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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避(存儲(chǔ)版)

  

【正文】 在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的,或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒(méi)有實(shí)際聯(lián)系的,就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅的征收管理。 本法所稱非居民企業(yè),是指依照外國(guó)(地區(qū))法律成立且 實(shí)際管理機(jī)構(gòu) 不在中國(guó)境內(nèi),但在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立 機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所 的,或者在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所,但有來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)所得的企業(yè)。 變化: 本法以公司制和非公司制存在的各種形式的企業(yè)和取得收入的組織,確定為企業(yè)所得稅納稅人。依照外國(guó)(地區(qū))法律成立且實(shí)際管理機(jī)構(gòu)不在中國(guó)境內(nèi),但在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的,或在中國(guó)境內(nèi)不設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所,但有來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)所得的企業(yè)為非居民企業(yè)。 機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所 。 所得 條例第六條 “ 企業(yè)所得稅法第三條所稱所得,包括銷(xiāo)售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利等權(quán)益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。 條例 第九十三條 ” 企業(yè)所得稅法第二十八條第二款所稱國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè),是指擁有核心自主知識(shí)產(chǎn)權(quán),并同時(shí)符合下列條件的企業(yè): (一 )產(chǎn)品 (服務(wù) )屬于 《 國(guó)家重點(diǎn)支持的高新技術(shù)領(lǐng)域 》規(guī)定的范圍; (二 )研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用占銷(xiāo)售收入的比例不低于規(guī)定比例; (三 )高新技術(shù)產(chǎn)品 (服務(wù) )收入占企業(yè)總收入的比例不低于規(guī)定比例; (四 )科技人員占企業(yè)職工總數(shù)的比例不低于規(guī)定比例; (五 )高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理辦法規(guī)定的其他條件。 ” 重組清算:資產(chǎn)凈值、累計(jì)未分配利潤(rùn)、累計(jì)盈余公積 條例第十一條: “ 企業(yè)所得稅法第五十五條所稱清算所得,是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或者交易價(jià)格減除資產(chǎn)凈值、清算費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)等后的余額。 前款所稱公允價(jià)值,是指按照市場(chǎng)價(jià)格確定的價(jià)值 。第( 1)、( 2)作企業(yè)的資本公積或?qū)嵤召Y本不征稅,第( 3)、( 4)、( 5)在會(huì)計(jì)核算中計(jì)入“ 營(yíng)業(yè)外收入 ” ,除出口退稅外,應(yīng)征收所得稅。 特殊否定條款:稅法第十條等,規(guī)定不得扣除范圍。 ? 即使沒(méi)有發(fā)票,也要基于自由裁量權(quán)的合理界限對(duì)各項(xiàng)必要支出進(jìn)行合理核定 相關(guān)性原則 ? 允許企業(yè)稅前扣除的支出必須是與取得收入直接相關(guān)的支出,需要明確的是: ? 一是,這類(lèi)允許稅前扣除的支出,應(yīng)該是能給企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)、實(shí)際的經(jīng)濟(jì)利益,如生產(chǎn)性企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品而購(gòu)買(mǎi)儲(chǔ)存的原材料,服務(wù)性企業(yè)為收取服務(wù)費(fèi)用而雇用員工為客戶提供服務(wù)的支出。 企業(yè)之間支付的管理費(fèi) 條例 第四十九條 “企業(yè)之間支付的管理費(fèi)、企業(yè)內(nèi)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費(fèi),以及非銀行企業(yè)內(nèi)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的利息,不得扣除。 捐贈(zèng)渠道。 發(fā)放對(duì)象是在本企業(yè)任職或者受雇的員工。 基數(shù)由 “ 計(jì)稅工資總額 ” 改為 “ 工資薪金總額 ” (實(shí)際上提高限額)。 職工教育經(jīng)費(fèi) 條例第四十二條 “ 除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外,企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出,不超過(guò)工資薪金總額 %的部分,準(zhǔn)予扣除;超過(guò)部分,準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。 ” 條例第三十六條 ” 除企業(yè)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定為特殊工種職工支付的人身安全保險(xiǎn)費(fèi)和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定可以扣除的其他商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)外,企業(yè)為投資者或者職工支付的商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi),不得扣除。 原內(nèi)資規(guī)定:全年銷(xiāo)售(營(yíng)業(yè))收入凈額在 1500萬(wàn)元及以下的, %。與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)。條例統(tǒng)一比例,內(nèi)外資享受公平待遇。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)走了一段相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間的粗放型發(fā)展模式,很大程度上是以犧牲自然環(huán)境為代價(jià)的。原企業(yè)所得稅相關(guān)政策規(guī)定,壞賬準(zhǔn)備金、商品削價(jià)準(zhǔn)備金、金融企業(yè)的呆賬準(zhǔn)備金按規(guī)定的比例允許在稅前扣除,其他的準(zhǔn)備金,如存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金、短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備金、長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金以及稅收法規(guī)規(guī)定可提取的準(zhǔn)備之外的任何形式的準(zhǔn)備金均不得稅前扣除 。上述專(zhuān)項(xiàng)資金提取后改變用途的,不得扣除。外資可據(jù)實(shí)扣除。確實(shí)有支出的必要。 ” 變化: 扣除基數(shù)由 “ 收入凈額 ” 改為 “ 銷(xiāo)售(營(yíng)業(yè))收入 ”。 “ 五險(xiǎn)一金 ” 條例第三十五條 “ 企業(yè)依照國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門(mén)或者省級(jí)人民政府規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等基本社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金,準(zhǔn)予扣除。 “ 撥繳 ” 。 職工福利費(fèi) 條例第四十條 “ 企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)支出,不超過(guò)工資薪金總額 14%的部分,準(zhǔn)予扣除。 前款所稱工資薪金,是指企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的勞動(dòng)報(bào)酬,包括基本工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資,以及與員工任職或者受雇有關(guān)的其他支出。原內(nèi)資規(guī)定多,有按全額扣除,有按比例扣除;外資是全額扣除,新法統(tǒng)一 12%(含)。 ” ? 注意: 區(qū)分收益性支出和資本性支出 不征稅收入所耗的相關(guān)成本、費(fèi)用不得扣除 非金融企業(yè)向非金融企業(yè)貸款的利息支出,不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分,準(zhǔn)予扣除(條例 38) 合理的勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)支出(條例 48)。在判斷納稅人申報(bào)扣除的支出的真實(shí)性時(shí),企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供費(fèi)用實(shí)際已經(jīng)發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù) 注意: 實(shí)際發(fā)生 ≠實(shí)際支付;應(yīng)當(dāng)確認(rèn) ≠取得發(fā)票 ? 企業(yè)有的業(yè)務(wù)無(wú)法取得發(fā)票(進(jìn)口、集市采購(gòu));有的業(yè)務(wù)可能取得不合格的發(fā)票,甚至虛假發(fā)票;有的事項(xiàng)不需要發(fā)票(工資分配)。新法對(duì)各項(xiàng)支出作出了統(tǒng)一規(guī)范。 新創(chuàng)設(shè)的一個(gè)概念,主要目的是對(duì)非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或非營(yíng)利活動(dòng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益流入從應(yīng)稅總收入中排除。非貨幣形式,包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán)投資、存貨、不準(zhǔn)備持有至到期的債券投資、勞務(wù)以及有關(guān)權(quán)益等。 1009010=0(有 10沒(méi)有享受) 提示: 權(quán)責(zé)發(fā)生制: 條例第九條: “ 企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算,以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則,屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用,不論款項(xiàng)是否收付,均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用;不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用,即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付,均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。實(shí)施條例第九十一條規(guī)定非居民企業(yè)取得企業(yè)所得稅法第二十七條第(五)項(xiàng)規(guī)定的所得,減按 10%的稅率征收企業(yè)所得稅。 二是非居民企業(yè)取得的所得,是通過(guò)該機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所所擁有、管理和控制的財(cái)產(chǎn)取得的。對(duì)企業(yè)的整體或者主要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有實(shí)際管理控制 。 居民企業(yè)和非居民企業(yè)。三編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和獨(dú)立計(jì)算盈虧。 第二條 企業(yè)分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)。有擴(kuò)大、保留、替代和取消。 二、對(duì)法律設(shè)臵的發(fā)展對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作和技術(shù)交流的特定地區(qū)內(nèi),以及國(guó)務(wù)院已規(guī)定執(zhí)行上述地區(qū)特殊政策的地區(qū)內(nèi)新設(shè)立的國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè),給予過(guò)渡性稅收優(yōu)惠。 ? 固定資產(chǎn)建成后,房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議,投資后,甲公司賬務(wù)處理如下: 借:長(zhǎng)期股權(quán)投資 8000000 累計(jì)折舊 2020000 貸:固定資產(chǎn) 10000000 乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實(shí)收資本為: 2020 30%/(130%)=(萬(wàn)元),賬務(wù)處理為: 借:固定資產(chǎn) 12020000 貸:實(shí)收資本-甲公司 8571400 資本公積-資本溢價(jià) 3428600 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 一定期限后,甲公司將乙公司擁有的 30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東 A和 B,其中轉(zhuǎn)讓給 A股東 18%,轉(zhuǎn)讓給 B股東 12%。 100 100%=300% ?應(yīng)納土地增值稅 =( 400100) 60%100 35%=145 ?甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計(jì) =15+145=160 成本核算對(duì)象籌劃法 ? 合并核算 收入總額 =250+400=650 扣除項(xiàng)目金額 =200+100=300 增值率 =( 650300) 247。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除但不允許加計(jì) 20%的扣除基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,在計(jì)算 土地 增值稅時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。合乎理性的做法便是將住房于一個(gè)月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。 ? 如非以上兩種情況,應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅,則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。 ? 建筑行業(yè) 3%的 營(yíng)業(yè)稅 , 其 稅負(fù)較土地增值稅 低。這樣就使得營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下,使增值額減少,達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。凡符合上述條件的為標(biāo)準(zhǔn)住宅,可享受財(cái)稅字( 1999) 210號(hào)所規(guī)定的有關(guān)政策。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 10% 。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入,當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的,納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并按規(guī)定比例預(yù)交,待辦理決算后,多退少補(bǔ);當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的,應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用一般不得扣除。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。 2 工資變動(dòng)率 =(本期工資總額 上期工資總額) 247。 (主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入) 100% 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 財(cái)務(wù)費(fèi)用率 =財(cái)務(wù)費(fèi)用 247。 (主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入) 100% 管理費(fèi)用率 =管理費(fèi)用 247。 本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單位產(chǎn)品能耗率(電、自來(lái)水等) =本期耗用能源(電度、自來(lái)水噸位) 247。 納稅籌劃的變量引進(jìn)與因素分析學(xué)說(shuō) ?收籌劃中的變量指影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。 ?漏稅:納稅人無(wú)意識(shí)發(fā)生的漏繳或少繳稅款的行為。 幾個(gè)概念的區(qū)別 ?偷稅:納稅人義務(wù)已經(jīng)發(fā)生并且能夠確定的情況下,采取不合法的手段以逃脫其納稅義務(wù)的行為,應(yīng)付法律責(zé)任。 內(nèi) 容 節(jié) 稅 避 稅 從法律角度看 合法、合理 合法不合理 從立法本意看 完全符合 背道而馳 從稅法角度看 善意利用 破壞性利用 從稅收政策看 符合稅收政策 不符合稅收政策 目的 稅收支付的節(jié)約 少繳稅或不繳稅 對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響 促進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 破壞市場(chǎng)規(guī)則 節(jié)稅與避稅的區(qū)別 納稅籌劃的特點(diǎn) ?事前性 ?合法性 – 區(qū)別與避稅、偷稅 – 官方對(duì)納稅籌劃的態(tài)度 ?綜合性 ?目的性 ?操作性 納稅籌劃的五大環(huán)節(jié) ?企業(yè)組建過(guò)程中的納稅籌劃 ?企業(yè)籌資過(guò)程中的納稅籌劃 ?企業(yè)投資過(guò)程中的納稅籌劃 ?企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的納稅籌劃 ?財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算與成果分配中的納稅籌劃 納稅籌劃的程序 ?確立節(jié)稅目標(biāo),提出備選方案; ?建立數(shù)學(xué)模型,進(jìn)行模擬測(cè)算; ?根據(jù)稅后的凈回報(bào),排列比較方案 ?考慮各種因素,選擇最佳方案; ?協(xié)調(diào)各部門(mén),付諸實(shí)踐; ?收集反饋信息,不斷修正,提高納稅籌劃效果。 期初其他應(yīng)付款 100% 單位產(chǎn)品主材耗用率 =本期主要材料領(lǐng)用數(shù)量 247。 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 100% 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 期間費(fèi)用率 =(管理費(fèi)用 +營(yíng)業(yè)費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用) 247。 ( 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ) 100% =傭金 247。 平均固定資產(chǎn)原值 100% 平均固定資產(chǎn)原值 =(期初固定資產(chǎn)原值 +期末固定資產(chǎn)原值) 247。 本月購(gòu)進(jìn)原材料或庫(kù)存商品 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?營(yíng)業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 營(yíng)業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策包括: ①對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營(yíng)業(yè)稅 ②將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者,用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營(yíng)業(yè)稅 ③房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營(yíng)業(yè)稅 ? 以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。 土地增值稅扣除項(xiàng)目清算 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋,其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ? 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征
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