪墊，目前宣傳聲勢(shì)減弱； 缺陷：一期戶型過(guò)于單一，造成目標(biāo)客戶局限，買(mǎi)家持幣觀望后期推出的多種特色戶型，價(jià)位在片區(qū)中高企不下，亦流失部分客戶；高層容積率高，樓棟密度大；一期太靠北，進(jìn)入華僑城配套區(qū)距離長(zhǎng)； 目前一期銷(xiāo)售過(guò)半，發(fā)展商二期改變銷(xiāo)售計(jì)劃，即將在明年中期推出 Townhouse戶型。 主力集中在 150㎡ 4房，180220㎡ 5房 6800 海月花園 二期 招商 占地 86723 ㎡，總建面 22萬(wàn)㎡，32 棟， 2500 ㎡運(yùn)動(dòng)會(huì)所，中心庭院 萬(wàn)㎡，架空層 ， 500米休閑商業(yè)街 110140㎡ 53008680 南海玫瑰園 華業(yè) 占地 ㎡，建面 26 萬(wàn)㎡，一期 28 棟多層小高層住宅， 9 棟別墅 一期 4 房 130 ㎡為主， 3房 105㎡， 2房 60㎡，復(fù)式 200㎡ 5800 前海 陽(yáng)光棕櫚園 中海外 總占地 ㎡，總建面 35萬(wàn)㎡，容積率 ，綠化率 60% 一期 7080 ㎡ 2 房，90113㎡ 3房， 129㎡ 4房 環(huán)香蜜湖 水榭花都 華龍 占地 17萬(wàn)㎡，建面 23萬(wàn)㎡，環(huán)湖Townhouse，別墅，小高層，高層為主 130300 ㎡為主，戶型偏大 9000 ■ 波托菲諾一期天鵝堡 地理位置 華僑城北，地處華僑城腹地，歡樂(lè)谷以北 環(huán) 境 華僑城北部?jī)?yōu)美風(fēng)景及內(nèi)湖 交 通 項(xiàng)目周邊交通不便，需自駕車(chē)到達(dá)項(xiàng)目； 公共交通依賴(lài)深南大道（距項(xiàng)目步行 25分鐘），及 僑城北居住區(qū)內(nèi)環(huán)線小巴； 規(guī) 模 一期總建筑面積 ㎡，由 5棟 3034層高層建筑組成，總戶數(shù) 569戶； 設(shè)施配套 內(nèi)配套：意式風(fēng)情商業(yè)街、景觀大道、湖畔咖啡座等； 外配套：沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、華僑城食街、酒巴街、西餐廳、證券、醫(yī)療、學(xué)校各類(lèi)生活配套一應(yīng)俱全； 戶 型 4房 2廳 4衛(wèi) 4 陽(yáng)臺(tái) 1傭， 4房 2廳 4衛(wèi) 3 陽(yáng)臺(tái) 1傭， 5房 2廳 4衛(wèi) 4 陽(yáng)臺(tái) 1傭1儲(chǔ)、復(fù)式； 面 積 220245㎡四房， 300320㎡五房， 670㎡復(fù)式； 主力戶型 4房 2廳； 外部裝修 外墻為黃、白色涂料； 內(nèi) 部裝修 塑鋼窗白玻；戶內(nèi)毛坯房； 平面布局 1梯 4戶 實(shí) 用 率 85% 銷(xiāo)售進(jìn)度 2020年 10月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已銷(xiāo)售 30% 工程形象 目前三棟已進(jìn)入竣工前期，裝修裙樓會(huì)所，另兩棟封頂 價(jià) 格 均價(jià)定位在￥ 8,0009,900/㎡，當(dāng)前均價(jià)達(dá)到￥ 8,200/㎡ 付款方式 一次性付款 92折， 8成 30 年按揭付款 96折 車(chē) 戶 比 :1 物業(yè)管理 深圳市華僑城物業(yè)管理有限公司 管 理 費(fèi) ￥ ㎡ 發(fā) 展 商 華僑城集團(tuán) 設(shè)計(jì)單位 深圳市華森建筑設(shè)計(jì)有限公司 環(huán)境規(guī)劃 香港 BELT COLLINS CO. 施工單位 江蘇一建 代 理 商 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 /華僑城地產(chǎn)聯(lián)合銷(xiāo)售 客 戶 來(lái) 源簡(jiǎn)評(píng) 目前成交中大部分客戶為華僑城本地居民二次換房，以及對(duì)華僑城優(yōu)美生活環(huán)境向往的客戶。 目前本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目列 表如下： 區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 發(fā)展商 規(guī)模 主力戶型 價(jià)格 下沙紅樹(shù)林 翠堤灣 金地 總建面 33 萬(wàn)㎡，海景花園三期 8棟 2832層高層塔樓和 811 層小高層，面海退臺(tái)設(shè)計(jì)，戶戶大露臺(tái) 中偏大面積的二房、三房、四房及復(fù)式 金域藍(lán)灣 萬(wàn)科 占地 4 萬(wàn)多㎡，總建面 20萬(wàn)㎡，10 多棟高層塔樓，一期建面 8 萬(wàn)㎡ 7080， 100140，復(fù)式 碧海紅樹(shù)林 泰然 10棟 30層塔樓 華僑城 波托菲諾天鵝堡 華僑城 總建面 108萬(wàn)㎡，一期 5棟 3034層塔耬 220245㎡ 4房， 300320㎡ 5房 670㎡復(fù)式 80009000 世紀(jì)村二期 華源 占地 ㎡，總建面 ㎡，二期 11棟 20層塔樓 90㎡ 2房， 117140㎡ 3房， 153156 ㎡ 4 房，200268復(fù)式 7000 深圳灣畔 花園 中海外 總建面 17 萬(wàn)㎡， 8 棟碟型 3233層塔樓， 1237戶， 70400 ㎡ 2 房， 3 房， 4房，復(fù)式 7800 高新南區(qū) 陽(yáng)光帶 海濱城 招商 東地塊 萬(wàn)㎡，建面 15萬(wàn)㎡，13棟塔樓半圍合布局。 而華僑城及其南部填海區(qū)是繼中心區(qū)、后海熱點(diǎn)后，今年最受業(yè)界內(nèi)外關(guān)注的區(qū)域，是目前市區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備中僅有的規(guī)模最大的土地資源，它依托華僑城成熟、優(yōu)美、完備的城市配套，形成了獨(dú)有的高尚住區(qū)的尊貴氣質(zhì)。后海片區(qū)屬于新開(kāi)發(fā)區(qū)，城市生活配套不健全，相對(duì)距離 市區(qū)偏遠(yuǎn)，樓價(jià)低于其他片區(qū)，形成了以工薪階層為主的居住社區(qū)形象。 從環(huán)深圳灣的四大片區(qū)帶中不難發(fā)現(xiàn)，下沙片區(qū)以紅樹(shù)林海景為主形象，片區(qū)容積率高，形成高樓林立的城市風(fēng)景線，與西部后海片區(qū)的高層住宅社區(qū)相呼應(yīng)。市政府對(duì)該區(qū)域極為重視，片區(qū)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)的起點(diǎn)非常高，它將是代表深圳形象的社區(qū)樣板，是未來(lái)新的城市居住社區(qū)的形象展示區(qū)，它將以其優(yōu)越的居住環(huán)境成為深圳邁向國(guó)際水準(zhǔn)、花園城市的里程碑。隨著城市重心的完全西移，作為深圳第一個(gè)城市歷史時(shí)期 —— 羅湖軸線空間已成為歷史，福田中心區(qū)軸線空間成為當(dāng)今城市象征，而華僑城 —— 深圳灣軸線空間將是深圳城市居住社區(qū)的燦爛未來(lái)。 從目前已知的明年開(kāi)售的項(xiàng)目計(jì)算，明年南山，華僑城、中心區(qū)等地帶將有愈 300萬(wàn)㎡的中大體量的住宅投放市場(chǎng)（尚未包括華僑城波托菲諾項(xiàng)目及關(guān)外項(xiàng)目），隨著樓盤(pán)的密集放量推出，市場(chǎng)供應(yīng)量激增，形勢(shì)不容樂(lè)觀。另外，城市重心的西移，帶動(dòng)了南山區(qū)的快速發(fā)展，在區(qū)域中心區(qū)不斷成熟的基礎(chǔ)上，次中心 —— 前海片區(qū)也因優(yōu)美 的自然景觀，快捷的城市交通而被眾多大發(fā)展商看好。 ■ 次中心區(qū)形成新熱點(diǎn)：中心區(qū)輻射地區(qū)如環(huán)香蜜湖片區(qū)，也憑籍過(guò)往的高尚社區(qū)形象積淀，形成新的生態(tài)物業(yè)區(qū)。 ■ 中心區(qū)持續(xù)升溫： 2020 年，中心區(qū)將全面建成，在此帶動(dòng)下，中心區(qū)項(xiàng)目呈加速開(kāi)發(fā)趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈上升趨勢(shì)，將出現(xiàn)各區(qū)樓盤(pán)競(jìng)艷，異彩紛呈的局面： ■ 環(huán)深圳灣片區(qū)市場(chǎng)焦點(diǎn)：環(huán)深圳灣片區(qū)由四個(gè)片區(qū)組成：下沙紅樹(shù)林片區(qū)、華僑城南填海區(qū)、高新南片區(qū)、后海蛇口片區(qū)，今年下半年至明年上半年，這四個(gè)片區(qū)將以其良好的景觀資源和規(guī)劃，涌現(xiàn)出如金地海景三期翠堤灣、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、泰然碧海紅樹(shù)林、京基碧海云天、波托菲諾、世紀(jì)村二期、招商陽(yáng)光帶海濱城 、漾日灣畔、蔚藍(lán)海岸三期、招商海月二期、南海玫瑰園等十幾個(gè)大規(guī)模的高品質(zhì)樓盤(pán)，帶動(dòng)整個(gè)灣區(qū)物業(yè)的發(fā)展，成為明年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的矚目焦點(diǎn)，也是樓盤(pán)密集投放地帶。 展望四季度及明年，隨著地鐵一期工程的 全線加速建設(shè)，城市重心的完全西移，并且，隨著股市的持續(xù)低迷，大量投資資金流入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)放量增長(zhǎng)。但前期股市不景，國(guó)際局勢(shì)動(dòng)蕩，國(guó)慶黃金周銷(xiāo)售旺季不溫不火，整體銷(xiāo)售并未如預(yù)計(jì)的好。 一、 近期市場(chǎng)現(xiàn)狀 今年本市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)平穩(wěn)，上半年全市共出讓住宅用地 米，同比下降 %，全市住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比減少 %，全市共銷(xiāo)售住宅面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 億元，同比增加 %，整體銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好。 專(zhuān)此送達(dá)，敬祝商祺！ 目 錄 第一部分 物業(yè)定位評(píng)估 一、 近期市場(chǎng)現(xiàn)狀 / 5 二、 區(qū)域市場(chǎng)分析 / 7 三、 項(xiàng)目評(píng)估 / 13 第二部分 價(jià)格 一、 厘定價(jià)格的相關(guān)因素 / 21 二、 價(jià)格定位 / 22 三、 價(jià)格策略 / 23 四、 定價(jià)原則 / 24 五、 付款方式 / 27 六、 回款計(jì)劃 / 27 第三部分 營(yíng)銷(xiāo)氛圍形成 一、 包裝總綱 / 29 二、 應(yīng)用系統(tǒng) / 29 營(yíng)銷(xiāo)通路包裝 / 29 賣(mài)場(chǎng)形象包裝 / 35 形象宣傳包裝 / 39 第四部分 銷(xiāo)售實(shí)施 一、 銷(xiāo)售總體戰(zhàn)略及目標(biāo) / 45 二、 銷(xiāo)售階段及進(jìn)度 / 46 三、 銷(xiāo)售階段工作安排 / 47 四、 銷(xiāo)售前期準(zhǔn)備工作 / 49 五、 各銷(xiāo)售階段價(jià)格控制 / 49 六、 促銷(xiāo)手段 / 50 七、 銷(xiāo)售管理 / 51 第五部分 宣傳推廣策略 一、 廣告目標(biāo) / 54 二、 廣告訴求 / 54 三、 廣告風(fēng)格 / 56 四、 階段安排 / 57 五、 媒體組合策略 / 58 六、 費(fèi)用預(yù)估 / 63 附件： “碧海云天”售前準(zhǔn)備工作時(shí)間表； “碧海云天”虛擬價(jià)格表及樓層平面房號(hào)圖； “碧海云天”西區(qū)部分回款計(jì)劃表； “碧海云天”廣告安排時(shí)間表 “碧海云天”項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)費(fèi)用支出預(yù)算。 碧海云天項(xiàng)目體量大，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，因此本冊(cè)報(bào)告銷(xiāo)售部 分重點(diǎn)在西區(qū)，東區(qū)部分將在銷(xiāo)售前期另案專(zhuān)呈。 ： ； :； 群： 碧海云天 銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告 承蒙信任，我們非常榮幸地提交 碧海云天 項(xiàng)目的后期執(zhí)行報(bào)告，供貴司決策時(shí)參考。 本冊(cè)執(zhí)行報(bào)告是根據(jù)前期策劃報(bào)告、與貴司的多次會(huì)議及今年秋交會(huì)的宣傳，結(jié)合本司多部門(mén)專(zhuān)業(yè)人員的策劃代理經(jīng)驗(yàn)而完成的。 由于時(shí)間和資料的限制，未必能將 碧海云天 的實(shí)際情況全面考慮在內(nèi)，本司希望通過(guò)雙方的共同努力使之更加完善，以達(dá)致成功銷(xiāo)售之目的。 第 一 部 分 物物 業(yè)業(yè) 定定 位位 評(píng)評(píng) 估估 本章要點(diǎn) ： 下半年整體經(jīng)濟(jì)不理想； 明年各片區(qū)推出量放大； 明年深圳灣片區(qū)全市矚目； 項(xiàng)目基本定位符合片區(qū)要求。 下半年，隨著 WTO的逐漸臨近，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步利好，各區(qū)涌現(xiàn)大量新盤(pán)、大盤(pán)， 711月，共推出新盤(pán) 55個(gè)，各發(fā)展商對(duì)下半年的銷(xiāo)售寄予了很大希望。盡管如此，隨著中國(guó)市場(chǎng)愈來(lái)愈被境外投資資金看好，以及中國(guó)年底入世的堅(jiān)定決心，深圳市成為全國(guó)范圍內(nèi)高科技、金融、物流業(yè)先鋒的高城市定位，明年的市場(chǎng)普遍被看好，供應(yīng)量呈急劇放量增加態(tài)勢(shì)，需求亦隨著香港以及內(nèi)地的股市止跌而略有上升。今年底政府拍賣(mài)濱海地塊，明年全年尤其是上半年將涌現(xiàn)大量大體量樓盤(pán)。 ■ 關(guān)外準(zhǔn)都市主義格局形成：居住郊區(qū)化的概念，已隨著布吉、龍崗的成功開(kāi)發(fā)而被廣大置業(yè)者認(rèn)同，隨著市區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量的減少，龍華、橫崗等為代表的關(guān)外板塊將更趨活躍，并且在市場(chǎng)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)壓力下，呈規(guī)?；l(fā)展，形成新型的居住市鎮(zhèn)，大量容納城市中低收入階層及部分港人置業(yè)，此點(diǎn)從新亞洲花園的成功銷(xiāo)售及近期各大發(fā)展商角逐 42萬(wàn)平方米的橫崗三幅地，最后高出標(biāo)底 1500萬(wàn) 元的成功拍賣(mài)中，可見(jiàn)一斑。黃埔雅苑二期，嘉里華庭、城建花園、天健花園等大型項(xiàng)目明年將陸續(xù)開(kāi)發(fā)上市，其將以大規(guī)劃、大配套、城市中心等優(yōu)勢(shì)對(duì)市區(qū)其他片區(qū)構(gòu)成威脅。華龍水榭花都、新天國(guó)際名苑、中旅項(xiàng)目等都將在房地產(chǎn)市場(chǎng)分一杯羹。振業(yè)、中海、鼎太等大型房地產(chǎn)商的進(jìn)入，形成次中心區(qū)的新熱點(diǎn)。 二、 區(qū)域市場(chǎng)分析 深圳呈條帶狀的城市空間布局，形成了三條主要城市功能空間軸：第一條是 羅湖口岸 —— 人民南路 —— 東門(mén) 城市空間功能軸，第二條是 福田的市中心區(qū) 城市空間功能軸，第三條是 塘朗山 —— 華僑城 —— 深圳灣 城市空 間功能軸。 今后三年，深圳市開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目將集中在華僑城南填海區(qū)。 方圓 ，處于華僑城旅游區(qū) 的輻射圈內(nèi)，兼具良好的海景資源和規(guī)劃的內(nèi)湖景觀，生活品質(zhì)基礎(chǔ)、交通規(guī)劃良好，分東、中、西三部分規(guī)劃，其中本項(xiàng)目正南面一路之隔的東區(qū)，是以別墅和多層住宅為主的低密度、低容積率住宅區(qū)，其高等級(jí)的規(guī)劃和配套，無(wú)形中為本項(xiàng)目提升了附加值。但下沙農(nóng)民房連片成市的落后風(fēng)貌，不成規(guī)模、檔次的城市交通、生活配套，影響了片區(qū)的整體素質(zhì)。高新南片區(qū)目 前剛開(kāi)始啟動(dòng)，商住一體，市政配套相對(duì)滯后，短期難以形成居住氛圍。 今年四季度，濱海地王地塊西部拆分為三幅地拍賣(mài)出讓?zhuān)永m(xù)整年的熱門(mén)話題將在年底一見(jiàn)分曉，翹首明年，全城的焦點(diǎn)，市場(chǎng)的重心必屬濱海華僑城區(qū)域無(wú)疑。 80㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) 107118㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 140㎡ 4房 2廳 2衛(wèi) 227285㎡復(fù)式 8000 后海蛇口 蔚藍(lán)海岸 三期 卓越 建面 18萬(wàn)㎡，容積 ， 1500套房。