【正文】 ； ?東側(cè)舊頭路屬次干道，來往車輛較少，噪音影響較??； ?距離鍋爐房和高壓線最遠(yuǎn)。 此刻我們信心滿懷，已做好一切戰(zhàn)前準(zhǔn)備， 箭在弦上正蓄勢待發(fā)， 我們堅信通過我們共同的協(xié)作與努力， 終將攜手共進(jìn)使命必達(dá)！ 一、項目體整體完成銷售目標(biāo) 三、推盤策略 銷控策略 銷售周期劃分 項目組團(tuán)劃分 推盤次序 四、入市策略 入市時機選取 入市產(chǎn)品選擇 入市價格制定 二、價格策略 定價策略 12樓定價說明 調(diào)價策略及原則 五、銷售排期及銷售計劃 六、銷售部團(tuán)隊組建 人員框架 人員招聘計劃 七、銷售保障 銷售培訓(xùn)計劃 客戶服務(wù)保證體系 銷售管理 九、風(fēng)險控制 十、開盤前準(zhǔn)備工作 八、銷售流程 接電流程 接訪流程 認(rèn)購流程 簽約流程 目標(biāo) 產(chǎn)品類型： 11棟住宅、 1棟酒店式公寓 總用地面積： 總建設(shè)用地面積： 總建筑面積： 132627平方米 住宅總建筑面積： 11萬平方米 (暫定 ) 容積率： 綠化率： % 建筑單體數(shù)量及層數(shù)： 12棟， 1215層板樓 戶型面積： 35162平方米 主力戶型面積： 總戶數(shù)： 1367套 項目基本信息回顧 項目體整體完成銷售目標(biāo) 整體銷售周期共計 15個月 （ 2023年 6月 —— 2023年 8月） 總建筑面積 11萬平米 實現(xiàn)整體均價 7100 元 /平米 實現(xiàn)總銷金額 （現(xiàn)參考樓座為 12棟樓 ,共計 11萬平米 ,總銷金額是 7. 8億元） 整體銷售目標(biāo) 項目體整體完成銷售目標(biāo) 價格制定方法 此次我們將對本項目的各樓棟可實現(xiàn)均價采用加權(quán)法進(jìn)行預(yù)判。亦莊 北岸銷售執(zhí)行報告 序 言 感謝力迅各位領(lǐng)導(dǎo)給予我們繼續(xù)深化方案的機會， 此次報告我們通過更加深入的研究與探討， 在之前初步方案的基礎(chǔ)之上，形成整體銷售策略， 并針對操盤各個環(huán)節(jié)的銷售執(zhí)行加以分析論證， 總結(jié)并形成以下方案成果，希望能對貴司有新的幫助與啟發(fā)。根據(jù)本項目特點，我們將選擇位置、景觀、視野、噪音、鍋爐房、高壓線、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計 作為加權(quán)因子對各樓棟進(jìn)行分析。 各樓座解析 價格策略－ 定價策略 2 ?位于 1東南側(cè)，東北面緊靠舊頭路，位置優(yōu)越； ?南面與西面均有良好的園林景觀，效果較好； ?與南面樓座樓間距約 58米，視野開闊； ?東北側(cè)緊鄰舊頭路與地下車庫入口，存在一定噪音影響； ?遠(yuǎn)離鍋爐房和高壓線。 價格策略－ 定價策略 各樓座解析 3樓： C類戶型 4 ?位于小區(qū)沿舊頭路部分，社區(qū)入口南側(cè)，位置一般； ?南面與西面均有良好的園林景觀，效果較好； ?與南面樓座樓間距約 74米，視野較開闊； ?東側(cè)鄰舊頭路，西單元北向面對小區(qū)入口，存在一定噪音影響； ?遠(yuǎn)離鍋爐房和高壓線。 價格策略－ 定價策略 各樓座解析 5樓： C類戶型 ?位于小區(qū)西側(cè)，位置優(yōu)越； ?北面、東面以及部分南面均有園林景觀，效果較好； ?南北樓間距分別約為 67米和 53米，視野開闊； ?遠(yuǎn)離鍋爐房和高壓線。 9 價格策略－ 定價策略 各樓座解析 9樓： A類戶型 ?位于小區(qū)最東南端，位置一般； ?僅北面有部分園林景觀，效果一般； ?與北面樓座樓間距約 58米，視野開闊； ?遠(yuǎn)離鍋爐房，但鄰近高壓線。 11 價格策略－ 定價策略 各樓座解析 11樓： B類戶型 各樓座價格制定 加權(quán)因子 全重系數(shù) 1樓 2樓 3樓 4樓 5樓 6樓 7樓 8樓 9樓 10樓 11樓 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 位置 15% 8 9 7 7 8 9 10 9 9 7 7 景觀 15% 9 9 9 9 7 9 10 7 8 7 8 視野 10% 9 8 8 9 8 8 8 8 8 8 8 噪音 15% 9 8 8 8 7 9 9 8 8 7 8 鍋爐房 15% 9 9 9 9 9 9 9 9 7 9 7 高壓線 10% 9 9 9 9 7 9 9 9 9 7 9 標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計 20% 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 權(quán)值和 100% 9 價格策略－ 定價策略 單價系數(shù) = 總面積 總均價 （ 1權(quán)值 1面積 +……+ 11 權(quán)值 11面積） 各樓棟均價 = 單價系數(shù) 各樓棟加權(quán)值 各樓座價格制定 樓號 1樓 2樓 3樓 4樓 5樓 6樓 7樓 8樓 9樓 10樓 11樓 12樓 權(quán)值和 9 面積 面積比 9% 9% 9% 9% 9% 9% 7% 7% 7% 7% 9% 8% 均價 7525 價格策略－ 定價策略 單套價格制定 本項目單套價格運用市場比較法，采用加權(quán)定價的手法，充分考慮同層價差及樓層差的影響，對每套房屋分別定價 。 選項原則 結(jié)合周邊項目的地理位置、產(chǎn)品類型等因素綜合考察，我們選擇以下項目進(jìn)行加權(quán)平均計算： 國融國際、榮晶麗都 價格策略－ 12樓定價說明 12樓均價確定 權(quán)重計算 序號 加權(quán)因素 權(quán)重系數(shù) 國融國際 榮晶麗都 本案 k 得分 加權(quán) 值 得分 加權(quán) 值 得分 加權(quán) 值 1 開發(fā)商品牌 5% 9 9 9 2 項目位置 10% 9 9 8 3 道路交通 15% 9 9 8 4 產(chǎn)權(quán) 20% 6 6 9 5 項目規(guī)模 15% 8 8 9 6 園林景觀 5% 6 6 9 7 周邊配套 10% 9 9 7 8 周邊環(huán)境 10% 9 9 8 9 社區(qū)配套 10% 9 9 8 加權(quán)值和（ X） 100% 價格策略－ 12樓定價說明 加權(quán)計價 項目的實際市場價格推導(dǎo)： PE=(XE/ XA PA QA)+ (XE/ XB PB QB) +(XE/ XC PC QC)+ (XE/ XD PD QD)=7525 說明： XA、 XB、 XC、 XD、 XE是各項目加權(quán)值和； 項目權(quán)重（ Q）是參考項目與本案的可比性系數(shù)。 價格升幅比例 每次普漲最大調(diào)整幅度不超過 3%。 后期根據(jù)工程節(jié)點、營銷策略及銷售進(jìn)度等逐步調(diào)整價格 。 刺激潛在購買力，展開良性循環(huán)，對后期銷售形成有力支持。 低價入市引起市場關(guān)注、吸引區(qū)域以外的購房者；小幅頻漲造成客戶追漲態(tài)勢從而有效的保證開發(fā)商利益最大化。 價格調(diào)整實行快頻次小步微調(diào)，對暢銷戶型實行上浮、減少優(yōu)惠等措施，既控制 暢銷戶型的銷售速度，又帶動滯銷戶型，提高利潤率。 在同一銷售周期內(nèi)，每次價格調(diào)整幅度不宜過大，否則將不利于客戶的積累、老客戶推薦新客戶，特別對項目后期銷售影響較大。 價格策略－ 調(diào)價策略及原則 調(diào)價依據(jù) 銷售周期劃分 項目組團(tuán)劃分 銷控策略 推盤次序 三 .推盤策略 ?根據(jù)區(qū)域市場供應(yīng)關(guān)系，密切監(jiān)控競爭項目推盤及銷 售情況，及時調(diào)整推盤策略搶占市場 ?根據(jù)競爭對手階段性推盤變化 ?根據(jù)項目自身產(chǎn)品類型及單套面積配比 ?根據(jù)各樓棟及戶型銷售速度，根據(jù)客戶需求，針對熱銷戶型 及滯銷戶型，靈活運用價格杠桿及優(yōu)惠措施，達(dá)到擠壓銷 售，促進(jìn)成交的目的 ?根據(jù)項目的工程進(jìn)度靈活調(diào)整推盤變化 推盤策略－ 銷控策略 為順利達(dá)到銷售目標(biāo)，本項目銷售劃分為三大階段 A組團(tuán) 銷售期 至 B組團(tuán) 銷售期 C組團(tuán) 銷售期 本項目銷售期 15個月 推盤策略－ 銷售周期劃分 本項目預(yù)熱期 3個月 － A組團(tuán) B組團(tuán) C組團(tuán) 面 市 順 序 A組團(tuán) 把項目分為三組團(tuán)，依據(jù)產(chǎn)品特點和低開高走