【正文】 、教師以及外地外籍人士、港臺商、個體私營業(yè)主；其次也有部分外鎮(zhèn)區(qū)，如厚街等商人購買； 項目簡評：雙會所，6m挑高陽臺，入戶花園，創(chuàng)意小復(fù)式等設(shè)計，區(qū)域內(nèi)中高端水平， “豪宅府邸”形象定位比較貼切。 推廣手法：售樓處、園林展示到位以后，才開始對外發(fā)售；道旗、樓體條幅、大商場重點關(guān)口的戶外組成立體廣告攻勢； 二期06年1月推出，基本售罄。價格從3800元拉升4500元。,項目占地面積小，社區(qū)不大，但地段旺，產(chǎn)品設(shè)計高端，受到周邊生意人及公務(wù)員等的喜愛。,盛世豪庭位于虎門鎮(zhèn)中心板塊的邊緣地區(qū)，在充分展示項目之后，讓客戶感受到實實在在的產(chǎn)品，得到了客戶的認(rèn)可。,第一管理資源網(wǎng)（guanli.1kejian.com），提供海量管理資料免費下載！,22,個盤分析 ——豐泰華園山莊,項目規(guī)模：規(guī)劃總用地為500畝，設(shè)計規(guī)模由14棟小高層商住樓、17棟高層、304棟別墅以及山莊公園等組成； 主力戶型：07年6月新推東海山莊有洋房550套、聯(lián)排270套、獨棟別墅18套。其中洋房主力戶型為120㎡三房，少量80多㎡二房及130多㎡四房； 項目價格：洋房5000，聯(lián)排7200，獨棟15000； 形象定位：在家就是度假； 項目風(fēng)格：英國泰晤士河畔風(fēng)情 ； 目標(biāo)客戶群：別墅部分主要為：為城市的收入金字塔尖上的人，分布及來源較為廣泛，其中有虎門本地人、港澳臺人士； 小高層物業(yè)：以虎門本地人為主； 項目簡評：該項目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃未能夠充分利用優(yōu)勢條件，出現(xiàn)視覺遮擋。戶型設(shè)計方面，小高層物業(yè)的戶型設(shè)計與市場需求的對接情況較好。,由于景觀資源非常豐富，受到很多本地及周邊區(qū)域高端客戶的追捧，市場口碑及形象較好。,新一期東海山莊即將推出，主要為550套小高層洋房及270套別墅，戶型配比恰當(dāng)，預(yù)期將延續(xù)華園的口碑及形象取得順暢銷售。,23,個盤分析 ——豐泰裕田花園,項目規(guī)模：占地23.5萬平米，總建筑面積26萬平方米，是由35棟小高層、35套傍水別墅以及一座五星級多功能商務(wù)度假酒店組成的復(fù)合式星級社區(qū)。 主力戶型：07年3月新推三期共5棟360套左右，全部為102135㎡三房； 項目價格：預(yù)計5000元/㎡（含500元/㎡裝修） 形象定位：一等尊貴 萬種風(fēng)情（二期山景洋房） 目標(biāo)客戶群：別墅部分主要為：為城市的收入金字塔尖上的人。本地人、港澳臺人士。小高層物業(yè)：以虎門本地人為主。 項目簡評：景觀資源優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，入口的景觀大道成功的彌補(bǔ)了周邊廠房的影響，與酒店相結(jié)合有效地提升了項目形象； 二期產(chǎn)品設(shè)計與客戶需求吻合，并利用底價入市實現(xiàn)月均銷售40套的高速度。,作為豐泰華園山莊的升級版，同屬于東部高端片區(qū)，利用園林展示彌補(bǔ)不利影響，成功塑造高端形象；產(chǎn)品設(shè)計準(zhǔn)確把握客戶需求。,第三期即將推出，主要為小高層洋房，戶型面積適中。作為豐泰大片區(qū)成員，預(yù)計會平穩(wěn)銷售。,24,個盤匯總,虎門目前的洋房銷售均價普遍在5500元/平米以下； 月平均銷售速度在60套左右，速度最快的東方國際星座，月銷售速度達(dá)到100套； 洋房的核心客戶主要是虎門本地人，其次為在虎門經(jīng)商的私營業(yè)主。,25,待售項目 ——地王項目,地往位于龍泉酒店西南側(cè)，與本項目相距不足兩公里； 地王項目與本項目最大的不同點是公寓只有33平米，一房只有66平米，具有很強(qiáng)的性價比，屆時會對本項目的公寓產(chǎn)品造成直接一定的沖擊； 總體而言，地王由于較高的樓面地價，屆時銷售價格將肯定會比較高，同時與本項目是片區(qū)最早入市的兩個項目，與本項目的關(guān)系是基本上是區(qū)域共贏關(guān)系。,26,占地面積：4萬； 建筑面積：8.7萬； 容積率：2.2； 項目位置：虎門威遠(yuǎn)島九門寨環(huán)島路旁； 建筑層數(shù)：全為11層； 預(yù)計銷售時間：07年9月； 銷售價格：未知； 主力戶型： 3房：100120； 4房：160；,待售項目 ——濱江花園,27,待售項目 ——龍泉項目,地塊位于龍泉酒店西側(cè)，與本項目僅一路之隔； 占地：約18萬； 容積率：2.8； 目前設(shè)計已到收尾階段，預(yù)計明年中入市。,28,小結(jié),洋房市面均價在45005500元/平米之間，預(yù)計下半年將上漲至60006500/平米的幅度，月均銷售速度約為6070套； 110140平米之間的居家型三房、四房是虎門的主流供應(yīng)戶型，同時也較為被市場接受，銷售暢旺； 下半年開始，本地洋房供應(yīng)量較為充足，競爭相對激烈，項目所在區(qū)域的供應(yīng)量也將會急劇上升，同時價格也將會進(jìn)一步走高，地王項目將會對我們的公寓造成直接沖擊； 同時，08年整個板塊將共同炒熱，會使區(qū)域容易形成市場亮點。,29,在虎門置業(yè)的產(chǎn)業(yè)人群分布 ——虎門五大產(chǎn)業(yè)群,一是工業(yè)集群：全鎮(zhèn)擁有上規(guī)模的制衣廠1200多家，其中外商投資企業(yè)300多家，民營企業(yè)600多家；,二是商業(yè)集群：自1993年富民時裝城開業(yè)以來，虎門現(xiàn)已擁有大型專業(yè)服裝批發(fā)市場21個，大中型布料市場9個，市場總面積35萬平方米；全鎮(zhèn)65萬常駐人口中服裝從業(yè)人員達(dá)35萬人；,三是外客集群：每天10余萬客商形成了巨大的人流，使虎門服裝不僅銷往國內(nèi)各地，還有近1/3遠(yuǎn)銷歐美、亞太各國和港澳臺地區(qū)；,四是運輸集群：有配套完善的托運公司30多家，隨時按南來北往的客商要求，通過海、陸、空不同渠道，把貨物發(fā)運到全國及轉(zhuǎn)運到世界各地；,五是配套集群：以服裝生產(chǎn)為核心，已形成織布、定型、拉鏈、漂染、刺銹等配套工廠近百家；并有上百家廣告企劃、文化傳播、網(wǎng)絡(luò)公司相繼出現(xiàn)，為品牌經(jīng)營和提升企業(yè)素質(zhì)服務(wù)；,30,服裝從業(yè)人口眾多：全鎮(zhèn)65多萬人中，服裝從業(yè)人員達(dá)35多萬； 數(shù)量巨大的客商：每天8－10萬客商來虎門形成了巨大的人流； 企業(yè)中高管數(shù)量較大：虎門企業(yè)高級管理人員與主要服裝設(shè)計與生產(chǎn)管理人才近萬人，其中服裝生產(chǎn)主管數(shù)量較多； 外地經(jīng)商者眾多：僅鋪位業(yè)主就超過2萬名，其中僅富民服裝市場培養(yǎng)的百萬富翁就超千人。外來工商業(yè)戶來虎門安家落戶越來越多，成為虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐力量； 較多的臺資企業(yè):虎門共有378家臺資企業(yè)。,本地?fù)碛袛?shù)量巨大的客戶群體,31,性別年齡職業(yè)：劉女士，40多歲，黃河時裝城成衣店老板。 個人情況：虎門本地人，從沙田民田村嫁過來。 置業(yè)情況： 虎門有宅基地，住自建小樓，同時有自建小樓出租。暫時沒有購買商品房的打算； 客戶原話：單間太大了，一套單間和別人的兩房都差不多了； 項目評價：對項目片區(qū)較為認(rèn)可，認(rèn)為發(fā)展前景好，只是目前的狀況還不行；,性別年齡職業(yè)：鐘女士，40多歲，黃河時裝城老爺車專賣店老板； 個人情況：虎門人，虎門做生意多年。有兩個兒子； 置業(yè)情況：有自建房，另有三套商品房。一套在虎門時裝城后面，二手樓，小三房15萬，出租每月1300元。04年了買了金色華庭，120平米三房看公園，自己住。06年買了東方國際三房130多平米，裝修后給兒子，或者出租； 客戶原話：房地產(chǎn)投資太慢了，一年年收租收到什么時候；好房子加上裝修要7080萬，出租也不劃算；本地人不會買公寓的，要買也會買大房子，公寓可能是一些外地做生意的人買； 項目評價：片區(qū)前景較好。投資房產(chǎn)得意愿不是很強(qiáng)，認(rèn)為房產(chǎn)投資收益較慢，而且投入比較大；,虎門本地人實力雄厚，具有很好的經(jīng)濟(jì)頭腦和投資意識； 部分當(dāng)?shù)厝擞匈徺I商品房的意愿，