【正文】 取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) （ 3） 視同銷售行為 ① 企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品 ② 將開發(fā)產(chǎn)品用于對外捐贈、贊助 ③ 將開發(fā)產(chǎn)品、樣品用于廣告宣傳 ④ 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工集體福利 ⑤ 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工獎(jiǎng)勵(lì) ⑥ 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)　　 ⑦ 將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資：應(yīng)在投資發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。本例中已交營業(yè)稅 15萬元，營業(yè)外支出 3萬元應(yīng)扣除 納稅調(diào)整額 =（ 300240 ） 15 – 3 = 42 萬元乙公司會計(jì)處理 借：固定資產(chǎn)清理 260萬 累計(jì)折舊 60萬 貸：固定資產(chǎn) — 塔吊 320萬 借：固定資產(chǎn) — 寫字樓 280萬 貸：固定資產(chǎn)清理 260萬 銀行存款 20萬 已使用 固定資產(chǎn)售價(jià)低于原價(jià) ,免稅售后回購、售后回租業(yè)務(wù)的會計(jì)處理 （ 1）售后回購業(yè)務(wù) ① 確定性售后回購： ② 不確定性售后回購： 例 某房地產(chǎn)公司于 2023年 1月 1日將一棟寫字樓售給工商銀行，售價(jià)500萬，款已存入銀行，該寫字樓開發(fā)成本 450萬。工程完工，從 “ 在建工程 ” 轉(zhuǎn)作 “ 固定資產(chǎn) ” 例 :某開發(fā)公司自建寫字樓轉(zhuǎn)自用 ⑦ 將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資 ： 會計(jì)制度：以非貨幣資產(chǎn)的賬面凈值加相關(guān)稅費(fèi)確定投資成本 稅法：以非貨幣資產(chǎn)對外投資分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行 “ 所得稅 ” 處理；年末調(diào)增應(yīng)納稅所得額 財(cái)稅 [2023]191號文件規(guī)定，從 2023年 1月 1日起，以不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）對外投資，不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，也不再征收營業(yè)稅 ⑧ 將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者 ⑨ 以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù) —— 債務(wù)重組 債務(wù)重組是指債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決，同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項(xiàng) 會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)用債務(wù)的帳面價(jià)值減去轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的帳面價(jià)值與相關(guān)稅費(fèi)之和，確認(rèn)為資本公積或當(dāng)期損失 稅法規(guī)定：債務(wù)人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，債務(wù)人（企業(yè)）應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得（或損失）—— 債務(wù)重組的籌劃 例：甲房地產(chǎn)公司在小區(qū)開發(fā)中欠乙建筑公司工程款 120萬，因甲公司資金困難，經(jīng)協(xié)商乙同意用二套住宅抵債，二套住宅的公允價(jià) 110萬，成本價(jià)為 90萬 債務(wù)人甲公司的帳務(wù)處理① 計(jì)算債務(wù)重組差額甲公司債務(wù)重組日應(yīng)付帳款帳面價(jià)值 120萬，二套住宅帳面價(jià)值 90萬，公允價(jià) 110萬，應(yīng)交營業(yè)稅 ，債務(wù)重組差額計(jì)入資本公積 會計(jì)分錄借：應(yīng)付帳款 — 乙公司 120萬 貸：主營業(yè)務(wù)收入 110萬 資本公積 — 其他資本公積 應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 借：主營業(yè)務(wù)成本 90萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 90萬 根據(jù)稅法規(guī)定，甲公司 “ 因債僅權(quán)人原因確實(shí)無法支付的應(yīng)付款項(xiàng) ” ，應(yīng)作為其他收入填在 “ 企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表 ” 第 13行 “ 其他收入 ” 中，增加應(yīng)納稅所得額乙公司（債權(quán)人）的會計(jì)處理： 借：固定資產(chǎn) — 房屋及建筑物 110萬 營業(yè)外支出 — 債務(wù)重組損失 10萬 貸：應(yīng)收賬款 — 甲公司 120萬 —— 以開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行非貨幣交易：非貨幣交易會計(jì)核算需解決的問題： ① 如何計(jì)量收到的非貨幣資產(chǎn)的入帳價(jià)值； ② 是否確認(rèn)非貨幣性交易中發(fā)生的損益。租賃期滿，乙公司以 50萬元購買該寫字樓 最低租賃收款額 =10010 + 50 =1050 萬 未實(shí)現(xiàn)融資收益 =1050－ 600 = 450萬 會計(jì)處理： ① 租賃開始日： 借： 融資租賃資產(chǎn) 600萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 600萬 借：應(yīng)收融資租賃款 1050萬 貸：融資租賃資產(chǎn) 600萬 遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)融資收益 450萬② 每年收租金 借：銀行存款 100萬 貸：應(yīng)收融資租賃款 100萬③ 結(jié)轉(zhuǎn)租賃收入 借：遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)融資收益 45 萬 貸：主營業(yè)務(wù)收入 45萬 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 ⑤ 收回廉價(jià)購買權(quán)的金額 ；融資租賃財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。 75X10%= 印花稅： 甲公司獲利 =800+200—585——— = 萬元 第二方案較第一方案多獲利 = — = 萬元融資租賃出租方會計(jì)處理舉例： 購入租賃資產(chǎn)： 借：融資租賃資產(chǎn) 585萬 貸：銀行存款 585萬 租賃開始日 借：應(yīng)收融資租賃款 1000萬 （最低租賃收款額：800+200） 貸：融資租賃資產(chǎn) 585 遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)融資收益 415 每年收租金 借：銀行存款 100萬 貸：應(yīng)收融資租賃款 100萬 結(jié)轉(zhuǎn)租賃收入 借：遞延收益 —— 未 51。 ” 國稅發(fā) [2023]83號文又規(guī)定 “將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn) ”視同銷售行為確認(rèn)收入 按稅法規(guī)定 : 開發(fā)產(chǎn)品出租可劃分為融資租賃、經(jīng)營租賃和臨時(shí)性租賃 ,作為融資租賃、經(jīng)營租賃的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)轉(zhuǎn)做經(jīng)營性資產(chǎn)，視同銷售；臨時(shí)租賃不轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn) 經(jīng)營租賃租賃 融資租賃 臨時(shí)租賃 不轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)，不交稅。 ” ⑦ 郵政電信計(jì)稅營業(yè)額 =全部收入－支付給合作方價(jià)款⑧ 運(yùn)輸企業(yè)計(jì)稅營業(yè)額 =全部收入－支付給其他運(yùn)輸企業(yè)的運(yùn)費(fèi)⑨ 旅游企業(yè)計(jì)稅營業(yè)額 =全部旅游收入－代游客支付的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、門票費(fèi)、支付給其他旅游企業(yè)的旅游費(fèi)⑩ 廣告代理業(yè)計(jì)稅營業(yè)額 =全部收入－支付的廣告發(fā)布費(fèi)⑾ 物業(yè)企業(yè)計(jì)稅營業(yè)額 =全部收入－代業(yè)主（承租者）支付的 水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、房屋租金 關(guān)于營業(yè)額減除項(xiàng)目的憑證 ① 營業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證合營企業(yè)本年取得銷售收入 1000萬元，甲方分得投資收益 200萬元 甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)交納營業(yè)稅： 200X5%=10萬元 合營企業(yè)按銷售不動(dòng)產(chǎn)交納營業(yè)稅： 1000X5%=50萬元 ③ 雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式 :免稅 例 甲方以土地所有權(quán) 10000平方米、乙方以貨幣資金 8000萬元投資成立合營企業(yè)，采取 “ 利潤分成、風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān) ” 的分配形式。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。企業(yè)年度申報(bào)納稅匯算清繳后發(fā)生的資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng) ,所涉及的應(yīng)納所得稅調(diào)整 ,應(yīng)作為本年度的納稅調(diào)整 ③ 差異分析 除屬于資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)的銷售退回 ,可能因發(fā)生于報(bào)告年度申報(bào)納稅匯算清繳之后 ,相應(yīng)產(chǎn)生會計(jì)規(guī)定與稅法規(guī)定對銷售退回相關(guān)的收入、成本等確認(rèn)時(shí)間不同外 ,對于其他的銷售退回 ,會計(jì)制度規(guī)定與稅法規(guī)定是一致的 例１、甲公司 2023年財(cái)務(wù)報(bào)告經(jīng)董事會批準(zhǔn)已于 2023年 3月 28日報(bào)出，該公司 2023年所得稅匯算清繳于 2023年 2月 25日辦完。而契稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策仍繼續(xù)執(zhí)行，印花稅目前對此沒有優(yōu)惠政策，這次調(diào)整中也維持不變 四、支持普通百姓自住住房需求 各地要制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，原則條件是 ： 住宅小區(qū)建筑容積率在１．０以上 單套建筑面積在１２０平方米以下 實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格１．２倍以下 允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的２０％ 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤要控制在３％以內(nèi)五、完善城鎮(zhèn)廉租房制度 要根據(jù)廉租住房需求，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要 鼓勵(lì)發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力 六、嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將下述行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光 對虛構(gòu)買賣合同，囤積房源 發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房價(jià)，誘騙消費(fèi)者爭購 對不履行開工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷售價(jià)格（位）和套型面積控制性項(xiàng)目建設(shè)要求的 對一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會同有關(guān)部門要及時(shí)依法從嚴(yán)處罰，并向社會公布 一、企業(yè)納稅籌劃概述 （一）納稅籌劃的概念 :納稅人基于稅法規(guī)范，通過對籌資、投資、以及經(jīng)營活動(dòng)實(shí)現(xiàn)進(jìn)度的合理安排，達(dá)到納稅零風(fēng)險(xiǎn)、稅負(fù)相對最小化和經(jīng)濟(jì)效益最大化目的的管理活動(dòng) （二）納稅籌劃的目的 減輕綜合稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化 獲取資金的時(shí)間價(jià)值 實(shí)現(xiàn)納稅零風(fēng)險(xiǎn) 普及稅法，提高納稅人的納稅意識 有利于稅法的不斷完善（三）企業(yè)納稅籌劃的特點(diǎn) 企業(yè)納稅籌劃在空間上的全面性 企業(yè)納稅籌劃在時(shí)間上的全過程性 納稅籌劃的全員性 (四 ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的主要方法轉(zhuǎn)讓定價(jià)法 （ 1）轉(zhuǎn)讓定價(jià)的方式 （ 2）轉(zhuǎn)讓定價(jià)的方法 ① 利用商品交易的籌劃 ② 利用原材料和零部件購銷的籌劃 ③ 利用固定資產(chǎn)購建的籌劃 ④ 利用提供勞務(wù)的籌劃 ⑤ 利用無形資產(chǎn)的籌劃 ⑥ 利用租賃業(yè)務(wù)的籌劃 ⑦ 利用借款費(fèi)用的籌劃 用因素分解法來研究企業(yè)所得稅的納稅籌劃 企業(yè)所得稅納稅籌劃因素分解圖流轉(zhuǎn)稅的納稅籌劃應(yīng)納稅額 =[Σ （銷售單價(jià) 銷售數(shù)量） （成本 +費(fèi)用 +稅金 +損失） ] 適用 稅率收入總額 準(zhǔn)予稅前扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納稅所得額如何計(jì)量 何時(shí)確認(rèn) 扣除范圍 怎么扣除 （扣除方法）低稅率臨界點(diǎn)籌劃銷售時(shí)間遞延法 （ 1）分期收款方式 （ 2）賒銷方式 （ 3）委托代銷方式 （ 4）配比原則在營業(yè)收入中的應(yīng)用 計(jì)稅營業(yè)額減除法 營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額 =全部收入 — 購置（或抵債 )原價(jià)比較法 避稅臨界點(diǎn)法 分劈法：籌資成本抵扣法： 息稅前資產(chǎn)收益率 ＞ 借款費(fèi)用率 財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)息稅前資產(chǎn)收益率 ＝息稅前凈利潤 /資產(chǎn)平均占用額息稅前凈利潤＝ 凈利潤 ＋所得稅＋借款費(fèi)用（三）會計(jì)處理是納稅籌劃實(shí)現(xiàn)的重要手段會計(jì)實(shí)現(xiàn)：運(yùn)用會計(jì)原則、會計(jì)程序、會計(jì)方法使會計(jì)主體的經(jīng)營決策、經(jīng)營