【正文】 售房地產 , 收入按下列方法和順序確認： ?按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； ?由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。具體核定方法由省稅務機關確定。 ? 屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 土地增值稅清算項目的審核鑒證 ? 房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務機關可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅： ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； ?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ?雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； ?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； ? 土地增值稅的核定征收 ? 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 ? 對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 明確普通標準住宅標準 ? 對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。 ? 轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 分類預征到期清算 ? 納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和 20%的，預以免征土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ? 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿 5年或 5年以上的，免征土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 ? 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。 “臨界點”籌劃法 ? 某房產開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)， 2020年3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積 9100平方米，平均銷價 2030元 /平方米，售價總額為 。 “臨界點”籌劃法 ? 籌劃前 ?轉讓房地產的收入為 ； ?應納土地增值稅額為 ； ?實際盈利金額 =收入－成本－費用－稅金 = = “臨界點”籌劃法 ? 籌劃辦法：假設該公司將房價適當調低，由每平方米2030元，降到每平方米 1978元，則售價總額為 1800萬元，其他資料不變。在房地產開發(fā)成本中包括可扣除的內容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用?！庇纱丝梢姡本┦袑ζ胀藴首≌前礂澨栒莆掌骄繎舻慕ㄖ娣e在 120平方米以下審定的。 ? 平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。 收入分散籌劃法 ? 假如某企業(yè)準備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權。 ㊣收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明 700萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用 ％的印花稅稅率，比產權轉移書據適用的 ％稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。 如果房地產開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進行開發(fā) 。 建房方式籌劃法 ? 合作建房方式。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應該比較小，這樣房地產開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。 ?如果借用了大量資金，利息費用多，應采取據實扣除的方式，應盡量提供金融機構貸款的證明。因此，當事人應當注意自己的捐贈方式，以免捐贈不當承擔稅款。 靈活運用優(yōu)惠政策法 ? 個人自有住房轉讓籌劃 ? 由于經濟的不斷發(fā)展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發(fā)生轉移的可能性也越來越大。 靈活運用優(yōu)惠政策法 ? 利用加計扣除進行稅務籌劃 ? 從事房地產開發(fā)的企業(yè)，可加計扣除，其他企業(yè)從事房地產開發(fā)的，不享受此項費用扣除。 靈活運用優(yōu)惠政策法 ? 個人自有住房轉讓籌劃 ? 房屋所有人由于工作需要，要轉讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經濟當事人，和該個人交換住房。 代收費用計價籌劃法 ? 在會計核算時，應把縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應納的土地增值稅。銷售甲房取得收入 250萬元，允許扣除項目金額為 200萬元；銷售乙房取得收入 400萬元，允許扣除項目金額為 100萬元。 300 100%=117% 應納土地增值稅 =（ 650300） 50%300 15%=130 ㊣ 把高增值與低增值房產安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項目放在一起核算并申報。 730 100%=%； ⑤應納稅額 =470 40%－ 730 5%=188－ ＝ （萬元） ?應納所得稅＝（ 1200－ 800－ 60－ 6－ － － ） 33%=（萬元） ?應納稅額合計＝ 60＋ 6＋ ＋ ＋ ＝ （萬元） 股權轉讓籌劃法 ㊣ 采用甲公司先以該房產對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。 甲公司賬務處理為： 借：銀行存款 12020000 貸：長期股權投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務處理為： 借：實收資本－－甲公司 8571400 貸：實收資本－ A 5142840(8571400 60%) 實收資本－ B 3428560（ 8571400 40%) 甲公司應納企業(yè)所得稅＝ 400 33%＝ 132（萬元） 節(jié)省稅收： － 132＝ 股權轉讓籌劃法 ? 某房產開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。 股權轉讓籌劃法 ? 設立一控股子公司“某某大酒店”。房產公司收回股權轉讓價款及大酒店所有債權。 三、統(tǒng)一并規(guī)范稅前扣除范圍和標準 放寬內資企業(yè)扣除標準 。 ?總體框架 新法八章 60條，條例八章 133條 第一章：總則 （法 4條，條例 8條） 主要規(guī)定一些原則問題，包括：納稅人范圍、納稅人種類劃分、應納稅的所得范圍、法定稅率等基本概念。內容雖然不多，但它是核心內容之一。 第五章：源泉扣繳（法 4條，條例 6條） 本章是關于預提所得稅源泉扣繳方面的規(guī)定。 第八章：附則（法 4條，條例 3條） 本章主要規(guī)定了新法實施后的過渡措施、稅收協(xié)定優(yōu)先、授權國務院制定實施條例、廢止老法與稅法施行時間等內容。 本法所稱居民企業(yè)，是指 依法在中國境內成立 ，或者依照外國 (地區(qū) )法律成立但 實際管理機構 在中國境內的企業(yè)。 非居民企業(yè)在中國境內未設立機構、場所的，或者雖設立機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯(lián)系的，應當就其來源于中國境內的所得繳納企業(yè)所得稅。 原外資企業(yè)所得稅以依法注冊登記來界定納稅人，其實質就是承擔有限責任風險或者自負盈虧，基本是以法人作為納稅人。 個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)。 借鑒國際做法，新法采用了 “ 登記注冊地標準 ” 和 “ 實際管理控制地標準 ” 相結合的辦法 ，依法在中國境內成立，或依照外國（地區(qū)）法律成立但實際管理機構在中國境內的企業(yè)為居民企業(yè) 。 ” 同時具備三個條件 ： 一是實質性管理和控制的機構。三是管理和控制的內容是企業(yè)生產經營、人員、賬務、財產等。沒有實際聯(lián)系的，只就來源于境內的所得納稅。如，非居民企業(yè)將境內或境外的房產對外出租收取的租金，可認定為與該機構、場所有實際聯(lián)系。 ２、 符合條件的小型微利企業(yè)，減按 20%的稅率征收企業(yè)所得稅。 ４、 國家需要重點扶持的高新技術企業(yè)，減按 15％的稅率征收企業(yè)所得稅。 計算順序變動，將 “ 不征稅收入 ” 、 “ 免稅收入 ” 放在 “ 扣除額 ” 和 “ 允許彌補的以前年度虧損 ” 之前從 “ 收入總額 ” 中減除，確保稅基的準確。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。包括： （一）銷售貨物收入； （二）提供勞務收入； （三）轉讓財產收入； （四）股息、紅利等權益性投資收益； （五）利息收入； （六）租金收入； （七）特許權使用費收入； （八）接受捐贈收入； （九）其他收入。 新增了：“接受捐贈收入” “生產經營收入”分解為“銷售貨物收入”和“提供勞務收入” 關鍵詞： 公允價值：條例第十三條： “ 企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值確定收入額。 ” （稅法明確企業(yè)取得的股息、紅利等權益性投資收益，在被投資企業(yè)作出利潤分配決策時確認收入實現，不論企業(yè)是否實際收到股息、紅利，稅法不確認會計上按權益法核算的投資收益，這是稅法和會計的差異之一） 分期收款方式銷售貨物確認收入的實現：條例第二十三條規(guī)定“ 按照合同約定的收款日期確認收入的實現。 財政撥款（條例第 26條）：分五大類 （ 1） 國家直接投資（ 2）投資補助（ 3)貸款貼息、專項經費補助、稅收返還 (4）政府轉貸、償還性補助（ 5）彌補虧損、救助損失或其他用途的撥款。 ” （二）稅前扣除 [新法共 60條，扣除占 14條（ 821）；條例 133條，扣除占 49條（ 2775） ] 應納稅所得額是企業(yè)所得稅的核心之一，而稅前扣除項目是計算應納稅所得額的重要組成部分。 稅前扣除的基本結構 稅前扣除的一般原則 稅前扣除的具體規(guī)定 稅前扣除的基本結構 一般肯定條款：稅法第八條，確定了稅前扣除的相關性、合 理性原則，條例第二十七條到第五十條，對 企業(yè)的成本、費用、稅金和損失的扣除作出 具體規(guī)定。 固定資產折舊、無形資產攤銷、資產處理等 等。不能將違反發(fā)票管理條例的處罰與證明業(yè)務發(fā)生真實性對立或替代。如企業(yè)經理人員因個人原因發(fā)生的法律訴訟，與企業(yè)的生產經營不直接相關 。具體操作辦法另行規(guī)定。對屬于不同獨立法人的母子公司之間，確實發(fā)生的提供管理服務的管理費，應按照獨立企業(yè)之間公平交易原則確定管理服務的價格，作為企業(yè)正常的勞務費用進行稅務處理，不得再采用分攤管理費用的方式在稅前扣除，以避免重復扣除 。 扣除基數變化 .“應納稅所得額 ” 改為 “ 利潤總額 ” ，便于計算。 公益性社會團體的界定：九個條件（條例 52）、審批程序。 ” 注意 ： 必須是實際發(fā)生的工資薪金支出。 表現形式包括所有現金和非現金形式。 ” 變化 ： 內外資統(tǒng)一。 工會經費 法第四十一條 “ 企業(yè)撥繳的工會經費，不超過工資薪金總額 2%的部分，準予扣除。按 《 工會法 》 規(guī)定執(zhí)行。 扣除基數由 “ 計稅工資 ” 改為 “ 工資薪金總額 ”（實際提高了基數）。 企業(yè)為投資者或者職工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費，在國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的范圍和標準內，準予扣除。 商業(yè)保險僅限于特殊工種可以扣除。 扣除條件由單一比例改為雙重比例限制。 注意： 真實性。 相關性。原內資廣告費實行分類扣除：軟件開發(fā)、集成電路等高新技術據實扣除 。業(yè)務宣傳費 5‰ 。 增加授權。 ” 新增的內容。 提取的資金限于環(huán)境保護、生態(tài)恢復等用途。 ? 解讀： 一、 作為稅前扣除準備金項目的核定