【正文】 下游是包裝、銷售及服務。 納稅管理 無專門納稅管理機構；偷稅 /避稅 /納稅籌劃混淆財務運作問題納稅籌劃與財務運作一個中心： 企業(yè)價值最大化兩個基本點： 法人治理、財務管理三個到位： 經營、投資、融資活動管理到位四方平衡： 股東、客戶、員工、社會利益平衡五項改革： 業(yè)績評估、財務導向、財務報表、風險管理、母子公司六項循環(huán)： 預算、報告、收入、支出、資金、評估 企業(yè)財務管理變革納稅籌劃與財務運作 目 錄v房地產行業(yè)面臨的問題和對策v房地產企業(yè)財務運作能力提升v房地產企業(yè)納稅籌劃思路和方法納稅籌劃與財務運作 概 稅 納稅人通過偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿憑證或在帳簿上多列或不列、少列收入，或經稅務機關通知申報而拒不申報，或進行虛假的納稅申報，不繳或少繳應納稅款的，屬于偷稅。稅 納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅務部門監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為的機會，借用非違法手段減輕稅收負擔，獲取稅收收益。稅收籌劃合法，與立法本意不沖突。案例分析納稅籌劃與財務運作案例一：某公司利用自主定價權，通過關聯(lián)方產品轉移定價少交稅。企業(yè)避稅案例 納稅籌劃與財務運作案例一：某公司通過合理設計融資方案，最大限度地少繳企業(yè)所得稅。企業(yè)納稅籌劃案例 納稅籌劃與財務運作途徑 說明 實例 在稅率不變的情況下，縮小稅基，減少納稅額。減少重復課稅盡量避免重復征稅。節(jié)稅途徑納稅籌劃與財務運作 方法 具體內容免稅法 在法律允許的范圍內，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動，或使征稅對象成為免稅對象的方法。稅率差異法 在法律允許的范圍內，利用稅率差異而直接節(jié)稅的方法（地區(qū)、國別、行業(yè)、企業(yè)差異等）。延期納稅法 在法律允許的范圍內，使納稅人延期繳納稅款而相對節(jié)稅的方法?？鄢?在法律允許的范圍內，通過使扣除額盡量增加而直接節(jié)稅的方法。如果甲、乙公司是分公司：年 去年虧損為 以前年度無虧損 萬元 可以用以下方式合并 B公司合并后股票市價 股。20231180B元 150B9005所得稅稅率為 選擇 (1)B A,(100 萬元 )。B(150*3+100500)*33%=(B企業(yè)去年的虧損不能由 A公司再彌補。納稅籌劃與財務運作A公司享有 B公司４０％的股權， B公司所有者權益５００萬元。負債 累計折舊 2001000應交稅金 應交增值稅（銷項稅額） 1178增值率 利潤 233 銷售面積 公司領導在確定商品房銷售價格時 ,AC:(甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。納稅籌劃與財務運作案例 3： 某開發(fā)商有可供銷售的普通住房 在允許扣除項目金額大體不變的條件下 、 A. ,20%, 233元時 %,50%,如果該開發(fā)商將其銷售部門獨立出來 房屋開發(fā)公司將住房以每平方米 而后由銷售公司再以每平方米 :15005%=750000(應繳納城市維護建設稅 元 100002=9000(,(納稅籌劃與財務運作限制費用工資總額費用限制 :216。計稅工資方式：工效掛鉤方式；軟件生產企業(yè)合理工資支出據(jù)實扣除方式；定額計稅工資方式。三項費用扣除：職工福利費、工會經費、職工教育經費分別按照計稅工資總額的１４％、２％、１．５％計算扣除。2023年調整應稅所得額＝３００（提?。玻罚埃òl(fā)放）＝＋３０萬元2023年核定工資總額３１０萬元，本期提?。玻叮叭f元，實際發(fā)放２７５萬元（動用以前年度結余１５萬元）。（１＋１７．５％）＝１１．７５萬元納稅籌劃與財務運作項目 營業(yè)費用限制廣告費用 一般企業(yè)每納稅年度可以扣除的廣告費用不超過營業(yè)收入的２％（部分行業(yè)適當放寬，如制藥、食品、日化、家電、通信等為８％；糧食類白酒不得；可無限期結轉）?！∑洹∷?工資總額、職工福利費、固定資產折舊差異形成的納稅調整。案例： A公司 2023年支出廣告費 200萬元、業(yè)務宣傳費15萬元，該公司 2023年 —2023 年營業(yè)收入分別為 2023萬、3000萬、 2500萬。他 工資總額、職工福利費、工會經費、教育經費、固定資產折舊差異形成的納稅調整。案例 ：某公司預計2023年銷售額為６０００萬元，該公司業(yè)務招待費支出 100萬元。2.20233年度實現(xiàn)銷售收入 管理費用 萬元 中列支廣告費 業(yè)務宣傳費 稅前會計利潤總額為 其可扣除的業(yè)務招待費為 271320,1510020萬元 萬元 各項費用均不超過稅法規(guī)定的標準 節(jié)省所得稅 。有兩種方式體現(xiàn)：一種均以工資形式發(fā)放；第二種每月有 5000元福利和職務消費（如交通費、誤餐、培訓、技術資料費、專用公用汽車等）。分配紅利：按 20％計稅（但要考慮是企業(yè)所得稅后利潤）。項目 納稅籌劃與財務運作167。 稅務代理人的專業(yè)水平167。 向稅務代理人提供真實的經營情況和財會資料167。 借助稅務代理進行稅收籌劃，降低納稅成本－ 爭取稅收優(yōu)惠政策－節(jié)稅方案設計167。嚴重 盡快溝通專家支持 沒有 中 刑事責任、處５倍罰金糾正并補稅；上報稅務機關說明 結論：本公司納存在很大的法律風險，建議：盡快糾正、上報、補稅，并建立相應的納稅管理制度。在中國轉軌為市場經濟體制后，總會計師的職責收縮為只對總經理負責。 作為董事會成員，ＣＦＯ需參與公司其他非財務范圍的決策，對涉及財務方面的問題發(fā)表意見。ＣＦＯ對于如實反映企業(yè)財務狀況、規(guī)范公司治理結構、建立和監(jiān)督內部控制制度，都在發(fā)揮重要作用。形成方案的能力。判斷及協(xié)調能力 日常理財型：具有會計、財務背景，分析及綜合性思維，組織及協(xié)調能力會計核算型：具有會計背景，分析性思維，操作能力納稅籌劃與財務運作 決策機制v 財務決策組織董事會、ＣＥＯ 決策 經理層－執(zhí)行 ＣＦＯ－參與／監(jiān)督／實施 v 財務決策權限集權與分權的確定，適度集權。財務分析和投資評估投資總額、資金來源、銷售規(guī)模和結構、成本費用、納稅、盈虧及利潤分配和投資評估（現(xiàn)金流量、投資回報率、凈現(xiàn)值、內含報酬率、獲利指數(shù)）敏感性分析等?，F(xiàn)金流入 875477 籌資活動現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入 37222 匯率變動對現(xiàn)金影響 凈營運資產現(xiàn)金 400 200 180凈資本支出 900 300 200稅款 300 350 250自由現(xiàn)金流量 600 150 70凈利息 100 100 100應付帳務本金 200 200 200非經營性收入 100 0 0現(xiàn)金盈余 800 150 230 增長期間無增長導致破產分析納稅籌劃與財務運作風險控制風險 內容市場風險 需求、競爭、產品、需求導向、銷售策略政策風險 政策調整資源風險 人財物資源及自然資源技術風險 工藝技術、材料技術、設備技術管理風險 管理體制、模式、制度、團隊、勞資糾紛財務風險 資金規(guī)模、結構、不良債權、金融和稅收政策、匯率變化個人風險 關鍵股東、管理人員、技術人員自然風險 自然災害社會風險 戰(zhàn)爭、政治事件、國際關系、社會治安其他風險 意外事故等納稅籌劃與財務運作環(huán)節(jié) 關鍵控制點 風險 措施策劃 創(chuàng)意、論證、評價 無創(chuàng)新，論證評價不科學、不客觀 項目管理流程圖（程序、責任人、進度、結果等）、各環(huán)節(jié)責任人前牽制關系、專家論證、項目核算、項目管理軟件等立項審批 選址、合作伙伴、簽約、審批 違規(guī)、拖延進度、支付費用不合理設計 設計方案功能成本評價 功能不合理、設計和施工成本過高融資 融資規(guī)模、結構、風險、收益 資金不到位，預期收益風險施工 施工成本、質量、進度 造價高、質量差、拖延工期納稅籌劃與財務運作納稅籌劃與財務運作 融資需求放棄控制權可能導致利潤分流、原有股東利益受到傷害、影響長遠發(fā)展等等。第二種場外交易即協(xié)議轉讓 ，也是中國證券市場的主流收購方式，這與中國證券市場的先天性不足有關。借殼上市一般都選擇協(xié)議轉讓，特別是國有股的協(xié)議轉讓， 一是收購價格和成本低， 轉讓基準是每股凈資產和凈資產收益率； 二是國家和地方政府鼓勵國有股逐漸退出 ； 三是有暗箱操作的可能和空間。奧園集團正式成為誠成文化的第一大股東，實現(xiàn)了公司醞釀已久的進入資本市場、推進復合地產大業(yè)的戰(zhàn)略目標。產業(yè)整合戰(zhàn)略：住宅產業(yè)、教育、文化、體育相關聯(lián)產業(yè)整合（復合地產概念）。并購動機：大陸房地產獲利機會被兼并方：北京華遠房地產主要經營房地產開發(fā)、建筑材料、物業(yè)經營；股份構成：法人股、職工股、外資股；注冊資本 78125萬元。華遠出讓控股權給華創(chuàng)最大的股東堅實公司（堅實 52% 、華遠% 、其他股東 % ）；?納稅籌劃與財務運作納稅籌劃與財務運作產業(yè)整合 產業(yè)規(guī)模發(fā)展規(guī)律初創(chuàng)階段 規(guī)模化 集聚 平衡和聯(lián)盟產業(yè)集中度發(fā)展時間市場完全分散，集中度低。大公司與巨頭建立聯(lián)盟。產業(yè)鏈整合通過并購整合上游、下游產業(yè)，從而形成競爭力，如家電工商業(yè)并購、海航相關產業(yè)并購等等。而從房地產業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律看，人均GDP1000美元到 3000美元，是房地產業(yè)快速發(fā)展時期，房地產企業(yè)兼并重組的步伐加快，由無序競爭向大企業(yè)大集團占領瓜分市場轉變，企業(yè)整合重組的趨勢是企業(yè)的規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化。從政策上， 2023年國務院發(fā)布的 18號文件確立了房地產業(yè)在國民經濟的支柱產業(yè)地位。我國房地產企業(yè)整體素質不高，普遍存在 “散、小、差 ”的現(xiàn)象。特別是銀行對房地產企業(yè)的貸款嚴格限制，直接影響了房地產企業(yè)的運作。此前，在 “上海之春 ”房產交易會上，也有外資地產商表達了對內地地產公司收購、合作等意愿。按照順馳老總孫宏斌的測算，這個份額意味著每年需實現(xiàn)500億元銷售額。析銷售增長 市場需求、行業(yè)分析、競爭優(yōu)勢、銷售預測銷售利潤率 盈利模式、盈利水平預測所得稅率 稅收政策及稅負預測固定資本 固定資產投資預測營運資本 營運資本投資預測資金成本 債務利息水平及投資報酬率長期負債 目前及未來債務情況協(xié)同效應 成本、銷售、市場力量、無形資產協(xié)同效應納稅籌劃與財務運作 實例： 假定目標企業(yè)乙目前的年銷售額 50億，以后第一、二年的銷售額增長率為 10％，第三、四、五年的銷售額增長率為 12％，預測期限為五年，其銷售利潤率為 8％，所得稅率 30％，銷售額每增長 1元所需追加的固定資本投資扣除折舊后為 ，銷售額每增長至元所需追加的流動資本投資為 。　　計算預測期內各年現(xiàn)金凈流量：　　 F1＝ 50 （ 1＋ ） （ 1－ ）－（ 55－ 50） （ ＋ ）=（億元）　　 F2=55 （ 1＋ ） （ 1－ ）－ （ ＋ ）＝ 2288（億元）　　 F3= （ 1＋ ） （ 1－ ）－ （ ＋ ）＝2. （ Rm－ RF） =8％＋ 5％ =％。　　企業(yè)己的全部資本中，股東權益資本占 36％，債務資本占 64％，企業(yè)乙的加權平均資本成本（ K乙）為： ％ 36％＋ 6％ 64％＝ 9％。 （ P／ S， 10％， 2）＋ （ P／ S， 10％， 3）＋ （ P／ S， 10％， 4）＋ （ P／ S， 10％， 5）＋ 3／ 10％ （ P／ S， 10％， 5）－ 　　 = ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ 30 　　 =（億元）　　以企業(yè)乙的加權平均資本成本 9％為貼現(xiàn)率，計算收購企業(yè)乙的現(xiàn)金價格：　　 P乙 = （ P／ S， 9％， 1）＋ （ P／ S， 9％， 2）＋ （ P／ S， 9％， 3）＋ （ P／ S， 9％， 4）＋ （ P／ S， 9％， 5）＋ 3／ 9％ （ P／ S， 10， 5） 　?。? + ＋ ＋ + ＋ － =（億元）　　 所以，企業(yè)甲用現(xiàn)金收購企業(yè)乙的價格一般可在 18－ 21億元間進行協(xié)商。（１）商業(yè)調查。這些調查結果會對并購的進行與否有直接的影響。此外，華潤已持有萬科 B股 17， 073， 528股，占萬科總股本的 2． 71％。納稅籌劃與財務運作 暴利行業(yè)2023年的中國十大暴利行業(yè)，榜首地位仍然非房地產業(yè)莫屬。2023年上半年，中國商品房價格平均上漲了 % 。與此形成強烈對照的是，股價的下跌也不需要理由，好消息壞消息都是股價下跌的理由。 商務結構 是企業(yè)外部環(huán)境所選擇的交易對象、內容、規(guī)模、方式、渠道、環(huán)境、對手