xx獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報(bào)告-展示頁(yè)
2025-02-27 15:24本頁(yè)面
【正文】 綠城青竹園 城北板塊 占地 2700畝 獨(dú)棟別墅 15000左右 9001000萬(wàn) 長(zhǎng)沙玫瑰園 市府板塊 占地 1000畝 獨(dú)棟別墅 12023 560萬(wàn)元以上 本項(xiàng)目 城北板塊 占地 1500畝 獨(dú)棟別墅 預(yù)計(jì) 30000以上 預(yù)計(jì) 1000萬(wàn)元以上 競(jìng)爭(zhēng)分析 價(jià)格 目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)獨(dú)別均價(jià)在 1000017000元 /㎡之間，本項(xiàng)目獨(dú)別售價(jià)已高出市場(chǎng) 2倍，成交總價(jià)已超千萬(wàn) 獨(dú)棟產(chǎn)品分析小結(jié) ?產(chǎn)品周邊由于交房及二期施工的影響 ,小區(qū)局部道路及園林無(wú)法達(dá)到展示條件 ,并且施工帶來(lái)一定的環(huán)境影響 ?一期獨(dú)立別墅不能保證每棟湖景資源，并且月湖公園也并非一期獨(dú)棟所專有，而是與藏瓏整個(gè)項(xiàng)目共有 ?一期獨(dú)立別墅無(wú)明顯亮點(diǎn)，產(chǎn)品創(chuàng)新及產(chǎn)品附加值方面有一定不足 啟示：獨(dú)棟享有月湖公園和月湖的景觀資源，但非獨(dú)有！對(duì)于千萬(wàn)級(jí)的別墅而言，價(jià)值點(diǎn)對(duì)于價(jià)格支撐有限 ?面積控制較好，但總價(jià)較高 Question1：一期獨(dú)別在沒(méi)有明顯超越點(diǎn)的背景下，如何實(shí)現(xiàn)高于市場(chǎng) 2倍的價(jià)格？ 2 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 研究 0607年藏瓏整體項(xiàng)目對(duì)于獨(dú)別達(dá)成目標(biāo)的影響 銷售回顧 物業(yè)類型 總貨量 (套 ) 成交套數(shù) 高層 408 384 雙拼 54 52 洋房 108 100 總計(jì) 570 536 成交單價(jià)30%29%9%3% 1% 1% 10%17%３０００－３９９９ ４０００－４９９９ ５０００－５９９９６０００－６９９９ ７０００－７９９９ ８０００－８９９９９０００－９９９９ １００００以上藏瓏一期在市場(chǎng)上已經(jīng)取得較高的市場(chǎng)地位及較強(qiáng)的市場(chǎng)影響力， 但只局限于中高端市場(chǎng) 藏瓏一期成交率較高，中高端產(chǎn)品由于高品質(zhì)受到客戶的追捧 藏瓏一期成交均價(jià)看，價(jià)格一直領(lǐng)先于中高端市場(chǎng) 啟示：藏瓏在市場(chǎng)上的知名度和月湖公園、月湖的景觀資源是獨(dú)棟達(dá)成目標(biāo)可借鑒的重要點(diǎn) 高層、洋房、雙拼 中高端市場(chǎng)的代表，一期市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品 獨(dú)棟別墅 總價(jià)在 1000萬(wàn)以上，高端市場(chǎng)頂級(jí)產(chǎn)品的代表 中高端產(chǎn)品 高端產(chǎn)品 ？ 銷售回顧 Question2： 項(xiàng)目一期在中高端市場(chǎng)有較強(qiáng)的影響力，但對(duì)于頂級(jí) 1000萬(wàn)別墅支撐有限？ 獨(dú)立別墅使藏瓏產(chǎn)品線完整化，增強(qiáng)并鞏固雙瑞地產(chǎn)在長(zhǎng)沙的品牌影響力 3 客戶研究 —— 我們的客戶是誰(shuí)？ 香蜜湖一號(hào)客戶研究 他們?cè)谫?gòu)買過(guò)程中所顯現(xiàn)出來(lái)的一些個(gè)性特征： 特征一、自信及自我心強(qiáng)，旁人很難影響其觀點(diǎn)； 特征二、購(gòu)房決策周期短，一般為一次或兩次上門即成交； 特征三、對(duì)價(jià)格不敏感，但對(duì)于價(jià)格與價(jià)值的匹配程度關(guān)注度較高； 特征四、購(gòu)房隨意性強(qiáng)，可買可不買，資金雄厚，顧忌因素少； 特征五、較為低調(diào)，不喜歡參加人多的活動(dòng)； —— 他們大多為企業(yè)管理層，無(wú)論在企業(yè)還是家庭均處于主導(dǎo)地位，購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)豐富，資金雄厚，對(duì)于房屋價(jià)值的評(píng)判擁有自己的觀點(diǎn)及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 戶型 棟號(hào) 層數(shù) 建筑面積 戶型 棟號(hào) 層數(shù) 建筑面積 F F1 首層 H H7 首層 第二層 第二層 總計(jì) 總計(jì) F2 首層 H8 首層 第二層 第二層 總計(jì) 總計(jì) F3 首層 H9 首層 第二層 第二層 總計(jì) 總計(jì) G G1 首層 I I1 首層 第二層 第二層 總計(jì) 總計(jì) G2 首層 J J1 首層 第二層 第二層 總計(jì) 總計(jì) G3 首層 J2 首層 第二層 第二層 總計(jì) 總計(jì) 一期獨(dú)立別墅共 12套 ,產(chǎn)品面積在 360580㎡之間 獨(dú)棟屬性 獨(dú)棟周邊情況 北面 :一期雙拼別墅 ,由于目前未交房及二期施工 ,道路及園林尚未完成 東面 :小區(qū)未來(lái)的會(huì)所及目前二期施工場(chǎng)地 ,具有一定噪音 ,近期達(dá)不到展示條件 南面 :小區(qū)水系及月湖公園 ,昭示性較好 ,具有良好的展示條件 西面 :一期雙拼別墅 ,正在進(jìn)行園林及道路施工 產(chǎn)品周邊由于交房及二期施工的影響 ,小區(qū)局部道路及園林無(wú)法達(dá)到展示條件 ,并且施工帶來(lái)一定的環(huán)境影響 一期獨(dú)立別墅地塊 獨(dú)棟屬性 資源 后排獨(dú)立別墅無(wú)法享受湖景資源，景觀較差 臨湖別墅完全享受湖景資源，景觀視野開(kāi)闊 由于受到公園樹木的阻礙，湖景資源有一定的局限性 一期獨(dú)立別墅不能保證每棟湖景資源，并且月湖公園也并非一期獨(dú)棟所專有，而是與藏瓏整個(gè)項(xiàng)目共有 獨(dú)棟屬性 產(chǎn)品本身 一層 二層 F戶型圖： 一期獨(dú)立別墅無(wú)明顯亮點(diǎn)，產(chǎn)品創(chuàng)新及產(chǎn)品附加值方面有一定不足 產(chǎn)品功能方面缺陷，例如地下室的設(shè)臵、私家酒窖等；產(chǎn)品附加值方面不足，例如私家電梯的配臵等 F戶型 競(jìng)爭(zhēng)分析 價(jià)值點(diǎn) 項(xiàng)目名稱 基本指標(biāo) 主要特征 主力產(chǎn)品 08年后續(xù)推售 美洲故事 總占地近 800畝，總建筑面積在 60萬(wàn)平方米。 思 路。 如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。 獻(xiàn)給站在顛峰世界的人 2023年長(zhǎng)沙藏瓏一期獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報(bào)告 商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。 目標(biāo) 面臨的問(wèn)題 營(yíng)銷策略 定價(jià)策略 推售安排 已達(dá)成共識(shí)的獨(dú)立別墅銷售目標(biāo) ?均價(jià) 30000元 /平米以上（目前雙拼銷售價(jià)格在 26800萬(wàn) /平
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