【正文】 ?股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ?核算方式籌劃法 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 ? 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng) ? 個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ? 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （上期投資收益 +上期補(bǔ)貼收入 +上期營業(yè)外收支） 100% 關(guān)聯(lián)方定價(jià)合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 關(guān)聯(lián)交易定價(jià)是否合理 主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運(yùn)用收入、成本、費(fèi)用、非經(jīng)常性損益主要評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行分析。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 平均借款 =（長短期借款期初數(shù) +長短期借款期末數(shù)） 247。（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% …… 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 營業(yè)費(fèi)用率 =營業(yè)費(fèi)用 247。 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應(yīng)收賬款 月初應(yīng)收賬款） 247。 主營業(yè)務(wù)收入 100% 當(dāng)期營業(yè)稅特殊行業(yè)營業(yè)收入扣除率（如旅游業(yè)、廣告業(yè)、運(yùn)輸業(yè)） =當(dāng)期扣除金額 247。屬違法行為?！?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 》 ?納稅籌劃基礎(chǔ) ?納稅風(fēng)險(xiǎn)自我檢測與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ?主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 ?企業(yè)所得稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃 課 程 目 錄 納稅籌劃基礎(chǔ) ?納稅籌劃興起的背景及其概念 ?納稅籌劃的特點(diǎn)及其一般原則 ?納稅籌劃的環(huán)節(jié)以及一般程序 ?納稅籌劃的變量引進(jìn)與因素分析學(xué)說 納稅籌劃基礎(chǔ) 世界上只有兩件事是不可避免的，那就是稅收和死亡。 ?抗稅：以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的違法行為。 當(dāng)期營業(yè)收入 100% 所得稅稅負(fù)率 =應(yīng)納稅額 247。 本月主營業(yè)務(wù)收入 100% 收入確認(rèn)是否滯后 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =運(yùn)費(fèi) 247。 2 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 =主營業(yè)務(wù)收入凈額 247。 非關(guān)聯(lián)方串謀分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 是否存在非關(guān)聯(lián)方串謀 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。 ? 因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷， 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。 “ 20%的增值額”就是 “臨界點(diǎn)”。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。為此企業(yè)需要對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會(huì)增加 100萬元。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶要求，價(jià)格 優(yōu)勢 也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％扣除。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱性贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時(shí)適用較高的扣除率。 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。應(yīng)納稅額計(jì)算如下： ?應(yīng)納營業(yè)稅＝ 1200 5%＝ 60（萬元） ?應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加＝ 60 （ 7%＋ 3%）＝ 6（萬元） ?應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝ 1200 ‰ ＝ （萬元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ?應(yīng)納土地增值稅計(jì)算： ①房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 =1100 60%=660（萬元）； ②扣除項(xiàng)目金額合計(jì) =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（萬元）； ③增值額 =1200730=470（萬元）； ④增值率 =470247。 ㊣先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。 二、統(tǒng)一并適當(dāng)降低稅率 稅率 25%（小型微利 20%，高新企業(yè) 15%）。 第三章：應(yīng)納稅額（法 3條，條例 5條） 本章明確規(guī)定了企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的具體計(jì)算方法。 第七章：征收管理（法 8條，條例 7條） 本章是關(guān)于企業(yè)所得稅的征收管理的特別規(guī)定，比如納稅地點(diǎn)、匯總繳納、納稅年度、納稅方式等問題優(yōu)先適用本章規(guī)定，其次適用 《征管法 》 的規(guī)定。 非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所的，應(yīng)當(dāng)就其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場所取得的來源于中國境內(nèi)的所得，以及發(fā)生在中國境外但與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場所有 實(shí)際聯(lián)系 的所得，繳納企業(yè)所得稅。 事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位和從事其他經(jīng)營活動(dòng)的其他組織（基金會(huì)、商會(huì)、農(nóng)民專業(yè)合作社等）。條例第四條：“ 企業(yè)所得稅法第二條所稱實(shí)際管理機(jī)構(gòu)，是指對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營、人員、賬務(wù)、財(cái)產(chǎn)等實(shí)施實(shí)質(zhì)性全面管理和控制的機(jī)構(gòu)。非居民企業(yè)委托營業(yè)代理人在中國境內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的，包括委托單位或者個(gè)人經(jīng)常代其簽訂合同，或者儲(chǔ)存、交付貨物等，該營業(yè)代理人視為非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的 ” （營業(yè)代理人不需要設(shè)立，也不限于機(jī)構(gòu)、場所，既可是中國境內(nèi)的單位，也可以是個(gè)人，代理活動(dòng)必須是經(jīng)常性的，有代理行為，即使沒有簽訂書面代理合同，也認(rèn)定為代理關(guān)系） 實(shí)際聯(lián)系 條例第八條 “ 企業(yè)所得稅法第三條所稱實(shí)際聯(lián)系，是指非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的機(jī)構(gòu)、場所擁有據(jù)以取得所得的股權(quán)、債權(quán)，以及擁有、管理、控制據(jù)以取得所得的財(cái)產(chǎn)等 ” 在境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所的非居民企業(yè)，其取得的所得與其所設(shè)立的機(jī)構(gòu)、場所有無實(shí)際聯(lián)系，直接關(guān)系到該非居民企業(yè)納稅義務(wù)的大?。河袑?shí)際聯(lián)系的，那么來源于境內(nèi)、境外的所得都要納稅 。 ” ?二、稅率 ? 法第四條 ： １、 企業(yè)所得稅的稅率為 25%。 ” 公式：應(yīng)納稅所得額 =收入總額 不征稅收入 免稅收入 扣除額 允許彌補(bǔ)的以前年度虧損 原公式（內(nèi)、外資）應(yīng)納稅所得額 =收入總額 準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額 彌補(bǔ)以前年度虧損 免稅所得 變化： 新增了 “ 不征稅收入 ” 、 “ 免稅收入 ” 、 “ 允許彌補(bǔ)以前年度虧損 ” （原內(nèi)資第 4條、外資第 4條修改而來），計(jì)算過程更準(zhǔn)確、完整。 ” （一）收入 法第六條： “ 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。股息、紅利等權(quán)益性投資收益，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，按照被投資方作出利潤分配決定的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 條例第二十五條：“ 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 特殊肯定條款：規(guī)定特定費(fèi)用支出扣除的方法和限制條件。 ? 對(duì)相關(guān)性的具體判斷一般是從支出發(fā)生的根源和性質(zhì)方面進(jìn)行分析，而不是從費(fèi)用支出的結(jié)果。主要考慮是新法采取法人所得稅，對(duì)總分機(jī)構(gòu)之間因總機(jī)構(gòu)提供管理服務(wù)而分?jǐn)偟暮侠砉芾碣M(fèi)，通過總分機(jī)構(gòu)自動(dòng)匯總得到解決。 “ 非營利的社會(huì)團(tuán)體 ” 改為 “ 公益性社會(huì)團(tuán)體 ” ，新增了政府及其部門（方便捐贈(zèng)、政府公信力）。（合理性：防止企業(yè)的股東以工資名義分配利潤和企業(yè)的經(jīng)營者不適當(dāng)?shù)貫樽约洪_支高工資。 注意： 新 《 企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)通則 》 取消計(jì)提福利費(fèi)，據(jù)統(tǒng)計(jì)2020年國企年末福利費(fèi)結(jié)余達(dá) 1382億，原因是工資總額越來越大和補(bǔ)充養(yǎng)老和補(bǔ)充醫(yī)療從成本中直接扣除。內(nèi)資原比例為 %，后符合條件的企業(yè)可提高到 %，條例統(tǒng)一為 %。 財(cái)政部認(rèn)為：原來補(bǔ)充養(yǎng)老和補(bǔ)充醫(yī)療的比例為4%，僅限于試點(diǎn)地區(qū)，后來有些省擴(kuò)大比例，使地區(qū)之間、行業(yè)之間的差距拉大。 原外資規(guī)定：全年銷貨凈額超過 1500萬元以下的，不超過 5‰ ；全年銷貨凈額超過 1500萬元的部分，不超過該銷貨凈額的 3‰ ；全年業(yè)務(wù)收入總額超過 500萬元以下的，不得超過 10‰ ，全年業(yè)務(wù)收入總額超過 500萬元的部分，不得超過該部分業(yè)務(wù)收入總額的 5 ‰ 考慮： 企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)難以準(zhǔn)確劃分商業(yè)招待和個(gè)人消費(fèi)。 ” 變化 ： 比例調(diào)整。主要是考慮許多行業(yè)廣告費(fèi)不足，且一些新辦企業(yè)收入小，小型企業(yè)基數(shù)低。 注意： 必須有法律、行政法規(guī)的專門規(guī)定。 （ 條例第五十五條 “ 企業(yè)所得稅法第十條第 (七 )項(xiàng)所稱未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出，是指不符合國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備等準(zhǔn)備金支出。國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門可以根據(jù)授權(quán)，作出新的規(guī)定，比較靈活。糧食白酒不得扣除 。由企業(yè)舉證。如建筑工人的高空作業(yè)、煤礦工人的井下作業(yè)等等。 允許結(jié)轉(zhuǎn)。 ” ? 注意： 基數(shù)名稱的變化。 工資薪金的種類。 贊助支出的界定：是指企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)無關(guān)的各種非廣告性質(zhì)支出。 捐贈(zèng) 法第九條 ： “ 企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤總額 12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。還有企業(yè)老總招待親屬和朋友的個(gè)人接待費(fèi)用，與生產(chǎn)經(jīng)營無直接關(guān)系；董事長出國渡假的費(fèi)用，與生產(chǎn)經(jīng)營無直接關(guān)系等等。 稅前扣除的一般原則 ? 真實(shí)性原則 ? 相關(guān)性原則 ? 合法性原則 真實(shí)性原則 真實(shí)性是稅前扣除的首要條件，是指除稅法規(guī)定的加計(jì)扣除外，任何支出除非確屬已經(jīng)真實(shí)發(fā)生，否則不得在稅前扣除。 稅前準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目一般是指納稅人取得與應(yīng)稅收入有關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金損失和其他支出。 ” 這其實(shí)是對(duì)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則的一個(gè)例外，主要是出于納稅必要資金考慮（如受托加工制造大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等） 。 ” 主要變化： 引進(jìn)了”貨幣收入”和“非貨幣收入”概念。原內(nèi)資將 “ 免稅所得 ” 放在最后減，會(huì)出現(xiàn)納稅無法充分享受優(yōu)惠。 符合條件的小型微利企業(yè)，是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，并符合下列條件的企業(yè)： （一）工業(yè)企業(yè)，年度應(yīng)納稅所得額不超過 30萬元，從業(yè)人數(shù)不超過 100人，資產(chǎn)總額不超過 3000萬元； （二）其他企業(yè)，年度應(yīng)納稅所得額不超過 30萬元，從業(yè)人數(shù)不超過 80人，資產(chǎn)總額不超過 1000萬元。 到底什么是 “ 實(shí)際聯(lián)系 ” ？ 非居民企業(yè)取得的所得如果與其在中國境內(nèi)設(shè)立的機(jī)構(gòu)、場所有以下兩種關(guān)系，就屬于有 “ 實(shí)際聯(lián)系 ” ： 一是非居民企業(yè)取得的所得，是通過該機(jī)構(gòu)、場所所擁有的股權(quán)、債權(quán)而取得的。董事會(huì)和決策會(huì)議召集地（夏威夷、視頻會(huì)議）、“最密切聯(lián)系地” 。（ 沒有法人資格，承擔(dān)無限責(zé)任）條例第二條： “ 企業(yè)所得稅法第一條所稱個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)，是 指依照中國法律、行政法規(guī)成立 的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)。 回放： 原內(nèi)資企業(yè)所得稅以獨(dú)立核算來界定納稅人，并要求同是具備三個(gè)條件：一、在銀行開設(shè)結(jié)算賬戶 。