【正文】 保溫、防腐措施必須符合 GBJ242的規(guī)定。 (六 )油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮，漏刷現(xiàn)象。 (四 )磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 (四 )項目管理部與區(qū)域公司相關部門經共同驗收完畢，在《物業(yè)驗收匯總單》共同簽字認可后方可辦理移交手續(xù)。注意保護購房客戶信息安全。 從項目定位、業(yè)主實際需求、物業(yè)使用功能、物業(yè)行業(yè)管理等多方位， 提出物業(yè)管理方的意見和建議。 垃圾清運費： 根據(jù)社區(qū)每天垃圾量確定。清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。 培訓費：按國家法律法規(guī)及公司相關規(guī)定測算。 (五 )注意事項： 南北差異，注意南北地域在設備、設施方面的不同，從而帶來的測算上的差異。 八、標識系統(tǒng)的配備 籌建人員應根據(jù)項目情況系統(tǒng)規(guī)劃現(xiàn)場標識，關注所有標識的設計、制作和安裝，詳見《安信聯(lián)行物業(yè)視覺識別系統(tǒng)手冊》。 (七 )編號規(guī)則應按規(guī)定的編碼原則執(zhí)行。 (三 )培訓內容及效果參考如下，具體培訓工作由人力資源及行政部統(tǒng)一制定實施。 12 本制度 經總經理批準 后 頒行。 員工個人績效獎金 調整的依據(jù)： （ 1）．當期績效考核評定為“優(yōu)”的員工， 績效考核等級系數(shù)為 （ 2） 當期績效考核評定為“良”的員工， 績效考核等級系數(shù)為 （ 3） 當期績效考核評定為“符合要求”的員工， 績效考核等級系數(shù)為 1 （ 4） 當期績效考核評定為“尚待改進” 的員工， 績效考核等級系數(shù)為0 （ 5） 當期績效考核評定為“不可接受” 的員工， 績效考核等級系數(shù)為0，扣發(fā)當月全部浮動工資。如需要更改員工考核結果，須與員工直接上級進行協(xié)商。職能部門 /項目的績效評價等級與本項目內的績效評價等級分布參照下表標準（規(guī)定的百分比為上限）。 物業(yè)公司 績效考核分年中績效考核、年終績效考核； 季度 考核 —— 季度 考核的主要內容是 季度 的工作業(yè)績和工作表現(xiàn)（工作表現(xiàn)主要體 現(xiàn)對企業(yè)文化的認同 及與同事的良性合作關系 ），重點是工作業(yè)績的考核。 調崗員工： 調入 職能 部門 /項目 依據(jù)調出 職能 部門 /項目 所做的“提前考核”結果，結合員工在本 職能 部門 /項目 的表現(xiàn)進行考核。 直接上級需填寫《績效面談記錄表》（詳見附件 2），并及時匯總到 9 職能 部門 總監(jiān) /項目經理。 （ 4）．總監(jiān)級及副總級管理人員：在本公司任職 4 年以上過去十二期績效考核評定為全部“良”以上，其中至少五個為“優(yōu)”的經理級員工，在下一個考核期間可以考慮職位 晉升。 人員編制：結合管理類型、管理面積、服務標準、硬件配置等因素，合理配置各崗位人員。 (二 )籌建人員應根據(jù)項目新增業(yè)務、設施及其它情況負責相關作業(yè)規(guī)程、支持性文件的補充編寫， (三 )項目籌建人員應負責了解并收集有關物業(yè)行業(yè)的法律法規(guī)、地方行政規(guī)章等，包括（不限于）： 國家有關物業(yè)管理的法律法規(guī)和規(guī)范性文件要求， 所在地的政府、行業(yè)主管部門和立法機構頒發(fā)的有關法規(guī)、條例、規(guī)定等規(guī)范性文件要求。 六、物資裝備 項目管理部籌建人員應根據(jù)制訂的《物業(yè)管理方案》及項目配套確定所需的物資種類、性能、級別、數(shù)量等，制訂購置計劃，并按相關規(guī)定，經過詢價、評估、報批等手續(xù)后，進行相應的采購、配置工作，包括：辦公用品：辦公桌椅、文件柜、鑰匙柜、文具、信箋、白板等。 (五） 與消防部門取得聯(lián)系，參與消防的接管，取得消防部門對物業(yè)的技術支持和指導。 (七 )物業(yè)收費面積的確定 物業(yè)收費面積的依據(jù)是區(qū)域公司提供的物業(yè)資料（以提供給營銷部門的售樓面積為準，如有當?shù)卣鞴懿块T所批復的《確權面積報告》則以此報告為準）。 辦公設備維護費用 主要指 復印機、傳真機、打印 機、空調等設備 每月的保養(yǎng)費。 員工宿舍租金 （財產）保險費（公共設施、設備購買的保險） 保險費＝（須投保的公共設施、設備）總金額 保險費率 247。 這樣除了不同物業(yè)單體的管理服務費標準不同，即使對同一個物業(yè)單體，例如綜合性物業(yè)，既有商業(yè)部分，又有住宅或寫字樓部分，也會出現(xiàn)同一個物業(yè)內有不同的收費標準的情況。 (二 )要求： 定期參加工程會議，了解、掌握工程進度特別是隱蔽工程情況，熟悉主要材料及廠家，并建立友好關系，參與配套設施施工、安裝的跟進，了解、掌握并記錄設計變更情況，提出成品保護要求及措施建議。 在綜合驗收過程中，在條件允許的情況下，應全程跟進，全面了解驗收結果。 (三 )對于檢查出來的設計及施工問題，應 在單項驗收表 /《物業(yè)驗收匯總單》中作詳細記錄，書面反饋區(qū)域公司相關部門。面層平整，無裂縫，脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。漏電保護試驗反應正常。 (三 )明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。 (三 )衛(wèi)生間地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏、管道排水必須順暢、衛(wèi)生器具質量良好、接口不得滲漏、安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。 (三 )門窗玻璃應安裝平整，玻璃 膠應飽滿平順，粘貼牢固。 六、驗收時間及期限 (一 )在接到區(qū)域公司《驗收通知單》及相關資料后，以書面形式回復驗收時間及相關資料，一般一周內開始實施驗收。 30 (四 )項目管理部應對參與驗收人員進行承接查驗流程、驗收技能培訓。并全程宣傳推介物業(yè)公司并征求準業(yè)主對管理服務的需求。 第三章 新項目前期介入作業(yè)指引 物業(yè)新項目確定后，為了 能夠從物業(yè)管理運作及 使用的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套安裝、管線布置、隱蔽工程、施工質量、開盤營銷、客戶資源、業(yè)主溝通聯(lián)誼、竣工驗收、交房入住等多方面提供有益的建設性意見，協(xié)助開發(fā)商把好整體設計關、建設配套關、工程質量關和使用功能關。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化 、施肥、殺蟲、植物藥劑、社區(qū)消殺等。 電腦維護費用 根據(jù)項目配置的電腦數(shù)量以及項目業(yè)務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網絡使用費、軟件開發(fā)費用的分攤等。 人員工資構成表 （ 單位：元） 序號 名稱 工資標準 人數(shù) 工資金額（ 月） 1 經理 工資標準人數(shù) 23 2 經理助理 工資標準人數(shù) 3 人力行政人員 工資標準人數(shù) 4 技工、維修人員 工資標準人數(shù) 5 保安人員 工資標準人數(shù) 6 保潔人員 工資標準人數(shù) 7 綠化人員 工資標準人數(shù) 8 其他人員 工資標準人數(shù) 合計 工資附加費（單位：元 /月）。 一 、 在實際操作中，兩種方法可結合使用，互相印證。 (六 )維修設備和工具：電焊機、切割機、沖擊鉆、應急燈、管道疏通機、維修梯等設備，及相關家庭維修用工具物品。 消防 管理規(guī)定。常見崗位歸納如下： 崗位性質 崗位類別 工作場所 現(xiàn)場需求 編制方法 固定崗 門崗和大堂崗 人行 出入口 控制行人 進出 按崗定編， 全天輪崗 控制中心崗 (含消防 ) 控制中心 控制中心 監(jiān)控 按崗定編， 全天輪崗 形象崗 大門 或大堂 展示形象、 接待引導 按崗定編， 部分日間崗 巡邏崗 巡邏崗 樓內外 治安 工作量按樓棟設置 車場崗 車場門崗 車輛 出入口 控制車輛 進出 按崗定編， 全天輪崗 車場巡邏崗 停車場 車場巡邏 工作量按地形設置 機動崗 檢查崗 現(xiàn)場 全程監(jiān)控 臨時替補 班組長兼任 保潔崗的定編應根據(jù)物業(yè)類型綜合考慮，常見崗位劃分如下： 崗位類別 工作場所 現(xiàn)場需求 編制方法 17 樓內崗 樓道、大堂、電梯、 地下室等 樓內保潔 工作量按單元或樓層設置 樓外崗 樓外公共區(qū)域 庭院保潔 工作量按面積或區(qū) 域設置 垃圾清運崗 樓外指定區(qū)域 生活垃圾收集、清運 按照當?shù)厍闆r設置 綠化崗的定編應根據(jù)綠化面積及園林復雜程度，一般按人均養(yǎng)護面積約 4000平方米分配（華北區(qū)域）。 12 績效考核辭退： 通過績效考核，被證明難以勝任本崗位工作，經過在崗培訓和調動崗位后仍難以勝任的，給予“考核辭退”處理；另如因項目無空缺崗位可供調配或者當事人不服從項目重新安排工作崗位的，亦給予“考核辭退”處理，同時解除勞動合同；對符合以下 條件者，給予“考核辭退”： 一個考核年度內 ,年中或年終績效考核中有一次被評為“ E”以下的； 一個考核年度內 , 連續(xù)二次季度考核被評為“ D”以下的，又無適合的空缺崗位可調配或不服從公司重新安排工作崗位的； 一個考核年度內，年中和年終績效考核中有一次被評為“ D” ,經在崗培訓后仍不能達到崗位平均水平要求 ,又無其它適合崗位可調配或拒絕公司重新安排工作崗位的； 每個年終績效考核結束后，要求各項目內部進行考 核成績排序，除上述三項產生“考核辭退” 的條件外，對排序處于尾端的人員實行績效考核的“尾端勸退” ； 同時要求各部門整個年終（包括各季度）的考核勸退率（包括尾端勸退）不低于 5%； 10 人以下的職能部門不強制要求進行尾端勸退。 總經辦 審核各 職能部門 /項目 績效考核成績，并將審核結果反饋給各 職能部門 /項目。重大 調整是指以下情況： ? 權重大于 20%的工作任務取消或新增； ? 現(xiàn)有任務權重變化（增減）超過 20%。 ④ 年終 評價一般在每年的 12 月底開始。 ③ 在每個評價周期結束后，評價人要與評價人面談，并把面談結果寫在面談記錄中。 計劃跟進與調整（時間：考核周期的 全過程 ） 在計劃執(zhí)行過程中，如出現(xiàn)重大計劃調整，員工與直接上級應及時確認計劃的更改，并重新填寫《工作業(yè)績計劃 /考核表》。 注：績效反饋后， 職能部門總監(jiān) /項目 經理 審核績效面談結果并再次確認績效評定結果，提交 總經辦 。 （ 9） .因公司經營需要，經總經理和董事長批準，員工職級可不受以上條件限制作相應調整。 保安崗的定編應綜合考慮社區(qū)特點：如出入口的多少、智能化 程度、封閉開放式管理模式、周邊的治安狀況等因素。 裝修管理規(guī)定