【正文】 結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。 ? 房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除成本和費用。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 本月主營業(yè)務收入 賒購率 =（月末應付賬款 月初應付賬款） 247。 非關聯(lián)方串謀分析 項 目 指 標 是否存在非關聯(lián)方串謀 主營業(yè)務收入離散度 =（本月主營業(yè)務收入 本年主營業(yè)務收入月平均數(shù)） 247。 上期預提費用 100% 非經常性損益合理性分析 項 目 指 標 非經常性損益是否合理 非經常性損益變動率 =[（本期投資收益 +本期補貼收入 +本期營業(yè)外收支） （上期投資收益 +上期補貼收入 +上期營業(yè)外收支） ] 247。 2 工資變動率 =（本期工資總額 上期工資總額） 247。 2 扣除項目合理性分析 項 目 指 標 工資、折舊等扣除項目是否合理 固定資產綜合折舊率 =累計折舊額 247。 2 應收賬款周轉率 =主營業(yè)務收入凈額 247。 （ 主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入 ） 100% 預提利息 =資本化利息 +費用化利息 收入借款率 =平均借款額 247。 （主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入） 100% 費用合理性分析 項 目 指 標 費用是否合理 財務費用率 =財務費用 247。 （ 主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入 ） 100% =宣傳費 247。 （ 主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入 ） 100% =運費 247。 （主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入） 100% =總機構管理費 247。 （主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入） 100% 管理費用率 =管理費用 247。（月初預收賬款 +月初其他應付款） 100% 視同銷售情況分析 項 目 指 標 自產產品視同銷售業(yè)務是否確認計稅收入 名義銷項稅額 =（主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入） 增值稅稅率（ 17%或 13%） 外購原材料視同銷售業(yè)務是否確認計稅收入 名義銷項稅額 =（主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入） 增值稅稅率 成本合理性分析 項 目 指 標 成本是否合理 銷售毛利率 =（主營業(yè)務收入 主營業(yè)務成本） 247。 本月主營業(yè)務收入 100% 收入確認是否滯后 主營業(yè)務收入離散度 =（本月主營業(yè)務收入 本年主營業(yè)務收入月平均數(shù)） 247。 設備數(shù)量 收入確認時間分析 項 目 指 標 收入確認是否提前 主營業(yè)務收入離散度 =（本月主營業(yè)務收入 本年主營業(yè)務收入月平均數(shù)） 247。 本期產成品數(shù)量 100% 單位產品能耗率（電、自來水等） =本期耗用能源（電度、自來水噸位） 247。 上期主營業(yè)務收入 100% 其他應付款增長率 =（期末其他應付款 期初其他應付款）247。 當期營業(yè)收入 100% 所得稅稅負率 =應納稅額 247。因數(shù)分析即對那些影響稅額的條件（因素）進行分析，并通過一些稅收安排后加以利用，從而達到節(jié)稅的目的 ?影響稅收的因素分為：特定稅收政策因素、稅收優(yōu)惠政策因素、稅制要素、計算公式中的內嵌因素和組織形式因素 納稅風險自我檢測與風險評估 ?稅負異常與否分析 ?收入完整與否分析 ?收入確認時間分析 ?視同銷售情況分析 ?成本合理性分析 ?費用合理性分析 ?扣除項目合理性分析 ?非經常性損益合理性分析 ?關聯(lián)方定價合理性分析 ?非關聯(lián)方串謀分析 納稅風險自我檢測與風險評估 稅負異常與否分析 項 目 指 標 稅負是否異常 增值稅稅負率 =應納稅額 247。 納稅籌劃的變量引進與因素分析學說 ?收籌劃中的變量指影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。 ?納稅籌劃（節(jié)稅）：在遵循稅收法律、法規(guī)的前提下，為實現(xiàn)最小合理納稅而進行的設計和運算。 ?抗稅：以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的違法行為。 ?騙稅：采取弄虛作假和欺騙手段，將本來沒有發(fā)生的應稅行為虛構成發(fā)生了應稅行為，將小額偽造成大額的應稅行為，從國庫中騙取出口退稅款的行為。 ?漏稅：納稅人無意識發(fā)生的漏繳或少繳稅款的行為。 納稅籌劃興起的背景及其概念 納稅籌劃興起的背景 ? 現(xiàn)象之一：幾乎 100%的企業(yè)偷逃稅 – 法律對偷稅的界定 – 企業(yè)稅負分析 – 偷稅風險分析 ?嚴厲的處罰制度 ?稅款追征期規(guī)定 ?新征管模式建立 納稅籌劃興起的背景 ? 現(xiàn)象之二：幾乎 100%的企業(yè)多繳稅 未實施納稅籌劃 稅收優(yōu)惠未充分運用 額外稅收成本 納稅籌劃的概念 ? 納稅籌劃 :指納稅人為了實現(xiàn)經濟價值最大化，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關法律、法規(guī)）的前提下，對尚未發(fā)生或已經發(fā)生的應稅行為進行的各種合理安排?！?房地產企業(yè)納稅籌劃技巧與涉稅風險規(guī)避 》 ?納稅籌劃基礎 ?納稅風險自我檢測與風險評估 ?主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?房地產企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?房地產企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ?企業(yè)所得稅對房地產企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃 課 程 目 錄 納稅籌劃基礎 ?納稅籌劃興起的背景及其概念 ?納稅籌劃的特點及其一般原則 ?納稅籌劃的環(huán)節(jié)以及一般程序 ?納稅籌劃的變量引進與因素分析學說 納稅籌劃基礎 世界上只有兩件事是不可避免的，那就是稅收和死亡。 面對國家稅收：愚者逃稅，蠢者偷稅，智者避稅，高者籌劃。 幾個概念的區(qū)別 ?偷稅：納稅人義務已經發(fā)生并且能夠確定的情況下，采取不合法的手段以逃脫其納稅義務的行為，應付法律責任。未單列漏稅條款的法律責任，限期補繳。屬違法行為。 ?避稅：納稅人通過個人或企業(yè)事務的人為安排，利用稅法的漏洞、特例和缺陷，規(guī)避或減輕其納稅義務的行為。 內 容 節(jié) 稅 避 稅 從法律角度看 合法、合理 合法不合理 從立法本意看 完全符合 背道而馳 從稅法角度看 善意利用 破壞性利用 從稅收政策看 符合稅收政策 不符合稅收政策 目的 稅收支付的節(jié)約 少繳稅或不繳稅 對經濟的影響 促進生產經營活動 破壞市場規(guī)則 節(jié)稅與避稅的區(qū)別 納稅籌劃的特點 ?事前性 ?合法性 – 區(qū)別與避稅、偷稅 – 官方對納稅籌劃的態(tài)度 ?綜合性 ?目的性 ?操作性 納稅籌劃的五大環(huán)節(jié) ?企業(yè)組建過程中的納稅籌劃 ?企業(yè)籌資過程中的納稅籌劃 ?企業(yè)投資過程中的納稅籌劃 ?企業(yè)生產經營過程中的納稅籌劃 ?財務會計核算與成果分配中的納稅籌劃 納稅籌劃的程序 ?確立節(jié)稅目標，提出備選方案； ?建立數(shù)學模型，進行模擬測算； ?根據稅后的凈回報，排列比較方案 ?考慮各種因素，選擇最佳方案； ?協(xié)調各部門，付諸實踐； ?收集反饋信息，不斷修正，提高納稅籌劃效果。變量引進就是納稅人采取合法的相應措施或辦法，引進部分原來沒有的變量或改變原有的數(shù)值，從而影響稅收政策的差異性選擇、引起稅額變化，達到最終引起稅額向有利于納稅人方向轉化的目的 ?納稅籌劃過程中需要考慮的變量包括納稅人的注冊地點、納稅人的性質或組織形式、納稅人選擇的行業(yè)、企業(yè)資產以及企業(yè)選用的員工等 ?因數(shù)是構成事物本質的成分，是決定事物發(fā)展的原因或條件。 主營業(yè)務收入 100% 當期營業(yè)稅特殊行業(yè)營業(yè)收入扣除率（如旅游業(yè)、廣告業(yè)、運輸業(yè)） =當期扣除金額 247。 主營業(yè)務收入 100% 收入完整與否分析 項 目 指 標 收入是否完整 主營業(yè)務收入增長率 =（本期主營收入 上期主營業(yè)務收入） 247。 期初其他應付款 100% 單位產品主材耗用率 =本期主要材料領用數(shù)量 247。 本期產成品數(shù)量 100% 單臺設備月產量 =上年產成品數(shù)量 247。 本年主營業(yè)務收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應收賬款 月初應收賬款） 247。 本年主營業(yè)務收入月平均數(shù) 100% 客戶商業(yè)信用負債增長率 =[（月末預收賬款 +月末其他應付款） （月初預收賬款 +月初其他應付款） ] 247。 主營業(yè)務成本 100% 費用合理性分析 項 目 指 標 費用是否合理 期間費用率 =（管理費用 +營業(yè)費用 +財務費用） 247。 （主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入） 100% =業(yè)務招待費 247。（主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入） 100% …… 費用合理性分析 項 目 指 標 費用是否合理 營業(yè)費用率 =營業(yè)費用 247。 （ 主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入 ） 100% =廣告費 247。 （ 主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入 ） 100% =傭金 247。 （ 主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入 ） 100% 相關指標： 利息費用率 =預提利息 247。 （ 主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入 ） 100% 平均借款 =（長短期借款期初數(shù) +長短期借款期末數(shù)） 247。 應收賬款平均余額 100% 應收賬款平均余額 =（應收賬款期初數(shù)＋應收賬款期末數(shù)） 247。 平均固定資產原值 100% 平均固定資產原值 =（期初固定資產原值 +期末固定資產原值） 247。 上期工資總額 100% 預提費用變動率 =（本期預提費用 上期預提費用）247。 （上期投資收益 +上期補貼收入 +上期營業(yè)外收支） 100% 關聯(lián)方定價合理性分析 項 目 指 標 關聯(lián)交易定價是否合理 主要結合關聯(lián)方關系及其交易，運用收入、成本、費用、非經常性損益主要評估指標進行分析。 本年主營業(yè)務收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應收賬款 月初應收賬款） 247。 本月購進原材料或庫存商品 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?房產稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?營業(yè)稅優(yōu)惠政策包括： ①對于企業(yè)以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業(yè)稅 ②將土地使用權轉讓給農業(yè)生產者，用于農業(yè)生產的行為免征營業(yè)稅 ③房地產企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅 ? 以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 土地增值稅的清算單位 ? 應該進行 土地增值稅清算的情形： ?房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的 ?整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的 ?直接轉讓土地使用權的 ? 可以進行 土地增值稅清算的情形： ?已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的 ?取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 ?納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 ?省級稅務機關規(guī)定的其他情況 土地增值稅的清算條件 ? 房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產 , 收入按下列方法和順序確認： ?按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； ?由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。 非直接銷售和自用房地產的收入確定 ? 扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。 土地增值稅扣除項目清算 ? 房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。 ? 屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。 土地增值稅清算項目的審核鑒證 ? 房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務機關可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅： ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； ?擅自銷毀賬簿或者拒不提