【正文】 際標(biāo)準(zhǔn)管理體系，建立和完善各類物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)（如上海市辦公樓物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等），制定房屋、設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)等。物業(yè)管理的規(guī) 章制度有下列三大類 ： 1）工程技術(shù)規(guī)程方面的制度 ； A、物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度 ； B、物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程 ； C、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程 ； 2）管理工作方面的制度 A、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度 ； B、設(shè)備運(yùn)行管理制度：包括巡視抄表制度、安全運(yùn)行制度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度，文明運(yùn)行制度等 ； C、物料、工具領(lǐng)用保管制度 ； 3）責(zé)任方面的制度 A、各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度 ； B、值班制度 ； C、交接班制度 ； D、報(bào)告記錄制度 ； 4）實(shí)行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管理 A、物業(yè)設(shè)備管理的要求及標(biāo)準(zhǔn) B、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到同行業(yè)或上級(jí)主管部門規(guī)定的要求 C、 設(shè)備管理現(xiàn)代化，包括： 逐步實(shí)行全員化，社會(huì)化，規(guī)范化的方向努力。 （ 1）物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé) 1）機(jī)構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡高效 ； 2）物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé) ； A、工程部經(jīng)理 是對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修、保證設(shè)備正常運(yùn)行的主要負(fù)責(zé)人。應(yīng)取得兩方面的成果： （ 1）設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)，確保安全運(yùn)行，滿足用戶需求。 （ 3）為設(shè)備提供良好的工作條件，如機(jī)房、操作間、值班室、照明、通風(fēng)、空調(diào)、通道等。 C、五項(xiàng)紀(jì)律是： 1）憑證使用設(shè)備，遵守安全規(guī)程 ； 2）保持設(shè)備清潔，并按規(guī)定維護(hù)，加油 ； 3）遵守各項(xiàng)規(guī)章制度 ； 4）管好工具、零、附件不得 丟失 ； 5）發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)排除或報(bào)告。對長時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。 2）一級(jí)保養(yǎng)：以操作工為主，維修工協(xié)助 3）二級(jí)保養(yǎng)，以維修工為主，操作工協(xié)助 （ 5）設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)一定要按設(shè)備保養(yǎng)手冊實(shí)施，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。設(shè)施設(shè)備巡檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。 計(jì)劃巡檢內(nèi)容有： ① 記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況 ；② 需要更換零部件 ；③ 確定修理 的部位，部件及修理時(shí)間 ；④ 安排檢修計(jì)劃 。 表 13 年設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃 部門： 計(jì)劃有效期限： 年 月 日至 年 月 日 NO： 序號(hào) 設(shè)備名稱 維修保養(yǎng)內(nèi)容 實(shí)施單位 實(shí)施月份 預(yù)算費(fèi)用 備注 編制人： 編制日期： 審核： 審批： 根據(jù)年計(jì)劃再制定月度維保計(jì)劃，按月實(shí)施，并認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單，歸檔保存。 2）設(shè)施設(shè)備的故障管理：為了減少和消滅故障，必須了解，研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措 施和方法，控制故障的發(fā)生，就是設(shè)施設(shè)備的故障管理。 2）故障信息的存儲(chǔ)、統(tǒng)計(jì)：可使用人工統(tǒng)計(jì)存儲(chǔ)，最好是采用計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)信息，開發(fā)管理軟件，便于統(tǒng) 計(jì)分析。 C、故障應(yīng)力：是指由于 工作條件，環(huán)境條件等方面的能量積累超過了設(shè)備零、部件所能承受的界限。 5）故障分析的方法：根據(jù)計(jì)算機(jī)收集、匯總、統(tǒng)計(jì)結(jié)果，分析礦障頻率、故障強(qiáng)度率，可采用直方圖、因果圖等方法，全面分析故障機(jī)理、原因、找出故障規(guī)律，提出對策。 B、多發(fā)性故障 ——采用大修、更新或報(bào)廢的方法 C、對于先天不足造成的故障 ——采用技術(shù)改造或更換元?dú)饧姆椒? D、因操作不良造成的故障 ——應(yīng)通過員工技術(shù)培訓(xùn)來解決。 3）特大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在 10 萬元以上，或造成停電、停水、停氣、停冷暖兩天以上時(shí)，為特大事故。 B、事故的處理要遵循 “三不放過 ”的原則，即： a、 原因分析不清 —— 不放 過 ； b、 任者和群眾未受到教育 —— 不放 過 ； c、 防范措施 —— 不放 過 ； C、設(shè)施設(shè)備事故損失的計(jì)算：事故損失費(fèi) =停產(chǎn)損失費(fèi) + 修理費(fèi) ； D、設(shè)施設(shè)備事故報(bào)告及原始資料： 發(fā)生設(shè)施設(shè)備事故的單位或部門應(yīng)在三日內(nèi)認(rèn)真填寫事故報(bào)告單，上報(bào)設(shè)施設(shè)備管理部門。保持其良好的潤滑條件是其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本條件。搞好設(shè)備的潤滑的關(guān)鍵是抓好設(shè)備潤滑的管理工作。對在用的設(shè)備，按技術(shù)規(guī)范的要求，正確選用潤滑材料，并按規(guī)定的潤滑時(shí)間、部位、數(shù)量進(jìn)行潤滑，以降低摩擦、減少磨損，從而保證設(shè)備正常運(yùn)行、延長設(shè)備壽命、降低能耗、防止污染，以達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。 （ 4）潤滑的作用一般可歸結(jié)為：控制摩擦、減少磨損、降溫冷卻、可防止摩擦面銹蝕、沖洗作用、密封作用、減振作用（阻尼振動(dòng)）等。 （ 7）潤滑管理的目的和任務(wù) 1）潤滑的目的：控制設(shè)備摩擦、減少和消除設(shè)備磨損的一系列技術(shù)方法和組織方法，稱為設(shè)備潤滑管理。 2）集中管理形式：就是在企業(yè)設(shè)備動(dòng)力部門潤滑站和潤滑再生組，直接管理全廠各車間的設(shè)備潤滑工作。 潤滑技術(shù)人員應(yīng)受過中專以上機(jī)械或摩擦潤滑工程專業(yè)的教育，能夠正確選用潤滑材料，掌握潤滑新材料的信息，并具備操作一般油的分析和檢測儀器，判定油品的優(yōu)劣程度的能力，不斷改進(jìn)潤滑管理工作。 2）潤滑站和車間（部門）管理制度，主要是：潤滑油的存放、使用、記錄、回收及器具、安全等管理。 6）潤滑工作各級(jí)責(zé)任制：可根據(jù)企業(yè)的設(shè)備和管理的實(shí)際情況制定，主要是 ：潤滑技術(shù)人員的職責(zé)和潤滑工職責(zé)。即：入庫過濾、發(fā)放過濾、加油過濾。 潤滑方法：它是對設(shè)備潤滑部位進(jìn)行潤滑時(shí)所采用的方法。 B、滴油潤滑裝置。如齒輪、滾動(dòng)軸承和防滑式止推軸承、鏈輪、凸輪、鋼絲繩等。 E、油繩、油墊潤滑。只用于水平軸，如風(fēng)機(jī)電機(jī)、機(jī)床主軸的潤滑。廣泛用于大型、重載、高速、精密、自動(dòng)化的各種機(jī)械設(shè)備 中。油泵把油池中的油壓送到各運(yùn)動(dòng)副進(jìn)行潤滑，經(jīng)過潤滑的油回流進(jìn)入機(jī)身油池循環(huán)使用。利用壓縮空氣將油霧化，再經(jīng)噴嘴射到所潤滑表面。利用脂槍把脂壓人潤滑部位，用于調(diào)整運(yùn)轉(zhuǎn)而又不需要經(jīng)常補(bǔ)充潤滑脂的部位。 C、集中潤滑裝置。 3）固體潤滑裝置 主要有四種類型，即：整體潤滑劑、覆蓋膜潤滑劑，組合、復(fù)合材料潤滑劑和粉末潤滑劑。 總之，在潤滑工作中，對潤滑方法及裝置的選擇，必須從機(jī)械設(shè)備的實(shí)際情況出發(fā)，即設(shè)備的結(jié)構(gòu)、磨擦副的運(yùn)動(dòng)形式、速度、載荷、精密程序和工作環(huán)境等條件來綜合考慮。 1）漏油及其分級(jí)： A、單臺(tái)設(shè)備無漏油的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá) 到以下要求： a、油不得滴落到地面上，機(jī)床外部密封處不得有滲油現(xiàn)象； b、 機(jī)床內(nèi)允許有些滲油，但不得滲人電氣箱入電氣箱內(nèi)和傳送帶上； c、 冷凍液不得與潤滑系統(tǒng)或工作液壓系統(tǒng)的油液混合，也不得滲入滑動(dòng)導(dǎo)軌面上； d、漏油的處數(shù)，不得超過該機(jī)床可能造成漏油部位的 5%。 b、滴油。 B、設(shè)備漏油程度等級(jí)又為分輕度漏 油、漏油、嚴(yán)重漏油三等。 3)設(shè)備治漏計(jì)劃 設(shè)備管理和技術(shù)工人對漏油設(shè)備做詳細(xì)調(diào)查，對漏油部位和原因登記制表，并根據(jù)漏油的嚴(yán)重程度，安排治漏計(jì)劃和實(shí)施方案。采用堵、封、接、修、焊、改、換等方法，針對實(shí)際問題治理漏油。如：用先進(jìn)的診斷儀器幫助維修工早期發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常，迅速查明故障原因，預(yù)測故障影響，從而實(shí)現(xiàn)有計(jì)劃、有針對性的按狀態(tài)維修，縮短維修時(shí)間，提高檢修質(zhì)量，減少備件儲(chǔ)備，提高設(shè)備維修管理水平。它是預(yù)防維修的基礎(chǔ)。 4）根據(jù)故障診斷信息，評(píng)價(jià)設(shè)備先天質(zhì)量，為改進(jìn)設(shè)備的設(shè)計(jì)、制造、安裝工作和提高換代品的質(zhì)量提供依據(jù)。包括：性能、結(jié)構(gòu)、工作能力、工作條件、使用有狀態(tài)、重要程度等 ； B、確定全部需要監(jiān)測和診斷的設(shè)備：如重要關(guān)鍵設(shè)備，故障停機(jī)影響、損失大的設(shè)備。因此，對設(shè)備診斷技術(shù)的要求也越來越高，已經(jīng)成為當(dāng)前設(shè)備工程技術(shù)研究的重要課題 。 2） 按技術(shù)功能分類： A、技能檢 查。是對設(shè)備的實(shí)際精度進(jìn)行檢查和測定，以確定設(shè)備精度的惡劣化程度。主觀監(jiān)測的經(jīng)驗(yàn)是在長期的工作中積累起來的，有價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)是不可忽視的物質(zhì)財(cái)富，不僅對更有效地、更經(jīng)濟(jì)地開展主觀監(jiān)測活動(dòng)有利，而且可以用來培訓(xùn)操作和維修人員，提高技術(shù)業(yè)務(wù)能力。由于以上儀器比較昂貴，一般多采用簡單工具和儀器進(jìn)行監(jiān)測。 （ 3） 設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測工作的開展 1）設(shè)施設(shè)備的檢查：安是側(cè)重于利用管理職能制定管理管理及各種報(bào)表等，針對設(shè)備上影響產(chǎn)品產(chǎn)量、質(zhì)量、成本、安全和設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)的部位進(jìn)行日常點(diǎn)檢、定期檢查和精度檢查等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常，進(jìn)行調(diào)整、換件或修理以 維持正常動(dòng)轉(zhuǎn)，或?qū)⒉荒芗皶r(shí)處理的精度、功能降低和局部惡化信息記錄下來，做為維修計(jì)劃的玫設(shè)備更新改造的依據(jù)。 總之，開展設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測和診斷工作，首先要研究企業(yè)經(jīng)營狀況、設(shè)備組成結(jié)構(gòu)、實(shí)際需要、技術(shù)和量、財(cái)資源及管理基礎(chǔ)等，從獲得經(jīng)濟(jì)技術(shù)效果最佳出發(fā)，經(jīng)分析、研究來確定如何進(jìn)行狀 態(tài)監(jiān)測，列出明細(xì)表。 （ 4）故障診斷技術(shù) 設(shè)備在某一時(shí)刻的狀態(tài)，不單單是指完好或故障，而是包含三個(gè)內(nèi)容：設(shè)備所承受的各種應(yīng)力；設(shè)備故障及劣化；設(shè)備強(qiáng)度及性能。 目前，國內(nèi)外應(yīng)用于機(jī)械診斷技術(shù)方面的檢測，分析、診斷的主要方法是： A、振動(dòng)和噪聲診斷法； B、磨損殘留物、泄漏物診斷法； C、溫度、壓力、流量和功率變化診斷法； D、應(yīng)變、裂紋及聲發(fā)射診斷法； 以上應(yīng)用最多的是振動(dòng)和噪聲診斷法。它的費(fèi)用較高，由于專業(yè)人員實(shí)施。即確定監(jiān)測那些數(shù)據(jù)、檢測周期、用什么方法、采用那些儀器等。根據(jù)特征量識(shí)別設(shè)備的狀態(tài)和故障，先要建立判別函數(shù)，確定判別的標(biāo)準(zhǔn)，然后再將輸入的特征量與設(shè)備歷史資料和標(biāo)準(zhǔn)樣本比較從而獲得設(shè)備的狀態(tài)或故障的類型、部位、性質(zhì)、原因和發(fā)展勢等結(jié)論性意見。監(jiān)視設(shè)備內(nèi)部的運(yùn)行狀況并進(jìn)而預(yù)測判斷機(jī)器設(shè)備的“健康”狀態(tài)。檢測技術(shù)方法有鐵譜分析技術(shù)、光譜分析技術(shù)和磁塞分析法及過濾分析法。利用強(qiáng)磁場將潤滑油中的鐵屑分離出來，通過觀察磨粒的形狀和材質(zhì)，判斷產(chǎn)生的原因，檢測磨料的數(shù)量和分布，判斷設(shè)備磨損程度。常用的是超聲波探傷技術(shù)。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理的管理 物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理：主要是大、中修和更新改造。 設(shè)備修理的方針 設(shè)備的修理，必須貫徹 “預(yù)防為主 ”的方針，根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、設(shè)備特點(diǎn)及設(shè)備在使用中所起的作用，選擇適當(dāng)?shù)木S修方式，適當(dāng)?shù)男蘩碇芷诨驎r(shí)機(jī)，采用新工藝、新技術(shù)、新材料的科學(xué)方法，以提高 維修質(zhì)量，減少停機(jī)時(shí)間，降低維修費(fèi)用，達(dá)到適時(shí)有效，低成本。 這種維修方式可發(fā)揮主要零部件的最大壽命，使維修經(jīng)濟(jì)性好。 利用率低或有備用的設(shè)備 ； 對重點(diǎn)和主要設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性維修，是貫徹設(shè)備維修 “預(yù)防為主 ”方針的重要工作，主要采取兩種方式： 一是定期維修：是在規(guī)定時(shí)間的基礎(chǔ)上執(zhí)行預(yù)防維修活動(dòng)，具有周期性特點(diǎn) 。 修理類別 主要有：大修、中修、項(xiàng)修、小修等 。 全部研刮或磨削導(dǎo)軌面 ； 重新按標(biāo)準(zhǔn)加入工質(zhì)潤滑油 ； 修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng) 進(jìn)行整體測定、試車。 如計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期采用的修理周期結(jié)構(gòu)； 9621 的修理周期結(jié)構(gòu)。 （ 3）備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲(chǔ)備，及時(shí)滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲(chǔ)備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲(chǔ)備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。 物業(yè)設(shè)備的更新 （ 1）物業(yè)設(shè)備更新的意義： 1）設(shè)備更新是物業(yè)維持使用功能的必要條件 ； 2) 設(shè)備更新是實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備高效、安全、節(jié)能的重要途徑 ； 3）設(shè)備更新是物業(yè)保值增值的物質(zhì)基礎(chǔ) 。 （ 3）更新改造 的意義：工業(yè)發(fā)達(dá)國家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主要途徑是大力采用先進(jìn)技術(shù)，提高機(jī)器的技術(shù)水平，改善材料的質(zhì)量，提高勞動(dòng)者的素質(zhì)，從而提高各生產(chǎn)要素的使用率，來取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。 不完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況有兩項(xiàng)及以上達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)或只有一項(xiàng)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)并影響正常使用的設(shè)施設(shè)備（得分在 85分以下）為不完好設(shè)施設(shè)備。 16 5分 /項(xiàng) 3 勵(lì)磁調(diào)壓、滅磁裝置、繼電器保護(hù)及配電裝置齊全，動(dòng)作靈敏可靠。 7 3分 /項(xiàng) 7 表計(jì)齊全、靈敏可靠，指示正確 ，防護(hù)裝置齊全完整。 30 5分 /項(xiàng) 3 照明配電柜完好、整潔，開關(guān)靈活，控制有效。接地電阻≤ 4歐姆。弱電設(shè)備接地電阻：≤ 4歐姆。 20 10分 /項(xiàng) 2 矯箱內(nèi)，外按鈕，燈具、排風(fēng)扇和裝飾等配件保證完好，矯箱整潔。 10 5分 /項(xiàng) 6 電梯發(fā)生一般故障，一小時(shí)內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)到場修理。 10 10分 /項(xiàng) 3 設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查和運(yùn)行狀態(tài)確認(rèn)。 10 10分 /項(xiàng) 7 設(shè)備使用完后，需切斷電源，鎖好操作裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定 方法予以鎖定。 30 10分 /項(xiàng) 2 設(shè)備升降平穩(wěn)、正常。 10 5分 /項(xiàng) 空調(diào)系統(tǒng) （ 1）冷（溫）水機(jī)組 序號(hào) 內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 考核定分 不合格扣分 1 機(jī)組安裝平穩(wěn)牢固，各部裝配間隙符合標(biāo)準(zhǔn)，各種螺絲無松動(dòng)，潤滑良好，無漏水、漏油、漏氣；機(jī)體無銹蝕，脫漆，保溫良好，無明顯油、污漬、表面整潔。 6 3分 /項(xiàng) 5 各類閥門完整且靈活可靠，開關(guān)正常，表面整潔。 20 5分 /項(xiàng) 8 制冷量基本達(dá)到設(shè)計(jì)要求或滿足