【正文】 污染、占地大的傳統(tǒng)工業(yè)生產(chǎn)職能；加強(qiáng)其他城鎮(zhèn)的職能分工，形成綜合服務(wù)功能較強(qiáng)的城鎮(zhèn)職能體系。 “五園區(qū)”，為兩渡、段純、南關(guān)、交口四大工業(yè)園及靜升新型產(chǎn)業(yè)區(qū)。 “一軸”，為沿汾河谷地與大運(yùn)一級公路形成的縣域城鎮(zhèn) 與經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸線，是縣域最重要的人口 — 城鎮(zhèn) — 產(chǎn)業(yè) — 生態(tài)聚合軸。 “一心”，即縣域中心城（由縣城、靜升鎮(zhèn)區(qū)及其間的連接段構(gòu)成），是縣域人口集聚與城鎮(zhèn)建設(shè)的重心，全縣的綜合服務(wù)和創(chuàng)新中心，區(qū)域增長極核。 第三產(chǎn)業(yè)布局：重點(diǎn)推進(jìn)中心城、南關(guān)、兩渡、段純“一主三副”的城 鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)廈門鎮(zhèn)旅游服務(wù)基地建設(shè)，以區(qū)域中心帶動整個(gè)縣域的服務(wù)業(yè)。 工業(yè)推進(jìn)措施：拓展工業(yè)化資本措施的渠道；加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新，以信息化帶動產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展；通過企業(yè)之間的整合做大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成集團(tuán)化、規(guī)?；髽I(yè)組織形式。段純工業(yè)園以煤化工為發(fā)展主線，并帶動產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)工業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步壯大產(chǎn)業(yè) 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 19 集群。實(shí)施大企業(yè)戰(zhàn)略，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模與產(chǎn)業(yè)集中度，抓好重點(diǎn)工業(yè)區(qū)建設(shè)，促進(jìn)工業(yè)布局的相對集中，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)整合，積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展，從大型企業(yè)、工業(yè)區(qū)兩個(gè)層次推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 （二）工業(yè)發(fā)展與布局規(guī)劃 工業(yè)發(fā)展基本思路：依托縣域產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢，以建立節(jié)約化、多元化的支柱產(chǎn)業(yè)體系為目標(biāo)，以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新型化、新型產(chǎn)業(yè)規(guī)模化為導(dǎo) 向，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的根本性轉(zhuǎn)變?yōu)橹c(diǎn)，集約化發(fā)展煤炭開采業(yè)、電力工業(yè)，規(guī)模化發(fā)展煤化工產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展建材與新材料產(chǎn)業(yè)，多樣化發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)，逐步形成多元化產(chǎn)業(yè)體系。在翠峰、梁家焉等鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)玉米示范區(qū)，重點(diǎn)推廣農(nóng)大 108 糧飼兼用玉米品種；在南關(guān)西許一帶建設(shè)小雜糧基地，重點(diǎn)推廣晉谷 21 號 ，引進(jìn)沁州黃品種；在馬和、靜升等鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立黃金梨、水晶梨示范基地；在邊山發(fā)展以核桃為主的干果種植；積極擴(kuò)大中藥材的種植面積；沿河流域積極發(fā)展蔬菜種植。加大農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，建立有效的抗旱減災(zāi)體系，提高農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害的能力。按照區(qū)域化布局，規(guī)?；?jīng)營要求，合理調(diào)整農(nóng)業(yè)布局。 、區(qū)域定位： 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 17 靈石縣是山西中部的能源基地、全國知名的晉商文化旅游區(qū)、晉中市新興工業(yè)區(qū)的重要組成部分。大運(yùn)公路途 徑縣境，此外還有縣級公路和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路多條，連接著境內(nèi)各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、廠礦和絕大部分村莊。森林覆蓋面積為 。 農(nóng)業(yè) 全縣現(xiàn)有耕地 萬畝，主要糧食作物有小麥、玉米、谷子、豆類、高粱等。 “十 二 五”期間，靈石縣將繼續(xù)以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，突出率先發(fā)展主題，全面實(shí)施“開放引進(jìn)、民營趕超、項(xiàng)目帶動、環(huán)境保障”四大戰(zhàn)略，突出抓好“工業(yè)新型化、 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 16 規(guī)模化、循環(huán)化”和“城鎮(zhèn)集群化”兩個(gè)重點(diǎn)，采取“工業(yè)向園區(qū)集中、人口 向城鎮(zhèn)集中、住宅向小區(qū)集中”三項(xiàng)措施，加快建設(shè)，加速發(fā)展，努力構(gòu)建實(shí)力強(qiáng)勁、生活富裕、生態(tài)良好、文明和諧的新靈石，把靈石建設(shè)成為山西中部最具活力的經(jīng)濟(jì)帶和城市群上一顆璀璨的明珠。 投資環(huán)境寬松 靈石縣大力倡導(dǎo)“管理就是服務(wù)，服務(wù)必須一流”的理念，全面推行“首問負(fù)責(zé)制”、“服務(wù)承諾制”、“限時(shí)辦理制”，對來靈投資的企業(yè)實(shí)行全程跟蹤，提供保姆式服務(wù)，對項(xiàng)目所涉及的稅收、土地、規(guī)費(fèi)、配套服務(wù)實(shí)行全面優(yōu)惠，提供全程、完善、優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)，著力營造“親商、富商、安商、樂商”的投資軟環(huán)境，使企業(yè)能集中 精力創(chuàng)業(yè)。 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 15 千年古剎資壽寺以十八羅漢頭像失而復(fù)得蜚聲海內(nèi)外 ；“靈石”，為全國第二大鐵隕石。 旅游資源眾多 靈石境內(nèi)名勝古跡眾多，自然風(fēng)景優(yōu)美。電力行業(yè)現(xiàn)有企業(yè) 6戶，電力裝機(jī)容量 萬 KW。 、社會經(jīng)濟(jì)狀況 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚 以產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、企業(yè)集群發(fā)展、資源循環(huán)利用為發(fā)展方向，堅(jiān)持推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，全力實(shí)施大項(xiàng)目、大企業(yè)戰(zhàn)略，已初步形成以煤焦、煤化工、冶金、建材、電力 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 14 為主的五大骨干支柱產(chǎn)業(yè)體系，列入山西省重點(diǎn)發(fā)展的八大焦化基 地和五大甲醇聯(lián)產(chǎn)中心，工業(yè)經(jīng)濟(jì)占全縣國民經(jīng)濟(jì)比重的 80％。 1958 年 11 月榆次專署改稱晉中專署，靈石并入介休， 1961 年 7月恢復(fù)原建置，靈石仍歸晉中專署。乾隆三十七年（ 1772年）設(shè)霍州直隸州，轄靈石縣； 1948 年 6 月 靈石解放， 9月，靈東、靈西民主政府合并成立靈石縣人民政府，歸太岳一專區(qū)管轄。 唐貞觀十七年（ 643 年）廢呂州，靈石縣改屬汾州，開元十一年（ 723 年）改屬河?xùn)|道太原府；靈石屬平陽府（河?xùn)|道），萬歷廿三年（ 1595 年）改屬汾州府。 建置沿革 早在史前靈石境內(nèi)就有先民居住，在建縣以前屬介休地域。其他還有仁義河、雙池河、交口河等支流。縣境東部有太岳支脈石膏山；海拔 2532 米，西部為丘陵地形屬呂梁山脈，較大山為縣城西北 公里出的新建塬，海拔 1275 米，坡度約40 度，頂部平坦，面積 12平方公里左右，是控制兩渡至西山、控制靈石河西的戰(zhàn)略要地。 地形地貌 本縣地處黃土高原屬土石山地，整個(gè)地勢東高西低，地層分布從東到西，平均海拔 850m 左右，縣域由東西兩山向中部汾河谷地自燃形成了三級階梯分別占國土總面積的%、 %、 %。北與介休市、孝義市相鄰；南與霍州市、汾西縣接壤；西與交口縣交界；東與沁源縣相望。 合理、科學(xué)地做好施工現(xiàn)場設(shè)計(jì)和工期安排。 建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調(diào)工作，以便使工程建設(shè)盡快開工保值保量順利完工，創(chuàng)建一個(gè)優(yōu)質(zhì)工程。該項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)條件均已具備，建議盡快實(shí)施。 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 11 、結(jié)論及建議 、結(jié)論 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理，規(guī)模適中，項(xiàng)目的建筑密度、容積率、綠化率、戶型面積及戶型比例等主要技術(shù)指標(biāo)均符合國家關(guān)于商品房開發(fā)的有關(guān)政策要求，項(xiàng)目的建設(shè)符合國家政策和靈石 縣城總體規(guī)劃及靜升古鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃的各項(xiàng)要求，布局人性化，結(jié)構(gòu)安全可靠，外觀新穎美觀大方。項(xiàng)目南側(cè)政府規(guī)劃了 1500森林公園，將是本案可直接享用的重要自然景觀。 靜升派出所緊鄰本案，完全消除了新區(qū)初始，周邊冷清帶來的居住不安全感，未來本案安保可考慮與靜升派出所形成聯(lián)動，進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目競爭力。省級重點(diǎn)高級中學(xué)， 5000 余名學(xué)生的大型學(xué)校，靈石最好的高中優(yōu)秀的教育資源，在日益重視教育的今天，將是本案良好的推廣資源之一。全國知名旅游景點(diǎn) — 王家大院，山西文化代表，清代民居建筑之集大成者。靜升新區(qū)目前為開發(fā)初期，基本處于空白階段。近期用地面積近 5平方千米，遠(yuǎn)期人口規(guī)劃 30 萬人。靜升新區(qū)控制范圍為靜升鎮(zhèn)、馬和鄉(xiāng)的 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 10 主要轄區(qū)范圍，總面積 85 平方千米。這一目標(biāo)體系，體現(xiàn)了貫徹上級精神與靈石實(shí)際的結(jié)合。 靈石縣的“十二五”規(guī)劃綱要。受地形限制，城區(qū)可用面積十分有限，城區(qū)面積僅 平方公里。城市位處交通要沖，與周邊城市交通 便利，隨著高鐵的建設(shè)，將進(jìn)一步拉近靈石和周邊省會城市的時(shí)間距離，周邊城市對靈石的輻射將進(jìn)一步加大。 靈石是山西南北交通運(yùn)輸之要沖。屬國家級文物保護(hù)的有旌介古遺址，省級文物保護(hù)單位有王家大院、資壽寺、韓信墓、文廟、晉祠廟、廈門古堡、后土廟 、靈石，靈石介子推祠（清明節(jié)發(fā)源），石膏山森林公園為國家級森林公園，省級風(fēng)景名勝區(qū)。 靈石縣歷史悠久，名勝薈萃，風(fēng)景獨(dú)秀。在全省率先啟動了汾河流域生態(tài)治理修復(fù)于保護(hù)工程。為了走可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)路線，靈石出臺了一系列對于非煤類和高新產(chǎn)業(yè)的 經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策（退費(fèi)退稅）。 2021 年靈石縣生產(chǎn)總值 130 億元；財(cái)政總收入 億元，居全市（晉中第一、全省縣級第四）在全省縣域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展評價(jià)中，從 2021 年的第 14 位上升到 2021 年的第 3 位。石膏儲量達(dá) 億噸，礦石純度達(dá) 90％— 98％，為特級品和 一級品，享有靈石“雪花膏”之稱，是華北地區(qū)第二大石膏礦床。 靈石縣是山西省產(chǎn)煤大縣之一，縣域境內(nèi)地下礦藏資源豐富，其中煤炭、石膏、硫鐵礦儲量豐富，品質(zhì)優(yōu)良。 靈石縣為暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)。于隋開皇十年（公元 590年）置縣，距今已有 1400 多年的歷史。 、項(xiàng)目實(shí)施背景 靈石縣位于山西省中部，晉中市最南端，距省會太原150公里，總?cè)丝?，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，鄉(xiāng)村人口 萬人，人口密度為 人 /平方公里。售后服務(wù)辦公室、物業(yè)公司等部門，管理團(tuán)隊(duì)主要成員有：董事長張石 崗先生，董事張志強(qiáng)、賈荷香、賈小林、張曉鈺。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，不斷完善企業(yè)管理，正確處理客戶、員工和股東的利益關(guān)系，以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)；內(nèi)部建立了完善的競爭機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制，質(zhì)量保證體系、服務(wù)體系、企業(yè)文化日益完善。公司地址為晉中市榆次區(qū)迎賓路 3號，法定代表人：張石崗；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營。 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ： 一期用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表。 對項(xiàng)目的投資環(huán)境、建設(shè)條件進(jìn)行分析論證； 對項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行 分析論證； 對項(xiàng)目總體規(guī)劃的合 理性進(jìn)行分析論證； 對項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的可行性和合理性進(jìn)行分析論證； 對項(xiàng)目在建設(shè)和 運(yùn)行 過程中的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能措施、勞動安全等方面提出意見。 認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范，搞好環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生安全及消防等設(shè)計(jì)。 總體建筑風(fēng)格應(yīng)與靈石縣靜升鎮(zhèn)新區(qū)住宅的整體規(guī)劃風(fēng)格相協(xié)調(diào)，不破壞靜升古鎮(zhèn)的風(fēng)貌；突出居住小區(qū)經(jīng)濟(jì) 、合理、宜居的特點(diǎn)，功能布局齊全實(shí)用。 、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 、 原則 和研究范圍 、編制依據(jù)： 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》 （國辦發(fā)〔 2021〕 24 號） 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔 2021〕 4號） 《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究試行管理辦法》 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 評價(jià)方法與參數(shù)》 《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》 《靈石縣城總體規(guī)劃》 、《靜升鎮(zhèn)總體規(guī)劃》 擬建場地地形圖 建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料及調(diào)查資料 、編制原則 充分合理利用場地，做到功能分區(qū)合理，規(guī)劃有序整齊，符合規(guī)范，具有合理性、時(shí)代感和前瞻性。 通訊工程 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 3 根據(jù)靈石縣城總體規(guī)劃，靜升新區(qū)建成區(qū)范圍內(nèi)通訊主干線路，布 置在永吉大道兩側(cè)， 并全部采用地下管道電纜敷設(shè)。 暖通 該項(xiàng)目冬季取暖由城市集中供熱集中供給。待條件具備時(shí)，污水可經(jīng)過深度處理，回供陳鎮(zhèn)用作澆灑。 排水 根據(jù)靈石縣總體規(guī)劃， 項(xiàng)目區(qū)雨水由雨水管道適當(dāng)集中后，通過集中出水口排入就城市雨水管網(wǎng)。 、公共設(shè)施條件 該項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于靈石縣靜升鎮(zhèn)靜升新區(qū)，項(xiàng)目所 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 2 在區(qū)域的供水、排水、供電、暖通、供氣、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施均做了詳細(xì)規(guī)劃。 、項(xiàng)目估算總投資與資金籌措： 本項(xiàng)目建設(shè)總投資 ，其中：建安工程費(fèi) 萬元，其他費(fèi)用 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元。 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 晉中市恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 二○一一年 十 月 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司