【正文】 城是中國知名的晉商文化旅游區(qū)，是以旅游業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)為主的、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的宜居城市。其中，縣城是縣域政治、經(jīng)濟(jì)中心，晉中市南部門戶，新型工業(yè)區(qū)及旅游服務(wù)基地，以發(fā)展物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主；靜升鎮(zhèn)是 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 24 縣域文化教育中心，旅游中心及旅游服務(wù)基地。 、規(guī)劃區(qū)范圍： 包括翠峰鎮(zhèn)部分地區(qū)（原城關(guān)鎮(zhèn)、原水峪鄉(xiāng)范圍）、靜升鎮(zhèn)和馬和鄉(xiāng)，總面積 。 、城市用地發(fā)展方向： 規(guī)劃期年內(nèi)中心城建設(shè)用地發(fā)展以新區(qū)建設(shè)為主，縣城區(qū)改造為輔，同時加強(qiáng) 對靜升古鎮(zhèn)的修復(fù)和環(huán)境整治。新區(qū)建設(shè)由北向南逐步有序向馬和和大運(yùn)高速公路東方向發(fā)展，縣城區(qū)以內(nèi)函式挖潛改造，重點是城中村改造和工業(yè)用地的整合調(diào)整，縣城連接段主要以恢復(fù)古村落風(fēng)貌，整合村莊居民用地，發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)用地為主，并加強(qiáng)永吉大道和靜升河的生態(tài)綠化建設(shè)。 、發(fā)展規(guī)模： （一）縣城人口規(guī)模 確定到 2021年，中心城人口規(guī)模為 ；到 2020年，中心城人口規(guī)模為 。 （二）縣城用地規(guī)模 2020年，縣城建設(shè)用地 萬平方米，人均 平方米。 九、功能結(jié)構(gòu) 中心城遠(yuǎn)景 空間布局結(jié)構(gòu)形式仍為“三區(qū)、三軸、一圈”。 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 25 在規(guī)劃期內(nèi)，舊城居住建設(shè)的重點是結(jié)合城中村改造進(jìn)行居住區(qū)建設(shè)。新建居住區(qū)主要布置于水峪河以西、鐵路專用線以北、小河南路以南的地域。新城區(qū)居住建設(shè)的重點是新區(qū)居住區(qū)建設(shè)。同時結(jié)合古鎮(zhèn)保護(hù)和舊區(qū)的更新改造適度調(diào)整現(xiàn)有居住用地，拆遷與古鎮(zhèn)保護(hù)相沖突的居住建筑。整合連接段內(nèi)的村莊用地，保留延安、蘇溪、尹方和南蒲等 4 個村，形成兩個居住組團(tuán) ―― 延安居住組團(tuán)、蘇溪 尹方居住組團(tuán)。限制南蒲村莊建設(shè)用地的發(fā)展。 第三章 市場分析 、項目建設(shè)的背景 我國是人口大國，住房問 題一直是人民群眾最關(guān)系、最直接、最現(xiàn)實的民生問題。改善居民住房條件，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)已成為構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容。通過房地產(chǎn)開發(fā)，可以迅速改變城市面貌，提高人民居住水平，挖掘城市用地潛力，是改善人居環(huán)境、實現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，也是激發(fā)城市升級與活力的重要手段，是加速城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與加強(qiáng)投資的重要措施。另一方面，在城市拆遷改造中，房地產(chǎn)開發(fā)也起到重要的作用，我國許多城市在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用下，通過房地產(chǎn)開發(fā)推動城市拆遷改造步伐，為國家和社會的發(fā)展提供有力的支持作用。 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 26 作為房地產(chǎn)業(yè)的 四 線城市， 靈石縣具有優(yōu)越的自然環(huán)境、深厚的文化底蘊(yùn)、豐富的礦產(chǎn)資源、發(fā)達(dá)的交通條件、優(yōu) 越的區(qū)位優(yōu)勢，奠定了房地產(chǎn)市場發(fā)展的自然區(qū)位基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。 作為 晉中市產(chǎn)煤大縣 ， 靈石縣 近年來區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，新型工業(yè)化和城市化進(jìn)程不斷加快，居民收入、消費水平和消費需求穩(wěn)步提高，共同構(gòu)筑了房地產(chǎn)市場繁榮的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提供了廣闊的市場空間。 上世紀(jì) 90 年代中后期，我國房地產(chǎn)業(yè)開始高速發(fā)展，成為支撐國民經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)。特別是北京、上海、廣東等發(fā)達(dá)城市，由于受經(jīng)濟(jì)條件的局限，房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展相對滯后。 直到 2021 年， 靈石縣 的房地產(chǎn)業(yè)才正式起步，但隨后發(fā)展迅速，并逐步成為一個支柱產(chǎn)業(yè)。真正的大發(fā)展是在2021年，當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)占全市第三產(chǎn)業(yè)和 GDP 的比重均大幅增長，稅收也增長較為迅速。由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度高，帶動了全 縣旅游業(yè) 、水泥等數(shù)十個相關(guān)行業(yè)和服務(wù)業(yè)中眾多行業(yè)的發(fā)展，其常熟效應(yīng)更是惠及上下游諸多產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)，并對改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用。 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 27 靈石縣是目前晉中市城市發(fā)展最快的縣市， 據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前 靈石縣 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，開 發(fā)實力明顯增強(qiáng)。目前，該縣 有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 10 多家，其中本地企業(yè)占到50%，外來投資企業(yè)占到 50%，開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級有所提升。有實力的公司在搶占 靈石縣 市場的同時，已經(jīng)開始向外擴(kuò)張， 天星 等 開發(fā)企業(yè)于去年先后在 晉中市 等地購買土地進(jìn)行 縣 外開發(fā) ：開發(fā)投資逐年平穩(wěn)增長， 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 50 億元，今年上半年完成投資 元。房地產(chǎn)開發(fā)已由小打小鬧轉(zhuǎn)向規(guī)模經(jīng)營、成片開發(fā)。 （ 2）房地產(chǎn)買賣日趨活躍，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升。晉中在 20 世紀(jì) 90 年代末建設(shè)起了房地產(chǎn)交易市場，實施交易、登記、辦證“一條龍”服務(wù)，同時，在嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)管理和對全市的房地產(chǎn)交易進(jìn)行整頓和規(guī)范的基礎(chǔ)上，逐步放開了房地產(chǎn)二三級市場，由此帶來了房地產(chǎn)市場的活躍和興旺。目前，我 縣 房地產(chǎn)戶型構(gòu)成中 90— 110 平方米占60%， 90 平米以下占 35%， 140 平方米以上的占 5%。作為晉中市 的 南大門 ， 靈石縣 的未來城市發(fā)展規(guī)劃中提升了服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)格局中的產(chǎn)業(yè)地位，為房地產(chǎn)業(yè)描繪了美好藍(lán)圖，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)將迎來加快發(fā)展的又一個春天。 靈石縣 的房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著 靈石 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步壯 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 28 大的，已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的一個重要的朝陽產(chǎn)業(yè)，必將伴隨著 靈石 經(jīng)濟(jì)社會趕超發(fā)展的鏗鏘有力的步伐共同闊步前進(jìn)。 、靈石縣房地產(chǎn)市場概況 城市住宅市場規(guī)模極小，近幾年主要在售項目僅為 5個 （含尾房和售罄項目），均位于老城區(qū)。 從項目套數(shù)推斷，大多數(shù)項目為 2～ 4萬平米規(guī)模，鳳凰新城為新推城市第一大盤，也僅有約萬余平米規(guī)模（住宅約萬平米）。 市場在售項目以中密度為主，早期開發(fā)的多以多層為主，新推在售項目以小高層、高層為主。 仁里別墅是在老城區(qū)內(nèi)早期開發(fā)的城市別墅項目，均為 獨棟產(chǎn)品項目，外立面均采用涂料。 、靜升新區(qū)房地產(chǎn)市場概況 本案所在區(qū)域內(nèi)北側(cè)為正在建設(shè)中的旌介、椒仲、北莊新農(nóng)村改造新舊小區(qū)住宅外，東側(cè)有剛開工建設(shè)的中煤家園，南側(cè)有規(guī)劃建設(shè)中的縣公、檢、法和人民醫(yī)院，除此，無成熟在售項目。基本處于空白階段。 本案區(qū)域 環(huán)境 與老城區(qū)明顯不同 ，首先周圍場地平坦，路況良好，兩側(cè)綠化帶繁茂，不像老城區(qū)域兩山夾一河，視野不開闊。其次項目南側(cè)政府規(guī)劃了千畝濕地公園，將 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 29 成為本案最重要的直接享用景觀資源。而且本案位于高速路出口，是進(jìn)入靈石知名度最高的“王家大院”的必經(jīng)之地，把守“城 市東大門”，擁有非常良好的形象展示面，為未來提升項目在省內(nèi)乃至周邊城市知名度打下良好 基礎(chǔ)；雖然靜升新區(qū)現(xiàn)在未成規(guī)模，但周邊教育、治安以及服務(wù)業(yè)（五星級酒店）等方面現(xiàn)狀配套良好，擁有較好的居住條件。 、市場競爭分析 隨著老城區(qū)受地理格局的限制和可利用土地空間的限制，靜升新區(qū)呈現(xiàn)出了不可替代的獨特優(yōu)勢條件。其四通八達(dá)的交通優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)美的自然條件、相鄰城市的依托條件、旅游資源的拉動條件，必將有著其得天獨厚的發(fā)展前景。所以，預(yù)計靜升新區(qū)房地產(chǎn)市場在未來幾年內(nèi)，將逐步呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價格可逐步走高 的走勢。 但是整體來看，靈石房地產(chǎn)市場區(qū)域項目均為低價競爭的中低端產(chǎn)品，高端項目處于空白階段。據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置 40％，價格為 ％ ，環(huán)境為％，交通為 ％，其他因素的被選率為 ％ ，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等，根據(jù)前期的市場調(diào)查，公司優(yōu)選設(shè)計戶型，努力打造滿足客戶 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 30 需求的精致高端小區(qū)，打造一個具有居住氣氛、富有人性和獨特文化品位的高尚社區(qū)，必將受到有識之士的青睞，為增強(qiáng)市場競爭力奠定基礎(chǔ)。 、目標(biāo)市場定位 本項目以得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，借助 高規(guī)格的設(shè) 計，開發(fā)商的高投入，將建成靈石縣高標(biāo)準(zhǔn)精致居住小區(qū)，并借助悠久的王家大院文化歷史對于民眾的特殊影響， 人們對家族興旺的責(zé)任感和使命感突出，注重被尊重、被崇尚的榮耀感。增加標(biāo)定身份地位的消費品和消費空間，因此將高端住宅做為品質(zhì)消費的重要標(biāo)志之一。其市場目標(biāo)客戶定位為周邊企業(yè)、工商戶 改善居住條件的置業(yè)者、政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部、外地來靈石經(jīng)銷商、周邊城市投資客戶以及其他人員。 綜上所速，本項目符合靈石縣“再造兩個靈石”的發(fā)展思路，符合房地產(chǎn)發(fā)展和客戶要求，社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行，市場 前景良好。 第四章 工程建設(shè)條件分析 4． 氣象條件 項目位于靈石縣東部靜升鎮(zhèn)，氣候溫暖，海拔 520 米，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，春旱多風(fēng)，夏熱少雨，秋涼氣爽，冬寒少雪，年平均降雨量 515 毫米，年平均氣溫 11℃，無 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 31 霜期 163天，主導(dǎo)風(fēng)向為西北、西南風(fēng)。 、工程地質(zhì)條件 、地形地貌 擬建場地屬沖洪積地貌，整個場地平坦開闊，場地地形起伏甚微。 、地層時代局成因類型 場地范圍內(nèi)地基土層沉積時代成因類型自上而下依次為第四系全新統(tǒng)人工堆積層，第四系全 新統(tǒng)沖、洪積層。 、水文地質(zhì) 靜升新區(qū)范圍內(nèi)地下水位較淺，設(shè)計按地下水影響考慮。 、地基土層 第 1 層：耕土，以粉土為主，層底埋深 ； 第 2 層：粉土，層底埋深 ； 第 3 層 ：卵 礫石、圓礫、角礫組成，該層位揭穿，最大揭露厚度 。 、巖土工程評價 濕限性評價 當(dāng)擬建建筑物以第 3 層卵礫石為持力層時，場地地基土不存在濕限。 液化評價 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 32 當(dāng)擬建建筑物以第 3 層卵礫石為持力層時，場地地基土不存在地震液化。 均勻性 場地地基土除表層分布薄層 耕地及粉土外，主要由卵礫石地層組成，當(dāng)擬建建筑物以 第 3層卵礫石為 持力層時，由于其分布均勻穩(wěn)定，天然地基可視為均勻地基。 侵蝕性 場地環(huán)境類別為Ⅲ，地基土對混凝土結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋均不具備腐蝕性。 承載力 各層地基土承載力特征值 fak系根據(jù)原位測試和室內(nèi)土工試驗結(jié)果，綜合確定： 第 1 層：耕土 fak=70kpa 第 2 層：粉土 fak=120kpa 第 3 層：卵礫石 fak=350kpa 穩(wěn)定性、適應(yīng)性 場地及場地附近無全新活動斷裂，未發(fā)現(xiàn)危及工程安全的不良地質(zhì)作用，該場地視為穩(wěn)定場地。 場地及場地附近無全新活動斷 裂，未發(fā)現(xiàn)及工程安全的不良地質(zhì)作用，該場地可視為穩(wěn)定場地。 、公用設(shè)施條件 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 33 項目所在區(qū)域的供水、排水、暖通、供電、供氣、通訊等新區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施均做了詳細(xì)規(guī)劃。 項目區(qū)毗鄰城市城市主干道，施工場地交通運(yùn)輸比較方便，施工所需設(shè)備及建筑材料進(jìn)場均不受任何限制，施工條件較好，給項目的順利實施創(chuàng)造了有力條件。施工所需的建筑材料可從當(dāng)?shù)亟ú氖袌鲑彽谩? 第五章 工程建設(shè)方案 、地塊特征分析 項目區(qū)位分析 “永吉一號小區(qū)一期工程”位于大運(yùn)高速靈石出口北側(cè)，是公路交通的“城市之門”，東望綿山旅游風(fēng)景區(qū)， 南鄰千畝濕地公園，西眺靜升古鎮(zhèn)和王家大院，北靠新農(nóng)村小區(qū)，廣闊恬靜的田園美景和城市繁華氣息相互交融，是典型的富家地居住環(huán)境。 項目交通分析 南臨高速路引道，西鄰永吉大道和東夏線，靈石發(fā)