【正文】 測(cè)。 (七 )物業(yè)收費(fèi)面積的確定 物業(yè)收費(fèi)面積的依據(jù)是區(qū)域公司提供的物業(yè)資料（以提供給營銷部門的售樓面積為準(zhǔn)，如有當(dāng)?shù)卣鞴懿块T所批復(fù)的《確權(quán)面積報(bào)告》則以此報(bào)告為準(zhǔn)）。參加測(cè)算的物業(yè)總面積 多種物業(yè)類型項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)測(cè)算 ⑴ 需分類型分別測(cè)算： 類型 n 物業(yè)費(fèi)單價(jià)＝類型 n 所有成本的總和247。 法規(guī)差異，注意各地在勞動(dòng)法規(guī)、保險(xiǎn)條例、征收稅率方面不同而帶來的費(fèi)用測(cè)算上的差異。 (四 )為了測(cè)算的方便，將所有費(fèi)用按物業(yè)管理服務(wù)的性質(zhì)和類 別等分別歸類核算，即：人工費(fèi)用、行政費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)費(fèi)用、物料消耗、物業(yè)公共費(fèi)用、其它費(fèi)用。 (二 )倒推法中所預(yù)定的物業(yè)費(fèi)單價(jià)是根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費(fèi)價(jià)格的基礎(chǔ)上核定。 一 、 在實(shí)際操作中，兩種方法可結(jié)合使用，互相印證。列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算出物業(yè)費(fèi)單價(jià)。 (二） 前期開辦費(fèi)用構(gòu)成包括：前期物業(yè)服務(wù)人員工資、 辦公用品、服裝費(fèi)用、 21 維修費(fèi)（工具、材料）、綠化清潔費(fèi)（工具、材料等）、保安用品、入住物資、物業(yè)用房及裝修、家具電器等。 (五） 與消防部門取得聯(lián)系，參與消防的接管，取得消防部門對(duì)物業(yè)的技術(shù)支持和指導(dǎo)。 (三） 與公用事業(yè)單位建立良好的公共關(guān)系，包括：自來水公司、供電局、燃?xì)夤?、有線電視、電信局、郵政局、供暖公司等，辦理水、電、煤氣、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、通郵、供暖等的開通手續(xù)及相應(yīng)的抄表到戶業(yè)務(wù)。 九 、公共關(guān)系的建立 (一） 籌建 人員應(yīng)積極、主動(dòng)對(duì)外建立、協(xié)調(diào)各類與本 項(xiàng)目業(yè)務(wù)相關(guān)單位、部門的公共關(guān)系。 20 (三 )籌建人員應(yīng)關(guān)注食堂、員工宿舍等后勤用房的安排、裝修和配置。 七、物業(yè)管理用房 (一 )籌建人員應(yīng)根據(jù)國家或當(dāng)?shù)匚?業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃及管理規(guī)模，與區(qū)域公司確定管理用房面積及位置分布。 (六 )維修設(shè)備和工具：電焊機(jī)、切割機(jī)、沖擊鉆、應(yīng)急燈、管道疏通機(jī)、維修梯等設(shè)備，及相關(guān)家庭維修用工具物品。 (四 )清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機(jī)、吸塵器、噴霧器、垃圾筒、剪草機(jī)、綠籬剪、高枝剪、花鏟、鐵鍬、手推車、水管等。 (二 )后勤服務(wù)設(shè)施：餐具、廚具、灶具等食堂用品，宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、排氣扇、熱水器等。 六、物資裝備 項(xiàng)目管理部籌建人員應(yīng)根據(jù)制訂的《物業(yè)管理方案》及項(xiàng)目配套確定所需的物資種類、性能、級(jí)別、數(shù)量等，制訂購置計(jì)劃，并按相關(guān)規(guī)定，經(jīng)過詢價(jià)、評(píng)估、報(bào)批等手續(xù)后，進(jìn)行相應(yīng)的采購、配置工作，包括：辦公用品：辦公桌椅、文件柜、鑰匙柜、文具、信箋、白板等。文件夾（盒 /袋）應(yīng)有卷內(nèi)目錄，詳細(xì)列明卷內(nèi)的文件資料。 (八 )項(xiàng)目管理部應(yīng)按安聯(lián)集團(tuán)檔案管理規(guī)定對(duì)檔案收集、整理、分類、保管、 19 查閱、交接、銷毀等進(jìn)行檔案資料管理。 (六 )籌建人員應(yīng)統(tǒng)一對(duì)項(xiàng)目管理部各類紙質(zhì) /電子文檔進(jìn)行編號(hào)。 (五 )項(xiàng)目管理部應(yīng)根據(jù)國家考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理規(guī)定、物業(yè)運(yùn)營服務(wù)需要編制文檔分類目錄。 消防 管理規(guī)定。 社區(qū)公共部位、公共設(shè)施使用管理規(guī)定。 (四 )物業(yè)籌建人員應(yīng)負(fù)責(zé)完成與業(yè)主（用戶）的權(quán)利、義務(wù)、行為、活動(dòng)相關(guān)的，各類房屋使用及公眾制度等物業(yè)管理規(guī)定的編制，包括： 前期物業(yè)服務(wù)委托合同。 (二 )籌建人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目新增業(yè)務(wù)、設(shè)施及其它情況負(fù)責(zé)相關(guān)作業(yè)規(guī)程、支持性文件的補(bǔ)充編寫， (三 )項(xiàng)目籌建人員應(yīng)負(fù)責(zé)了解并收集有關(guān)物業(yè)行業(yè)的法律法規(guī)、地方行政規(guī)章等，包括（不限于）： 國家有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和規(guī)范性文件要求， 所在地的政府、行業(yè)主管部門和立法機(jī)構(gòu)頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)、條例、規(guī)定等規(guī)范性文件要求。 項(xiàng)目管理部組織架構(gòu)、崗位職責(zé)等。 培訓(xùn)內(nèi)容 效果要求 企業(yè)文化及管理制度 了解企業(yè)文化，遵守企業(yè)各項(xiàng)制度 物業(yè) 管理概論 了解公司主營業(yè)務(wù)及專業(yè)知識(shí) 員工通用禮儀 掌握員工禮儀規(guī)范要求 職業(yè)安全及急救常識(shí) 掌握職業(yè)安全、緊急救護(hù)的知識(shí)和要求 物業(yè)管理法規(guī)常識(shí) 了解行業(yè)內(nèi)的法律法規(guī)，盡快掌握與崗位相關(guān)的各項(xiàng)政策法規(guī) 品質(zhì)管理基礎(chǔ) 了解公司質(zhì)量管理體系和品質(zhì)控制制度，掌握各自崗位的操作程序和管理規(guī)范 專業(yè)技能 熟悉本崗位工作要求及操作規(guī)范。 (二 )較為切實(shí)有效的崗位培訓(xùn)是以老帶新的入職引導(dǎo)人和接班人制度。 工程技術(shù)崗的定編應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目配套設(shè)施、設(shè)備的數(shù)量和復(fù)雜程度、工程施工質(zhì) 量的需求，綜合進(jìn)行考慮。常見崗位歸納如下： 崗位性質(zhì) 崗位類別 工作場所 現(xiàn)場需求 編制方法 固定崗 門崗和大堂崗 人行 出入口 控制行人 進(jìn)出 按崗定編， 全天輪崗 控制中心崗 (含消防 ) 控制中心 控制中心 監(jiān)控 按崗定編， 全天輪崗 形象崗 大門 或大堂 展示形象、 接待引導(dǎo) 按崗定編， 部分日間崗 巡邏崗 巡邏崗 樓內(nèi)外 治安 工作量按樓棟設(shè)置 車場崗 車場門崗 車輛 出入口 控制車輛 進(jìn)出 按崗定編， 全天輪崗 車場巡邏崗 停車場 車場巡邏 工作量按地形設(shè)置 機(jī)動(dòng)崗 檢查崗 現(xiàn)場 全程監(jiān)控 臨時(shí)替補(bǔ) 班組長兼任 保潔崗的定編應(yīng)根據(jù)物業(yè)類型綜合考慮，常見崗位劃分如下： 崗位類別 工作場所 現(xiàn)場需求 編制方法 17 樓內(nèi)崗 樓道、大堂、電梯、 地下室等 樓內(nèi)保潔 工作量按單元或樓層設(shè)置 樓外崗 樓外公共區(qū)域 庭院保潔 工作量按面積或區(qū) 域設(shè)置 垃圾清運(yùn)崗 樓外指定區(qū)域 生活垃圾收集、清運(yùn) 按照當(dāng)?shù)厍闆r設(shè)置 綠化崗的定編應(yīng)根據(jù)綠化面積及園林復(fù)雜程度，一般按人均養(yǎng)護(hù)面積約 4000平方米分配（華北區(qū)域）。 注：物業(yè)類型、南北差異、項(xiàng)目大小、項(xiàng)目規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素均影響較大， (三 )崗位編制要求：按需編制。 （二） 定編程序 遵照安聯(lián)集團(tuán)的“三定”方案，根據(jù)區(qū)域公司提供的物業(yè)類型、物業(yè)面積和規(guī)劃方案、物業(yè)服務(wù)要求，制定物業(yè)服務(wù)方案、人員編制和成本預(yù)算，依據(jù)成本預(yù)算確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 人員編制：結(jié)合管理類型、管理面積、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、硬件配置等因素，合理配置各崗位人員。 （三） 物業(yè)項(xiàng)目架構(gòu)設(shè)置圖 在每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目管理部，管理部下設(shè)四個(gè)部門，如圖： 二、管理層級(jí) 項(xiàng)目管理部管理結(jié)構(gòu)分為：經(jīng)理、主任、操作層三個(gè)管理層級(jí)。 附件 ： 表 1：《崗位責(zé)任書》 《職位說明書》 表 2：《工作業(yè)績計(jì)劃 /考核表》 表 3：《員工發(fā)展規(guī)劃表》 表 4：《 員工績效反饋面談?dòng)涗洷?》 表 5：《員工績效考核申訴表》 表 6：《 績效評(píng)價(jià)參與各方的責(zé)任表 》 表 7：《普通員工 年終 績效評(píng)價(jià)表（自評(píng)）》 表 8：《普通員工績效評(píng)價(jià)表（最終評(píng)定意見）》 表 9：《一般管理人員績效評(píng)價(jià)表》 表 10：《中級(jí)管理人員績效評(píng)價(jià)表》 表 11：《高級(jí)管理人員績效評(píng)價(jià)表》 表 12：《中高層管理人員績效評(píng)價(jià)表（行為能力）》 表 13：《 中 層管理人員績效評(píng)價(jià)表（綜合素質(zhì)）》 表 14： 《 高 層管理人員績效評(píng)價(jià)表（綜合素質(zhì)）》 表 15： 《 中高層管理人員述職報(bào)告 》 15 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) (第二版 ) 第一編 物業(yè)業(yè)務(wù)管理作業(yè)指引 物業(yè)新項(xiàng)目接管入住作業(yè)指引 一、新項(xiàng)目前期介入 第一章 物業(yè)新項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建 一、機(jī)構(gòu)設(shè)置 （一 )物業(yè)新項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建人員應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理方案》確定的機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制，籌建項(xiàng)目管理部。 11 解釋權(quán)限：本規(guī)范由 物業(yè)公司 總經(jīng)辦 負(fù)責(zé)解釋。 14 9 監(jiān)督崗位：本規(guī)范由 物業(yè)公司 總經(jīng)辦 監(jiān)督，管理 。 12 績效考核辭退： 通過績效考核，被證明難以勝任本崗位工作，經(jīng)過在崗培訓(xùn)和調(diào)動(dòng)崗位后仍難以勝任的，給予“考核辭退”處理；另如因項(xiàng)目無空缺崗位可供調(diào)配或者當(dāng)事人不服從項(xiàng)目重新安排工作崗位的，亦給予“考核辭退”處理，同時(shí)解除勞動(dòng)合同；對(duì)符合以下 條件者，給予“考核辭退”： 一個(gè)考核年度內(nèi) ,年中或年終績效考核中有一次被評(píng)為“ E”以下的； 一個(gè)考核年度內(nèi) , 連續(xù)二次季度考核被評(píng)為“ D”以下的，又無適合的空缺崗位可調(diào)配或不服從公司重新安排工作崗位的； 一個(gè)考核年度內(nèi)，年中和年終績效考核中有一次被評(píng)為“ D” ,經(jīng)在崗培訓(xùn)后仍不能達(dá)到崗位平均水平要求 ,又無其它適合崗位可調(diào)配或拒絕公司重新安排工作崗位的； 每個(gè)年終績效考核結(jié)束后，要求各項(xiàng)目內(nèi)部進(jìn)行考 核成績排序，除上述三項(xiàng)產(chǎn)生“考核辭退” 的條件外，對(duì)排序處于尾端的人員實(shí)行績效考核的“尾端勸退” ； 同時(shí)要求各部門整個(gè)年終（包括各季度）的考核勸退率（包括尾端勸退）不低于 5%； 10 人以下的職能部門不強(qiáng)制要求進(jìn)行尾端勸退。 （ 8）．總監(jiān)級(jí)及副總級(jí)管理人員：連續(xù)兩期績效考核或一年以內(nèi)有兩次評(píng)定為“尚待改進(jìn)”以下，在下一個(gè)考核期間考慮降級(jí)使用，至少連續(xù)兩期績效考核評(píng)定為“優(yōu)”才予以考慮恢復(fù)原級(jí)別。 （ 6）．主管級(jí)管理人員：連續(xù)兩期績效考核或一年以內(nèi)有兩次評(píng)定為“尚待改進(jìn)”以下，在下一個(gè)考核期間考慮降級(jí)使用，至少連續(xù)兩期績效考核評(píng)定為“優(yōu)”才予以考慮恢復(fù)原級(jí)別。 （ 4）．總監(jiān)級(jí)及副總級(jí)管理人員：在本公司任職 4 年以上過去十二期績效考核評(píng)定為全部“良”以上，其中至少五個(gè)為“優(yōu)”的經(jīng)理級(jí)員工，在下一個(gè)考核期間可以考慮職位 晉升。 （ 2）．主管級(jí)管理人員：在本公司任職 2 年以上，過去四期績效考核評(píng)定為全部“良”以上，其中至少兩個(gè)為“優(yōu)”的基層管理員工，在下一個(gè)考核期間可以考慮職位晉升。 員工薪酬 調(diào)整的依據(jù) ： （ 1）．連續(xù)兩期績效考核評(píng)定為“優(yōu) ”的員工，在下一個(gè)考核期間薪金級(jí)別上浮 ； （ 2）．連續(xù)兩期績效考核評(píng)定為“良”的員工，在下一個(gè)考核期間薪金級(jí)別上浮 ； （ 3）．當(dāng)期績效考核評(píng)定為“尚待改進(jìn)”以下的員工，在下一個(gè)考核期間薪金級(jí)別下調(diào) ； 11 （ 4）．當(dāng)期績效考核評(píng)定