【正文】 非貨幣性交易的核算原則： ① 如果非貨幣性交易沒有涉及補價 換入資產(chǎn)入帳價值 =換出資產(chǎn)帳面價值 +相關(guān)稅費 ② 如果非貨幣性交易涉及補價 A：支付補價的 換入資產(chǎn)入帳價值 =換出資產(chǎn)帳面價值 +補價 +相關(guān)稅費 B：收到補價的 應(yīng)確認的收益＝補價－（補價 /換出資產(chǎn)的公允價值） 換出資產(chǎn)賬面價值－（補價 /換出資產(chǎn)的公允價值） 應(yīng)交的稅金及附加換入資產(chǎn)入帳價值＝換出資產(chǎn)帳面價值－（補價 /換出資產(chǎn)公允價值） 換出資產(chǎn)帳面價值－（補價 /換出資產(chǎn)公允價值） 應(yīng)交稅金及附加＋支付的相關(guān)稅費 例：甲房地產(chǎn)公司以一套新建寫字間換乙公司一臺塔吊，已知寫字間成本價為 240萬，市場價 300萬，塔吊原價 320萬，已提折舊 60萬，市場價280萬，乙公司付甲公司支票壹張，金額 20萬，非貨幣交易已完成，甲公司支付營業(yè)稅 15萬元 甲公司會計處理 非貨幣交易收益 =20－（ 20/300） 240 －（ 20/300） 15=3 萬 塔吊入帳價值 =240－（ 20/300） 240 －（ 20/300） 15+15 =238萬 借：銀行存款 20萬 固定資產(chǎn) — 塔吊 238萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 240萬 應(yīng)交稅金 — 營業(yè)稅 15萬 營業(yè)外收入 3萬 納稅調(diào)整 :企業(yè)所得稅匯算清繳時 ,非貨幣交易應(yīng)按換出資產(chǎn)公允價值（計稅價）與換出資產(chǎn)的帳面價值的差額，確認應(yīng)納稅所得額 注意：匯算清繳時 ,已交營業(yè)稅及附加應(yīng)減除，一部分所得已計入了營業(yè)外支出，也應(yīng)予扣除。 借：銀行存款 50萬 貸： 應(yīng)收融資租賃款 50萬 融資租賃收入計入收入總額 ,交納所得稅 . 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認 開發(fā)產(chǎn)品：指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，并已驗收合格，合乎設(shè)計標準，可以按照合同規(guī)定的條件移交使用單位，或可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品 （ 1）視同銷售開發(fā)產(chǎn)品的計價 ① 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定 ② 由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價格確定 ③ 按下列公式核定計稅價格，成本利潤率不得低于 15%（含15%），具體由稅務(wù)機關(guān)確定 計稅價格 = 開發(fā)成本 （ 1 + 成本利潤率） 247。 9萬 （ 415/8）借：稅金及附加 2。 （ 1）經(jīng)營性租賃的會計核算：“ 出租開發(fā)產(chǎn)品 ” 設(shè)二級科目：出租產(chǎn)品、出租產(chǎn)品攤銷。當(dāng)年建成住宅 500套，銷售 400套，每套 15萬元。 ” 甲方投在建工程 500萬 乙方投現(xiàn)金 400萬 （投資免稅） 項目建成對外銷售交納 10005% 的營業(yè)稅 關(guān)于合作建房的納稅籌劃： 合作建房 :是指由一方（簡稱甲方）提供土地，另一方（簡稱乙方）提供資金的合作建房 第一種方式是甲方出土地，乙方出資金，房屋建成后，按比例分配房屋。由于質(zhì)量原因， 2023年 10月售出的一套住房，客戶提出退房，該房售價 300萬元，成本價 270萬元．在未發(fā)生退房時應(yīng)交企業(yè)所得稅為 363萬元． 2023年 2月 21日甲公司已收回住房，客戶已將發(fā)票退回 ① 會計處理 A、調(diào)整 2023年度主營業(yè)務(wù)收入及相關(guān)科目 借：以前年度損益調(diào)整 3000000 貸：應(yīng)付帳款 — 某客戶 3000000 Ｂ、調(diào)整 2023年度主營業(yè)務(wù)成本 借：開發(fā)產(chǎn)品 2700000 貸：以前年度損益調(diào)整 2700000 C、調(diào)減營業(yè)稅 借：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 150000 貸：以前年度損益調(diào)整 150000 ② 納稅調(diào)整 2023年度的所得稅和應(yīng)交所得稅 借：應(yīng)交稅金 ―― 應(yīng)交所得稅 49500 （ 1533 ％） 貸：以前年度損益調(diào)整 49500 2023年度未分配利潤 借：利潤分配 ―― 未分配利潤 100500 貸：以前年度損益調(diào)整 100500 例 乙公司 2023年度所得稅匯算清繳于 2023年 2月 15日完成， 2月 25日，乙公司收到 2023年 11月售出商品房退回，客戶退回了發(fā)票，該房銷價 180萬元，成本價 150萬元，退房款已支付．該公司 2023年度匯算清繳時確定應(yīng)交所得稅 231萬元，會計利潤650萬元．該公司 2023年度財務(wù)報告于 2023年 3月 8日經(jīng)董事會批準對外報出． ① 會計處理 A. 調(diào)整報告年度主營業(yè)務(wù)收入 借：以前年度損益調(diào)整 1800000 貸：銀行存款 1800000 B、調(diào)整營業(yè)稅 借：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 90000 貸：以前年度損益調(diào)整 90000 C、 調(diào)整報告年度主營業(yè)務(wù)成本 借：開發(fā)產(chǎn)品 1500000 貸：以前年度損益調(diào)整 1500000 ② ．納稅調(diào)整 A.按合同規(guī)定時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否申報納稅。 一是適當(dāng)調(diào)整征收范圍。通常情況下，物業(yè)是房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅 （ 1）開征物業(yè)稅要注意的幾個基本問題　 ① 稅種的功能定位及總體稅負的確定 核心問題：以收入目的為主，還是以社會 經(jīng)濟調(diào)節(jié)為主　 ② 開征物業(yè)稅與其它相關(guān)稅種的關(guān)系 核心問題：要解決 “ 多稅同源 ” 的問題，以降低納稅人的總體稅收負擔(dān) 房產(chǎn)稅（對內(nèi)） 、城市房地產(chǎn)稅（涉外）、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、印花稅　 ③ 稅制設(shè)計中的一些主要原則　 A、居民原有住房與新購商品房的稅收區(qū)別 B、居民基本生活住房與投資性用房的稅收區(qū)別（ 2）物業(yè)稅制設(shè)計的具體方案 已在北京、深圳等六城市試運行（空轉(zhuǎn)），年底，將選擇杭州、煙臺實轉(zhuǎn) 方案一、設(shè)計原則：合并現(xiàn)有房地產(chǎn)類所有稅費， 執(zhí)行統(tǒng)一的物業(yè)稅。在加強征管的前提下，確保稅收收入的增長與國民經(jīng)濟增長相互協(xié)調(diào)，適度提高宏觀稅負 第五、促進稅收與經(jīng)濟、社會和自然的協(xié)調(diào)發(fā)展。本資料來源房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收專項稽查前的納稅自查一 、我國稅制改革動態(tài)（一）稅制改革的策略、基本原則和主要目標 我國新時期的稅制改革采取的策略是分步實施 第一、分步實施稅收制度改革是由當(dāng)前的經(jīng)濟體制環(huán)境決定的 當(dāng)前實施稅制改革的重心應(yīng)該是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制逐步完善的要求，對現(xiàn)行稅制進行結(jié)構(gòu)性、漸進式的調(diào)整 第二、分步實施稅收制度改革是由當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟形勢決定的。強化稅收調(diào)控宏觀經(jīng)濟、調(diào)節(jié)收入分配的功能，促進城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間、經(jīng)濟與社會之間、人與自然之間、國內(nèi)發(fā)展與對外開放之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào) 第六、進一步提高稅收征管效能。 城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革的方向是簡并稅種，清理收費，降低負擔(dān)，實行費改稅 A、房地產(chǎn)公司： ① 流轉(zhuǎn)稅及附加稅 ② 企業(yè)所得稅 ③ 物業(yè)稅 房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)稅率 大約為 12—15% B、投資者： ① 按年繳納物業(yè)稅，采用比例稅率 按購入價格 按重評價格 ② 購買時繳納契稅 C、物業(yè)稅總體稅負：物業(yè)擁有期的稅負總額與物業(yè)購入原值應(yīng)大體一致 方案二： 設(shè)計原則：將地產(chǎn)與房產(chǎn)分別進行核算 對土地，征收土地使用稅和土地使用費 對房產(chǎn)，合并現(xiàn)行的土地增值稅及房地產(chǎn)稅等，征收統(tǒng)一的物業(yè)稅 A、房地產(chǎn)公司： ① 流轉(zhuǎn)稅及附加稅 ② 企業(yè)所得稅 ③ 土地使用稅及土地使用費， 稅費率 10%左右； ④ 物業(yè)稅，稅率 5%左右。對高檔消費品、資源消耗品、不利于環(huán)境保護的產(chǎn)品 二是優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)水平 三是完善征管辦法 個人所得稅改革的主要內(nèi)容 （ 1）個人所得稅有哪幾種稅制模式？綜合所得稅制模式、分類所得稅制模式、綜合與分類相結(jié)合的稅制模式（二元模式、混合稅制模式） （ 2）我國實行綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅稅制模式有什么好處 （ 3）個人所得稅改革的主要內(nèi)容是什么 第一、改革稅制模式 ：實行綜合與分類相結(jié)合的稅制 第二、合理界定納稅人標準 第三、優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)，對納入綜合所得范圍的應(yīng)稅所得，適當(dāng)降低最高邊際稅率，減少稅率檔次，調(diào)整稅率級距。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理 ? （ 2）銷售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時申報納稅 （ 3）動、拆遷補償?shù)刃袨槭欠癜匆?guī)定申報納稅 ? （ 4）以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。 應(yīng)付稅款法 a、 2023年度會計報表 借：利潤分配 — 未分配利潤 210000 貸：以前年度損益調(diào)整 210000 b、 2023年度會計報表 假設(shè)乙公司 2023年度會計利潤為 800萬 ,沒有其他調(diào)整事項 2023年度應(yīng)納稅所得額 =80021=779萬元 2023年度應(yīng)交所得稅 =77933%= 萬元 確認所得稅費用的會計分錄為： 借：所得稅 2570700 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交所得稅 2570700 這是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的部分土地使用權(quán)和部分房屋所有權(quán)相互交換 ① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換 甲方 以地換房 轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán) 乙方 以房換地 銷售部分不動產(chǎn) 計稅營業(yè)額：按《細則》第 15條核定 例 甲企業(yè)提供 5000平方米土地，乙建筑施工企業(yè)提供 2023萬元資金并負責(zé)施工，房屋建成后對半分成，甲方分得房屋后將一半出售，售價800萬，其余自用 乙方將建成后的一半轉(zhuǎn)讓屬 “ 自建建筑物后銷售 ” ，應(yīng)按 “ 建筑業(yè)” 、 “ 銷售不動產(chǎn) ” 各交一道營業(yè)稅，計算組成計稅價格，假設(shè)成本利潤率分別為 8%、 10%： 建筑業(yè)計稅價格 =2023*50%*（ 1+8%） 247。年終，經(jīng)董事會決議，甲方分得住宅 5套，乙方分得 8套 甲方以土地投資，采取利潤分成、風(fēng)險共擔(dān)的分配形式，不交營業(yè)稅。 ② 營業(yè)額減除項目支付款項支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付款憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出據(jù)的公證證明 討論：計稅營業(yè)額的稅前扣除是否會引起房地產(chǎn)行業(yè)銷售形式的變化 一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品 ， “ 應(yīng)于實際收取價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認收入的實現(xiàn) ”。 ① 將開發(fā)產(chǎn)品出租時 借：出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品 （原價） 貸：開發(fā)產(chǎn)品視同銷售，計稅。 595萬 貸：主營業(yè)務(wù)收入 51。 （ 1 — 營業(yè)稅稅率）（ 2）視同銷售行為的收入確認時限：應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際