【正文】 供納稅資料的； ?雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? 土地增值稅的核定征收 ? 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ? 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。 ? 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn) ? 對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。 混合項(xiàng)目要分開核算 ? 凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。 ? 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。 轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng) ? 個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增 ? 對納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 分類預(yù)征到期清算 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和 20%的，預(yù)以免征土地增值稅。 ? 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ? 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿 5年或 5年以上的，免征土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ? 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。 ? 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 ?房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路 ?土地增值稅納稅籌劃的主要思路 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴于長期的總結(jié)完善 ?納稅籌劃的平臺 ?納稅籌劃的技術(shù) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 ?“臨界點(diǎn)”籌劃法 ?費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法 ?收入分散籌劃法 ?建房方式籌劃法 ?靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ?代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法 ?成本核算對象籌劃法 ?股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ?核算方式籌劃法 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 “臨界點(diǎn)”籌劃法 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)， 2020年3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積 9100平方米，平均銷價(jià) 2030元 /平方米，售價(jià)總額為 。假設(shè)城建稅稅率為 7%、印花稅稅率為 ‰ 、教育費(fèi)附加征收率為 3%。 “臨界點(diǎn)”籌劃法 ? 籌劃前 ?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為 ； ?應(yīng)納土地增值稅額為 ； ?實(shí)際盈利金額 =收入－成本－費(fèi)用－稅金 = = “臨界點(diǎn)”籌劃法 ? 籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價(jià)適當(dāng)調(diào)低，由每平方米2030元，降到每平方米 1978元，則售價(jià)總額為 1800萬元，其他資料不變。 ㊣認(rèn)真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價(jià)與增加扣除額。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 “臨界點(diǎn)”籌劃法 ? 北京市：“對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積進(jìn)行審核確認(rèn)時(shí)，可按棟號掌握平均每戶的建筑面積在 120平方米以下?！庇纱丝梢?，北京市對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是按棟號掌握平均每戶的建筑面積在 120平方米以下審定的。 “臨界點(diǎn)”籌劃法 ? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。 ? 平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。 費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時(shí)， 將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時(shí)，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同 ，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計(jì)入征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅。 收入分散籌劃法 ? 假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。估計(jì)市場價(jià)值是 800萬元，其中各種設(shè)備的價(jià)格約為 100萬元。 ㊣收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明 700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用 ％的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的 ％稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。 如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā) 。 建房方式籌劃法 ? 為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。 建房方式籌劃法 ? 合作建房方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項(xiàng)政策。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。 建房方式籌劃法 ? 確定合適的利息扣除方式 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 ?如果借用了大量資金，利息費(fèi)用多，應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ? 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國境內(nèi)非盈利性的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈(zèng)方式，以免捐贈(zèng)不當(dāng)承擔(dān)稅款。但如果當(dāng)事人確實(shí)無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ? 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人的流動(dòng)愈來愈頻繁，因而個(gè)人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。顯然，如果該人再等一個(gè)月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因?yàn)槭褂媚晗蕹^三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ? 利用加計(jì)扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計(jì)扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計(jì)扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ? 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個(gè)愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，和該個(gè)人交換住房。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ? 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅宇（ 95） 48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法 ? 在會計(jì)核算時(shí)，應(yīng)把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)入房價(jià)中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價(jià)之外單獨(dú)收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會使整體稅負(fù)下降。銷售甲房取得收入 250萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為 200萬元；銷售乙房取得收入 400萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為 100萬元。 200 100%=25% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 250200） 30%=15 ?乙房產(chǎn)增值率 =（ 400100） 247。 300 100%=117% 應(yīng)納土地增值稅 =（ 650300） 50%300 15%=130 ㊣ 把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算并申報(bào)。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)發(fā)生評估費(fèi)用 。 730 100%=%； ⑤應(yīng)納稅額 =470 40%－ 730 5%=188－ ＝ （萬元） ?應(yīng)納所得稅＝（ 1200－ 800－ 60－ 6－ － － ） 33%=（萬元） ?應(yīng)納稅額合計(jì)＝ 60＋ 6＋ ＋ ＋ ＝ （萬元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ㊣ 采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。投資前，乙公司資本總額為 2020萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的 30%。 甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款 12020000 貸：長期股權(quán)投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務(wù)處理為： 借：實(shí)收資本－－甲公司 8571400 貸：實(shí)收資本－ A 5142840(8571400 60%) 實(shí)收資本－ B 3428560（ 8571400 40%) 甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅＝ 400 33%＝ 132（萬元） 節(jié)省稅收： － 132＝ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。按規(guī)定，此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約 億元（計(jì)算過程略）。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ? 設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”。 ? 某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 企業(yè)所得稅對房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃 ?納稅人及納稅義務(wù)解析與納稅籌劃 ?稅率變化解析及納稅籌劃 ?應(yīng)稅收入解析與納稅籌劃 ?成本費(fèi)用稅前扣除解析與納稅籌劃 ?資產(chǎn)的稅務(wù)處理及納稅籌劃 ?稅收優(yōu)惠政策解析與納稅籌劃 企業(yè)所得稅對房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃 新企業(yè)所得稅法講解 內(nèi)容提要： ?基本要求 ?總體框架 ?主要內(nèi)容 ?基本要求： ? “ 五統(tǒng)一 ” ： 一、統(tǒng)一稅法并適用于所有內(nèi)外資企業(yè) 實(shí)行法人所得稅 ,劃分居民企業(yè)和非居民企業(yè)。 三、統(tǒng)一并規(guī)范稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn) 放寬內(nèi)資企業(yè)扣除標(biāo)準(zhǔn) 。 五、統(tǒng)一并規(guī)范稅收征管要求 ? “ 兩過渡 ” ： 一、對新稅法公布前已經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立、享受企業(yè)所得稅低稅率和定期減免稅優(yōu)惠的老企業(yè)，給予過渡性照顧。 ?總體框架 新法八章 60條，條例八章 133條 第一章：總則 （法 4條，條例 8條） 主要規(guī)定一些原則問題，包括：納稅人范圍、納稅人種類劃分、應(yīng)納稅的所得范圍、法定稅率等基本概念。條例分為四節(jié)：一般規(guī)定、收入、扣除、資產(chǎn)的稅務(wù)處理。內(nèi)容雖然不多，但它是核心內(nèi)容之一。以