【正文】 征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng) ? 個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。 混合項(xiàng)目要分開核算 ? 凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ? 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 土地增值稅扣除項(xiàng)目清算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ? 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 本月購進(jìn)原材料或庫存商品 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?營業(yè)稅優(yōu)惠政策包括： ①對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營業(yè)稅 ②將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅 ③房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅 ? 以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 （上期投資收益 +上期補(bǔ)貼收入 +上期營業(yè)外收支） 100% 關(guān)聯(lián)方定價(jià)合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 關(guān)聯(lián)交易定價(jià)是否合理 主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運(yùn)用收入、成本、費(fèi)用、非經(jīng)常性損益主要評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行分析。 平均固定資產(chǎn)原值 100% 平均固定資產(chǎn)原值 =（期初固定資產(chǎn)原值 +期末固定資產(chǎn)原值） 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 平均借款 =（長短期借款期初數(shù) +長短期借款期末數(shù)） 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =傭金 247。（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% …… 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 營業(yè)費(fèi)用率 =營業(yè)費(fèi)用 247。 主營業(yè)務(wù)成本 100% 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 期間費(fèi)用率 =（管理費(fèi)用 +營業(yè)費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用） 247。 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應(yīng)收賬款 月初應(yīng)收賬款） 247。 期初其他應(yīng)付款 100% 單位產(chǎn)品主材耗用率 =本期主要材料領(lǐng)用數(shù)量 247。 主營業(yè)務(wù)收入 100% 當(dāng)期營業(yè)稅特殊行業(yè)營業(yè)收入扣除率（如旅游業(yè)、廣告業(yè)、運(yùn)輸業(yè)） =當(dāng)期扣除金額 247。 內(nèi) 容 節(jié) 稅 避 稅 從法律角度看 合法、合理 合法不合理 從立法本意看 完全符合 背道而馳 從稅法角度看 善意利用 破壞性利用 從稅收政策看 符合稅收政策 不符合稅收政策 目的 稅收支付的節(jié)約 少繳稅或不繳稅 對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響 促進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng) 破壞市場(chǎng)規(guī)則 節(jié)稅與避稅的區(qū)別 納稅籌劃的特點(diǎn) ?事前性 ?合法性 – 區(qū)別與避稅、偷稅 – 官方對(duì)納稅籌劃的態(tài)度 ?綜合性 ?目的性 ?操作性 納稅籌劃的五大環(huán)節(jié) ?企業(yè)組建過程中的納稅籌劃 ?企業(yè)籌資過程中的納稅籌劃 ?企業(yè)投資過程中的納稅籌劃 ?企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的納稅籌劃 ?財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算與成果分配中的納稅籌劃 納稅籌劃的程序 ?確立節(jié)稅目標(biāo)，提出備選方案； ?建立數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行模擬測(cè)算； ?根據(jù)稅后的凈回報(bào)，排列比較方案 ?考慮各種因素，選擇最佳方案； ?協(xié)調(diào)各部門，付諸實(shí)踐； ?收集反饋信息，不斷修正，提高納稅籌劃效果。屬違法行為。 幾個(gè)概念的區(qū)別 ?偷稅：納稅人義務(wù)已經(jīng)發(fā)生并且能夠確定的情況下，采取不合法的手段以逃脫其納稅義務(wù)的行為，應(yīng)付法律責(zé)任?！?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 》 ?納稅籌劃基礎(chǔ) ?納稅風(fēng)險(xiǎn)自我檢測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ?主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 ?企業(yè)所得稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃 課 程 目 錄 納稅籌劃基礎(chǔ) ?納稅籌劃興起的背景及其概念 ?納稅籌劃的特點(diǎn)及其一般原則 ?納稅籌劃的環(huán)節(jié)以及一般程序 ?納稅籌劃的變量引進(jìn)與因素分析學(xué)說 納稅籌劃基礎(chǔ) 世界上只有兩件事是不可避免的，那就是稅收和死亡。 ?漏稅：納稅人無意識(shí)發(fā)生的漏繳或少繳稅款的行為。 ?抗稅：以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的違法行為。 納稅籌劃的變量引進(jìn)與因素分析學(xué)說 ?收籌劃中的變量指影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。 當(dāng)期營業(yè)收入 100% 所得稅稅負(fù)率 =應(yīng)納稅額 247。 本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單位產(chǎn)品能耗率（電、自來水等） =本期耗用能源（電度、自來水噸位） 247。 本月主營業(yè)務(wù)收入 100% 收入確認(rèn)是否滯后 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% 管理費(fèi)用率 =管理費(fèi)用 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =運(yùn)費(fèi) 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 財(cái)務(wù)費(fèi)用率 =財(cái)務(wù)費(fèi)用 247。 2 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 =主營業(yè)務(wù)收入凈額 247。 2 工資變動(dòng)率 =（本期工資總額 上期工資總額） 247。 非關(guān)聯(lián)方串謀分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 是否存在非關(guān)聯(lián)方串謀 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用一般不得扣除。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。 ? 因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷， 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 “ 20%的增值額”就是 “臨界點(diǎn)”。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 10% 。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。凡符合上述條件的為標(biāo)準(zhǔn)住宅，可享受財(cái)稅字（ 1999） 210號(hào)所規(guī)定的有關(guān)政策。為此企業(yè)需要對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會(huì)增加 100萬元。 ? 建筑行業(yè) 3％的 營業(yè)稅 ， 其 稅負(fù)較土地增值稅 低。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶要求，價(jià)格 優(yōu)勢(shì) 也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％扣除。 ? 如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱性贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。合乎理性的做法便是將住房于一個(gè)月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時(shí)適用較高的扣除率。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除但不允許加計(jì) 20％的扣除基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算 土地 增值稅時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。 100 100%=300% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 400100） 60%100 35%=145 ?甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計(jì) =15+145=160 成本核算對(duì)象籌劃法 ? 合并核算 收入總額 =250+400=650 扣除項(xiàng)目金額 =200+100=300 增值率 =（ 650300） 247。應(yīng)納稅額計(jì)算如下： ?應(yīng)納營業(yè)稅＝ 1200 5%＝ 60（萬元） ?應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加＝ 60 （ 7%＋ 3%）＝ 6（萬元） ?應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝ 1200 ‰ ＝ （萬元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ?應(yīng)納土地增值稅計(jì)算： ①房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 =1100 60%=660（萬元）； ②扣除項(xiàng)目金額合計(jì) =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（萬元）； ③增值額 =1200730=470（萬元）； ④增值率 =470247。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長期股權(quán)投資 8000000 累計(jì)折舊 2020000 貸：固定資產(chǎn) 10000000 乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實(shí)收資本為： 2020 30%/(130%)=（萬元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn) 12020000 貸：實(shí)收資本－甲公司 8571400 資本公積－資本溢價(jià) 3428600 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的 30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東 A和 B，其中轉(zhuǎn)讓給 A股東 18%，轉(zhuǎn)讓給 B股東 12%。 ㊣先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。 ? 固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者。 二、統(tǒng)一并適當(dāng)降低稅率 稅率 25%（小型微利 20%，高新企業(yè) 15%）。 二、對(duì)法律設(shè)臵的發(fā)展對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作和技術(shù)交流的特定地區(qū)內(nèi)，以及國務(wù)院已規(guī)定執(zhí)行上述地區(qū)特殊政策的地區(qū)內(nèi)新設(shè)立的國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，給予過渡性稅收優(yōu)惠。 第三章：應(yīng)納稅額（法 3條，條例 5條） 本章明確規(guī)定了企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的具體計(jì)算方法。有擴(kuò)大、保留、替代和取消。 第七章：征收管理（法 8條，條例 7條） 本章是關(guān)于企業(yè)所得稅的征收管理的特別規(guī)定，比如納稅地點(diǎn)、匯總繳納、納稅年度、納稅方式等問題優(yōu)先適用本章規(guī)定，其次適用 《征管法 》 的規(guī)定。 第二條 企業(yè)分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)。 非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的，應(yīng)當(dāng)就其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所取得的來源于中國境內(nèi)的所得，以及發(fā)生在中國境外但與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所有 實(shí)際聯(lián)系 的所得，繳納企業(yè)所得稅。三編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和獨(dú)立計(jì)算盈虧。 事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位和從事其他經(jīng)營活動(dòng)的其他組織（基金會(huì)、