【正文】 積率高，樓棟密度大；一期太靠北，進入華僑城配套區(qū)距離長； 目前一期銷售過半，發(fā)展商二期改變銷售計劃，即將在明年中期推出 Townhouse戶型。 ■ 世紀村二期 地理位置 沙河 東路與白石洲路交匯處 環(huán) 境 東接白石洲村；東北為未來時代景區(qū)，白石洲英文學(xué)校；東南為建設(shè)控股集團的“東部花園”（待建），南部為濱海填海區(qū)西區(qū)；西鄰沙河?xùn)|路，望沙河高爾夫球場；二期位于小區(qū)北側(cè)，鄰美廬錦園項目。 交 通 429路小巴經(jīng)過項目，其他公共交通全部集中在深南大道沙河站，距項目約 800米，交通不方便；未來有住客專車。 規(guī) 模 總占地 87,700平方米，總建筑面積 304,900平方米（住宅建筑面積 279,000平方米），總戶數(shù)約 2020 戶，容積率 ，綠化覆蓋率 67%，二期由 11 棟 1620塔樓組成，占地，建筑面積 設(shè)施配套 二期為歐陸風(fēng)格園林，近 5,000 平方米的會所，功能設(shè)施齊全。 OTIS 電梯，變頻供水系統(tǒng)，光纖電纜進小區(qū)，每戶兩對電話線入戶，預(yù)設(shè)寬頻網(wǎng)絡(luò)接口，煤氣泄漏報警，求救報警按鈕，閉路監(jiān)控系統(tǒng)， IC 卡巡更系統(tǒng)。外部商業(yè)配套欠缺，主要依賴白石洲及華僑城配套。 戶 型 2房 2廳 2衛(wèi)， 3房 2廳 2衛(wèi)， 4房 2廳 2衛(wèi)，復(fù)式 面 積 9092㎡二房， 117140㎡三房， 153156㎡四房， 199268㎡復(fù)式 主力戶型 三房二廳，四房二廳 外部裝修 白 色條形瓷片為主色，配以西班牙藍色瓦頂 內(nèi)部裝修 大堂花崗石地面，防火防盜門，毛坯房，內(nèi)裝塑鋼窗 平面布局 品字型平面布局， 1梯 6戶 實 用 率 87% 銷售進度 尚未推出，一期已銷售 95% 工程形象 處于樁基礎(chǔ)階段，一期 2020年 11 月入伙 價 格 均價￥ 7,000/㎡ 付款方式 一次性付款 92折，按揭付款七成十五年 96 折 車 戶 比 1:1 物業(yè)管理 深圳市沙河物業(yè)管理有限公司 管 理 費 ￥ ㎡月 發(fā) 展 商 華源實業(yè)（集團）股份有限公司 設(shè)計單位 總平面方案：設(shè)計 新加坡蔡家聲建筑師事務(wù)所 設(shè)計總承包：深圳市航藝建筑工程設(shè)計有限公司 園林設(shè)計 澳大利亞 HASSELL CO。 LTD 施工單位 深圳市建業(yè)建筑工程有限公司 代 理 商 深圳市尊地地產(chǎn)顧問有限公司 綜合評價 其一期導(dǎo)入 ISO9002 互動式新型管理系統(tǒng)，被建設(shè)部評為 AAA 級優(yōu)質(zhì)住宅及全國人居優(yōu)秀推薦樓盤。并借 99年奧運首枚金牌得主陶璐娜形象炒作，取得了良好的銷售業(yè)績。 而二期延續(xù)一期倡導(dǎo)的“國際文明居住標準”，在戶型設(shè)計上，重新定位，比一期略有縮減，目前尚無具體營銷方案出臺。 本項目作為華僑城南首批啟 動的項目之一，在政府對濱海地塊拍賣、炒作的宏觀利好形勢下，憑籍濱海片區(qū)的良好規(guī)劃，和華僑城片區(qū)的優(yōu)良配套，優(yōu)美的自然、人文景觀優(yōu)勢，定將以自身獨特的定位及建筑氣質(zhì)吸引市場高度關(guān)注。 但是，盡管未來華僑城南填海片區(qū)的規(guī)劃、生活基礎(chǔ)條件好，前景光明，但是仍存在一些不利因素值得發(fā)展商在項目銷售時加以重視，規(guī)避及弱化： ■ 項目周邊交通、生活配套相對滯后，離華僑城生活圈有一定距離，對置業(yè)者造成購買障礙； ■ 華僑城區(qū)域近期價格增幅較快，置業(yè)者面臨一定的價格門檻； ■ 華僑城片區(qū)、環(huán)深圳灣其他片區(qū)、城市中心區(qū)及次中心區(qū)、前海片區(qū) 明年將有大量項目在上半年相繼發(fā)售，造成市場客戶分流，市場競爭度將達到白熱化； ■ 片區(qū)內(nèi)外數(shù)個大盤均為大品牌發(fā)展商開發(fā)，本項目品牌知名度略遜一籌； ■ 華僑城波托菲諾二期改變推廣計劃，將于明年中期推出 Townhouse、多層花園洋房部分，同本項目西區(qū)產(chǎn)品近似，造成市場同類產(chǎn)品競爭。 因此，如何發(fā)揚項目自身優(yōu)勢，合理規(guī)避弱勢，提升項目附加值，使發(fā)展商得到高開發(fā)回報，是我們在后期銷售時要高度重視的。 三、 項目評估 建筑規(guī)劃評估 ■ 規(guī)劃： 今年初經(jīng)過社會公開招標規(guī)劃方案，立方設(shè)計院的規(guī)劃以其新穎性，內(nèi)園、外景和諧共生的優(yōu)勢中標 。其規(guī)劃方案很好的實現(xiàn)了發(fā)展商及本司前階段的“自然與人文和諧共生的假日式風(fēng)景家園”定位。 在設(shè)計布局上，采用東高西低的連貫整體走勢，從西向東沿基地形成略帶曲線的整體走勢，錯落布排了 Townhouse、多層、小高層、中高層、高層建筑，保證了戶內(nèi)景觀視線開闊，自然通風(fēng)，朝向良好，使區(qū)外西部的錦繡中華景區(qū)與區(qū)內(nèi)園林景觀融合，東區(qū)借高層點式建筑圍合布局更兼得人文景觀和東南紅樹林海景雙重美景。 建筑外立面采用大面積米白色基調(diào)，充分彰顯了亞熱帶氣候的建筑特質(zhì)，大幅面落地窗、空中庭院式露臺，簡約現(xiàn)代風(fēng)格的建筑格局與西面?zhèn)?統(tǒng)特色的人文綠景、東面寬域碧海紅樹林的環(huán)境，形成鮮明的反差對比，獨具意味。 但是，在規(guī)劃布局中，也有明顯不足： 4中低樓層戶型只有園林景觀，看不到西向錦繡中華及南向景觀，一樓與地面齊平，區(qū)內(nèi)行人行走對其造成一定干擾，私密性不夠； 小區(qū)南側(cè)靠近濱海片區(qū)主交通干道白石洲路，東區(qū)東側(cè)臨僑城東路，此路為進出深南大道、濱海大道干道，面對未來地鐵營運中心，將來易造成交通噪音干擾，在建筑上建議進行防噪音處理； 西區(qū)北側(cè)靠近小學(xué)，教學(xué)帶來的噪音亦弱化了這部分單元的品質(zhì)，后期制定價格時要相應(yīng)調(diào)整，形成差異性； 西區(qū) 8一梯二戶大平面戶型以及 Townhouse 部分，基本為東西朝向，有西曬問題，建議發(fā)展商局部加設(shè)遮陽板； Townhouse 部分臨小區(qū)西側(cè)交通道，目前與之相鄰的錦繡中華景區(qū)非常荒僻，如何加強這部分的安全防范，需要發(fā)展商采取相應(yīng)措施加以彌補； 東區(qū)北側(cè)與金海燕花園距離近，有對視現(xiàn)象，一層的商業(yè)街也造成環(huán)境干擾； 上述這些明顯的劣勢，要在后期銷售中差別對待，形成價格差異，建筑上要增加預(yù)防設(shè)置，合理規(guī)避弱勢。 ■ 園林： 園區(qū)內(nèi)景觀以現(xiàn)代東方為主題的定位，將東方儒家道學(xué)思想與現(xiàn)代建筑充分結(jié)合，同時又與項目西面人文景觀長 廊相呼應(yīng)，將園林意境推到了一個新高點，為后期項目推廣創(chuàng)造了賣點，形成了強烈的品質(zhì)差異。 在今年 9 月底舉行的“ 2020 年秋交會”上，通過模型展示和現(xiàn)場訪客調(diào)查，參觀客戶對項目的整體建筑布局、園林規(guī)劃、外立面色彩形式等表現(xiàn)出了極大的興趣和高度的認同，從側(cè)面證明了本項目建筑規(guī)劃的成功。 戶型定位評估 ■ 西區(qū)： 經(jīng)過發(fā)展商、本司及設(shè)計院的反復(fù)研討、修改，目前西區(qū)戶型比例如下： 戶型 面積 套數(shù) 比例 三房二廳一傭二衛(wèi) 101 % 三房二廳一傭三衛(wèi) 97 % 四房二廳一傭三衛(wèi) 218 % 14 % 40 % 五房三廳一傭三衛(wèi) 34 % 復(fù)式五房 24 % 復(fù)式六房 4 % 12 % Townhouse 26 % 合計 570 % 在西區(qū)戶型中， %的面積在 130140 ㎡之間， %的戶型面積在160170 ㎡之間， %的戶型面積在 180200 ㎡之間， %的戶型面積在200350㎡之間，以中大戶型為主。此種戶型面積比，通過“秋交會”收回的數(shù)據(jù)分析得知，西區(qū)戶型定位初步得到了市場的檢驗。 與片區(qū)內(nèi)其他項目相比，波托菲諾天鵝堡 80%的戶型集中在 220250㎡之間，世紀村二期主力戶型集中在 115160㎡之間，本項目的戶型定位處于兩個競爭樓盤中間，存在一定等級差異，減低了區(qū)域惡性競爭。但是，目前波托菲諾項目二期改變了原有繼續(xù)推出高層住宅的計劃，在明年中期將推出 Townhouse 項目，華龍地產(chǎn)的香蜜湖項目水榭花都也在明年先期推出Townhouse 及環(huán)湖小高層，對本項目造成一定沖擊，我們在價格方面要與之有所差別。 ■ 東區(qū)： 東區(qū)戶型方案目前尚未確定，但就前期設(shè)計院所出的新一輪方案看，與本司前期策劃定位，以及“秋交會”二次市調(diào)的數(shù)據(jù)分析結(jié)果有些矛盾，主要的矛盾焦點是東區(qū)北側(cè)布置的 180190㎡戶型。本司認為，西區(qū)戶型當前以中偏大面積為主，東區(qū)戶型面積則應(yīng)以中型為主，作為西區(qū)戶型的補充，以適應(yīng)東區(qū)目標客戶的收入水平及價格承受能力。此外，世紀村二期、中海深圳灣畔花園都將在明年的中后期 銷售，這兩個項目的戶型定位在 120140 ㎡的三房及150160㎡的四房，東區(qū)的戶型定位要與這些項目拉開檔次，減低市場惡性競爭。 華僑城片區(qū)歷來為中高收入港人置業(yè)選擇片區(qū)，本項目體量大，戶數(shù)多，華僑城片區(qū)的價位對市區(qū)內(nèi)部分消費者造成一定價格門檻，而東區(qū)基本為高層建筑，符合港人居住習(xí)慣，在后期東區(qū)銷售中需啟動外銷市場，擴大目標銷售區(qū)域，因此，建議相應(yīng)設(shè)計一些 120㎡以下的戶型，針對外銷市場。 由此，本司建議東區(qū)戶型比例調(diào)整如下： 戶型 面積 比例 二房 90㎡左右 10% 中三房二廳二衛(wèi)一儲 110120㎡ 35% 大三房二廳三衛(wèi)一傭 130140㎡ 15% 四房二廳三衛(wèi)一傭 150160㎡ 35% 復(fù)式五房 200㎡ 5% 增加 90㎡二房作為補缺戶型，加大 110120 ㎡戶型比例，以適應(yīng)東區(qū)外銷市場。 在布局上，朝向好、紅樹林海景、南北通位置盡量安排 150160㎡及復(fù)式；園區(qū)內(nèi)景觀，錦繡中華景觀布置 110140㎡的三房。 目標客戶定位評估 本司在去年第一次全市范圍市調(diào)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出本項目的目標客戶群特點為： 自身具良好文化素質(zhì)，注重生活品位、遠景發(fā)展，對居住環(huán)境品質(zhì)有一定要求，家庭年 收入 1015 萬元之間， 35口之家。 ■ 集中分布在福田、南山的私、國企高級管理人員、中高層白領(lǐng)、高級技術(shù)管理人員、資深專業(yè)人士，年齡在 3545 歲之間； ■ 2535歲新人類（新產(chǎn)業(yè)如 IT，生化等行業(yè)），高收入、離工作地近，注重生活享受； ■ 公職人員、部分片區(qū)周邊居民，作為本項目輔助、補充受眾群體； ■ 少量投資投機客。 通過項目的東西區(qū)戶型定位及“秋交會”的二次市場調(diào)查，以及今年政府對全市尤其是華僑城南濱海填海地的規(guī)劃、宣傳，本司更進一步的明確、細化、修正了本項目的目標客戶群體： 具有良好的文化素質(zhì)背景，注重生活 品質(zhì)，喜愛并認同華僑城及濱海片區(qū)的優(yōu)美人文居住環(huán)境及未來發(fā)展規(guī)劃，家庭年收入約 1525萬元， 25口之家。 ■ 目標客戶區(qū)域：福田為主，羅湖為輔，南山為補充區(qū)域； ■ 目標客戶年齡： 3050歲，西區(qū)集中在 3545歲之間；東區(qū)集中在 2535歲之間； ■ 目標客戶特征：分布在各行業(yè)的私營企業(yè)主、國企高級管理人員，高級、中級技術(shù)、管理人員及資深專業(yè)人士。 本司相信，通過兩次市調(diào)歸納出的客戶定位可以經(jīng)受后續(xù)銷售的考驗。 針對上述目標客戶的特點，本司對項目有如下建議： ■ 學(xué)校：目前集中在 3540 歲之間的目標客戶，對小學(xué)配 套需求相對高，在今年秋交會中參觀客戶中也有相當一部分人問及，發(fā)展商一定要落實項目北側(cè)規(guī)劃小學(xué)的建設(shè)時間； ■ 購物專車：本項目距離華僑城生活配套圈相對較遠，生活購物不方便，建議發(fā)展商在項目入伙后，加設(shè)小區(qū)業(yè)主買菜車，方便業(yè)主購物； ■ 商業(yè)配套：本項目規(guī)劃中有凈菜市場配套，在項目西區(qū)入住時，這類生活配套要首先建成，供住戶使用，解決住戶生活之憂，亦增加項目的銷售賣點，緩解銷售壓力。 ■ 智能化配置：目前規(guī)劃中對智能化設(shè)施尚未制定，鑒于本項目目標客戶的高檔次，建議發(fā)展商在小區(qū)智能化配套上，要高等級配置，突出項目高檔、尊貴的 產(chǎn)品定位，增加價格附加值。 項目市場定位評估 本司在項目前期策劃階段，針對項目的周邊環(huán)境特質(zhì)，對項目進行整體定位為： “自然與人文和諧共生的假日式風(fēng)景家園” 設(shè)計院在規(guī)劃設(shè)計過程中，很好的把握了本司這一定位。 但是，以本項目總建面 30 萬平方米的規(guī)模，不同的宣傳時期必須有針對性的提出適合的宣傳定位，這也是大體量樓盤宣傳的一個發(fā)展趨勢。 本司在今年秋交會的前期宣傳、形象展示的過程中，以“ 僑城南濱海畔 30萬㎡現(xiàn)代東方住宅 ”為口號，很好的展示了未來濱海住區(qū)的形象，強調(diào)了本項目“現(xiàn)代東方”特色的建筑及景觀主題。 為配合市政府今年對華僑城南濱海填海區(qū)的規(guī)劃宣傳，在現(xiàn)階段項目工程、賣場尚未有良好展示性的弱勢下，提出了“ 深圳人居形象大使 ”的新聞性宣傳定位，旨在借政府賣地的政策性規(guī)劃導(dǎo)向，達到宣傳本項目，確立大盤形象，提升項目地位的作用。 在明年一季度的前期銷售階段，為突出本項目各方面規(guī)劃的獨特價值和地段優(yōu)勢，本項目沿用前期定位： “僑城南濱海畔 30萬㎡現(xiàn)代東方住宅” 第 二 部 分 價價 格格 策策 略略 本章要點 ： 市場供應(yīng)量大，相對需求量不足； 市場同質(zhì)化趨勢嚴重； 隨項目形象，片區(qū)發(fā)展分別制定不同 階段的價格 ； 一、 厘定價格的相關(guān)因素 價格與物業(yè)品質(zhì)、目標客戶、市場有著密切的關(guān)系，如下幾方面是厘定價格時首要考慮的因素： ■ 整體的經(jīng)濟環(huán)境：明年的股市將持續(xù)今年的低迷態(tài)勢，造成資金滯留股市。入世后，對國內(nèi)部分產(chǎn)業(yè)造成沖擊，整體經(jīng)濟環(huán)境不甚理想； ■ 市場的供求狀況：明年本市房地產(chǎn)成放量增長趨勢，大量樓盤推出，形成市場供給量激