【正文】 下游是包裝、銷售及服務(wù)。 納稅管理 無專門納稅管理機構(gòu)；偷稅 /避稅 /納稅籌劃混淆財務(wù)運作問題納稅籌劃與財務(wù)運作一個中心： 企業(yè)價值最大化兩個基本點： 法人治理、財務(wù)管理三個到位： 經(jīng)營、投資、融資活動管理到位四方平衡： 股東、客戶、員工、社會利益平衡五項改革： 業(yè)績評估、財務(wù)導(dǎo)向、財務(wù)報表、風(fēng)險管理、母子公司六項循環(huán)： 預(yù)算、報告、收入、支出、資金、評估 企業(yè)財務(wù)管理變革納稅籌劃與財務(wù)運作 目 錄v房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策v房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運作能力提升v房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法納稅籌劃與財務(wù)運作 概 稅 納稅人通過偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿憑證或在帳簿上多列或不列、少列收入，或經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報，或進(jìn)行虛假的納稅申報，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。稅 納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅務(wù)部門監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為的機會，借用非違法手段減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲取稅收收益。稅收籌劃合法，與立法本意不沖突。案例分析納稅籌劃與財務(wù)運作案例一：某公司利用自主定價權(quán)，通過關(guān)聯(lián)方產(chǎn)品轉(zhuǎn)移定價少交稅。企業(yè)避稅案例 納稅籌劃與財務(wù)運作案例一：某公司通過合理設(shè)計融資方案，最大限度地少繳企業(yè)所得稅。企業(yè)納稅籌劃案例 納稅籌劃與財務(wù)運作途徑 說明 實例 在稅率不變的情況下，縮小稅基，減少納稅額。減少重復(fù)課稅盡量避免重復(fù)征稅。節(jié)稅途徑納稅籌劃與財務(wù)運作 方法 具體內(nèi)容免稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動，或使征稅對象成為免稅對象的方法。稅率差異法 在法律允許的范圍內(nèi)，利用稅率差異而直接節(jié)稅的方法（地區(qū)、國別、行業(yè)、企業(yè)差異等）。延期納稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人延期繳納稅款而相對節(jié)稅的方法?？鄢?在法律允許的范圍內(nèi)，通過使扣除額盡量增加而直接節(jié)稅的方法。如果甲、乙公司是分公司：年 去年虧損為 以前年度無虧損 萬元 可以用以下方式合并 B公司合并后股票市價 股。20231180B元 150B9005所得稅稅率為 選擇 (1)B A,(100 萬元 )。B(150*3+100500)*33%=(B企業(yè)去年的虧損不能由 A公司再彌補。納稅籌劃與財務(wù)運作A公司享有 B公司４０％的股權(quán)， B公司所有者權(quán)益５００萬元。負(fù)債 累計折舊 2001000應(yīng)交稅金 應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 1178增值率 利潤 233 銷售面積 公司領(lǐng)導(dǎo)在確定商品房銷售價格時 ,AC:(甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。納稅籌劃與財務(wù)運作案例 3： 某開發(fā)商有可供銷售的普通住房 在允許扣除項目金額大體不變的條件下 、 A. ,20%, 233元時 %,50%,如果該開發(fā)商將其銷售部門獨立出來 房屋開發(fā)公司將住房以每平方米 而后由銷售公司再以每平方米 :15005%=750000(應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅 元 100002=9000(,(納稅籌劃與財務(wù)運作限制費用工資總額費用限制 :216。計稅工資方式：工效掛鉤方式；軟件生產(chǎn)企業(yè)合理工資支出據(jù)實扣除方式；定額計稅工資方式。三項費用扣除：職工福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費分別按照計稅工資總額的１４％、２％、１．５％計算扣除。2023年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝３００（提?。玻罚埃òl(fā)放）＝＋３０萬元2023年核定工資總額３１０萬元，本期提?。玻叮叭f元，實際發(fā)放２７５萬元（動用以前年度結(jié)余１５萬元）。（１＋１７．５％）＝１１．７５萬元納稅籌劃與財務(wù)運作項目 營業(yè)費用限制廣告費用 一般企業(yè)每納稅年度可以扣除的廣告費用不超過營業(yè)收入的２％（部分行業(yè)適當(dāng)放寬，如制藥、食品、日化、家電、通信等為８％；糧食類白酒不得；可無限期結(jié)轉(zhuǎn)）?！∑洹∷?工資總額、職工福利費、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。案例： A公司 2023年支出廣告費 200萬元、業(yè)務(wù)宣傳費15萬元，該公司 2023年 —2023 年營業(yè)收入分別為 2023萬、3000萬、 2500萬。他 工資總額、職工福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。案例 ：某公司預(yù)計2023年銷售額為６０００萬元，該公司業(yè)務(wù)招待費支出 100萬元。2.20233年度實現(xiàn)銷售收入 管理費用 萬元 中列支廣告費 業(yè)務(wù)宣傳費 稅前會計利潤總額為 其可扣除的業(yè)務(wù)招待費為 271320,1510020萬元 萬元 各項費用均不超過稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn) 節(jié)省所得稅 。有兩種方式體現(xiàn)：一種均以工資形式發(fā)放；第二種每月有 5000元福利和職務(wù)消費（如交通費、誤餐、培訓(xùn)、技術(shù)資料費、專用公用汽車等）。分配紅利：按 20％計稅（但要考慮是企業(yè)所得稅后利潤）。項目 納稅籌劃與財務(wù)運作167。 稅務(wù)代理人的專業(yè)水平167。 向稅務(wù)代理人提供真實的經(jīng)營情況和財會資料167。 借助稅務(wù)代理進(jìn)行稅收籌劃，降低納稅成本－ 爭取稅收優(yōu)惠政策－節(jié)稅方案設(shè)計167。嚴(yán)重 盡快溝通專家支持 沒有 中 刑事責(zé)任、處５倍罰金糾正并補稅；上報稅務(wù)機關(guān)說明 結(jié)論：本公司納存在很大的法律風(fēng)險，建議：盡快糾正、上報、補稅，并建立相應(yīng)的納稅管理制度。在中國轉(zhuǎn)軌為市場經(jīng)濟體制后，總會計師的職責(zé)收縮為只對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 作為董事會成員，ＣＦＯ需參與公司其他非財務(wù)范圍的決策，對涉及財務(wù)方面的問題發(fā)表意見。ＣＦＯ對于如實反映企業(yè)財務(wù)狀況、規(guī)范公司治理結(jié)構(gòu)、建立和監(jiān)督內(nèi)部控制制度，都在發(fā)揮重要作用。形成方案的能力。判斷及協(xié)調(diào)能力 日常理財型：具有會計、財務(wù)背景，分析及綜合性思維，組織及協(xié)調(diào)能力會計核算型：具有會計背景，分析性思維，操作能力納稅籌劃與財務(wù)運作 決策機制v 財務(wù)決策組織董事會、ＣＥＯ 決策 經(jīng)理層－執(zhí)行 ＣＦＯ－參與／監(jiān)督／實施 v 財務(wù)決策權(quán)限集權(quán)與分權(quán)的確定，適度集權(quán)。財務(wù)分析和投資評估投資總額、資金來源、銷售規(guī)模和結(jié)構(gòu)、成本費用、納稅、盈虧及利潤分配和投資評估（現(xiàn)金流量、投資回報率、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率、獲利指數(shù)）敏感性分析等?，F(xiàn)金流入 875477 籌資活動現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入 37222 匯率變動對現(xiàn)金影響 凈營運資產(chǎn)現(xiàn)金 400 200 180凈資本支出 900 300 200稅款 300 350 250自由現(xiàn)金流量 600 150 70凈利息 100 100 100應(yīng)付帳務(wù)本金 200 200 200非經(jīng)營性收入 100 0 0現(xiàn)金盈余 800 150 230 增長期間無增長導(dǎo)致破產(chǎn)分析納稅籌劃與財務(wù)運作風(fēng)險控制風(fēng)險 內(nèi)容市場風(fēng)險 需求、競爭、產(chǎn)品、需求導(dǎo)向、銷售策略政策風(fēng)險 政策調(diào)整資源風(fēng)險 人財物資源及自然資源技術(shù)風(fēng)險 工藝技術(shù)、材料技術(shù)、設(shè)備技術(shù)管理風(fēng)險 管理體制、模式、制度、團隊、勞資糾紛財務(wù)風(fēng)險 資金規(guī)模、結(jié)構(gòu)、不良債權(quán)、金融和稅收政策、匯率變化個人風(fēng)險 關(guān)鍵股東、管理人員、技術(shù)人員自然風(fēng)險 自然災(zāi)害社會風(fēng)險 戰(zhàn)爭、政治事件、國際關(guān)系、社會治安其他風(fēng)險 意外事故等納稅籌劃與財務(wù)運作環(huán)節(jié) 關(guān)鍵控制點 風(fēng)險 措施策劃 創(chuàng)意、論證、評價 無創(chuàng)新，論證評價不科學(xué)、不客觀 項目管理流程圖（程序、責(zé)任人、進(jìn)度、結(jié)果等）、各環(huán)節(jié)責(zé)任人前牽制關(guān)系、專家論證、項目核算、項目管理軟件等立項審批 選址、合作伙伴、簽約、審批 違規(guī)、拖延進(jìn)度、支付費用不合理設(shè)計 設(shè)計方案功能成本評價 功能不合理、設(shè)計和施工成本過高融資 融資規(guī)模、結(jié)構(gòu)、風(fēng)險、收益 資金不到位，預(yù)期收益風(fēng)險施工 施工成本、質(zhì)量、進(jìn)度 造價高、質(zhì)量差、拖延工期納稅籌劃與財務(wù)運作納稅籌劃與財務(wù)運作 融資需求放棄控制權(quán)可能導(dǎo)致利潤分流、原有股東利益受到傷害、影響長遠(yuǎn)發(fā)展等等。第二種場外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓 ，也是中國證券市場的主流收購方式，這與中國證券市場的先天性不足有關(guān)。借殼上市一般都選擇協(xié)議轉(zhuǎn)讓，特別是國有股的協(xié)議轉(zhuǎn)讓， 一是收購價格和成本低， 轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)是每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率； 二是國家和地方政府鼓勵國有股逐漸退出 ； 三是有暗箱操作的可能和空間。奧園集團正式成為誠成文化的第一大股東，實現(xiàn)了公司醞釀已久的進(jìn)入資本市場、推進(jìn)復(fù)合地產(chǎn)大業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。產(chǎn)業(yè)整合戰(zhàn)略：住宅產(chǎn)業(yè)、教育、文化、體育相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)整合（復(fù)合地產(chǎn)概念）。并購動機：大陸房地產(chǎn)獲利機會被兼并方：北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、建筑材料、物業(yè)經(jīng)營；股份構(gòu)成：法人股、職工股、外資股；注冊資本 78125萬元。華遠(yuǎn)出讓控股權(quán)給華創(chuàng)最大的股東堅實公司（堅實 52% 、華遠(yuǎn)% 、其他股東 % ）；?納稅籌劃與財務(wù)運作納稅籌劃與財務(wù)運作產(chǎn)業(yè)整合 產(chǎn)業(yè)規(guī)模發(fā)展規(guī)律初創(chuàng)階段 規(guī)?；?集聚 平衡和聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)集中度發(fā)展時間市場完全分散，集中度低。大公司與巨頭建立聯(lián)盟。產(chǎn)業(yè)鏈整合通過并購整合上游、下游產(chǎn)業(yè)，從而形成競爭力，如家電工商業(yè)并購、海航相關(guān)產(chǎn)業(yè)并購等等。而從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律看，人均GDP1000美元到 3000美元，是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的步伐加快，由無序競爭向大企業(yè)大集團占領(lǐng)瓜分市場轉(zhuǎn)變，企業(yè)整合重組的趨勢是企業(yè)的規(guī)?；I(yè)化、品牌化。從政策上， 2023年國務(wù)院發(fā)布的 18號文件確立了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)地位。我國房地產(chǎn)企業(yè)整體素質(zhì)不高，普遍存在 “散、小、差 ”的現(xiàn)象。特別是銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款嚴(yán)格限制，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的運作。此前，在 “上海之春 ”房產(chǎn)交易會上，也有外資地產(chǎn)商表達(dá)了對內(nèi)地地產(chǎn)公司收購、合作等意愿。按照順馳老總孫宏斌的測算，這個份額意味著每年需實現(xiàn)500億元銷售額。析銷售增長 市場需求、行業(yè)分析、競爭優(yōu)勢、銷售預(yù)測銷售利潤率 盈利模式、盈利水平預(yù)測所得稅率 稅收政策及稅負(fù)預(yù)測固定資本 固定資產(chǎn)投資預(yù)測營運資本 營運資本投資預(yù)測資金成本 債務(wù)利息水平及投資報酬率長期負(fù)債 目前及未來債務(wù)情況協(xié)同效應(yīng) 成本、銷售、市場力量、無形資產(chǎn)協(xié)同效應(yīng)納稅籌劃與財務(wù)運作 實例： 假定目標(biāo)企業(yè)乙目前的年銷售額 50億，以后第一、二年的銷售額增長率為 10％，第三、四、五年的銷售額增長率為 12％，預(yù)測期限為五年，其銷售利潤率為 8％，所得稅率 30％，銷售額每增長 1元所需追加的固定資本投資扣除折舊后為 ，銷售額每增長至元所需追加的流動資本投資為 ?！　∮嬎泐A(yù)測期內(nèi)各年現(xiàn)金凈流量：　　 F1＝ 50 （ 1＋ ） （ 1－ ）－（ 55－ 50） （ ＋ ）=（億元）　　 F2=55 （ 1＋ ） （ 1－ ）－ （ ＋ ）＝ 2288（億元）　　 F3= （ 1＋ ） （ 1－ ）－ （ ＋ ）＝2. （ Rm－ RF） =8％＋ 5％ =％?！　∑髽I(yè)己的全部資本中，股東權(quán)益資本占 36％，債務(wù)資本占 64％，企業(yè)乙的加權(quán)平均資本成本（ K乙）為： ％ 36％＋ 6％ 64％＝ 9％。 （ P／ S， 10％， 2）＋ （ P／ S， 10％， 3）＋ （ P／ S， 10％， 4）＋ （ P／ S， 10％， 5）＋ 3／ 10％ （ P／ S， 10％， 5）－ 　　 = ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ 30 　　 =（億元）　　以企業(yè)乙的加權(quán)平均資本成本 9％為貼現(xiàn)率，計算收購企業(yè)乙的現(xiàn)金價格：　　 P乙 = （ P／ S， 9％， 1）＋ （ P／ S， 9％， 2）＋ （ P／ S， 9％， 3）＋ （ P／ S， 9％， 4）＋ （ P／ S， 9％， 5）＋ 3／ 9％ （ P／ S， 10， 5） 　?。? + ＋ ＋ + ＋ － =（億元）　　 所以，企業(yè)甲用現(xiàn)金收購企業(yè)乙的價格一般可在 18－ 21億元間進(jìn)行協(xié)商。（１）商業(yè)調(diào)查。這些調(diào)查結(jié)果會對并購的進(jìn)行與否有直接的影響。此外，華潤已持有萬科 B股 17， 073， 528股，占萬科總股本的 2． 71％。納稅籌劃與財務(wù)運作 暴利行業(yè)2023年的中國十大暴利行業(yè)，榜首地位仍然非房地產(chǎn)業(yè)莫屬。2023年上半年，中國商品房價格平均上漲了 % 。與此形成強烈對照的是，股價的下跌也不需要理由，好消息壞消息都是股價下跌的理由。 商務(wù)結(jié)構(gòu) 是企業(yè)外部環(huán)境所選擇的交易對象、內(nèi)容、規(guī)模、方式、渠道、環(huán)境、對手