【正文】 （存量報價）世貿(mào)廣場世貿(mào)廣場 :中高層中高層 10500元元 /平米（二手）平米（二手）特區(qū)報業(yè)大廈特區(qū)報業(yè)大廈 :均價均價 14000元元 /平米（存量報價）平米（存量報價）二。實現(xiàn)高價的障礙有哪些？（之四）存量及二手樓價格拉低價格。的投資價值。二。購局面。前者勢必以價格與本項目抗衡，后者給客戶以可期待的心理預期目抗衡，后者給客戶以可期待的心理預期2023興業(yè)銀行大廈（興業(yè)銀行大廈（ 乙級，已封頂乙級，已封頂 ））時代金融中心（時代金融中心（ 乙級，已封頂乙級，已封頂 ））特美絲廣場（特美絲廣場（ 甲級，甲級， 結(jié)構第結(jié)構第 25層層 ））聯(lián)通大廈（聯(lián)通大廈（ 乙級，結(jié)構第乙級，結(jié)構第 16層層 ））永潤大廈（永潤大廈（ 乙級，結(jié)構第乙級，結(jié)構第 3層層 ））鐵五局項目鐵五局項目 （（ 乙級，地下室乙級，地下室 ））華融大廈（華融大廈（ 乙級，基礎工程乙級，基礎工程 ））航天大廈（航天大廈（ 乙級，基礎工程乙級，基礎工程 ））2023安聯(lián)大廈安聯(lián)大廈（（ 甲級，基礎工程甲級，基礎工程 ））捷美中心捷美中心（（ 甲級，開挖甲級，開挖 ））新世界中心新世界中心（（ 甲級，土地平整甲級，土地平整 ））中信項目中信項目（（ 甲級，規(guī)劃報建甲級，規(guī)劃報建 ））《 2023—2023 中心區(qū)戰(zhàn)國風云圖》 競爭焦點就在中心區(qū)競爭焦點就在中心區(qū)二。實現(xiàn)高價的障礙有哪些？（之一） 前有乙級寫字樓先行搶奪中端客戶，后有同檔次寫字前有乙級寫字樓先行搶奪中端客戶，后有同檔次寫字樓緊緊追趕，并有后來居上之勢。實現(xiàn)高價的障礙有哪些？二。參見 圖表圖表 1））宏觀經(jīng)濟中長期向好宏觀經(jīng)濟中長期向好 （（ GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構、企業(yè)贏利能力等指標、產(chǎn)業(yè)結(jié)構、企業(yè)贏利能力等指標 ））一。參見 圖表圖表 3））全市寫字樓產(chǎn)銷量見底回升全市寫字樓產(chǎn)銷量見底回升 （（ 參見參見 圖表圖表 2））土地市場供應趨緊土地市場供應趨緊 （（ 特區(qū)內(nèi)見少，中心區(qū)只有一個。實現(xiàn)高價的基礎何在？（之一）空置率逐年降低，甲級寫字樓出租率開始見高空置率逐年降低，甲級寫字樓出租率開始見高 （（ 參見參見 圖表圖表 4））價格穩(wěn)中有升價格穩(wěn)中有升 （（ 整體平穩(wěn)，福田微升。實現(xiàn)高價的基礎何在？，累積近兩年沒有多少超高層甲級推出，累積的高端客戶有可能被我們激化出來的高端客戶有可能被我們激化出來 。引領潮流 突破取勝國際商會中心銷售執(zhí)行報告 國際商會中心的成功銷售勢必引領了中心區(qū)乃至全市的超高層甲級寫字樓的消費潮流，創(chuàng)新高的目標價格勢必要求我們在各方面都要有所突破！如何實現(xiàn)最理想的價格（目標均價為15000元 /平米）？本項目銷售面臨的本項目銷售面臨的核心問題核心問題分析、分解問題分析、分解問題？ （市場、產(chǎn)品分析）？ （競爭、產(chǎn)品分析）？目標客戶如何？ （客戶分析） ?（客戶分析）？ （營銷戰(zhàn)略問題）價相匹配？ （品牌形象問題）？ （策略方案）問題分析、分解問題分析、分解一。一。參見整體平穩(wěn)，福田微升。參見特區(qū)內(nèi)見少，中心區(qū)只有一個。實現(xiàn)高價的基礎何在？（之二）硬件過硬，同時符合當代高級商務辦公需要硬件過硬，同時符合當代高級商務辦公需要 （參見設計圖）（參見設計圖）緊鄰會展中心緊鄰會展中心 （參見（參見 圖表圖表 6））中心區(qū)中心區(qū) CBD第一個超高層寫字樓，檔次和規(guī)模都升了級第一個超高層寫字樓，檔次和規(guī)模都升了級 （（參見參見 圖表圖表 5））二。實現(xiàn)高價的障礙有哪些？（之一）競爭是全方位的競爭是全方位的安聯(lián)、新世界等安聯(lián)、新世界等深圳市深圳市 中心區(qū)北區(qū)中心區(qū)北區(qū)中心區(qū)南區(qū)中心區(qū)南區(qū)新增新增 （華潤等）（華潤等）存量、二手存量、二手 （地王、賽格、（地王、賽格、特報、江蘇等）特報、江蘇等）13朵金花中的至少朵金花中的至少5朵及捷美等朵及捷美等二。前者勢必以價格與本項樓緊緊追趕，并有后來居上之勢。實現(xiàn)高價的障礙有哪些？（之二）整體上，寫字樓供仍大于求，難以形成搶整體上，寫字樓供仍大于求，難以形成搶購局面。按按 2023年度的數(shù)據(jù)預測，年度的數(shù)據(jù)預測， 2023年度銷售量可能達年度銷售量可能達 20萬平米，僅萬平米，僅中心區(qū)的供求比約就已大于一，為中心區(qū)的供求比約就已大于一，為 :1。實現(xiàn)高價的障礙有哪些？（之三）市場租金價格偏低，目前不支持目標均價市場租金價格偏低，目前不支持目標均價的投資價值。乙級寫字樓樣本乙級寫字樓樣本（按（按 10000計算租金計算租金回報）回報）國際商會大廈國際商會大廈（（ 80元元 /平米平米 .月，租月，租金回報率為金回報率為 % ））甲級寫字樓樣本甲級寫字樓樣本 （按（按 15000計算租金回報）計算租金回報）地王大廈地王大廈（（ 130—80 元元 /平米平米 .月，租金回報率為月，租金回報率為 %））嘉里中心嘉里中心（（ 90元元 /平米平米 .月，租金回報率月，租金回報率 %））賽格廣場賽格廣場 （（ 90元元 /平米平米 .月，租金回報率為月，租金回報率為 %））特區(qū)報業(yè)大廈特區(qū)報業(yè)大廈（（ 11060元元 /平米平米 .月，平均為月，平均為 85元元 /平米平米 .月，租金月，租金回報率為回報率為 %））江蘇大廈江蘇大廈（（ 8865元元 /平米平米 .月，平均為月，平均為 /平米平米 .月，租金月，租金回報率為回報率為 %））二。存量及二手樓價格拉低價格。實現(xiàn)高價的障礙有哪些？（之五）產(chǎn)品本身沒有多少產(chǎn)品本身沒有多少 ““ 第一第一 ”” 來有形支撐高來有形支撐高價格。高度現(xiàn)在不是最高的，以后更不是高度現(xiàn)在不是最高的，以后更不是大堂空間大不過特區(qū)報業(yè)大廈大堂空間大不過特區(qū)報業(yè)大廈外觀形象不夠標新立異外觀形象不夠標新立異設備只能說不比同檔次差設備只能說不比同檔次差******二。許多高端客戶趨于只租不買。高端客戶有哪些？高端客戶調(diào)研調(diào)研方法：調(diào)研方法： 抽樣調(diào)查（實地和電話訪談抽樣調(diào)查（實地和電話訪談））樣本樓盤：樣本樓盤：地王大廈、嘉里中心、賽格廣地王大廈、嘉里中心、賽格廣場、世貿(mào)廣場、江蘇大廈以及特區(qū)報業(yè)大廈場、世貿(mào)廣場、江蘇大廈以及特區(qū)報業(yè)大廈調(diào)查結(jié)論之一高端客戶行業(yè)分布主要集中在以下幾類：高端客戶行業(yè)分布主要集中在以下幾類：金融類金融類 （包括銀行、證券、保險、信托、基金等；占（包括銀行、證券、保險、信托、基金等；占 15%）） ；；資本投資管理類資本投資管理類 （包括投資控股公司、風險投資、資產(chǎn)管理公（包括投資控股公司、風險投資、資產(chǎn)管理公司、財務公司等；占司、財務公司等；占 10% ）） ；；國際國內(nèi)貿(mào)易類國際國內(nèi)貿(mào)易類 （包括進出口代理、大型批發(fā)零售企業(yè)等；占（包括進出口代理、大型批發(fā)零售企業(yè)等；占 20%）） ；；