【正文】 E：不可接受”的員工，職能部門 /項(xiàng)目必須有詳細(xì)的書面說明，經(jīng)該職能部門總監(jiān) /項(xiàng)目的審核，統(tǒng)一送總經(jīng)辦復(fù)核后，由總經(jīng)理審批； 6． 7 績效面談 ： 直接上級績效面談（每 年終 至少保證 兩 次績效面談） 最終績效評定結(jié)果后，直接上級應(yīng)與員工進(jìn)行績效面談 （下個考核周期首月第三周結(jié)束前） ，以 肯定成績，指出不足，提出改進(jìn)意見和建議，幫助員工制定改進(jìn)措施，與員工確認(rèn)本考核期的評定結(jié)果和下半年《工 作業(yè)績計劃 /考核表》。 ) 隔級上級績效面談 每次績效評定后，隔級上級應(yīng)保證與處于“ A： 優(yōu)秀”和“ D：尚待改進(jìn)”的員工進(jìn)行隔級面談。 直接上級領(lǐng)導(dǎo)須在考核過程的有效時間內(nèi)組織與每一位被考核員工進(jìn)行績效面談。 員工個人績效獎金 調(diào)整的依據(jù)： （ 1）．當(dāng)期績效考核評定為“優(yōu)”的員工， 績效考核等級系數(shù)為 （ 2） 當(dāng)期績效考核評定為“良”的員工， 績效考核等級系數(shù)為 （ 3） 當(dāng)期績效考核評定為“符合要求”的員工， 績效考核等級系數(shù)為 1 （ 4） 當(dāng)期績效考核評定為“尚待改進(jìn)” 的員工， 績效考核等級系數(shù)為0 （ 5） 當(dāng)期績效考核評定為“不可接受” 的員工， 績效考核等級系數(shù)為0，扣發(fā)當(dāng)月全部浮動工資。 （ 3）．經(jīng)理級管理人員：在本公司任職 3 年以上，過去八期績效考核評定為全部“良以上，其中至少三個為“優(yōu)”的主管級員工，在下一個考核期間可以考慮職位晉升。 （ 7）．經(jīng)理級管理人員：連續(xù)兩期績效考核或一年以內(nèi)有兩次評定為“尚待改進(jìn)”以下，在下一個考核期間考慮降級使用，至少連續(xù)兩期績效考核評定為“優(yōu)”才予以考慮恢復(fù)原級別。 若因特殊原因，項(xiàng)目整個年終的考核勸退率低于 5%的，應(yīng)報請項(xiàng)目總經(jīng)理審核批準(zhǔn)，并在 總經(jīng)辦 備案； 考核勸退的工作流程詳見人力資源部相關(guān)員工勸退工作流程文件； 13 申訴 : 被考評人如對考核工作有重大疑義，可在收到個人績效評估結(jié)果后，一周 內(nèi)向 總經(jīng)辦 提出申訴； 績效考核的職責(zé)劃分 ： 8． 1 各職能部門總監(jiān) /項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé) 負(fù)責(zé)本部門或 屬下項(xiàng)目考 核工作的整體組織及監(jiān)督管理； 負(fù)責(zé)檢查審核調(diào)整本部門或 屬下項(xiàng) 目各級考核人員的考核評分結(jié)果； 負(fù)責(zé)處理本部門或 屬下項(xiàng) 目的關(guān)于績效考核工作的申訴； 負(fù)責(zé)對本部門或 屬下項(xiàng) 目考核工作中不規(guī)范行為進(jìn)行糾正和處罰； 項(xiàng)目各級考核人職責(zé) 負(fù)責(zé)幫助員工制定季度工作和考核標(biāo)準(zhǔn)； 負(fù)責(zé)所屬員工的績效考核評分； 負(fù)責(zé)所屬員工的績效面談，并幫助員工制定改進(jìn)建議； 總經(jīng)辦 職責(zé) 負(fù)責(zé)對各部門進(jìn)行績效考核各項(xiàng)工作的培訓(xùn)與指導(dǎo)； 負(fù)責(zé)對各部門績效考核過程中述職、面談、考核評定、審核調(diào)整、匯總等環(huán)節(jié)的監(jiān)督與復(fù)核； 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理各級人員關(guān)于績效考核工作的申訴； 負(fù)責(zé)對各部門考核工作情況進(jìn)行通報； 負(fù)責(zé)對考核過程中不規(guī)范行為進(jìn)行糾正、指導(dǎo)與處罰； 董事 長，總經(jīng)理，副總經(jīng)理，總經(jīng)理助理組成本制度最終裁判小組，負(fù)責(zé)對公司績效考核結(jié)果的最終裁定。 12 本制度 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn) 后 頒行。 三、崗位編制 (一 )編制原則： 崗位設(shè)置：經(jīng)理、主任（工程主任、客服主任、環(huán)境主任、保安主任）、管理員 （客服、前臺、收費(fèi)、行政、人力）、主管、操作人員（維修工、保安員、綠化員、項(xiàng)目管理部 客服組 工程維修組 環(huán)境管理組 保 安 組 16 保潔員）。 人力成本占總預(yù)算的比例因物業(yè)類型、南北差異、項(xiàng)目大小、含不含公共區(qū)域能源費(fèi)等多方面因素，約在 30%80％之間。 例如：綠化面積 萬平方米，配 備綠化工 6 人、綠化主任 1 人，人均養(yǎng)護(hù)面積 為 39004500 平方米。 (三 )培訓(xùn)內(nèi)容及效果參考如下，具體培訓(xùn)工作由人力資源及行政部統(tǒng)一制定實(shí)施。 項(xiàng)目管理部內(nèi)部運(yùn)作制度等。 臨時管理規(guī)約（或管理規(guī)約）、業(yè)主手冊。 停車場管理規(guī)定等。 (七 )編號規(guī)則應(yīng)按規(guī)定的編碼原則執(zhí)行。 (九 )文檔目錄執(zhí) 行安聯(lián)集團(tuán)“檔案資料明細(xì)”的規(guī)定。 (三 )網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：電腦等。 (七 )工作服：保安員、保潔、維修、會所、管理人員等工作服裝，數(shù)量和配置可根據(jù)項(xiàng)目檔次、類型自行擬定，服裝款式、顏色須可參照《安信聯(lián)行物業(yè)視覺識別系統(tǒng)手冊》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 八、標(biāo)識系統(tǒng)的配備 籌建人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況系統(tǒng)規(guī)劃現(xiàn)場標(biāo)識，關(guān)注所有標(biāo)識的設(shè)計、制作和安裝，詳見《安信聯(lián)行物業(yè)視覺識別系統(tǒng)手冊》。 (四） 與轄區(qū)派出所、街道辦事處、居委會、市容環(huán)衛(wèi)、交管、消防部門等建立良好的往來聯(lián)系，協(xié)調(diào)理順項(xiàng)目周邊系列關(guān)系：協(xié)調(diào)項(xiàng)目治安外援方案，咨詢外來人員管理辦法和寵物管理辦法；理順項(xiàng)目所屬街道、戶 籍管理、計生工作等關(guān)系；協(xié)調(diào)落實(shí)項(xiàng)目自有垃圾堆放清運(yùn)及周邊環(huán)衛(wèi)責(zé)任范圍等事宜；協(xié)調(diào)項(xiàng)目商鋪管理、裝修管理違章處理程序，爭取對住戶違章、糾紛行為的制止和執(zhí)法支持；規(guī)范項(xiàng)目內(nèi)道路及主出入口各類交通標(biāo)識、安全運(yùn)作規(guī)則。 (三） 前期開辦費(fèi)用 前期開辦費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)： 各類城市 構(gòu)成（元 /平米） 住宅 大廈（商業(yè)） 一類城市 （不含空調(diào)、供暖） 二、三類城市 （不含空調(diào)、供暖） 第二章 物業(yè)費(fèi)測算 物業(yè)費(fèi)的測算一般采用列舉法和倒推法兩種測算方法。 (一 )列舉法中所預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)被測算物業(yè)的基本情況、客戶需求和區(qū)域公司整體要求，按地方政府行業(yè)主管部門頒布的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來制定的。 (五 )注意事項(xiàng)： 南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來的測算上的差異。類型 n 參加測算的物業(yè)面積 ⑵ 不可分割 費(fèi)用（如：管理人員成本、固定費(fèi)用成本等）按各類型物業(yè)其它費(fèi)用總和的比例分?jǐn)偂? 人工費(fèi)用的測算 根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求、公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費(fèi)用的測算。 按照政府規(guī)定及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工資附加費(fèi)的測算。 培訓(xùn)費(fèi)：按國家法律法規(guī)及公司相關(guān)規(guī)定測算。 (二 )行政費(fèi)用（單位：元 /月） 低值易耗品購置費(fèi)用 項(xiàng)目管理部辦公用水、電費(fèi) ⑴ 水費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）； ⑵電費(fèi)根據(jù) 項(xiàng)目 的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況。 交通費(fèi) 根據(jù)業(yè)務(wù)的需要，估算出每月外出辦事的交通費(fèi)用。 報刊資料費(fèi) 因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費(fèi)用。清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。 12 月 固定資產(chǎn)的 折舊費(fèi) 前期購置的固定資產(chǎn)，按安聯(lián)集團(tuán)規(guī)定的固定資產(chǎn)折舊率計提。 保潔物料消耗 根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料，按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。 物業(yè)維修物料消耗。 垃圾清運(yùn)費(fèi)： 根據(jù)社區(qū)每天垃圾量確定。 管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)表 （ 單位：元 /月 .M2） 項(xiàng)目 人工 費(fèi)用 行政 費(fèi)用 財產(chǎn) 費(fèi)用 物料 消耗 社區(qū)公共費(fèi)用 其它 分?jǐn)? 面積 收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) 住宅 商業(yè) 寫字樓 會所 別墅 合計 注： 被測算的物業(yè)可能存在以下幾種情況： 同一單體同一用途； 同一單體不同用途； 不同單體同一用途； 27 不同單體不同用途。 (二 )根據(jù)物業(yè)面積計算出總收入。確保物業(yè)的設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，物業(yè)公司新項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建人員，除依據(jù)第一章的要求做好項(xiàng)目管理部的籌建工作外，應(yīng)全程參于區(qū)域公司新項(xiàng)目的開發(fā)。 從項(xiàng)目定位、業(yè)主實(shí)際需求、物業(yè)使用功能、物業(yè)行業(yè)管理等多方位， 提出物業(yè)管理方的意見和建議。根據(jù)區(qū)域公司的要求，對分項(xiàng)工程（如：設(shè)備安裝調(diào)試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質(zhì)量。了解設(shè)備到貨拆箱驗(yàn)收、安裝到位情況，并即時做好相關(guān)文字記錄。配合區(qū)域公司適時開展購房客戶聯(lián)誼活動。注意保護(hù)購房客戶信息安全。對可能影響綜合驗(yàn)收的施工項(xiàng)目和部位，應(yīng)提前預(yù)判，與區(qū)域公司共同商訂應(yīng)對措施和解決辦法。 二、新項(xiàng)目承接查驗(yàn) 第一章 承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備及 實(shí)施 一、 驗(yàn)收準(zhǔn)備： (一 )物業(yè)新項(xiàng)目管理部（以下簡稱項(xiàng)目管理部）接到區(qū)域公司相關(guān)部門的承接查驗(yàn)通知以及交工標(biāo)準(zhǔn)后，成立驗(yàn)收小組，確定驗(yàn)收小組成員。 二、驗(yàn)收實(shí)施： (一 )驗(yàn)收小組成員根據(jù)單項(xiàng)驗(yàn)收表 (包括：《綠化環(huán)境工程單項(xiàng)工程驗(yàn)收表》、《土建單項(xiàng)工程驗(yàn)收表》、《水暖工程單項(xiàng)驗(yàn)收表》、《電氣工程單項(xiàng)驗(yàn)收表》以下同 )/《物業(yè)驗(yàn)收匯 總單》分專業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收。 (四 )項(xiàng)目管理部與區(qū)域公司相關(guān)部門經(jīng)共同驗(yàn)收完畢，在《物業(yè)驗(yàn)收匯總單》共同簽字認(rèn)可后方可辦理移交手續(xù)。 (二 )工程圖紙是否與實(shí)際結(jié)構(gòu)相符，管線是否能夠正常使用和運(yùn)行，水暖電各項(xiàng)功能能否安全使用。 三、驗(yàn)收原則：如實(shí)反映所存在的問題，保證業(yè)主正常使用。 (二 )驗(yàn)收說明及相關(guān)表格根據(jù)待驗(yàn)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際房型進(jìn)行調(diào)整。 (四 )磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。 二、樓地面 (一 )面層與基層粘接牢固、不空鼓。 (三 )地磚地面應(yīng)平整牢固，接縫均勻密合。中空玻璃無漏氣、無夾層污染；所有玻璃無裂紋。 (六 )油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象。 (三 )動力、照明閘箱安裝必須牢固，位置準(zhǔn)確，電器安裝及導(dǎo)線連接必須牢固，接地保 護(hù)必須良好，要有明顯的相序及柜號標(biāo)識，電器件齊全、無損壞，安裝質(zhì)量符合規(guī)范要求。 (六 )除上述要求外 ， 須符合“低壓電器安裝驗(yàn)收規(guī)范”的有關(guān)要求。 (四 )水泵應(yīng)啟?？煽?，安裝牢固、平穩(wěn)、運(yùn)行時無較大震動、鋼結(jié)構(gòu)底座安裝牢固、防腐處理良好。保溫、防腐措施必須符合 GBJ242的規(guī)定。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度，并不應(yīng)超過 2 個彎。