【正文】 E、計(jì)提稅金，按 5%計(jì)算營業(yè)稅 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 4500 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 4500 （ 2）視同買斷方式： 是由委托方和受托方簽訂協(xié)議，委托方按協(xié)議價收取代銷開發(fā)產(chǎn)品的價款，實(shí)際售價由受托方自定，實(shí)際售價與協(xié)議價之間的差額歸受托方所有 討論題 : 為什么房地產(chǎn)企業(yè)可以采用視同買斷方式銷售開發(fā)產(chǎn)品? 例、接上例，假設(shè)甲與乙的協(xié)議價仍是每平方米 3000元，乙公司對外售價每平方米 3200元，乙公司收入為銷售差價，其他條件不變 甲公司會計(jì)處理 A、按協(xié)議價將住宅樓委托乙公司代銷 借：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 12500000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 12500000 B、收到代銷清單，對乙開具發(fā)票 借：應(yīng)收帳款 4500000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 4500000 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 225000 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 225000 C、結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 3750000 貸：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 3750000乙公司會計(jì)處理 A、受托代銷住宅樓 借：受托代銷開發(fā)產(chǎn)品 15000000 貸：代銷開發(fā)產(chǎn)品款 15000000 B、售樓 1500平方米（直接對購房人開發(fā)票） 借：銀行存款 4800000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 4800000 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 15000（ 480 450） X5% 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 15000 C、收到甲發(fā)票，結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：代銷開發(fā)產(chǎn)品款 4500000 貸：應(yīng)付帳款 — 甲 4500000 借：主營業(yè)務(wù)成本 4500000 貸：受托代銷開發(fā)產(chǎn)品 4500000乙公司毛利： 300000—15000=285000（ 3）采取基價（保底價）并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 受托方對購房人開具發(fā)票、委托方對受托方開具發(fā)票 受托方發(fā)票： 發(fā)票金額 =基價＋超基價全額 計(jì)稅營業(yè)額 =發(fā)票金額 — 委托方發(fā)票金額　　 委托方發(fā)票金額 =計(jì)稅營業(yè)額 =基價＋超基價分成 （ 4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 納稅籌劃要點(diǎn)：注意營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額的稅前減除，避免誤繳稅 （ 5）委托銷售結(jié)算期應(yīng)按月或按季，在合同中明確 代銷清單主要內(nèi)容：開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費(fèi)等 討論題： 財(cái)稅 [2023]16號文件對營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額稅前減除的規(guī)定，引起房地產(chǎn)企業(yè)銷售方式的變化，增加了視同買斷方式、包銷方式、基價加超基價分成方式等，這種銷售方式的變化是否會引起公司治理結(jié)構(gòu)的改革？ 配比原則在營業(yè)收入中的應(yīng)用： 財(cái)稅 [2023]16號文的規(guī)定： “ 已交納過營業(yè)稅的預(yù)收性質(zhì)的價款逐期轉(zhuǎn)為營業(yè)收入時，允許從營業(yè)額中扣減 ” 會計(jì)制度規(guī)定：包括在商品售價內(nèi)的服務(wù)費(fèi)，應(yīng)在商品銷售實(shí)現(xiàn)時按售價扣除該項(xiàng)服務(wù)費(fèi)后的余額為商品銷售收入，服務(wù)費(fèi)遞延至提供服務(wù)的期間內(nèi)確認(rèn)為收入。 ② 營業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付款憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出據(jù)的公證證明 討論：計(jì)稅營業(yè)額的稅前扣除是否會引起房地產(chǎn)行業(yè)銷售形式的變化 一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品 ， “ 應(yīng)于實(shí)際收取價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ”。 （二）營業(yè)收入確認(rèn)時間的籌劃營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額的稅前減除： 單位和個人銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)稅營業(yè)額的計(jì)算：包括購置的資產(chǎn)、抵債資產(chǎn) 財(cái)稅 [2023]16號規(guī)定：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項(xiàng)不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額 計(jì)稅營業(yè)額 =全部收入 — 購置（受讓）原價 或抵債作價① 保險(xiǎn)業(yè)：計(jì)稅營業(yè)額 =全部保費(fèi)收入－分保保費(fèi)② 金融企業(yè)買賣金融商品：計(jì)稅營業(yè)額 =賣出價－買入價③ 金融企業(yè)受托收款：計(jì)稅營業(yè)額 =全部收入－支付委托方價款④ 金融企業(yè)融資租賃：計(jì)稅營業(yè)額 =全部價款－租賃物成本⑤ 勞務(wù)公司營業(yè)額： 營業(yè)額 = 從用工單位收取的全部價款 — 轉(zhuǎn)付工資及福利費(fèi) — 代辦社會保險(xiǎn) — 代辦住房公積金 — 代辦報(bào)銷業(yè)務(wù)費(fèi)⑥ 建筑安裝、通訊線路工程、輸送管道工程計(jì)稅營業(yè)額： 計(jì)稅營業(yè)額 =工程價款－設(shè)備價款 財(cái)稅 [2023]16號規(guī)定： “ 通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價值不包括在工程的計(jì)稅營業(yè)額中。年終，經(jīng)董事會決議，甲方分得住宅 5套，乙方分得 8套 甲方以土地投資，采取利潤分成、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的分配形式，不交營業(yè)稅。 （ 15%） 5%= 萬元 第二種方式甲方以土地使用權(quán) ,乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房 ① 雙方按一定比例分配住房 甲方：按向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅 合營企業(yè)：按銷售不動產(chǎn)征稅 ② 甲方采取按銷售收入的比例提成的方式參與分配 甲方：按收入一定比例分成 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè) 提取固定利潤 就甲方提取的收入按 “ 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) ” 征稅 合營企業(yè)：按銷售不動產(chǎn)征稅 例 甲方以土地所有權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。這是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的部分土地使用權(quán)和部分房屋所有權(quán)相互交換 ① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換 甲方 以地?fù)Q房 轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán) 乙方 以房換地 銷售部分不動產(chǎn) 計(jì)稅營業(yè)額：按《細(xì)則》第 15條核定 例 甲企業(yè)提供 5000平方米土地，乙建筑施工企業(yè)提供 2023萬元資金并負(fù)責(zé)施工，房屋建成后對半分成，甲方分得房屋后將一半出售，售價800萬，其余自用 乙方將建成后的一半轉(zhuǎn)讓屬 “ 自建建筑物后銷售 ” ，應(yīng)按 “ 建筑業(yè)” 、 “ 銷售不動產(chǎn) ” 各交一道營業(yè)稅，計(jì)算組成計(jì)稅價格，假設(shè)成本利潤率分別為 8%、 10%： 建筑業(yè)計(jì)稅價格 =2023*50%*（ 1+8%） 247。 ” 這條規(guī)定包含著兩層含義，一是賠償金收入應(yīng)計(jì)入企業(yè)營業(yè)稅的計(jì)稅營業(yè)額；二是賠償金收入應(yīng)使用營業(yè)稅發(fā)票 關(guān)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策和納稅籌劃 （ 1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)行施工階段的在建項(xiàng)目按 “ 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) ” 稅目中轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項(xiàng)目征收營業(yè)稅 （ 2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅 例、甲企業(yè)有一在建項(xiàng)目，評估 500 萬賣給乙企業(yè)，乙企業(yè)繼續(xù)完成該項(xiàng)目，又投入開發(fā)費(fèi)用 400 萬。 應(yīng)付稅款法 a、 2023年度會計(jì)報(bào)表 借：利潤分配 — 未分配利潤 210000 貸：以前年度損益調(diào)整 210000 b、 2023年度會計(jì)報(bào)表 假設(shè)乙公司 2023年度會計(jì)利潤為 800萬 ,沒有其他調(diào)整事項(xiàng) 2023年度應(yīng)納稅所得額 =80021=779萬元 2023年度應(yīng)交所得稅 =77933%= 萬元 確認(rèn)所得稅費(fèi)用的會計(jì)分錄為： 借：所得稅 2570700 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交所得稅 2570700 例、某房地產(chǎn)公司售出別墅一棟， 400平方米，售價 120萬元，贈送一個車庫， 15平方米，市場價 3萬元。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理 ? （ 2）銷售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時申報(bào)納稅 （ 3）動、拆遷補(bǔ)償?shù)刃袨槭欠癜匆?guī)定申報(bào)納稅 ? （ 4）以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。 印花稅 印花稅暫行條例規(guī)定：商品房銷售（財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移）按銷售額的萬分之五對買賣雙方征收印花稅根據(jù)宏觀調(diào)控需要，國家對營業(yè)稅的優(yōu)惠政策做了調(diào)整 自2023年６月１日起，對個人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 個人購買普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。對高檔消費(fèi)品、資源消耗品、不利于環(huán)境保護(hù)的產(chǎn)品 二是優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)水平 三是完善征管辦法 個人所得稅改革的主要內(nèi)容 （ 1）個人所得稅有哪幾種稅制模式？綜合所得稅制模式、分類所得稅制模式、綜合與分類相結(jié)合的稅制模式（二元模式、混合稅制模式） （ 2）我國實(shí)行綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅稅制模式有什么好處 （ 3）個人所得稅改革的主要內(nèi)容是什么 第一、改革稅制模式 ：實(shí)行綜合與分類相結(jié)合的稅制 第二、合理界定納稅人標(biāo)準(zhǔn) 第三、優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)，對納入綜合所得范圍的應(yīng)稅所得，適當(dāng)降低最高邊際稅率，減少稅率檔次，調(diào)整稅率級距。 A、房地產(chǎn)公司： ① 流轉(zhuǎn)稅及附加稅 ② 企業(yè)所得稅 ③ 物業(yè)稅 房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)稅率 大約為 12—15% B、投資者： ① 按年繳納物業(yè)稅，采用比例稅率 按購入價格 按重評價格 ② 購買時繳納契稅 C、物業(yè)稅總體稅負(fù)：物業(yè)擁有期的稅負(fù)總額與物業(yè)購入原值應(yīng)大體一致 方案二： 設(shè)計(jì)原則：將地產(chǎn)與房產(chǎn)分別進(jìn)行核算 對土地，征收土地使用稅和土地使用費(fèi) 對房產(chǎn)，合并現(xiàn)行的土地增值稅及房地產(chǎn)稅等，征收統(tǒng)一的物業(yè)稅 A、房地產(chǎn)公司： ① 流轉(zhuǎn)稅及附加稅 ② 企業(yè)所得稅 ③ 土地使用稅及土地使用費(fèi)， 稅費(fèi)率 10%左右； ④ 物業(yè)稅，稅率 5%左右。 城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革的方向是簡并稅種，清理收費(fèi)，降低負(fù)擔(dān)，實(shí)行費(fèi)改稅強(qiáng)化稅收調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)、調(diào)節(jié)收入分配的功能，促進(jìn)城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間、經(jīng)濟(jì)與社會之間、人與自然之間、國內(nèi)發(fā)展與對外開放之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào) 第六、進(jìn)一步提高稅收征管效能。公平稅收負(fù)擔(dān)和稅收待遇，促進(jìn)平等競爭 第二、進(jìn)一步規(guī)范和優(yōu)化稅收制度。本資料來源房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收專項(xiàng)稽查前的納稅自查一 、我國稅制改革動態(tài)（一）稅制改革的策略、基本原則和主要目標(biāo) 我國新時期的稅制改革采取的策略是分步實(shí)施 第一、分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境決定的 當(dāng)前實(shí)施稅制改革的重心應(yīng)該是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐步完善的要求，對現(xiàn)行稅制進(jìn)行結(jié)構(gòu)性、漸進(jìn)式的調(diào)整 第二、分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢決定的。規(guī)范政府參與國民收入分配的方式，營造統(tǒng)一、公平、規(guī)范、透明的稅收制度環(huán)境 第一、進(jìn)一步統(tǒng)一稅法，公平稅負(fù) :進(jìn)一步統(tǒng)一內(nèi)外稅制，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制 。在加強(qiáng)征管的前提下，確保稅收收入的增長與國民經(jīng)濟(jì)增長相互協(xié)調(diào)，適度提高宏觀稅負(fù) 第五、促進(jìn)稅收與經(jīng)濟(jì)、社會和自然的協(xié)調(diào)發(fā)展。 一是簡化現(xiàn)行稅種，統(tǒng)一內(nèi)外稅制：合并城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)