【正文】 稅務(wù)處理。 ＝ 7900 ＝ 5530（萬(wàn)元）。 視同銷售收入＝ 7900 ＝ 5530（萬(wàn)元）。 29000＝ （元 /平方米）。 ＝ 7900＝ （萬(wàn)元）； 視同銷售所得＝ 5530－ ＝ （萬(wàn) 元）。 需要注意的是，這里 不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳 稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計(jì)算繳款 。 假定預(yù)征率為 2%，則 A公司 2022年 9 月開(kāi)始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，要預(yù)繳土地 增值稅＝ 5530 2%＝ （萬(wàn)元）。 由于該項(xiàng)目已經(jīng)全部 銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。 ＝ %，適用稅率 30%，速算扣除率為 0； 應(yīng)繳土地增值稅＝ 30%－ 0＝ （萬(wàn) 元）； 已預(yù)征土地增值稅＝ 5530 2%＝ （萬(wàn)元）； 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝ － ＝ （萬(wàn)元）。 （ 1）營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算 回遷房成本價(jià)如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮 到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開(kāi)發(fā)商不需對(duì)該土地 支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成 本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。 A公司應(yīng)該在 2022年 9月與被拆遷戶辦理交接 手續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅＝ 7900 5%＝ （萬(wàn)元）。 （ 2）開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票問(wèn)題。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 32 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納營(yíng)業(yè)稅 按照營(yíng)業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的價(jià)外費(fèi)用需要繳納營(yíng)業(yè)稅。 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 （財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局第 52號(hào)令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱 價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)： 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 33 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納營(yíng)業(yè)稅 由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； 收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)； 所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 但是要注意的一點(diǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的 住房專項(xiàng)維修基金是免征營(yíng)業(yè)稅的。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性 ， 對(duì)房地產(chǎn)主管部門(mén)或其指定機(jī)構(gòu) 、 公積金管理中心 、 開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金 ， 不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅 。 并不用考慮誰(shuí)出具票據(jù)及會(huì)計(jì)如何處理問(wèn)題。 則代收款項(xiàng)的營(yíng)業(yè)額=1000+100+50=1150萬(wàn)元。國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知 》 （ 國(guó)稅發(fā) 〔 1995〕 076號(hào) ）第四條關(guān)于代理業(yè)營(yíng)業(yè)額規(guī)定， 代理業(yè)的營(yíng)業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬。 企業(yè)代有關(guān)部門(mén)和單位收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。 ” 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 38 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納企業(yè)所得稅 國(guó)稅發(fā) 〔 2022〕 31號(hào) 第十六條規(guī)定： “ 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén) 、 單位的 ， 應(yīng)于移交時(shí)扣除 。 ” 也就是說(shuō)代收代繳款項(xiàng)是不做為收入的 ，所述的確認(rèn)為銷售收入的 “ 代收款項(xiàng) ” 是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的 。 只不過(guò)是會(huì)計(jì)上不做銷售處理罷了 。 如果不是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)票收取的 ， 則不繳納企業(yè)所得稅； 如果由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)票收取的 ， 則繳納企業(yè)所得稅 ， 但在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí) ， 對(duì)納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自己收取的代收費(fèi)用 ， 在轉(zhuǎn)付給委托單位時(shí) ，也可以從收入中扣除 。 假設(shè)代收款項(xiàng)皆是 “ 未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門(mén) 、 單位開(kāi)具發(fā)票的 ， ” 則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)所得稅的計(jì)稅收入 =1000萬(wàn)元 。 《 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 》 第二條規(guī)定： “ 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 ， 包括貨幣收入 、 實(shí)物收入和其他收入： 《 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第五條規(guī)定： “ 條例第二條所稱的收入 ， 包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 42 案例分析 （ 三 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用不需繳納土地增值稅 。 如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中 ， 而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的 ，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 。 如果代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的 ， 在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用 。 實(shí)際支付的代收費(fèi)用 ， 在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí) ， 可予以扣除 ， 但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)； 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 44 案例分析 房地產(chǎn)價(jià)格的 ， 不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 ，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用 。 只有及時(shí)將代收費(fèi)用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給委托單位 ，才可以從土地增值稅的應(yīng)納稅收入額中扣除 。 該 投資回報(bào) 分為兩部分： 一是固定的租金收入，二是浮動(dòng)的年終分紅。 從表象上看，這種經(jīng)營(yíng)模式似乎兼具了 房產(chǎn)租賃與投資 兩種性質(zhì)， 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 47 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)方式的稅務(wù)處理 （三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的正確稅務(wù)處理： 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的批復(fù) 》 （ 國(guó)稅函 〔 2022〕 478號(hào)）規(guī)定：酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主（即產(chǎn)權(quán)方）在約定的時(shí)間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體， 經(jīng)營(yíng)業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定， 應(yīng)按照“ 服務(wù)業(yè) ———租賃業(yè) ” 征收營(yíng)業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 49 案例分析 紅色假日酒店（甲方）與所有產(chǎn)權(quán)人（乙方）分別簽訂了為期三年的協(xié)議，由甲方負(fù)責(zé)酒店日常的經(jīng)營(yíng)管理，每年按乙方購(gòu)房?jī)r(jià)格（經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì) ，購(gòu)房總價(jià)合計(jì) 900萬(wàn)元 ） 的 8%支付租金，每月支付一次。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 50 案例分析 甲方 2022年度營(yíng)業(yè)收入總額為 500萬(wàn)元，成本費(fèi)用 352萬(wàn)元（包括支付租金 72萬(wàn)元，取得了正式發(fā)票），年度利潤(rùn)總額 148萬(wàn)元（為簡(jiǎn)化分析，假設(shè)無(wú)任何納稅調(diào)整事項(xiàng)，計(jì)算結(jié)果不保留小數(shù)），全年累計(jì)繳納企業(yè)所得稅 49萬(wàn)元。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 51 案例分析 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加為：（ 27+72） %=(萬(wàn)元 ) 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的房產(chǎn)稅為 : ：（ 27+72） 12%=(萬(wàn)元 ). 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的個(gè)人所得稅 : （ 27+72） 10%=(萬(wàn)元 ). 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 52 案例分析 假定其他條件不變，紅色假日酒店年初經(jīng)過(guò)測(cè)算，估計(jì)年末分紅額在 3%（即 27萬(wàn)元）左右， 財(cái)務(wù)上應(yīng)將其作為租金費(fèi)用，按期平均分?jǐn)傆?jì)入“ 預(yù)計(jì)負(fù)債 ” 科目（只提不付）。本例中甲方累計(jì)提取額與實(shí)付額沒(méi)有任何出入，無(wú)需進(jìn)行調(diào)整。但是，隨著年度終了和經(jīng)營(yíng)成果的確定， 這 27萬(wàn)元也逐漸轉(zhuǎn)化成一項(xiàng)現(xiàn)時(shí)的義務(wù)，即使未在預(yù)提當(dāng)年支付（支付期在次年 2月），由于符合確定性和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則的要求，完全可以歸屬為 2022年度的費(fèi)用予以稅前扣除。 具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地： 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 56 四、 土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理 （一）國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之 日起滿 1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的； （二）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足 1/3，或者已投資額占總投資額不足 25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的； （ 三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 目前，各地方政府均制定了具體的實(shí)施辦法。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 58 四、 土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理 三、土地閑置費(fèi)用的稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)如果發(fā)生了土地閑置費(fèi)用，在進(jìn)行企業(yè)所得稅和土地增值稅處理時(shí)，需要注意兩者的區(qū)別。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 59 四、 土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)所得稅的處理 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （ 國(guó)稅發(fā)〔 2022〕 31號(hào) ）第二十二條規(guī)定， 企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 60 五、商鋪售后返租的財(cái)稅處理 所謂售后返租，就是開(kāi)發(fā)商在銷售商品房時(shí)，約定以購(gòu)房合同的折讓優(yōu)惠后的價(jià)款為成交價(jià)，同時(shí)與購(gòu)房者簽訂該房的租賃合同，要求購(gòu)房者在一定期限內(nèi)必須將購(gòu)買的房屋 無(wú)償或低價(jià)交給開(kāi)發(fā)公司，由開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益歸開(kāi)發(fā)商 。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者同時(shí)簽訂房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同， 約定商鋪按優(yōu)惠價(jià) 85萬(wàn)元（即總價(jià) 100萬(wàn)元的 85%）出售，在未來(lái) 5年內(nèi)，該商鋪歸開(kāi)發(fā)商出租，收益歸開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)，對(duì)未來(lái) 5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定，并假設(shè)當(dāng)年 A公司將 商鋪轉(zhuǎn)租取得租金 5萬(wàn)元 （不考慮城建稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅）。如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。 顯然， A公司 無(wú)償取得的出租收益應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 63 五、商鋪售后返租的案例分析 江蘇省地稅局 《 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售返租有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》 （ 蘇地稅函 [2022]135號(hào) ）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購(gòu)房者無(wú)償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給開(kāi)發(fā)公司使用若干年。 因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以此方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為， 應(yīng)按照《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十五條和 《 稅收征管法實(shí)施細(xì)則 》 第四十七條 規(guī)定核定其營(yíng)業(yè)額 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價(jià)低于同類商品房?jī)r(jià)格部分）應(yīng)并入商品房銷售價(jià)款，一并按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅， 購(gòu)房者因放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按 “ 服務(wù)業(yè) ——租賃業(yè) ” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 購(gòu)房者返租商鋪應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅 15 5%=（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅及附加 （ 7%+3%） = A公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“ 服務(wù)業(yè) ——租賃業(yè) ” 稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，即5 5%=（萬(wàn)元）。 2022/5/27 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 66 五、商鋪售后返租的案例分析 （二）印花稅 本例中， A公司不但銷售了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租（假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次）， 應(yīng)分別按 “ 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù) ” 稅目繳納印花稅：85 %=（萬(wàn)元），按 “ 財(cái)產(chǎn)租賃 ” 稅目繳納印花稅：15 +5 =（萬(wàn)元）。 2022/5/27 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 68 五、商鋪售后返租的案例分析 （三）個(gè)人所得稅 根據(jù) 《 個(gè)人所得稅法 》 的有關(guān)精神，對(duì)上述情形的購(gòu)買者個(gè)人少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款，應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照 “ 財(cái)產(chǎn)租賃所得 ” 項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅， 每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。 所以 A公司在以優(yōu)惠價(jià)銷售給購(gòu)房者時(shí)，需代扣代繳購(gòu)房者應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅： [15247。 否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù) 《 稅收征管法 》 第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向購(gòu)房者追繳稅款，對(duì) A公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款 50%以上 3倍以下的罰款。（ 5 12） 12%=（萬(wàn)元）。這在實(shí)際稅務(wù)處理中也是容易被忽視的。 企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 A公司的租賃支出就是，一次性讓利給購(gòu)房者的折讓優(yōu)惠額，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則， A公司每年的租賃支出為 15247。 2022/5/27 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 73 五、商鋪售后返租的案例分析 （五）所得稅 從國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定條件來(lái)分析，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知 》 （ 國(guó)稅函 [2022]875號(hào)） 第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相