【正文】 電腦和軟件零售、維修； 3層以上培訓(xùn)辦公機(jī)構(gòu) 規(guī)劃不合理，陳舊，亂差 比較便捷 批發(fā)，家具，服飾，較繁榮 龍山副食批發(fā)城 柳園南路西 14500 ㎡，181 戶 酒、糖、茶、副食類批發(fā) 一層營業(yè)，二層辦公、住宿；中心區(qū)為輕型鋼蓋市場 外停車場 比較便 捷 商業(yè)氣氛 一般 數(shù)據(jù)來源 —— 《聊城商業(yè)調(diào)查報(bào)告》 （二）市場特點(diǎn) 聊城市商業(yè)主要以個體工商戶、小商小販的經(jīng)營模式為主體，從事日用百貨、服裝、鞋帽、五金交電的零售批發(fā)。其輻射范圍目前只能到達(dá)周邊六縣，由此決定了其市場容量和檔次水平，較大的商業(yè)面積和低檔次的無序競爭是目前經(jīng)營戶盈利水平下降的主要原因。 例如在鐵塔商場內(nèi)的鐵塔商貿(mào)城和鐵塔服裝城內(nèi)約有 1300 多個攤位，經(jīng)營成衣或鞋帽，空置率情況是商貿(mào)城 30%， 服裝城 10%，每個攤位的面積多為 6 M2左右，月租金一樓約 40— 50 元 / M2，一個攤位的轉(zhuǎn)讓費(fèi)為 15000—— 18000元，商貿(mào)城的二樓的月租金約 20— 30 元 / M2。 聊城三大商圈： 以 新東方（五星） 為龍頭的 新東方商圈 （過去的聊百核心商圈） 以 鐵塔 服裝、小商品批零結(jié)合商場為主要構(gòu)成的 鐵塔核心商圈 以 香江大市場 為主要表現(xiàn)的 香江專業(yè)批發(fā)物流商圈 。 二、片區(qū)市場狀況解析 （一）區(qū)域價(jià)值分析 聊城城區(qū)最具商業(yè)價(jià)值的街道主要是柳園路、東昌路、利民西路、前許街、健康路，租金從 27315 元 /月 /㎡不等 ，基本在聊百商圈和鐵塔商圈覆蓋范圍之內(nèi)。（詳見下表） 街區(qū)價(jià)值分析表 街區(qū) 名稱 業(yè)態(tài) 人流 景觀 代表 商鋪 面積 ㎡ 租金 元 /月 /㎡ 柳園北路 （廣場北） 服裝專賣店 旺 良 服飾 羊毛衫 1250 4090 柳園南路 （三聯(lián) 利民路） 服裝品牌專賣 旺 優(yōu) 老人頭 柯尼卡 3080， 個別 260 120 左右 個別 310 東昌東路 （三 聯(lián) 東 ） 服飾鞋類保健廣告賓館 旺 優(yōu) 達(dá)芙妮 名片 1770，個別 150 50100 個別 135 東昌西路 （三 聯(lián) 東 ） 服飾鞋類 旺 優(yōu) 服飾 鱷魚專 賣 20240 50100 利民西路 （影院 健康街） 服飾眼鏡音像 白天 較旺 良 藝苑音像 安達(dá)鞋業(yè) 立新家電 部分 2 層 30200 前許街 （女 人 街 ） 中檔 女 裝、婦幼 用 品、美容 白天 較旺 良 大連外貿(mào) 我酷 木衣服裝 830 5090 健康路 服裝小商品餐飲美容 白天旺 差 服裝城 臨街鋪 1045 2755 （二）片區(qū)物業(yè)特點(diǎn) 目前聊城商業(yè)地產(chǎn)市場的競爭中， 新東方 、 香江大市場 和 建工大廈 （福地財(cái)星）以其較高的操盤水準(zhǔn)和密集的廣告攻勢分得了市場第一塊蛋糕， 新時(shí)代 、振興路 、 北 關(guān)商業(yè)街 緊隨其后，其核心競爭優(yōu)勢各異， 新東方 以地段和商業(yè)品牌為核心賣點(diǎn)， 香江 則借助政府政策綠燈和雄厚集團(tuán)實(shí)力進(jìn)行角力， 新時(shí)代 主要依賴大盤支持和商業(yè)街概念， 振興路 則給大家描繪了一幅好圖。 相比之下，唯 鐵塔 版塊則略顯沉寂， 聚源商城 無論從產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是操盤手法都遠(yuǎn)落在后邊，鐵塔“最成熟商圈”的概念沒有演繹出來。 面對嚴(yán)酷的市場競爭，必須以創(chuàng)新手法迎接市場考驗(yàn)。 （三）典型個盤分析 新東方精品步行街 主 題 品牌王國，首推購物中心概念，購物休閑餐飲娛樂一體，品牌消費(fèi)， 3層鞋， 4 層女裝 經(jīng)營范圍 服裝、 鞋帽、床上飾品、家具、家電 租 金 一層 90 元 / m2/月、二層 45 元 / m2/月、三 — 四層 3040 元 / m2/月 鋪位特點(diǎn) 使用率高，獨(dú)立單層商鋪，五至七樓為 soho 辦公 商鋪面積 商鋪共六層 40— 500M2 空置情況 一二層經(jīng)營服飾、三樓鞋、四樓家具、床上用品、電動車、健身器材。 空置率約 55%，五層和六層完全空置，尚未營業(yè) .。 品牌情況 一二樓的主要品牌服裝有：恒源祥 \班尼路、羅蒙、古尚、美特斯邦威、虎豹服飾、新郎 .希努爾、利郎、勁霸、李寧等 三樓的鞋類有：紅蜻蜓、老人頭、金猴、亨 達(dá)、澳倫等 四樓的家具有：吉斯、黛富妮等 新東方精品步行街自去年底后，經(jīng)營狀況一直不能改善，廣場至今還 綜合情況 在施工，開業(yè)約占五成，部分商鋪開業(yè)了但未營業(yè)，顧客稀少。商品價(jià)格高，在購買力相對較低的聊城來說，難以承受。 五星百貨的進(jìn)入改變了這種局面，新東方在聊城核心商圈的地位正在或已經(jīng)形成 建工大廈 主 題 水城第一寫字樓 經(jīng)營范圍 金銀珠寶首飾、化妝品、品牌服裝 租 金 一層 400 元 / m2/月、二層 300 元 / m2/月、三 — 四層 200 元 / m2/月、五層 100 元 / m2/月 ，保底扣 24 個點(diǎn)，所有商家入場費(fèi) 5000 元 鋪位特點(diǎn) 商業(yè)裙樓產(chǎn)權(quán)分割，五至二十一樓為寫字樓 商鋪面積 商鋪共五層 56000M2 空置情況 品牌情況 肯德基進(jìn)入 綜合情況 交通便捷，通達(dá)全市，人氣較旺 建工大廈商業(yè)裙樓只租不售，但租金高得出奇，后續(xù)經(jīng)營難以預(yù)測 肯得基的進(jìn)入使建工大廈與新東方在聊城核心商圈的銜接成為可能，商業(yè)地位正在逐漸放大 韓國不夜城 主 題 中國首創(chuàng)完全休閑娛樂美食中心 經(jīng)營范圍 超市、娛樂、餐飲、服裝 售 價(jià) 售價(jià) 28003950 元 / m2 鋪位特點(diǎn) 地下一層為食品超市、整體以獨(dú)立商鋪經(jīng)營為主 商鋪面積 總建筑面積 萬平方米 空置情況 綜合情況 此項(xiàng)目位于利民路與育新街之間，緊臨花園路。商業(yè)檔次定位于中高 擋，目前處于招商階段。預(yù)計(jì)于年底交付使用，調(diào)研時(shí)現(xiàn)場氣氛較冷淡，銷售不暢。 第二節(jié) 項(xiàng)目評估與分析 一、項(xiàng)目概況 威尼斯購物公園位于聊城傳統(tǒng)商業(yè)旺地鐵塔商業(yè)中心的核心位置。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總占地面積 ： 總建筑面積 ： 容 積 率 ： 建筑密度 ： % 其中： A、地下部分面積： m2 地下車庫 ： m2 超市： m2 機(jī)房： m2 地下超市層高： 6m B、地上部分面積： m2 首層建筑面積： m2（其中商鋪： m2，公共面積 m2），層高 m 二層建筑面積： m2（其中商鋪： m2，公共面積 m2），廊寬 3米，分布在四周，形成連廊將六個區(qū)塊 連成一體，層高 米。 三層建筑面積： m2，層高 m2。 項(xiàng)目地理位置示意圖： 二、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu) 勢 (S) 劣 勢 (W) A、 地處聊城市中心區(qū)，是聊城最成熟的商業(yè)片區(qū)，地段認(rèn)知度高。 B、 “保龍倉”入駐帶來的眼球關(guān)注和人流量的保證，為項(xiàng)目重新銷售創(chuàng)造了良好的契機(jī)。 C、 聊城市中心路段，公共交通四通八達(dá)。 D、 現(xiàn)鋪銷售，項(xiàng)目有良好的景觀設(shè)計(jì)、主題鮮明。 E、 周邊商業(yè)競爭水平低下，本項(xiàng)目可以彌補(bǔ)片區(qū)空白。 A、 目前周邊商業(yè)氛圍較淡，周圍商業(yè)盈利水平均不理想，影響了投資者的信心。 B、 商場內(nèi)部鋪位劃分不夠合理，不利于人流線路的組織。 C、 經(jīng)過一定時(shí)間銷售試探，目前價(jià)格偏高，不具有價(jià)格優(yōu)勢。 D、 經(jīng)營管理尚待提高，非街鋪面臨嚴(yán)重的銷售壓力。 E、 雖然有商業(yè)發(fā)展的潛力，但需要經(jīng)過多年的“守”的階段。 機(jī) 會 (O) 威 脅 (T) A． 項(xiàng)目重新開盤準(zhǔn)備工作井然有序，為銷售的再次騰飛創(chuàng)造了有利條件。 B． 聊城市政府的大力支持和眾多優(yōu)惠條件的出臺，將為項(xiàng)目的招商、銷售工作提供最有力的說辭。 A、 聊城及聊城近幾年商業(yè)發(fā)展迅速，周邊商用物業(yè)建設(shè)較快，競爭激烈。 B、 前期銷售節(jié)奏的失控、斷檔對項(xiàng)目的影響究竟有多大還需 密切觀察。 第三節(jié) 客戶定位分析 一、目標(biāo)客戶定位 （一）項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 聊城鐵塔商圈的經(jīng)營者和聊城市的商鋪投資者 ,希望通過商鋪投資這一有效的投資手段獲得良好的投資回報(bào)。 目標(biāo)客戶來源： 聊城本地投資者（首次商鋪投資者）； 聊城本地商業(yè)經(jīng)營者（前許街、東昌路、柳園路、花園路）； 周邊各區(qū)縣的投資者（服裝服飾、餐飲、品牌經(jīng)營商戶）； 政府職員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)（高收入人群）； 溫州購房團(tuán) （二）目標(biāo)客戶分析 本項(xiàng)目的購買者主要為聊城市內(nèi)、轄區(qū)周邊區(qū)域人士和部分山東省、濟(jì)南市的 投資者。 購買商鋪主要用于投資和自營。自營者本身已經(jīng)具有一定的營業(yè)形態(tài)。商鋪的投資者，通常具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，投資意識很強(qiáng)，專業(yè)知識豐富，且具有對商業(yè)及商鋪發(fā)展越來越專業(yè)的趨勢。投資者重視商鋪購買后的投資回報(bào)保障和升值空間。 具體選擇鋪位時(shí)，投資者傾向于購買項(xiàng)目首層的鋪位，建筑面積在 5060平方米的鋪位。聊城市內(nèi)銷售和外銷需要相當(dāng)?shù)男麄魍茝V力度（政府宣傳引導(dǎo)、口碑宣傳、電視廣告、推介會等各種方式），以增強(qiáng)這類人士對本項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力的信心。 二、目標(biāo)客戶分析 （一）經(jīng)營商戶購買心理分析： 經(jīng) 商經(jīng)驗(yàn)豐富、理性投資者，有較強(qiáng)的分析能力； 對項(xiàng)目所能提供的優(yōu)惠條件相當(dāng)敏感，對風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的意識強(qiáng)烈； 非?？粗仨?xiàng)目是否具備很好的人流量和人氣； 重視日后的經(jīng)營管理是否成熟、規(guī)范； 更傾向于租賃商鋪，減少投資成本； （二）投資者購買心理分析： 因投資較大，所以會慎重決策，往往是征求他人的意見； 有跟風(fēng)心理，往往受到現(xiàn)場氣氛和熱銷的影響，發(fā)生非理性行為； 歡迎靈活的付款方式，降低購鋪門檻； 希望人氣旺，能賺更多的錢； 重視發(fā)展商是否格守信譽(yù)； 認(rèn)購后能盡快交付，工期準(zhǔn)時(shí)； 建筑質(zhì)量好； 小結(jié)： 本項(xiàng)目雖然目前面臨較大困難和壓力，但通過抓住“保龍倉”入駐的契機(jī)，采取科學(xué)、有效、有步驟的各種措施是可以在一定程度上緩和其不足，我們將盡一切可能重新引爆銷售。從長遠(yuǎn)來看，項(xiàng)目并不具備讓市場緩慢消化的資本，如未能成功引爆，市場的培育期將是痛苦和漫長的。 第二章 威尼斯銷售價(jià)格體系 在提供項(xiàng)目入市價(jià)格建議前，我們針對項(xiàng)目所在周邊區(qū)域，根據(jù)可比性原則采集了五家大型在售或在建商業(yè)項(xiàng)目作為項(xiàng)目定價(jià)參照體系： 一、厘定價(jià)格的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目周邊商業(yè)租金及同類市場價(jià)格一覽表 片區(qū) 項(xiàng)目名稱 規(guī) 模 月租 金（ m2/元） 主營行業(yè) 店鋪形式 經(jīng)營性質(zhì) 周 邊 商 業(yè) 物 業(yè)